Yabancı Olarak Suudi Arabistan'da Gayrimenkul Almak: 2026 Kuralları Neye İzin Veriyor
22 Ocak 2026'dan bu yana bir yabancı Suudi Arabistan'da mülk sahibi olabiliyor. Bu cümle doğru, ama tek başına sizi başınızı derde sokar.
Asıl sorulması gereken soru çok daha dar kapsamlı. Baktığınız o belirli bina onaylı bir bölgenin içinde mi? O bölge size ne tür bir hak tanıyor, tam mülkiyet mi yoksa intifa hakkı mı? Yabancı mülkiyet oranı kaç, ve süresi ne kadar? Bu üç unsur da şehir bazında değil, bölge bazında belirleniyor; yani aynı şehirdeki iki bölge birbirinden farklı şartlar taşıyabiliyor.
Aşağıda süreci 2026'da işlediği haliyle bulacaksınız: giriş yolları, maliyetler, işlem sırası ve hâlâ netleşmemiş kısımlar. Palmera yalnızca Riyad ve Cidde'de faaliyet gösteriyor, dolayısıyla buradaki kapsam da bu iki şehirle sınırlı.
Ocak ayında ne değişti, ne değişmedi
Suudi Olmayanların Gayrimenkul Mülkiyeti Kanunu 22 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi ve Real Estate General Authority (REGA), resmi başvuru kanalı olarak “Saudi Properties” platformunu açtı (kaynak: REGA). Bakanlar Kurulu, onaylı bölge haritası olan Coğrafi Bölgeler Belgesi'ni 23 Haziran 2026'da yayımladı; uygulama yönetmeliği de aynı gün onaylandı.
Yapısal bir nokta var ki alıcıların beklediğinden çok daha önemli. Suudi gayrimenkulü üzerindeki mülkiyet ve diğer haklar, sözleşme imzalandığında ya da para el değiştirdiğinde değil, REGA'nın tuttuğu gayrimenkul siciline tescil edildiğinde hüküm doğuruyor (kaynak: Latham & Watkins). Suudi olmayan bir tarafın dahil olduğu her işlemin tescili, geçerlilik şartıdır (kaynak: King & Spalding). O adım tamamlanana kadar elinizde bir mülk değil, bir sözleşme vardır.
Değişmeyen şey ise temel kural. Yabancı mülkiyeti, Krallık genelinde geçerli genel bir hak değil, adı geçen yerlerde tanınan bir izindir. Yanlış bilgiye dayanarak alım yapmak, mülkün açık artırmayla satılmasına kadar gidebilir; para cezaları 10 milyon SAR'a ulaşıyor (kaynak: Middle East Briefing).
Asıl mesele bölge haritası
Riyad'da dokuz onaylı bölge var: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, King Salman International Airport çevresi, SEDRA, Sports Boulevard ve metro hattı boyunca uzanan toplu taşıma odaklı geliştirme alanları. Bu, Riyad'ın genel konut piyasası değil, devlet destekli mega projelerden oluşan bir portföy (kaynak: Enterprise KSA). Aklınızda Riyad'ın yerleşik bir banliyösünde bir villa varsa, o seçenek masada değil.
Cidde'de liste çok daha geniş: 57 bölge, Jeddah Central de bunların arasında. Dağılım daha ayrıntılı ve ticari açıdan daha çeşitli; bu da uluslararası bir alıcı için gerçek anlamda daha fazla giriş noktası demek.
Harita sadece sınır çizmiyor. REGA'nın portalı, her bölge için izin verilen mülkiyet oranını, o bölgede edinilebilecek hak türlerini, süre sınırlarını ve bağlı düzenlemeleri gösteren interaktif haritalar yayımlıyor (kaynak: REGA). İki proje de yabancılara açık diye tanımlanabilir ama yine de esasa ilişkin farklı şeyler sunabilir. Kaydı şehir için değil, tam olarak o parsel için kontrol edin.
Mekke ve Medine, esas olarak Müslüman bireylere ve Suudi ortaklığı bulunan belirli tüzel kişilere açık olan, ayrı ve çok daha sıkı bir rejime tabi. Palmera bu bölgelerde faaliyet göstermiyor.
REGA haritanın statüsü konusunda açık: nihai bir belge değil, bir başlangıç noktası; yeni bölgelerin eklenmesi için ise verilmiş bir takvim yok (kaynak: Enterprise KSA). Planınızı haritanın bugünkü haline göre yapın. Olası bir genişlemeyi ise bedelini ödemediğiniz bir ek kazanç olarak görün.
Üç giriş yolu ve size uyanı
Nereden başlayacağınız, ne satın aldığınıza değil, kim olduğunuza bağlı.
| Durumunuz | Nasıl başlarsınız | Önce neye ihtiyacınız var |
|---|---|---|
| Iqama sahibi bir mukim | Iqama numaranızla doğrudan Saudi Properties platformu üzerinden başvurun | Ek bir şey yok. Uygunluk, portal içinde otomatik olarak doğrulanıyor |
| Mukim olmayan bir birey | Yurt dışındaki bir Suudi büyükelçiliğinde veya diplomatik temsilciliğinde başlayın, ardından başvuruyu platform üzerinden tamamlayın | İlgili temsilcilik aracılığıyla verilen bir dijital kimlik. Bu olmadan portalın sizi doğrulayacağı bir kayıt olmaz |
| Yabancı bir şirket veya tüzel kişi | Invest Saudi platformu üzerinden Yatırım Bakanlığı'na kaydolun, ardından mülkiyet işlemini elektronik olarak tamamlayın | Mülkiyet adımından önce alınmış Birleşik Numara (700) |
Şirket yolu daha yavaş ve otomatik olarak daha avantajlı değil. Tek kişinin aldığı tek bir daire için bireysel yol daha kısa.
Alım gerçekte ne kadara mal oluyor
| Kalem | Oran | Kim üstlenir |
|---|---|---|
| Gayrimenkul İşlem Vergisi (RETT) | İşlem bedelinin %5'i | ZATCA'ya karşı asıl sorumlu satıcıdır ve devirden önce veya devir sırasında ödemek zorundadır. Sözleşmeyle maliyet alıcıya aktarılabilir, ancak yalnızca yazılı olarak |
| İşlem çevresindeki hizmetlerde KDV | %15 | Hizmeti kim satın alıyorsa o: aracılık, hukuki işlemler, değerleme. Standart bir konut satışında devir işleminin kendisine uygulanmaz |
| Aracılık komisyonu | Varsayılan olarak işlem tutarının %2,5'i | Yazılı olarak mutabık kalındığı şekilde. Palmera alıcıdan %0 alır, çünkü ücreti geliştirici öder |
| Tipik toplam kapanış maliyeti | %6 ile %9 arası | Ana kalemleri alıcının üstlendiği durumlarda |
RETT, daha önce bu satışlara uygulanan %15'lik KDV'nin yerini aldı (kaynak: ZATCA). %2,5'lik aracılık oranı, Gayrimenkul Aracılık Kanunu'nun 14. maddesindeki yasal varsayılan orandır ve taraflar yazılı olarak aksini kararlaştırmadıkça geçerlidir. Aynı kanunun atlanan maddesi ise 7. madde: aracılık sözleşmesi yazılı olmak zorunda ve bir nüshası REGA'ya tevdi edilmeli; hiç tevdi edilmemiş bir sözleşme ise hukuken talep edilemez (kaynak: REGA). Tevdi belgesini isteyin. Lisanslı bir aracı bunu tereddütsüz sunar.
İşlem, adım adım
- İlgili mülkü Saudi Properties bölge haritasında tam olarak bulun ve o bölgenin şartlarını okuyun: hak türü, mülkiyet oranı, tam mülkiyet değilse süre sınırı.
- Kimlik tarafını hazır edin: Iqama, büyükelçilik tarafından verilen dijital kimlik veya Yatırım Bakanlığı kaydı.
- Tapu, geliştiricinin geçmiş performansı, izinler, teslim takvimi, aidatlar ve bölgeye bağlı yeniden satış veya kiralama koşulları üzerinde durum tespiti yapın.
- Yazılı bir aracılık sözleşmesi imzalayın ve REGA'ya tevdi edildiğini teyit edin.
- Satış sözleşmesini, RETT'in kime ait olduğu açıkça yazılı şekilde imzalayın. Bu konudaki sessizlik, olmayı bekleyen bir ihtilaftır.
- Ödemeyi doğru hesaba yapın. Proje aşamasındaki alımlarda bu, projenin emanet (escrow) hesabı demektir; asla geliştiricinin işletme hesabı değil.
- RETT'in, sözleşmenin sorumlu tuttuğu tarafça ZATCA'ya ödendiğinden emin olun, ardından devri tescil ettirin. Hakkınız yalnızca sicile işlendiğinde vardır.
Proje aşamasından alım farklı bir risktir ve kendi mekanizması vardır
Proje aşamasındaki projeler Wafi programı kapsamında satılıyor ve yetkilendirilmiş geliştirici kaydı gerektiriyor. Her projenin kendi emanet (escrow) hesabı var, bu hesaptan yapılacak çekimler yeminli mali müşavirin kontrolünde ve rezervasyon bedelleri ünite değerinin %5'i ile sınırlandırılmış durumda; rezervasyon parası da emanet hesabına yatırılıyor (kaynak: REGA).
Aynı yönetmelikteki ayıp mekanizması ise bilinmeye değer kısım. Danışman firma, alıcı veya bir kiracı inşaat ya da işçilikte ayıp tespit ederse, mali müşavir hesaptan çekim yapılmasına izin veremez. Geliştirici bildirimden sonraki beş gün içinde onarımlara başlamazsa, REGA tutulan fonları onarım için kullanabilir veya banka teminatına el koyabilir; bu tutmayı onarım talimatından itibaren altı ay daha sürdürebilir. Fonlar ancak Sigorta Otoritesi'nce onaylanmış, en az bir yıl geçerli bir gizli ayıp sigortası karşılığında erken serbest bırakılır.
Pratik karşılığı şu: projenin Wafi kapsamında kayıtlı olduğunu teyit edin ve ödemelerinizin sözleşmede adı geçen emanet hesabına gittiğini doğrulayın. İki cevaptan biri bile muğlaksa, orada durun.
Arsa alıyorsanız boş arazi vergisini hesaba katın
Geliştirilmemiş parsellerdeki vergi, öncelik kademesine göre yıllık olarak takdir edilen değerin %2,5'i, %5'i, %7,5'i veya %10'u oranında uygulanıyor. 2026 döneminde 5.000 metrekarenin üzerindeki parsellerde oran üçe katlanarak %10'a çıktı ve Riyad'da 60.000'den fazla arsa sahibine revize kural kapsamında tahakkuk yapıldı (kaynak: CMS). Bu, tek başına bir arsa yatırımının getirisini silecek kadar ağır bir yük. Tamamlanmış bir daireye ise dokunmuyor.
Hâlâ bilinmeyenler ve imzadan önce sormanız gerekenler
Bunların bir kısmını henüz kimse cevaplayamıyor; içiniz rahatlatılmaktansa bunu duymanız sizin lehinize.
Oturum konusunu ele alalım. Uzun süreli kalış programları mevcut ve Vision 2030 kapsamında yeniden şekilleniyor, ancak mülk satın almakla belirli bir oturum sonucu arasında bir bağ olduğunu iddia etmeyeceğiz. Bu bağ kararınız açısından belirleyiciyse, taahhüde girmeden önce kendi durumunuz için pozisyonu yazılı olarak teyit ettirin.
Piyasa verisinde de durum aynı. Yeni açılan bölgelerde kira getirisi veya fiyat artışı için güvenilir, yayımlanmış bir seri yok; nedeni basit, o bölgeler bu yıl açıldı. Henüz teslim edilmemiş bir proje için kesin bir getiri oranı telaffuz eden kişi raporlama değil, modelleme yapıyordur. O sayının neye dayandığını sorun.
Bir de çıkış var. Yeniden satış koşulları ve kiralama kuralları bölgeye göre değişebiliyor; bu projelerdeki ikinci el piyasası ise tam bir döngüyle sınanmış değil. Kendi bölgeniz için ikisini de yazılı olarak doğrulayın ve hızlı satış yerine, katalizör takvimine karşı üç ila sekiz yıllık bir elde tutma süresi planlayın. O takvim, Cidde'nin ev sahibi şehirlerden biri olduğu 2027 AFC Asya Kupası'ndan başlayıp 2034 FIFA Dünya Kupası'na uzanıyor; arada da Expo 2030 Riyad var.
Para hareket etmeden önce üç şeyin kâğıt üzerinde doğru olması gerekir: ilgili parselin Saudi Properties portalında onaylı bir bölge içinde görünmesi, bölge kaydının satın aldığınızı düşündüğünüz hak türünü ve mülkiyet oranını teyit etmesi ve sözleşmede %5'lik RETT'i kimin ödeyeceğinin yazması. Biri eksikse, broşürde ne yazarsa yazsın o işlem hazır değildir.
