უცხოელის მიერ უძრავი ქონების შეძენა საუდის არაბეთში: რას უშვებს 2026 წლის წესები
2026 წლის 22 იანვრიდან უცხოელს საუდის არაბეთში უძრავი ქონების ფლობა შეუძლია. ეს წინადადება სიმართლეა და სწორედ ამიტომ, თუ მხოლოდ მას დაეყრდნობით, პრობლემებში აღმოჩნდებით.
სასარგებლო კითხვა უფრო ვიწროა. ის კონკრეტული შენობა, რომელსაც ათვალიერებთ, დამტკიცებული ზონის შიგნით მდებარეობს? რა ტიპის უფლების ფლობის საშუალებას იძლევა ეს ზონა — სრულ საკუთრებას თუ უზუფრუქტს? რა პროცენტი შეიძლება იყოს უცხოური საკუთრება და რა ვადით? სამივე პარამეტრი ზონების და არა ქალაქების მიხედვით განისაზღვრება, ამიტომ ერთი ქალაქის ორ ზონას შეიძლება სხვადასხვა პირობები ჰქონდეს.
ქვემოთ აღწერილია პროცესი ისე, როგორც ის 2026 წელს მუშაობს: შესვლის გზები, ხარჯები, მოქმედებების თანმიმდევრობა და ის ნაწილები, რომლებიც ჯერ კიდევ დაუზუსტებელია. Palmera მუშაობს მხოლოდ რიადსა და ჯიდაში, შესაბამისად აქ სწორედ ეს მასშტაბია განხილული.
რა შეიცვალა იანვარში და რა — არა
კანონი არა-საუდელების მიერ უძრავი ქონების ფლობის შესახებ ძალაში 2026 წლის 22 იანვარს შევიდა, ხოლო Real Estate General Authority (REGA)-მ ოფიციალურ საგანცხადებო არხად პლატფორმა “Saudi Properties” გახსნა (წყარო: REGA). მინისტრთა საბჭომ გეოგრაფიული ზონების დოკუმენტი, ანუ დამტკიცებული ზონების რუკა, 2026 წლის 23 ივნისს გამოაქვეყნა და იმავე დღეს დამტკიცდა აღმასრულებელი რეგულაციაც.
ერთი სტრუქტურული დეტალი მყიდველების მოლოდინზე მეტად მნიშვნელოვანია. საუდის უძრავ ქონებაზე საკუთრება და სხვა უფლებები ძალაში მაშინ შედის, როცა ისინი REGA-ს მიერ წარმოებულ უძრავი ქონების რეესტრში რეგისტრირდება — და არა ხელშეკრულების ხელმოწერისას ან თანხის ჩარიცხვისას (წყარო: Latham & Watkins). ნებისმიერი გარიგების რეგისტრაცია, რომელშიც არა-საუდელი მონაწილეობს, ნამდვილობისთვის სავალდებულოა (წყარო: King & Spalding). სანამ ეს ნაბიჯი არ შესრულდება, თქვენ ხელშეკრულება გაქვთ და არა ქონება.
რაც არ შეცვლილა, ეს ნაგულისხმევი წესია. უცხოური საკუთრება დასახელებულ ადგილებში მინიჭებული ნებართვაა და არა სამეფოს მასშტაბით მოქმედი ზოგადი უფლება. ყალბი ინფორმაციის საფუძველზე შეძენა შეიძლება ქონების საჯარო აუქციონზე გაყიდვით დასრულდეს, ჯარიმები კი 10 მილიონ SAR-ს აღწევს (წყარო: Middle East Briefing).
ზონების რუკა თავად არის გარიგება
რიადში ცხრა დამტკიცებული ზონაა: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, King Salman International Airport-ის მიმდებარე ტერიტორია, SEDRA, Sports Boulevard და მეტროს გასწვრივ განთავსებული სატრანსპორტო კვანძებზე ორიენტირებული სამშენებლო უბნები. ეს სახელმწიფოს მხარდაჭერით მიმდინარე მეგაპროექტების პორტფელია და არა რიადის ზოგადი საცხოვრებელი ბაზარი (წყარო: Enterprise KSA). თუ რიადის დამკვიდრებულ გარეუბანში ვილას ისახავდით მიზნად, ეს ვარიანტი დღეს არ არსებობს.
ჯიდაში სია უფრო ფართოა: 57 ზონა, მათ შორის Jeddah Central. სტრუქტურა უფრო დეტალური და კომერციულად მრავალფეროვანია, რაც საერთაშორისო მყიდველისთვის მეტ რეალურ შესვლის წერტილს ნიშნავს.
რუკა საზღვრების დახაზვაზე მეტს აკეთებს. REGA-ს პორტალი აქვეყნებს ინტერაქტიულ რუკებს, სადაც თითოეული ზონისთვის მითითებულია საკუთრების დასაშვები პროცენტი, უფლებათა ტიპები, რომელთა მოპოვებაც იქ შესაძლებელია, ვადების შეზღუდვები და თანდართული რეგულაციები (წყარო: REGA). ორივე პროექტი შეიძლება უცხოელებისთვის ღიად იყოს აღწერილი და მაინც არსებითად განსხვავებულ პირობებს სთავაზობდეს. შეამოწმეთ ჩანაწერი ზუსტად იმ ნაკვეთისთვის და არასოდეს — ქალაქისთვის.
მექა და მედინა ცალკე, გაცილებით მკაცრი რეჟიმის ქვეშაა და ძირითადად ღიაა მუსლიმი ფიზიკური პირებისთვის და საუდის მონაწილეობის მქონე კონკრეტული სუბიექტებისთვის. Palmera იქ არ ოპერირებს.
REGA რუკის სტატუსზე პირდაპირ საუბრობს: ეს ამოსავალი წერტილია და არა საბოლოო დოკუმენტი, ზონების დამატების ვადები კი დასახელებული არ არის (წყარო: Enterprise KSA). დაგეგმეთ ის რუკა, რომელიც დღეს არსებობს. ნებისმიერი გაფართოება მიიჩნიეთ დამატებით სარგებლად, რომელშიც არ გადაგიხდიათ.
შესვლის სამი გზა — და რომელია თქვენი
საიდან იწყებთ, დამოკიდებულია იმაზე, თუ ვინ ხართ და არა იმაზე, რას ყიდულობთ.
| თქვენ ხართ | როგორ იწყებთ | რა გჭირდებათ პირველ რიგში |
|---|---|---|
| რეზიდენტი Iqama-თი | განაცხადს პირდაპირ Saudi Properties-ის პლატფორმაზე აკეთებთ თქვენი Iqama-ს ნომრით | დამატებით არაფერი. კრიტერიუმებთან შესაბამისობა პორტალის შიგნით ავტომატურად მოწმდება |
| არარეზიდენტი ფიზიკური პირი | იწყებთ საზღვარგარეთ საუდის საელჩოში ან დიპლომატიურ წარმომადგენლობაში, შემდეგ განაცხადს პლატფორმაზე ასრულებთ | ამ წარმომადგენლობის მიერ გაცემული ციფრული იდენტობა. მის გარეშე პორტალს არაფერი აქვს შესამოწმებელი |
| უცხოური კომპანია ან იურიდიული პირი | რეგისტრირდებით ინვესტიციების სამინისტროში Invest Saudi-ის პლატფორმის მეშვეობით, შემდეგ საკუთრების გაფორმებას ელექტრონულად ასრულებთ | უნიფიცირებული ნომერი (700), მოპოვებული საკუთრების ეტაპამდე |
კომპანიის გზა უფრო ნელია და ავტომატურად უკეთესი არ არის. ერთი ბინისთვის, რომელსაც ერთი ადამიანი ყიდულობს, ფიზიკური პირის გზა უფრო მოკლეა.
რა ჯდება შეძენა სინამდვილეში
| პოზიცია | განაკვეთი | ვინ იხდის |
|---|---|---|
| უძრავი ქონების გარიგების გადასახადი (RETT) | გარიგების ღირებულების 5% | ZATCA-ს წინაშე პირველ რიგში გამყიდველია პასუხისმგებელი და უნდა გადაიხადოს გადაცემამდე ან მისი მიმდინარეობისას. ხელშეკრულებით ხარჯი მყიდველზე შეიძლება გადავიდეს, მაგრამ მხოლოდ წერილობით |
| დღგ გარიგებასთან დაკავშირებულ მომსახურებაზე | 15% | ის, ვინც მომსახურებას ყიდულობს: საბროკერო, იურიდიული სამუშაო, შეფასება. სტანდარტული საცხოვრებელი გარიგებისას თავად გადაცემას არ ეხება |
| საბროკერო საკომისიო | ნაგულისხმევად გარიგების თანხის 2.5% | წერილობითი შეთანხმების მიხედვით. Palmera მყიდველს 0%-ს ახდევინებს, რადგან იხდის დეველოპერი |
| ტიპური ჯამური დახურვის ხარჯი | 6%-დან 9%-მდე | როცა ძირითად პოზიციებს მყიდველი იხდის |
RETT-მა ჩაანაცვლა 15% დღგ, რომელიც ადრე ასეთ გაყიდვებზე ვრცელდებოდა (წყარო: ZATCA). 2.5% საბროკერო მაჩვენებელი კანონისმიერი ნაგულისხმევი განაკვეთია საბროკერო საქმიანობის შესახებ კანონის მე-14 მუხლით და ძალაში რჩება, თუ მხარეები წერილობით სხვაგვარად არ შეთანხმდნენ. იმავე კანონის მე-7 მუხლი ის ნაწილია, რომელსაც ხშირად ტოვებენ ყურადღების გარეშე: საბროკერო ხელშეკრულება წერილობითი უნდა იყოს და მისი ასლი REGA-ში უნდა დაიდოს, ხოლო ხელშეკრულება, რომელიც არასოდეს დაიდო, აღსრულებას არ ექვემდებარება (წყარო: REGA). მოითხოვეთ დადასტურება ამ დეპონირების შესახებ. ლიცენზირებული ბროკერი მას უყოყმანოდ წარმოგიდგენთ.
გარიგება ეტაპობრივად
- მოძებნეთ კონკრეტული ობიექტი Saudi Properties-ის ზონების რუკაზე და წაიკითხეთ ამ ზონის პირობები: უფლების ტიპი, საკუთრების პროცენტი, ვადის შეზღუდვა, თუ საქმე სრულ საკუთრებას არ ეხება.
- მოაწესრიგეთ თქვენი იდენტიფიკაცია: Iqama, საელჩოს მიერ გაცემული ციფრული იდენტობა ან ინვესტიციების სამინისტროში რეგისტრაცია.
- ჩაატარეთ სათანადო შემოწმება საკუთრების უფლებაზე, დეველოპერის გამოცდილებაზე, ნებართვებზე, ჩაბარების ვადებზე, მომსახურების საფასურსა და ზონასთან დაკავშირებულ გადაყიდვის ან გაქირავების ნებისმიერ პირობაზე.
- გააფორმეთ წერილობითი საბროკერო ხელშეკრულება და დარწმუნდით, რომ ის REGA-ში დეპონირებულია.
- ხელი მოაწერეთ ნასყიდობის ხელშეკრულებას, სადაც RETT-ის განაწილება პირდაპირ იქნება მითითებული. აქ დუმილი მომავალი დავის საწინდარია.
- გადაიხადეთ სწორ ანგარიშზე. ოფ-პლანის შემთხვევაში ეს ნიშნავს პროექტის ესქროუ ანგარიშს და არასოდეს — დეველოპერის საოპერაციო ანგარიშს.
- დარწმუნდით, რომ RETT ZATCA-სთან დაფარულია იმ მხარის მიერ, რომელსაც ხელშეკრულება ავალდებულებს, შემდეგ დაარეგისტრირეთ გადაცემა. თქვენი უფლება მხოლოდ მაშინ არსებობს, როცა ის რეესტრშია.
ოფ-პლანი სხვა რისკია და საკუთარი მექანიზმები აქვს
ოფ-პლან პროექტები Wafi-ს პროგრამის ფარგლებში იყიდება და დეველოპერის კვალიფიციურ რეგისტრაციას საჭიროებს. თითოეულ პროექტს აქვს საკუთარი ესქროუ ანგარიში, აქედან თანხის გატანას აკონტროლებს სერტიფიცირებული ბუღალტერი, ხოლო ჯავშნის საფასური შეზღუდულია ერთეულის ღირებულების 5%-ით, თან თავად საჯავშნო თანხაც ესქროუზე ირიცხება (წყარო: REGA).
ხარვეზების მექანიზმი იმავე რეგულაციაში ის ნაწილია, რომლის ცოდნაც ღირს. თუ საკონსულტაციო კომპანია, მყიდველი ან მოიჯარე მშენებლობაში ან მოპირკეთებაში ხარვეზებს გამოავლენს, ბუღალტერმა თანხის გატანის ნებართვა არ უნდა გასცეს. თუ დეველოპერი შეტყობინებიდან ხუთი დღის განმავლობაში შეკეთებას არ იწყებს, REGA-ს შეუძლია შეკავებული სახსრები გამოიყენოს მათ აღმოსაფხვრელად ან საბანკო გარანტია ჩამოართვას, ხოლო შეკავება შეკეთების ბრძანებიდან კიდევ ექვსი თვით შეინარჩუნოს. თანხები ვადამდე თავისუფლდება მხოლოდ სადაზღვევო ორგანოს მიერ დამტკიცებული ფარული ხარვეზების პოლისის საფუძველზე, რომელიც სულ მცირე ერთი წლის განმავლობაში მოქმედია.
პრაქტიკული ვერსია: დაადასტურეთ, რომ პროექტი Wafi-ს ფარგლებშია რეგისტრირებული და რომ თქვენი გადახდები ხელშეკრულებაში დასახელებულ ესქროუ ანგარიშზე მიდის. თუ რომელიმე პასუხი ბუნდოვანია, შეაჩერეთ პროცესი.
თუ მიწას ყიდულობთ, გაითვალისწინეთ აუთვისებელი მიწის გადასახადი
აუთვისებელ ნაკვეთებზე მოსაკრებელი შეადგენს შეფასებული ღირებულების 2.5%, 5%, 7.5% ან 10%-ს წელიწადში, პრიორიტეტული საფეხურის მიხედვით. 2026 წლის ციკლში 5,000 კვადრატულ მეტრზე მეტ ნაკვეთებზე დარიცხვა სამჯერ გაიზარდა და 10%-ს მიაღწია, ხოლო გადასინჯული წესით რიადის 60,000-ზე მეტ მიწის მესაკუთრეს დაერიცხა გადასახადი (წყარო: CMS). ეს იმდენად მძიმეა, რომ დამოუკიდებლად შეუძლია მიწაზე დაფუძნებული ინვესტიციის მთელი აზრი გააქარწყლოს. დასრულებულ ბინას ეს არ ეხება.
რა რჩება უცნობი და რა ჰკითხოთ ხელმოწერამდე
ზოგიერთ კითხვაზე პასუხი ჯერ არავის აქვს და უკეთესია ეს პირდაპირ მოისმინოთ, ვიდრე დამამშვიდებელი სიტყვები.
ავიღოთ რეზიდენტობა. გრძელვადიანი ყოფნის პროგრამები არსებობს და Vision 2030-ის ფარგლებში გადაიხედება, თუმცა ჩვენ არ ვამტკიცებთ კავშირს ქონების შეძენასა და რაიმე კონკრეტულ სარეზიდენტო შედეგს შორის. თუ ეს კავშირი თქვენი გადაწყვეტილებისთვის მნიშვნელოვანია, ვალდებულების აღებამდე მოითხოვეთ პოზიციის წერილობითი დადასტურება თქვენივე შემთხვევისთვის.
საბაზრო მონაცემებთანაც იგივე ვითარებაა. ახლადგახსნილ ზონებში საიჯარო შემოსავლიანობის ან ფასის ზრდის სანდო გამოქვეყნებული მწკრივი არ არსებობს — უბრალო მიზეზით: ეს ზონები მხოლოდ წელს გაიხსნა. ვინც ჯერ ჩაუბარებელ პროექტზე ზუსტ შემოსავლიანობას ასახელებს, მოდელირებას აკეთებს და არა ფაქტების გადმოცემას. იკითხეთ, რას ეყრდნობა ეს ციფრი.
და ბოლოს — გამოსვლის სტრატეგია. გადაყიდვის პირობები და გაქირავების წესები ზონების მიხედვით შეიძლება განსხვავდებოდეს, ხოლო ამ პროექტების მეორადი ბაზარი სრული ციკლით ჯერ არ შემოწმებულა. ორივე წერილობით გადაამოწმეთ თქვენი ზონისთვის და დაგეგმეთ სამიდან რვა წლამდე ფლობა კატალიზატორების კალენდარზე დაყრდნობით და არა სწრაფი გადაყიდვა. ეს კალენდარი 2027 წლის AFC Asian Cup-ით იწყება, სადაც ჯიდა მასპინძელი ქალაქია, და 2034 წლის FIFA World Cup-ით სრულდება, შუალედში კი Expo 2030 Riyadh-ია.
სანამ თანხა გადაინაცვლებს, ქაღალდზე სამი რამ უნდა დასტურდებოდეს: კონკრეტული ნაკვეთი Saudi Properties-ის პორტალზე დამტკიცებულ ზონაშია, ზონის ჩანაწერი ადასტურებს იმ უფლების ტიპსა და საკუთრების პროცენტს, რომელსაც ფიქრობთ, რომ ყიდულობთ, და ხელშეკრულებაში მითითებულია, ვინ იხდის 5% RETT-ს. თუ ერთი მათგანი აკლია, გარიგება მზად არ არის, რასაც არ უნდა წერდეს ბროშურა.
