Achiziția unei proprietăți în Arabia Saudită în calitate de străin: ce permit regulile din 2026
Începând cu 22 ianuarie 2026, un cetățean străin poate deține proprietăți în Arabia Saudită. Afirmația este adevărată și, luată ca atare, vă poate crea probleme.
Întrebarea utilă este mai precisă. Clădirea concretă pe care o analizați se află într-o zonă aprobată? Ce tip de drept poate fi deținut în acea zonă, proprietate deplină sau uzufruct? Ce procent poate fi deținut de străini și pentru cât timp? Toate trei se stabilesc zonă cu zonă, nu oraș cu oraș, astfel încât două zone din același oraș pot avea condiții diferite.
Urmează procesul așa cum funcționează în 2026: căile de acces, costurile, ordinea operațiunilor și aspectele care rămân neclare. Palmera activează exclusiv în Riad și Jeddah, așadar acesta este și cadrul discuției de față.
Ce s-a schimbat în ianuarie și ce a rămas la fel
Legea privind deținerea de bunuri imobile de către persoane care nu au cetățenie saudită a intrat în vigoare la 22 ianuarie 2026, iar Real Estate General Authority (REGA) a deschis platforma “Saudi Properties” ca fiind canalul oficial de depunere a cererilor (sursă: REGA). Consiliul de Miniștri a publicat Geographic Zones Document, harta zonelor aprobate, la 23 iunie 2026, iar regulamentul de aplicare a fost aprobat în aceeași zi.
Un aspect structural contează mai mult decât se așteaptă cumpărătorii. Dreptul de proprietate și celelalte drepturi asupra unui imobil din Arabia Saudită produc efecte în momentul înscrierii lor în registrul imobiliar administrat de REGA, nu la semnarea contractului și nici la momentul plății (sursă: Latham & Watkins). Înregistrarea oricărei tranzacții care implică o persoană fără cetățenie saudită este obligatorie pentru validitate (sursă: King & Spalding). Până la finalizarea acestui pas, cumpărătorul deține un contract, nu o proprietate.
Ceea ce nu s-a schimbat este regula generală. Deținerea de către străini este o permisiune acordată în locuri anume desemnate, nu un drept general valabil în tot Regatul. Cumpărarea pe baza unor informații false se poate încheia cu vânzarea proprietății prin licitație publică, iar amenzile ajung la 10 milioane SAR (sursă: Middle East Briefing).
Harta zonelor este esența tranzacției
Riad are nouă zone aprobate: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, zona King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard și amplasamentele de dezvoltare orientate spre transportul public, de-a lungul liniilor de metrou. Este vorba despre un portofoliu de megaproiecte susținute de stat, nu despre piața rezidențială generală din Riad (sursă: Enterprise KSA). Dacă vă imaginați o vilă într-o suburbie consacrată din Riad, aceasta nu este o opțiune disponibilă.
Jeddah are lista mai amplă: 57 de zone, printre care și Jeddah Central. Structura este mai granulară și mai diversificată comercial, ceea ce înseamnă mai multe puncte reale de intrare pentru un cumpărător internațional.
Harta face mai mult decât să traseze limite. Portalul REGA publică hărți interactive care indică, pentru fiecare zonă, procentul de deținere permis, tipurile de drepturi care pot fi dobândite acolo, limitele de durată și reglementările aferente (sursă: REGA). Două proiecte pot fi descrise deopotrivă ca fiind deschise străinilor și totuși să ofere lucruri substanțial diferite. Verificarea se face pentru parcela exactă, niciodată pentru oraș.
Makkah și Madinah se află sub un regim separat, mult mai restrictiv, deschis în principal persoanelor musulmane și anumitor entități cu participare saudită. Palmera nu operează acolo.
REGA a fost explicită în privința statutului hărții: un punct de plecare, nu un document final, fără un calendar anunțat pentru adăugarea de noi zone (sursă: Enterprise KSA). Planificarea se face în funcție de harta actuală. Orice extindere trebuie tratată ca un câștig suplimentar pentru care nu ați plătit.
Trei căi de acces și care dintre ele vi se aplică
Punctul de plecare depinde de statutul dumneavoastră, nu de ceea ce cumpărați.
| Statut | Cum începeți | De ce aveți nevoie mai întâi |
|---|---|---|
| Rezident cu Iqama | Depuneți cererea direct pe platforma Saudi Properties, folosind numărul Iqama | Nimic în plus. Eligibilitatea este verificată automat în portal |
| Persoană fizică nerezidentă | Începeți la o ambasadă sau la o reprezentanță diplomatică saudită din străinătate, apoi finalizați cererea pe platformă | O identitate digitală emisă prin acea misiune. Fără ea, portalul nu are cum să vă verifice |
| Companie sau entitate străină | Vă înregistrați la Ministerul Investițiilor prin platforma Invest Saudi, apoi finalizați electronic dobândirea proprietății | Unified Number (700), obținut înaintea etapei de dobândire |
Calea prin companie este mai lentă și nu este automat mai avantajoasă. Pentru un singur apartament cumpărat de o singură persoană, calea individuală este mai scurtă.
Cât costă efectiv achiziția
| Element | Cotă | Cine suportă costul |
|---|---|---|
| Real Estate Transaction Tax (RETT) | 5% din valoarea tranzacției | Vânzătorul este principalul obligat față de ZATCA și trebuie să plătească înainte de transfer sau în timpul acestuia. Contractul poate transfera costul către cumpărător, dar numai în scris |
| TVA pentru serviciile aferente tranzacției | 15% | Cel care achiziționează serviciul: intermediere, asistență juridică, evaluare. Nu se aplică transferului în sine într-o vânzare rezidențială obișnuită |
| Comision de intermediere | 2.5% din valoarea tranzacției, în lipsa altei prevederi | Conform înțelegerii scrise. Palmera aplică cumpărătorului 0%, pentru că dezvoltatorul este cel care plătește |
| Cost total tipic la finalizare | 6% până la 9% | În situația în care cumpărătorul suportă elementele principale |
RETT a înlocuit TVA-ul de 15% care se aplica anterior acestor vânzări (sursă: ZATCA). Cota de intermediere de 2.5% este cea prevăzută implicit de lege, la articolul 14 din Real Estate Brokerage Law, și se aplică dacă părțile nu convin altfel în scris. Articolul 7 din aceeași lege este cel omis de obicei: contractul de intermediere trebuie încheiat în scris, iar o copie trebuie depusă la REGA, un contract nedepus fiind lipsit de forță executorie (sursă: REGA). Solicitați dovada depunerii. Un intermediar autorizat o prezintă fără ezitare.
Tranzacția, pas cu pas
- Căutați proprietatea exactă pe harta zonelor din Saudi Properties și citiți condițiile acelei zone: tipul dreptului, procentul de deținere, limita de durată dacă nu este vorba de proprietate deplină.
- Puneți la punct identitatea: Iqama, identitate digitală emisă de ambasadă sau înregistrare la Ministerul Investițiilor.
- Efectuați verificări asupra titlului de proprietate, istoricului dezvoltatorului, autorizațiilor, termenului de predare, taxelor de întreținere și oricăror condiții de revânzare sau închiriere aferente zonei.
- Semnați un contract de intermediere în scris și confirmați că a fost depus la REGA.
- Semnați contractul de vânzare-cumpărare cu menționarea explicită a părții care suportă RETT. Tăcerea în acest punct este un litigiu în devenire.
- Efectuați plata în contul corect. Pentru off-plan, aceasta înseamnă contul escrow al proiectului, niciodată contul curent al dezvoltatorului.
- Asigurați-vă că RETT este achitat la ZATCA de partea desemnată prin contract, apoi înregistrați transferul. Dreptul dumneavoastră există doar din momentul înscrierii în registru.
Off-plan înseamnă un alt tip de risc, cu mecanisme proprii
Proiectele off-plan se comercializează în cadrul programului Wafi și necesită înregistrarea dezvoltatorului ca dezvoltator calificat. Fiecare proiect are propriul cont escrow, retragerile din acesta sunt controlate de expertul contabil autorizat, iar taxele de rezervare sunt plafonate la 5% din valoarea unității, suma de rezervare fiind la rândul ei virată în contul escrow (sursă: REGA).
Mecanismul privind viciile, prevăzut în același regulament, merită cunoscut. Dacă firma de consultanță, cumpărătorul sau un chiriaș identifică vicii de construcție sau de finisaj, contabilul nu are voie să permită retrageri. Dacă dezvoltatorul nu începe reparațiile în termen de cinci zile de la notificare, REGA poate folosi fondurile reținute pentru remedierea acestora sau poate executa garanția bancară și poate menține reținerea încă șase luni de la ordinul de reparație. Fondurile sunt eliberate anticipat doar în schimbul unei polițe pentru vicii ascunse, aprobată de Insurance Authority și valabilă cel puțin un an.
Pe scurt: confirmați că proiectul este înregistrat în cadrul Wafi și că plățile dumneavoastră merg în contul escrow indicat în contract. Dacă unul dintre răspunsuri este vag, opriți-vă acolo.
Dacă achiziționați teren, includeți în calcul taxa pe terenurile neconstruite
Taxa pe parcelele nedezvoltate este de 2.5%, 5%, 7.5% sau 10% din valoarea evaluată pe an, în funcție de nivelul de prioritate. În ciclul 2026, taxa pentru parcelele de peste 5,000 de metri pătrați a fost triplată, ajungând la 10%, iar peste 60,000 de proprietari de terenuri din Riad au fost impozitați conform regulii revizuite (sursă: CMS). Este suficient de apăsătoare încât să anuleze de una singură randamentul unei investiții în teren. Nu se aplică unui apartament finalizat.
Ce rămâne necunoscut și ce trebuie întrebat înainte de semnare
La unele dintre aceste întrebări nimeni nu poate răspunde deocamdată, iar o informare corectă este mai utilă decât o asigurare liniștitoare.
Luați exemplul rezidenței. Există programe de ședere pe termen lung, aflate în reconfigurare în cadrul Vision 2030, însă nu vom susține existența unei legături între achiziția unei proprietăți și un anumit rezultat în materie de rezidență. Dacă această legătură contează pentru decizia dumneavoastră, obțineți confirmarea în scris pentru situația proprie înainte de a vă angaja.
La datele de piață, situația este aceeași. Nu există o serie publicată de încredere privind randamentele din chirie sau creșterea prețurilor în zonele nou deschise, din motivul simplu că acele zone s-au deschis abia anul acesta. Oricine indică un randament precis pentru un proiect nepredat face modelare, nu raportare. Întrebați pe ce se bazează cifra.
Rămâne apoi ieșirea din investiție. Condițiile de revânzare și regulile de închiriere pot varia de la o zonă la alta, iar piața secundară a acestor proiecte nu a fost testată de un ciclu complet. Verificați ambele aspecte în scris pentru zona dumneavoastră și planificați o deținere de trei până la opt ani, raportată la calendarul evenimentelor-catalizator, nu o revânzare rapidă. Acest calendar începe cu AFC Asian Cup din 2027, la care Jeddah este oraș-gazdă, și se întinde până la FIFA World Cup din 2034, iar la mijloc se află Expo 2030 de la Riad.
Înainte de orice transfer de bani, trei lucruri trebuie să fie confirmate în scris: parcela exactă apare într-o zonă aprobată pe portalul Saudi Properties, fișa zonei confirmă tipul dreptului și procentul de deținere pe care credeți că le cumpărați, iar contractul precizează cine plătește RETT de 5%. Dacă lipsește unul dintre ele, tranzacția nu este pregătită, indiferent ce spune broșura.
