Zakup nieruchomości w Arabii Saudyjskiej przez cudzoziemca: co dopuszczają przepisy obowiązujące od 2026 roku
Od 22 stycznia 2026 roku cudzoziemiec może posiadać nieruchomość w Arabii Saudyjskiej. To zdanie jest prawdziwe i samo w sobie może sprowadzić kłopoty.
Właściwe pytanie jest węższe. Czy konkretny budynek, którym są Państwo zainteresowani, znajduje się w zatwierdzonej strefie? Jakiego rodzaju prawo można w tej strefie nabyć: pełną własność czy prawo użytkowania? Jaki procent może należeć do podmiotów zagranicznych i na jak długo? Wszystkie trzy kwestie ustalane są odrębnie dla każdej strefy, a nie dla całego miasta, więc dwie strefy w tym samym mieście mogą mieć różne warunki.
Poniżej opisujemy proces w kształcie obowiązującym w 2026 roku: dostępne ścieżki, koszty, kolejność działań oraz kwestie, które pozostają nierozstrzygnięte. Palmera działa wyłącznie w Rijadzie i Dżuddzie, i taki jest zakres tego materiału.
Co zmieniło się w styczniu, a co pozostało bez zmian
Ustawa o własności nieruchomości przez osoby niebędące obywatelami Arabii Saudyjskiej weszła w życie 22 stycznia 2026 roku, a Real Estate General Authority (REGA) uruchomiła platformę “Saudi Properties” jako oficjalny kanał składania wniosków (źródło: REGA). Rada Ministrów opublikowała Geographic Zones Document, czyli mapę zatwierdzonych stref, 23 czerwca 2026 roku, a rozporządzenie wykonawcze zostało zatwierdzone tego samego dnia.
Jedna kwestia systemowa ma większe znaczenie, niż zakładają kupujący. Własność i inne prawa do saudyjskich nieruchomości powstają z chwilą wpisu do rejestru nieruchomości prowadzonego przez REGA, a nie z chwilą podpisania umowy ani zaksięgowania płatności (źródło: Latham & Watkins). Rejestracja każdej transakcji z udziałem osoby niebędącej obywatelem Arabii Saudyjskiej jest warunkiem jej ważności (źródło: King & Spalding). Do momentu dopełnienia tego kroku posiadają Państwo umowę, a nie nieruchomość.
Bez zmian pozostała zasada ogólna. Własność zagraniczna to zezwolenie udzielane w wyznaczonych miejscach, a nie powszechne prawo obowiązujące w całym Królestwie. Zakup w oparciu o nieprawdziwe informacje może zakończyć się sprzedażą nieruchomości na licytacji publicznej, a kary sięgają 10 million SAR (źródło: Middle East Briefing).
Mapa stref przesądza o transakcji
Rijad ma dziewięć zatwierdzonych stref: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, obszar King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard oraz tereny zabudowy zorientowanej na transport publiczny wzdłuż linii metra. To portfel megaprojektów wspieranych przez państwo, a nie ogólny rynek mieszkaniowy Rijadu (źródło: Enterprise KSA). Jeśli wyobrażali sobie Państwo willę na uznanym przedmieściu Rijadu, taka opcja nie wchodzi w grę.
Dżudda ma szerszą listę: 57 stref, a wśród nich Jeddah Central. Struktura jest bardziej zróżnicowana i bardziej urozmaicona komercyjnie, co oznacza więcej realnych punktów wejścia dla kupującego z zagranicy.
Mapa robi więcej niż tylko wytycza granice. Portal REGA publikuje interaktywne mapy określające dla każdej strefy dopuszczalny procent własności, rodzaje praw możliwych do nabycia, ograniczenia czasowe oraz przypisane regulacje (źródło: REGA). Dwa projekty mogą być opisywane jako otwarte dla cudzoziemców, a mimo to oferować zasadniczo różne warunki. Należy sprawdzać wpis dla konkretnej działki, nigdy dla miasta.
Makka i Medyna podlegają odrębnemu, znacznie bardziej restrykcyjnemu reżimowi, otwartemu głównie dla osób wyznania muzułmańskiego oraz określonych podmiotów z udziałem saudyjskim. Palmera tam nie działa.
REGA jasno określiła status mapy: to punkt wyjścia, a nie dokument ostateczny, przy czym nie podano harmonogramu dodawania kolejnych stref (źródło: Enterprise KSA). Planowanie warto oprzeć na mapie w obecnym kształcie. Ewentualne rozszerzenie należy traktować jako korzyść, za którą nikt nie zapłacił.
Trzy ścieżki wejścia i wybór właściwej
Punkt startu zależy od tego, kim są Państwo, a nie od tego, co kupują.
| Status | Sposób rozpoczęcia | Co jest potrzebne najpierw |
|---|---|---|
| Rezydent z Iqamą | Wniosek składany bezpośrednio na platformie Saudi Properties z użyciem numeru Iqama | Nic dodatkowego. Uprawnienia weryfikowane są automatycznie w portalu |
| Osoba fizyczna niebędąca rezydentem | Rozpoczęcie w ambasadzie lub przedstawicielstwie dyplomatycznym Arabii Saudyjskiej za granicą, następnie dokończenie wniosku na platformie | Tożsamość cyfrowa wydana przez tę placówkę. Bez niej portal nie ma czego zweryfikować |
| Spółka lub podmiot zagraniczny | Rejestracja w Ministerstwie Inwestycji przez platformę Invest Saudi, następnie elektroniczne dopełnienie nabycia własności | Numer ujednolicony (700), uzyskany przed etapem nabycia własności |
Ścieżka korporacyjna jest wolniejsza i nie z automatu korzystniejsza. Przy jednym apartamencie kupowanym przez jedną osobę ścieżka indywidualna jest krótsza.
Ile faktycznie kosztuje zakup
| Pozycja | Stawka | Kto ponosi |
|---|---|---|
| Real Estate Transaction Tax (RETT) | 5% wartości transakcji | Zobowiązanym wobec ZATCA jest przede wszystkim sprzedający i musi zapłacić przed przeniesieniem własności lub w jego trakcie. Umowa może przenieść koszt na kupującego, ale wyłącznie na piśmie |
| VAT od usług towarzyszących transakcji | 15% | Nabywca danej usługi: pośrednictwo, obsługa prawna, wycena. Nie dotyczy samego przeniesienia własności przy standardowej sprzedaży mieszkaniowej |
| Prowizja pośrednika | 2.5% kwoty transakcji domyślnie | Zgodnie z pisemnym ustaleniem. Palmera pobiera od kupującego 0%, ponieważ płaci deweloper |
| Typowy łączny koszt zamknięcia transakcji | 6% do 9% | Gdy kupujący ponosi główne pozycje |
RETT zastąpił 15% VAT, który wcześniej obejmował takie sprzedaże (źródło: ZATCA). Stawka pośrednictwa 2.5% to domyślny poziom ustawowy wynikający z art. 14 Real Estate Brokerage Law i obowiązuje, o ile strony nie ustalą inaczej na piśmie. Art. 7 tej samej ustawy bywa pomijany: umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną, a jej kopia musi zostać złożona w REGA, przy czym umowa, której nigdy nie złożono, jest niewykonalna (źródło: REGA). Warto poprosić o potwierdzenie złożenia. Licencjonowany pośrednik przedstawia je bez wahania.
Transakcja krok po kroku
- Sprawdzenie konkretnej nieruchomości na mapie stref Saudi Properties i zapoznanie się z warunkami danej strefy: rodzaj prawa, procent własności, ograniczenie czasowe, jeśli nie jest to pełna własność.
- Uporządkowanie kwestii tożsamości: Iqama, tożsamość cyfrowa wydana przez ambasadę albo rejestracja w Ministerstwie Inwestycji.
- Przeprowadzenie due diligence w zakresie tytułu prawnego, dotychczasowych realizacji dewelopera, pozwoleń, harmonogramu przekazania, opłat eksploatacyjnych (service charge) oraz wszelkich warunków odsprzedaży lub najmu przypisanych do strefy.
- Podpisanie pisemnej umowy pośrednictwa i potwierdzenie, że została złożona w REGA.
- Podpisanie umowy zakupu z wyraźnie wskazanym podziałem odpowiedzialności za RETT. Milczenie w tej kwestii to spór, który dopiero czeka.
- Dokonanie wpłaty na właściwy rachunek. Przy off-plan oznacza to rachunek powierniczy (escrow) projektu, nigdy rachunek operacyjny dewelopera.
- Upewnienie się, że RETT został rozliczony z ZATCA przez stronę wskazaną w umowie jako odpowiedzialna, a następnie rejestracja przeniesienia własności. Prawo istnieje dopiero po wpisie do rejestru.
Off-plan to inne ryzyko i własna mechanika
Projekty off-plan sprzedawane są w ramach programu Wafi i wymagają rejestracji kwalifikowanego dewelopera. Każdy projekt ma własny rachunek powierniczy (escrow), wypłaty z niego kontroluje biegły rewident, a opłaty rezerwacyjne są ograniczone do 5% wartości lokalu, przy czym środki z rezerwacji również trafiają na rachunek powierniczy (źródło: REGA).
Warto znać mechanizm dotyczący wad opisany w tym samym rozporządzeniu. Jeżeli firma konsultingowa, kupujący albo najemca stwierdzi wady konstrukcyjne lub wykończeniowe, rewident nie może zezwolić na wypłaty. Jeżeli deweloper nie rozpocznie napraw w ciągu pięciu dni od zawiadomienia, REGA może wykorzystać zatrzymane środki na ich wykonanie albo przejąć gwarancję bankową, a zatrzymanie środków może utrzymać przez kolejne sześć miesięcy od wydania nakazu naprawy. Wcześniejsze uwolnienie środków następuje wyłącznie po przedstawieniu zatwierdzonej przez Insurance Authority polisy od wad ukrytych, ważnej co najmniej rok.
W wersji praktycznej: potwierdzenie, że projekt jest zarejestrowany w ramach Wafi, oraz potwierdzenie, że płatności trafiają na rachunek powierniczy wskazany w umowie. Jeżeli którakolwiek odpowiedź jest wymijająca, na tym należy poprzestać.
Przy zakupie gruntu trzeba wliczyć podatek od gruntów niezabudowanych
Danina od niezabudowanych działek wynosi 2.5%, 5%, 7.5% albo 10% wartości szacunkowej rocznie, zależnie od poziomu priorytetu. W cyklu 2026 obciążenie działek powyżej 5,000 metrów kwadratowych zostało potrojone i sięgnęło 10%, a według zmienionych zasad rozliczono ponad 60,000 właścicieli gruntów w Rijadzie (źródło: CMS). To ciężar wystarczający, by samodzielnie zniweczyć inwestycję w grunt. Nie dotyczy gotowego apartamentu.
Co pozostaje niewiadomą i o co zapytać przed podpisaniem
Na część tych pytań nikt jeszcze nie potrafi odpowiedzieć i lepiej to usłyszeć niż otrzymać zapewnienia.
Weźmy rezydencję. Programy pobytu długoterminowego istnieją i są przekształcane w ramach Vision 2030, ale nie będziemy twierdzić, że istnieje związek między zakupem nieruchomości a jakimkolwiek konkretnym rozstrzygnięciem w sprawie rezydencji. Jeżeli ten związek ma znaczenie dla Państwa decyzji, przed zobowiązaniem się warto uzyskać pisemne potwierdzenie stanowiska dla własnego przypadku.
Z danymi rynkowymi jest podobnie. Nie istnieje wiarygodna publikowana seria danych o rentowności najmu ani wzroście cen w nowo otwartych strefach, z prostego powodu: strefy te otwarto dopiero w tym roku. Kto podaje precyzyjną rentowność dla nieoddanego projektu, ten modeluje, a nie raportuje. Warto zapytać, na czym opiera się ta liczba.
Pozostaje jeszcze wyjście z inwestycji. Warunki odsprzedaży i zasady najmu mogą różnić się między strefami, a rynek wtórny w tych projektach nie został przetestowany przez pełny cykl. Obie kwestie należy zweryfikować na piśmie dla swojej strefy i planować utrzymanie inwestycji przez trzy do ośmiu lat w oparciu o kalendarz wydarzeń, a nie szybką odsprzedaż. Kalendarz ten rozciąga się od Pucharu Azji AFC w 2027 roku, w którym Dżudda jest miastem gospodarzem, po Mistrzostwa Świata FIFA w 2034 roku, a pomiędzy nimi Expo 2030 Riyadh.
Zanim popłyną jakiekolwiek pieniądze, trzy rzeczy muszą być potwierdzone na papierze: konkretna działka figuruje w zatwierdzonej strefie na portalu Saudi Properties, wpis dla strefy potwierdza rodzaj prawa i procent własności, które według Państwa są przedmiotem zakupu, a umowa wskazuje, kto płaci 5% RETT. Jeżeli brakuje choćby jednego elementu, transakcja nie jest gotowa, cokolwiek głosi broszura.
