Comprar imóvel na Arábia Saudita sendo estrangeiro: o que as regras de 2026 permitem
Desde 22 de janeiro de 2026, um estrangeiro pode ser proprietário de um imóvel na Arábia Saudita. A frase é verdadeira e, sozinha, vai colocar você em apuros.
A pergunta útil é mais restrita. O edifício específico que você está avaliando fica dentro de uma zona aprovada? Que tipo de direito essa zona permite que você tenha, propriedade plena ou usufruto? Qual percentual pode ser de propriedade estrangeira e por quanto tempo? Os três pontos são definidos zona a zona, e não cidade a cidade, de modo que duas zonas da mesma cidade podem ter condições diferentes.
O que vem a seguir é o processo como ele funciona em 2026: as portas de entrada, os custos, a ordem das etapas e as partes que ainda estão indefinidas. A Palmera atua apenas em Riade e Jidá, então esse é o escopo aqui.
O que mudou em janeiro e o que não mudou
A Lei de Propriedade Imobiliária por Não Sauditas entrou em vigor em 22 de janeiro de 2026, e a Real Estate General Authority (REGA) abriu a plataforma “Saudi Properties” como canal oficial de solicitação (fonte: REGA). O Conselho de Ministros publicou o Documento de Zonas Geográficas, o mapa das zonas aprovadas, em 23 de junho de 2026, e o regulamento executivo foi aprovado no mesmo dia.
Um ponto estrutural pesa mais do que os compradores esperam. A propriedade e os demais direitos sobre imóveis sauditas passam a valer quando são registrados no cadastro imobiliário mantido pela REGA, não quando o contrato é assinado nem quando o dinheiro entra (fonte: Latham & Watkins). O registro de qualquer transação que envolva um não saudita é obrigatório para a validade do negócio (fonte: King & Spalding). Até que essa etapa esteja concluída, o que você tem é um contrato, não um imóvel.
O que não mudou é a regra padrão. A propriedade estrangeira é uma permissão concedida em locais determinados, não um direito geral em todo o Reino. Comprar com base em informação falsa pode terminar com o imóvel vendido em leilão público, e as multas chegam a 10 milhões de SAR (fonte: Middle East Briefing).
O mapa das zonas é o negócio
Riade tem nove zonas aprovadas: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, a área do King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard e áreas de desenvolvimento orientado ao transporte ao longo do metrô. Isso é um portfólio de megaprojetos com respaldo do governo, não o mercado residencial geral de Riade (fonte: Enterprise KSA). Se você imaginava uma villa em um bairro consolidado de Riade, essa opção não está na mesa.
Jidá tem a lista mais ampla: 57 zonas, entre elas Jeddah Central. A composição é mais granular e comercialmente mais variada, o que significa mais portas de entrada reais para um comprador internacional.
O mapa faz mais do que traçar limites. O portal da REGA publica mapas interativos que indicam, por zona, o percentual de propriedade permitido, os tipos de direito que podem ser adquiridos ali, os limites de prazo e os regulamentos aplicáveis (fonte: REGA). Dois projetos podem ser descritos como abertos a estrangeiros e ainda assim oferecer condições materialmente diferentes. Consulte o registro do lote exato, nunca o da cidade.
Meca e Medina estão sujeitas a um regime separado e bem mais restrito, aberto principalmente a pessoas físicas muçulmanas e a entidades específicas com participação saudita. A Palmera não atua nessas cidades.
A REGA foi direta sobre o status do mapa: um ponto de partida, e não um documento final, sem cronograma divulgado para a inclusão de novas zonas (fonte: Enterprise KSA). Planeje com base no mapa como ele está hoje. Trate qualquer ampliação como um ganho pelo qual você não pagou.
Três portas de entrada, e qual delas é a sua
O ponto de partida depende do que você é, não do que você está comprando.
| Você é | Como começar | O que precisa antes |
|---|---|---|
| Residente com Iqama | Solicitar diretamente na plataforma Saudi Properties usando o número do Iqama | Nada além disso. A elegibilidade é verificada automaticamente dentro do portal |
| Pessoa física não residente | Começar em uma embaixada ou representação diplomática saudita no exterior e depois concluir a solicitação na plataforma | Uma identidade digital emitida por essa representação. Sem ela, o portal não tem como verificar você |
| Empresa ou entidade estrangeira | Registrar-se no Ministério do Investimento pela plataforma Invest Saudi e depois concluir a aquisição eletronicamente | O Número Unificado (700), obtido antes da etapa de aquisição |
A via empresarial é mais lenta e não é automaticamente melhor. Para um apartamento comprado por uma pessoa, a via da pessoa física é mais curta.
Quanto a compra realmente custa
| Item | Alíquota | Quem arca |
|---|---|---|
| Imposto sobre Transação Imobiliária (RETT) | 5% do valor da transação | O vendedor é o principal responsável perante a ZATCA e deve pagar antes ou durante a transferência. O contrato pode transferir o custo ao comprador, mas apenas por escrito |
| IVA sobre serviços ligados ao negócio | 15% | Quem contrata o serviço: corretagem, trabalho jurídico, avaliação. Não incide sobre a transferência em si em uma venda residencial padrão |
| Comissão de corretagem | 2.5% do valor da transação, por padrão | Conforme acordado por escrito. A Palmera cobra 0% do comprador, porque quem paga é a incorporadora |
| Custo total típico de fechamento | 6% a 9% | Quando o comprador arca com os itens principais |
O RETT substituiu o IVA de 15% que antes incidia sobre essas vendas (fonte: ZATCA). Os 2.5% de corretagem são o padrão legal previsto no Artigo 14 da Lei de Corretagem Imobiliária, e valem a menos que as partes acordem de outra forma por escrito. O Artigo 7 da mesma lei é o que as pessoas costumam pular: o contrato de corretagem precisa ser escrito e uma cópia deve ser depositada na REGA, e um contrato que nunca foi depositado é inexequível (fonte: REGA). Peça o comprovante do depósito. Um corretor licenciado apresenta isso sem hesitar.
A transação, passo a passo
- Consulte o imóvel exato no mapa de zonas do Saudi Properties e leia as condições daquela zona: tipo de direito, percentual de propriedade, limite de prazo caso não seja propriedade plena.
- Organize sua identificação: Iqama, identidade digital emitida pela embaixada ou registro no Ministério do Investimento.
- Faça a diligência sobre título de propriedade, histórico da incorporadora, licenças, prazo de entrega, taxas de condomínio (service charge) e quaisquer condições de revenda ou locação vinculadas à zona.
- Assine um contrato de corretagem por escrito e confirme que ele foi depositado na REGA.
- Assine o contrato de compra com a atribuição do RETT declarada de forma explícita. O silêncio nesse ponto é uma disputa esperando para acontecer.
- Pague na conta correta. No caso de imóveis na planta, isso significa a conta garantia (escrow) do projeto, nunca a conta operacional da incorporadora.
- Garanta que o RETT seja quitado junto à ZATCA pela parte que o contrato define como responsável e, em seguida, registre a transferência. Seu direito só existe quando está no registro.
Comprar na planta é outro risco, com sua própria engrenagem
Os projetos na planta são vendidos sob o programa Wafi e exigem registro de incorporadora qualificada. Cada projeto tem sua própria conta garantia (escrow), os saques são controlados pelo contador registrado e as taxas de reserva são limitadas a 5% do valor da unidade, com o próprio valor da reserva indo para a conta garantia (fonte: REGA).
O mecanismo de defeitos previsto no mesmo regulamento é a parte que vale conhecer. Se a empresa de consultoria, o comprador ou um locatário identificar defeitos na construção ou no acabamento, o contador não pode autorizar saques. Se a incorporadora não iniciar os reparos em até cinco dias após a notificação, a REGA pode usar os recursos retidos para executá-los ou confiscar a garantia bancária, e pode manter essa retenção por mais seis meses a partir da ordem de reparo. Os recursos só são liberados antes disso mediante apólice de vícios ocultos aprovada pela Insurance Authority e válida por pelo menos um ano.
Na prática: confirme que o projeto está registrado no Wafi e confirme que seus pagamentos vão para a conta garantia (escrow) indicada no contrato. Se qualquer uma das respostas for vaga, pare por aí.
Se você vai comprar terreno, considere o imposto sobre terras não desenvolvidas
A cobrança sobre lotes não desenvolvidos é de 2.5%, 5%, 7.5% ou 10% do valor avaliado por ano, conforme a faixa de prioridade. No ciclo de 2026, a cobrança sobre lotes acima de 5,000 metros quadrados foi triplicada, chegando a 10%, e mais de 60,000 proprietários de terrenos em Riade foram cobrados sob a regra revisada (fonte: CMS). Isso é pesado o bastante para inviabilizar uma aposta em terreno por si só. Não incide sobre um apartamento pronto.
O que ainda é incerto e o que perguntar antes de assinar
Parte disso ninguém consegue responder ainda, e ouvir isso serve melhor a você do que receber garantias tranquilizadoras.
Veja o caso da residência. Existem programas de permanência de longo prazo, que estão sendo remodelados sob a Vision 2030, mas não vamos afirmar que há um vínculo entre comprar um imóvel e qualquer resultado específico de residência. Se esse vínculo pesa na sua decisão, obtenha a posição confirmada por escrito para o seu caso antes de se comprometer.
Com os dados de mercado é a mesma história. Não existe série publicada confiável de rentabilidade de aluguel ou de valorização dos preços nas zonas recém-abertas, pela razão simples de que essas zonas só abriram este ano. Quem cita uma rentabilidade precisa em um projeto que ainda não foi entregue está modelando, não reportando. Pergunte em que esse número se baseia.
E há a saída. As condições de revenda e as regras de locação podem variar por zona, e o mercado secundário desses projetos ainda não passou por um ciclo completo. Verifique os dois por escrito para a sua zona e planeje uma permanência de três a oito anos, alinhada ao calendário de catalisadores, em vez de uma revenda rápida. Esse calendário vai da Copa da Ásia da AFC em 2027, com Jidá como cidade-sede, à Copa do Mundo da FIFA em 2034, com a Expo 2030 Riyadh no meio do caminho.
Antes de qualquer dinheiro se mover, três coisas precisam estar comprovadas no papel: o lote exato aparece em uma zona aprovada no portal Saudi Properties, o registro da zona confirma o tipo de direito e o percentual de propriedade que você acredita estar comprando, e o contrato declara quem paga os 5% de RETT. Se faltar uma delas, o negócio não está pronto, diga o que disser o folheto.
