Vastgoed kopen in Saoedi-Arabië als buitenlander: wat de regels van 2026 toestaan
Sinds 22 januari 2026 mag een buitenlander onroerend goed bezitten in Saoedi-Arabië. Die zin klopt, en op zichzelf brengt hij u in de problemen.
De bruikbare vraag is nauwer. Ligt het specifieke gebouw waarnaar u kijkt binnen een goedgekeurde zone? Welk soort recht mag u in die zone houden, volledige eigendom of een vruchtgebruik? Welk percentage mag in buitenlandse handen zijn, en voor hoe lang? Alle drie worden per zone vastgelegd en niet per stad, dus twee zones in dezelfde stad kunnen verschillende voorwaarden kennen.
Hierna volgt het proces zoals het in 2026 werkt: de routes naar binnen, de kosten, de volgorde van handelen, en de onderdelen die nog niet vaststaan. Palmera werkt uitsluitend in Riyad en Jeddah, dus dat is hier de reikwijdte.
Wat er in januari veranderde, en wat niet
De Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis is op 22 januari 2026 in werking getreden, en de Real Estate General Authority (REGA) opende het platform “Saudi Properties” als officieel aanvraagkanaal (bron: REGA). De ministerraad publiceerde op 23 juni 2026 het Geographic Zones Document, de kaart met goedgekeurde zones, en op dezelfde dag werd de uitvoeringsregeling goedgekeurd.
Eén structureel punt weegt zwaarder dan kopers verwachten. Eigendom en andere rechten op Saoedisch vastgoed worden van kracht op het moment dat ze worden ingeschreven in het vastgoedregister dat REGA bijhoudt, niet wanneer het contract wordt getekend en niet wanneer het geld binnenkomt (bron: Latham & Watkins). Registratie van elke transactie waarbij een niet-Saoedi betrokken is, is verplicht voor de geldigheid ervan (bron: King & Spalding). Zolang die stap niet is gezet, heeft u een contract in handen en geen vastgoed.
Wat niet veranderde, is het uitgangspunt. Buitenlands eigendom is een toestemming die op genoemde plaatsen wordt verleend, geen algemeen recht in het hele Koninkrijk. Kopen op basis van onjuiste informatie kan eindigen met een openbare verkoop van het vastgoed, en boetes lopen op tot 10,000,000 SAR (bron: Middle East Briefing).
De zonekaart is de deal
Riyad heeft negen goedgekeurde zones: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, het gebied rond King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard, en locaties voor transit-oriented development langs de metro. Dat is een portefeuille van megaprojecten met steun van de overheid, niet de algemene woningmarkt van Riyad (bron: Enterprise KSA). Als u een villa in een gevestigde buitenwijk van Riyad voor ogen had, dan is dat niet aan de orde.
Jeddah heeft de ruimere lijst: 57 zones, waaronder Jeddah Central. De mix is fijnmaziger en commercieel gevarieerder, wat meer echte instapmogelijkheden betekent voor een internationale koper.
De kaart doet meer dan grenzen trekken. Het portaal van REGA publiceert interactieve kaarten die per zone het toegestane eigendomspercentage, de soorten rechten die er kunnen worden verworven, de duurbeperkingen en de bijbehorende regelgeving weergeven (bron: REGA). Twee projecten kunnen allebei worden omschreven als opengesteld voor buitenlanders en toch wezenlijk verschillende dingen bieden. Raadpleeg de vermelding voor precies dat perceel, nooit die voor de stad.
Makkah en Madinah vallen onder een afzonderlijk en veel strikter regime, dat vooral openstaat voor moslims als individu en voor specifieke entiteiten met Saoedische deelneming. Palmera is daar niet actief.
REGA is duidelijk geweest over de status van de kaart: een vertrekpunt en geen definitief document, zonder tijdpad voor het toevoegen van zones (bron: Enterprise KSA). Plan op basis van de kaart zoals die er nu ligt. Beschouw elke uitbreiding als meerwaarde waarvoor u niet hebt betaald.
Drie routes naar binnen, en welke de uwe is
Waar u begint, hangt af van wat u bent, niet van wat u koopt.
| U bent | Hoe u begint | Wat u eerst nodig heeft |
|---|---|---|
| Een ingezetene met een Iqama | Dien uw aanvraag rechtstreeks in op het Saudi Properties-platform met uw Iqama-nummer | Niets extra's. De toelaatbaarheid wordt automatisch geverifieerd binnen het portaal |
| Een niet-ingezeten particulier | Begin bij een Saoedische ambassade of diplomatieke vertegenwoordiging in het buitenland en rond de aanvraag daarna af op het platform | Een digitale identiteit die via die vertegenwoordiging is afgegeven. Zonder die identiteit heeft het portaal niets om u aan te toetsen |
| Een buitenlands bedrijf of andere entiteit | Registreer u bij het Ministry of Investment via het Invest Saudi-platform en rond het eigendom daarna elektronisch af | Het Unified Number (700), verkregen vóór de eigendomsstap |
De bedrijfsroute verloopt trager en is niet automatisch beter. Voor één appartement dat door één persoon wordt gekocht, is de route voor particulieren korter.
Wat de aankoop werkelijk kost
| Onderdeel | Tarief | Wie draagt het |
|---|---|---|
| Real Estate Transaction Tax (RETT) | 5% van de transactiewaarde | De verkoper is in eerste instantie aansprakelijk jegens ZATCA en moet betalen vóór of tijdens de overdracht. Een contract kan de kosten naar de koper verschuiven, maar alleen schriftelijk |
| Btw op diensten rond de transactie | 15% | Wie de dienst afneemt: bemiddeling, juridisch werk, taxatie. Bij een standaard woningverkoop geldt het niet voor de overdracht zelf |
| Bemiddelingscommissie | standaard 2.5% van het transactiebedrag | Zoals schriftelijk overeengekomen. Palmera rekent de koper 0%, omdat de ontwikkelaar betaalt |
| Gebruikelijke totale afsluitkosten | 6% tot 9% | Wanneer de koper de belangrijkste posten draagt |
RETT verving de 15% btw die vroeger op deze verkopen van toepassing was (bron: ZATCA). Het percentage van 2.5% voor bemiddeling is het wettelijke uitgangspunt onder artikel 14 van de Real Estate Brokerage Law, en het geldt tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen. Artikel 7 van diezelfde wet is het artikel dat mensen overslaan: het bemiddelingscontract moet schriftelijk zijn en er moet een kopie bij REGA worden gedeponeerd, en een contract dat nooit is gedeponeerd, is niet afdwingbaar (bron: REGA). Vraag om bewijs van die deponering. Een vergunninghoudende makelaar levert het zonder aarzelen.
De transactie, stap voor stap
- Zoek het precieze object op in de zonekaart van Saudi Properties en lees de voorwaarden van die zone: soort recht, eigendomspercentage, duurbeperking als het geen volledige eigendom betreft.
- Breng uw identiteit op orde: Iqama, een door de ambassade afgegeven digitale identiteit, of registratie bij het Ministry of Investment.
- Doe onderzoek naar de eigendomstitel, het trackrecord van de ontwikkelaar, vergunningen, opleveringsplanning, servicekosten en eventuele voorwaarden voor doorverkoop of verhuur die aan de zone zijn verbonden.
- Sluit een schriftelijk bemiddelingscontract en bevestig dat het bij REGA is gedeponeerd.
- Teken de koopovereenkomst met een uitdrukkelijke bepaling over wie RETT draagt. Zwijgen op dat punt is een conflict in wording.
- Betaal op de juiste rekening. Bij off-plan betekent dat de derdengeldenrekening (escrow) van het project, nooit de bedrijfsrekening van de ontwikkelaar.
- Zorg dat RETT wordt afgedragen aan ZATCA door de partij die het contract daarvoor verantwoordelijk maakt, en laat daarna de overdracht registreren. Uw recht bestaat pas zodra het in het register staat.
Off-plan is een ander soort risico, met eigen mechanismen
Off-plan projecten (op tekening) worden verkocht onder het Wafi-programma en vereisen een registratie als gekwalificeerd ontwikkelaar. Elk project heeft een eigen derdengeldenrekening (escrow), opnames daarvan worden beheerst door de registeraccountant, en reserveringskosten zijn gemaximeerd op 5% van de waarde van de unit, waarbij het reserveringsbedrag zelf naar de escrow gaat (bron: REGA).
Het gebrekenmechanisme in diezelfde regeling is het onderdeel dat u moet kennen. Stelt het adviesbureau, de koper of een huurder gebreken vast in de bouw of de afwerking, dan mag de accountant geen opnames toestaan. Begint de ontwikkelaar niet binnen vijf dagen na melding met herstel, dan kan REGA de ingehouden middelen gebruiken om ze te laten herstellen of de bankgarantie verbeurd verklaren, en die inhouding nog zes maanden aanhouden vanaf het herstelbevel. Middelen komen alleen eerder vrij tegen een door de Insurance Authority goedgekeurde verzekering voor verborgen gebreken die minstens een jaar geldig is.
De praktische versie: bevestig dat het project onder Wafi is geregistreerd, en bevestig dat uw betalingen naar de escrowrekening gaan die in het contract wordt genoemd. Blijft een van beide antwoorden vaag, stop er dan mee.
Koopt u grond, reken dan de white land tax in
De heffing op onbebouwde percelen bedraagt 2.5%, 5%, 7.5% of 10% van de getaxeerde waarde per jaar, afhankelijk van de prioriteitscategorie. In de cyclus van 2026 werd de heffing op percelen groter dan 5,000 vierkante meter verdrievoudigd tot 10%, en kregen meer dan 60,000 grondeigenaren in Riyad een aanslag onder de herziene regel (bron: CMS). Dat is zwaar genoeg om een grondinvestering op zichzelf onrendabel te maken. Op een afgebouwd appartement is het niet van toepassing.
Wat nog onbekend is, en wat u moet vragen voordat u tekent
Een deel hiervan kan nog niemand beantwoorden, en u bent er meer mee gediend dat te horen dan gerustgesteld te worden.
Neem verblijfsrecht. Er bestaan programma's voor langdurig verblijf en die worden onder Vision 2030 hervormd, maar wij stellen geen verband tussen de aankoop van vastgoed en een bepaalde uitkomst op het gebied van verblijfsrecht. Weegt dat verband mee in uw beslissing, laat de positie voor uw eigen situatie dan schriftelijk bevestigen voordat u zich vastlegt.
Met marktdata is het niet anders. Er bestaat geen betrouwbare gepubliceerde reeks voor huurrendementen of prijsstijging in de nieuw opengestelde zones, om de eenvoudige reden dat die zones dit jaar pas zijn opengegaan. Wie een precies rendement noemt voor een project dat nog niet is opgeleverd, modelleert en rapporteert niet. Vraag waarop dat cijfer is gebaseerd.
En dan is er de uitstap. Voorwaarden voor doorverkoop en verhuurregels kunnen per zone verschillen, en de secundaire markt in deze projecten is nog niet door een volledige cyclus getest. Laat beide voor uw zone schriftelijk bevestigen, en reken op een aanhoudperiode van drie tot acht jaar tegen de agenda van katalysatoren, in plaats van op een snelle doorverkoop. Die agenda loopt van de AFC Asian Cup in 2027, waar Jeddah gaststad is, tot het FIFA World Cup in 2034, met Expo 2030 Riyad daartussen.
Voordat er geld beweegt, moeten drie dingen op papier kloppen: het precieze perceel staat in een goedgekeurde zone op het Saudi Properties-portaal, de vermelding van die zone bevestigt het soort recht en het eigendomspercentage dat u meent te kopen, en het contract vermeldt wie de 5% RETT betaalt. Ontbreekt er één, dan is de transactie niet rond, wat de brochure ook zegt.
