Αγορά ακινήτου στη Σαουδική Αραβία ως αλλοδαπός: τι επιτρέπουν οι κανόνες του 2026
Από τις 22 Ιανουαρίου 2026 ένας αλλοδαπός μπορεί να αποκτήσει ακίνητο στη Σαουδική Αραβία. Η πρόταση αυτή είναι αληθής και, από μόνη της, θα σας βάλει σε μπελάδες.
Το χρήσιμο ερώτημα είναι πιο συγκεκριμένο. Βρίσκεται το συγκεκριμένο κτίριο που εξετάζετε εντός εγκεκριμένης ζώνης; Τι είδους δικαίωμα σάς επιτρέπει να έχετε η ζώνη αυτή, πλήρη κυριότητα ή επικαρπία; Τι ποσοστό μπορεί να ανήκει σε αλλοδαπούς και για πόσο διάστημα; Και τα τρία καθορίζονται ανά ζώνη και όχι ανά πόλη, επομένως δύο ζώνες στην ίδια πόλη μπορεί να έχουν διαφορετικούς όρους.
Ακολουθεί η διαδικασία όπως λειτουργεί το 2026: οι οδοί εισόδου, το κόστος, η σειρά των ενεργειών και τα σημεία που παραμένουν ανοιχτά. Η Palmera δραστηριοποιείται μόνο σε Ριάντ και Τζέντα, οπότε αυτό είναι και το πεδίο εδώ.
Τι άλλαξε τον Ιανουάριο και τι όχι
Ο νόμος για την κατοχή ακινήτων από μη Σαουδάραβες τέθηκε σε ισχύ στις 22 Ιανουαρίου 2026 και η Real Estate General Authority (REGA) άνοιξε την πλατφόρμα “Saudi Properties” ως επίσημο κανάλι υποβολής αιτήσεων (πηγή: REGA). Το Υπουργικό Συμβούλιο δημοσίευσε το έγγραφο των γεωγραφικών ζωνών, δηλαδή τον χάρτη των εγκεκριμένων ζωνών, στις 23 Ιουνίου 2026, ενώ την ίδια ημέρα εγκρίθηκε και ο εκτελεστικός κανονισμός.
Ένα δομικό σημείο έχει μεγαλύτερη σημασία απ' όση του αποδίδουν οι αγοραστές. Η κυριότητα και τα λοιπά δικαιώματα επί σαουδαραβικού ακινήτου παράγουν αποτελέσματα όταν καταχωρίζονται στο κτηματολόγιο που τηρεί η REGA, όχι με την υπογραφή του συμβολαίου ούτε με την καταβολή του τιμήματος (πηγή: Latham & Watkins). Η καταχώριση κάθε συναλλαγής στην οποία συμμετέχει μη Σαουδάραβας είναι υποχρεωτική για το κύρος της (πηγή: King & Spalding). Μέχρι να ολοκληρωθεί το βήμα αυτό, στα χέρια σας έχετε ένα συμβόλαιο, όχι ένα ακίνητο.
Αυτό που δεν άλλαξε είναι ο γενικός κανόνας. Η κατοχή ακινήτων από αλλοδαπούς είναι μια άδεια που χορηγείται σε συγκεκριμένες περιοχές, όχι ένα γενικό δικαίωμα σε όλο το Βασίλειο. Μια αγορά που στηρίχθηκε σε ψευδή στοιχεία μπορεί να καταλήξει σε πλειστηριασμό του ακινήτου, ενώ τα πρόστιμα φτάνουν τα 10 εκατομμύρια SAR (πηγή: Middle East Briefing).
Ο χάρτης των ζωνών είναι η ουσία της συμφωνίας
Το Ριάντ έχει εννέα εγκεκριμένες ζώνες: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, την περιοχή του King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard και σημεία ανάπτυξης γύρω από τους σταθμούς του μετρό. Πρόκειται για ένα χαρτοφυλάκιο κρατικά υποστηριζόμενων megaprojects, όχι για τη γενική αγορά κατοικίας του Ριάντ (πηγή: Enterprise KSA). Αν είχατε στο μυαλό σας μια βίλα σε κάποιο καθιερωμένο προάστιο του Ριάντ, αυτό δεν είναι διαθέσιμη επιλογή.
Η Τζέντα έχει την ευρύτερη λίστα: 57 ζώνες, ανάμεσά τους και το Jeddah Central. Το μείγμα είναι πιο λεπτομερές και εμπορικά πιο ποικίλο, πράγμα που σημαίνει περισσότερα ουσιαστικά σημεία εισόδου για έναν διεθνή αγοραστή.
Ο χάρτης δεν χαράσσει απλώς όρια. Η πύλη της REGA δημοσιεύει διαδραστικούς χάρτες που παρουσιάζουν, ανά ζώνη, το επιτρεπόμενο ποσοστό κυριότητας, τα είδη δικαιωμάτων που μπορούν να αποκτηθούν εκεί, τους χρονικούς περιορισμούς και τους σχετικούς κανονισμούς (πηγή: REGA). Δύο έργα μπορεί και τα δύο να περιγράφονται ως ανοιχτά σε αλλοδαπούς και ωστόσο να προσφέρουν ουσιωδώς διαφορετικά πράγματα. Ελέγξτε την εγγραφή για το ακριβές οικόπεδο, ποτέ για την πόλη.
Η Μέκκα και η Μεδίνα υπάγονται σε ξεχωριστό, πολύ πιο αυστηρό καθεστώς, ανοιχτό κυρίως σε μουσουλμάνους ιδιώτες και σε συγκεκριμένους φορείς με σαουδαραβική συμμετοχή. Η Palmera δεν δραστηριοποιείται εκεί.
Η REGA έχει τοποθετηθεί ευθέως για το καθεστώς του χάρτη: αποτελεί αφετηρία και όχι τελικό έγγραφο, χωρίς να έχει δοθεί χρονοδιάγραμμα για την προσθήκη νέων ζωνών (πηγή: Enterprise KSA). Σχεδιάστε με βάση τον χάρτη όπως ισχύει σήμερα. Αντιμετωπίστε κάθε μελλοντική επέκταση ως ένα επιπλέον όφελος που δεν το πληρώσατε.
Τρεις οδοί εισόδου και ποια είναι η δική σας
Το σημείο εκκίνησης εξαρτάται από το τι είστε, όχι από το τι αγοράζετε.
| Είστε | Πώς ξεκινάτε | Τι χρειάζεστε πρώτα |
|---|---|---|
| Κάτοικος με Iqama | Υποβάλλετε αίτηση απευθείας στην πλατφόρμα Saudi Properties με τον αριθμό Iqama σας | Τίποτα επιπλέον. Η επιλεξιμότητα επαληθεύεται αυτόματα μέσα στην πύλη |
| Μη κάτοικος ιδιώτης | Ξεκινάτε από σαουδαραβική πρεσβεία ή διπλωματική αρχή στο εξωτερικό και στη συνέχεια ολοκληρώνετε την αίτηση στην πλατφόρμα | Ψηφιακή ταυτότητα που εκδίδεται μέσω της αρχής αυτής. Χωρίς αυτήν, η πύλη δεν έχει κάτι για να σας ταυτοποιήσει |
| Αλλοδαπή εταιρεία ή νομικό πρόσωπο | Εγγράφεστε στο Υπουργείο Επενδύσεων μέσω της πλατφόρμας Invest Saudi και στη συνέχεια ολοκληρώνετε την απόκτηση ηλεκτρονικά | Τον Ενιαίο Αριθμό (700), ο οποίος αποκτάται πριν από το στάδιο της απόκτησης |
Η εταιρική οδός είναι πιο αργή και δεν είναι αυτομάτως καλύτερη. Για ένα διαμέρισμα που αγοράζεται από ένα φυσικό πρόσωπο, η οδός του ιδιώτη είναι συντομότερη.
Τι κοστίζει πραγματικά η αγορά
| Στοιχείο | Συντελεστής | Ποιος το επιβαρύνεται |
|---|---|---|
| Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (RETT) | 5% της αξίας της συναλλαγής | Ο πωλητής είναι κατά κύριο λόγο υπόχρεος έναντι της ZATCA και οφείλει να τον καταβάλει πριν ή κατά τη μεταβίβαση. Το συμβόλαιο μπορεί να μεταφέρει το κόστος στον αγοραστή, αλλά μόνο εγγράφως |
| ΦΠΑ σε υπηρεσίες γύρω από τη συναλλαγή | 15% | Όποιος αγοράζει την υπηρεσία: μεσιτεία, νομικές εργασίες, εκτίμηση. Δεν εφαρμόζεται στην ίδια τη μεταβίβαση σε μια τυπική πώληση κατοικίας |
| Μεσιτική αμοιβή | 2,5% του ποσού της συναλλαγής, ως προεπιλογή | Όπως συμφωνείται εγγράφως. Η Palmera χρεώνει τον αγοραστή 0%, επειδή πληρώνει ο κατασκευαστής |
| Τυπικό συνολικό κόστος ολοκλήρωσης | 6% έως 9% | Όταν ο αγοραστής επιβαρύνεται με τα βασικά στοιχεία |
Ο RETT αντικατέστησε τον ΦΠΑ 15% που ίσχυε παλαιότερα σε αυτές τις πωλήσεις (πηγή: ZATCA). Το ποσοστό μεσιτικής αμοιβής 2,5% είναι η εκ του νόμου προεπιλογή βάσει του άρθρου 14 του νόμου περί μεσιτείας ακινήτων και ισχύει εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά εγγράφως. Το άρθρο 7 του ίδιου νόμου είναι εκείνο που συνήθως προσπερνούν: η σύμβαση μεσιτείας πρέπει να είναι έγγραφη και αντίγραφό της πρέπει να κατατεθεί στη REGA, ενώ μια σύμβαση που δεν κατατέθηκε ποτέ δεν είναι εκτελεστή (πηγή: REGA). Ζητήστε απόδειξη της κατάθεσης. Ένας αδειοδοτημένος μεσίτης την προσκομίζει χωρίς δισταγμό.
Η συναλλαγή, βήμα προς βήμα
- Αναζητήστε το ακριβές ακίνητο στον χάρτη ζωνών της πλατφόρμας Saudi Properties και διαβάστε τους όρους της συγκεκριμένης ζώνης: είδος δικαιώματος, ποσοστό κυριότητας, χρονικό όριο εφόσον δεν πρόκειται για πλήρη κυριότητα.
- Τακτοποιήστε την ταυτοποίησή σας: Iqama, ψηφιακή ταυτότητα εκδοθείσα από πρεσβεία ή εγγραφή στο Υπουργείο Επενδύσεων.
- Κάντε έλεγχο σε τίτλους, ιστορικό του κατασκευαστή, άδειες, χρονοδιάγραμμα παράδοσης, κοινόχρηστα και τυχόν όρους μεταπώλησης ή εκμίσθωσης που συνδέονται με τη ζώνη.
- Υπογράψτε έγγραφη σύμβαση μεσιτείας και επιβεβαιώστε ότι έχει κατατεθεί στη REGA.
- Υπογράψτε το συμβόλαιο αγοράς με ρητή αναφορά στο ποιος βαρύνεται με τον RETT. Η σιωπή σε αυτό το σημείο είναι μια διαφορά που περιμένει να συμβεί.
- Καταβάλετε στον σωστό λογαριασμό. Για ακίνητα υπό κατασκευή αυτό σημαίνει τον λογαριασμό μεσεγγύησης (escrow) του έργου, ποτέ τον λειτουργικό λογαριασμό του κατασκευαστή.
- Βεβαιωθείτε ότι ο RETT έχει εξοφληθεί προς τη ZATCA από όποιο μέρος ορίζει το συμβόλαιο ως υπόχρεο και στη συνέχεια καταχωρίστε τη μεταβίβαση. Το δικαίωμά σας υφίσταται μόνο από τη στιγμή που θα βρεθεί στο μητρώο.
Τα υπό κατασκευή ακίνητα είναι διαφορετικός κίνδυνος, με δικό τους μηχανισμό
Τα έργα υπό κατασκευή πωλούνται στο πλαίσιο του προγράμματος Wafi και απαιτούν εγγραφή πιστοποιημένου κατασκευαστή. Κάθε έργο έχει δικό του λογαριασμό μεσεγγύησης (escrow), οι αναλήψεις από αυτόν ελέγχονται από τον ορκωτό λογιστή και τα τέλη κράτησης δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 5% της αξίας της μονάδας, ενώ το ίδιο το ποσό της κράτησης κατατίθεται στον λογαριασμό μεσεγγύησης (πηγή: REGA).
Ο μηχανισμός για τα ελαττώματα στον ίδιο κανονισμό είναι το σημείο που αξίζει να γνωρίζετε. Αν η συμβουλευτική εταιρεία, ο αγοραστής ή ένας μισθωτής εντοπίσει ελαττώματα στην κατασκευή ή στα τελειώματα, ο λογιστής δεν επιτρέπεται να εγκρίνει αναλήψεις. Αν ο κατασκευαστής δεν ξεκινήσει τις επισκευές εντός πέντε ημερών από την ειδοποίηση, η REGA μπορεί να χρησιμοποιήσει τα παρακρατηθέντα κεφάλαια για να τις πραγματοποιήσει ή να καταπέσει την τραπεζική εγγύηση, ενώ μπορεί να διατηρήσει την παρακράτηση για έξι επιπλέον μήνες από την εντολή επισκευής. Τα κεφάλαια αποδεσμεύονται νωρίτερα μόνο έναντι ασφαλιστηρίου κρυφών ελαττωμάτων εγκεκριμένου από την Insurance Authority και με ισχύ τουλάχιστον ενός έτους.
Στην πράξη: επιβεβαιώστε ότι το έργο είναι καταχωρισμένο στο Wafi και ότι οι πληρωμές σας κατευθύνονται στον λογαριασμό μεσεγγύησης που κατονομάζεται στο συμβόλαιο. Αν κάποια από τις δύο απαντήσεις είναι ασαφής, σταματήστε εκεί.
Αν αγοράζετε γη, υπολογίστε τον φόρο αδόμητης γης
Η επιβάρυνση επί των αδόμητων οικοπέδων ανέρχεται σε 2,5%, 5%, 7,5% ή 10% της εκτιμώμενης αξίας ετησίως, ανάλογα με τη βαθμίδα προτεραιότητας. Στον κύκλο του 2026 η επιβάρυνση για οικόπεδα άνω των 5.000 τετραγωνικών μέτρων τριπλασιάστηκε, φτάνοντας το 10%, και περισσότεροι από 60.000 ιδιοκτήτες γης στο Ριάντ χρεώθηκαν βάσει του αναθεωρημένου κανόνα (πηγή: CMS). Αυτό αρκεί από μόνο του για να εξαφανίσει την απόδοση μιας επένδυσης σε γη. Δεν αφορά ένα αποπερατωμένο διαμέρισμα.
Τι παραμένει άγνωστο και τι να ρωτήσετε πριν υπογράψετε
Ορισμένα από αυτά κανείς δεν μπορεί ακόμη να τα απαντήσει, και σας εξυπηρετεί περισσότερο να το ακούσετε παρά να καθησυχαστείτε.
Πάρτε για παράδειγμα την άδεια διαμονής. Υπάρχουν προγράμματα μακράς παραμονής που αναδιαμορφώνονται στο πλαίσιο του Vision 2030, δεν θα ισχυριστούμε όμως ότι υπάρχει σύνδεση ανάμεσα στην αγορά ενός ακινήτου και σε κάποιο συγκεκριμένο αποτέλεσμα ως προς τη διαμονή. Αν η σύνδεση αυτή είναι καθοριστική για την απόφασή σας, ζητήστε γραπτή επιβεβαίωση για τη δική σας περίπτωση πριν δεσμευτείτε.
Το ίδιο ισχύει και για τα δεδομένα της αγοράς. Δεν υπάρχει αξιόπιστη δημοσιευμένη σειρά στοιχείων για αποδόσεις ενοικίου ή αύξηση τιμών στις νεοανοιγμένες ζώνες, για τον απλό λόγο ότι οι ζώνες αυτές άνοιξαν μόλις φέτος. Όποιος αναφέρει ακριβή απόδοση για ένα έργο που δεν έχει παραδοθεί κάνει μοντελοποίηση, όχι καταγραφή. Ρωτήστε σε τι στηρίζεται το νούμερο.
Και μετά υπάρχει η έξοδος. Οι όροι μεταπώλησης και οι κανόνες εκμίσθωσης μπορεί να διαφέρουν ανά ζώνη, ενώ η δευτερογενής αγορά σε αυτά τα έργα δεν έχει δοκιμαστεί σε έναν πλήρη κύκλο. Επαληθεύστε και τα δύο εγγράφως για τη δική σας ζώνη και σχεδιάστε για διακράτηση τριών έως οκτώ ετών με βάση το ημερολόγιο των μεγάλων γεγονότων, αντί για μια γρήγορη μεταπώληση. Το ημερολόγιο αυτό ξεκινά από το AFC Asian Cup το 2027, όπου η Τζέντα είναι πόλη διοργάνωσης, και φτάνει έως το Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA το 2034, με το Expo 2030 Riyadh ενδιάμεσα.
Πριν κινηθεί οποιοδήποτε ποσό, τρία πράγματα πρέπει να ισχύουν στα χαρτιά: το ακριβές οικόπεδο να εμφανίζεται σε εγκεκριμένη ζώνη στην πύλη Saudi Properties, η εγγραφή της ζώνης να επιβεβαιώνει το είδος δικαιώματος και το ποσοστό κυριότητας που πιστεύετε ότι αγοράζετε, και το συμβόλαιο να ορίζει ποιος καταβάλλει τον RETT 5%. Αν λείπει έστω και ένα, η συμφωνία δεν είναι έτοιμη, ό,τι κι αν λέει το έντυπο παρουσίασης.
