Купівля нерухомості в Саудівській Аравії для іноземця: що дозволяють правила 2026 року
З 22 січня 2026 року іноземець може володіти нерухомістю в Саудівській Аравії. Це твердження правдиве, і саме по собі воно здатне завести вас у халепу.
Корисне питання звучить вужче. Чи розташована конкретна будівля, яку ви розглядаєте, у межах затвердженої зони? Яке саме право дозволяє мати ця зона: повну власність чи узуфрукт? Який відсоток може перебувати в іноземній власності та на який строк? Усі три параметри встановлюються окремо для кожної зони, а не для міста загалом, тож дві зони в одному місті можуть мати різні умови.
Далі — процес у тому вигляді, як він працює у 2026 році: шляхи входу, витрати, послідовність дій і ті моменти, що досі не врегульовані. Palmera працює лише в Ер-Ріяді та Джидді, тож саме таким є обсяг цього матеріалу.
Що змінилося в січні, а що ні
Закон про володіння нерухомістю особами, які не є громадянами Саудівської Аравії, набув чинності 22 січня 2026 року, а Real Estate General Authority (REGA) відкрила платформу “Saudi Properties” як офіційний канал подання заявок (джерело: REGA). Рада міністрів опублікувала Документ географічних зон — мапу затверджених зон — 23 червня 2026 року, і того ж дня було затверджено підзаконний акт.
Один структурний момент важить більше, ніж очікують покупці. Право власності та інші права на саудівську нерухомість набувають чинності з моменту їх реєстрації в реєстрі нерухомості, який веде REGA, а не з моменту підписання договору чи надходження грошей (джерело: Latham & Watkins). Реєстрація будь-якої операції за участю іноземця обов'язкова для її дійсності (джерело: King & Spalding). Доки цей крок не зроблено, у вас на руках договір, а не нерухомість.
Не змінилося базове правило. Іноземна власність — це дозвіл, наданий у названих місцях, а не загальне право на території всього Королівства. Купівля на підставі неправдивої інформації може закінчитися продажем нерухомості з публічних торгів, а штрафи сягають 10,000,000 SAR (джерело: Middle East Briefing).
Мапа зон — це і є сама угода
В Ер-Ріяді дев'ять затверджених зон: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, район King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard і майданчики забудови, орієнтованої на транспортні вузли, уздовж ліній метро. Це портфель мегапроєктів за державної підтримки, а не житловий ринок Ер-Ріяда загалом (джерело: Enterprise KSA). Якщо ви уявляли собі віллу в усталеному передмісті Ер-Ріяда, такого варіанта немає.
У Джидді список ширший: 57 зон, серед них Jeddah Central. Набір деталізованіший і комерційно різноманітніший, а отже, для міжнародного покупця тут більше реальних точок входу.
Мапа робить більше, ніж просто окреслює межі. Портал REGA публікує інтерактивні мапи, де для кожної зони зазначено дозволений відсоток власності, типи прав, які там можна набути, обмеження за строком і застосовні регламенти (джерело: REGA). Два проєкти можуть однаково описуватися як відкриті для іноземців і при цьому пропонувати суттєво різні речі. Перевіряйте запис для конкретної ділянки, а не для міста.
Мекка та Медіна підпадають під окремий, значно суворіший режим, відкритий переважно для мусульман і для окремих структур із саудівською участю. Palmera там не працює.
REGA прямо заявила про статус мапи: це відправна точка, а не остаточний документ, і жодних строків додавання нових зон не названо (джерело: Enterprise KSA). Плануйте, виходячи з мапи в її нинішньому вигляді. Будь-яке розширення сприймайте як бонус, за який ви не платили.
Три шляхи входу і який із них ваш
Точка старту залежить від того, ким ви є, а не від того, що ви купуєте.
| Ви | З чого починаєте | Що потрібно насамперед |
|---|---|---|
| Резидент з Iqama | Подаєте заявку безпосередньо на платформі Saudi Properties за номером Iqama | Нічого додатково. Відповідність умовам перевіряється автоматично всередині порталу |
| Фізична особа-нерезидент | Починаєте в посольстві Саудівської Аравії або дипломатичному представництві за кордоном, потім завершуєте заявку на платформі | Цифрова ідентичність, видана через це представництво. Без неї порталу нема з чим вас звірити |
| Іноземна компанія або юридична особа | Реєструєтеся в Міністерстві інвестицій через платформу Invest Saudi, потім оформлюєте власність в електронному вигляді | Єдиний номер (700), отриманий до етапу оформлення власності |
Корпоративний шлях повільніший і не є автоматично кращим. Для однієї квартири, яку купує одна людина, шлях фізичної особи коротший.
Скільки насправді коштує купівля
| Стаття | Ставка | Хто несе витрати |
|---|---|---|
| Податок на операції з нерухомістю (RETT) | 5% від вартості операції | Основну відповідальність перед ZATCA несе продавець, він має сплатити податок до або під час переоформлення. Договором витрати можна перекласти на покупця, але лише в письмовій формі |
| ПДВ на послуги навколо угоди | 15% | Той, хто замовляє послугу: брокерські, юридичні, оцінка. До самого переоформлення у стандартному житловому продажу не застосовується |
| Брокерська комісія | 2.5% від суми операції за замовчуванням | За письмовою домовленістю. Palmera бере з покупця 0%, бо платить забудовник |
| Типові сукупні витрати на закриття угоди | від 6% до 9% | Якщо основні статті несе покупець |
RETT замінив 15% ПДВ, який раніше застосовувався до таких продажів (джерело: ZATCA). Показник брокерської комісії 2.5% — це встановлений законом розмір за замовчуванням згідно зі статтею 14 Закону про брокерську діяльність у сфері нерухомості, і він діє, доки сторони не домовляться про інше в письмовій формі. Статтю 7 того самого закону зазвичай пропускають: договір про брокерські послуги має бути письмовим, а його копію необхідно депонувати в REGA, і договір, який ніколи не депонували, не має позовної сили (джерело: REGA). Попросіть підтвердження депонування. Ліцензований брокер надає його без вагань.
Операція крок за кроком
- Знайдіть конкретний об'єкт на мапі зон Saudi Properties і прочитайте умови саме цієї зони: тип права, відсоток власності, обмеження за строком, якщо це не повна власність.
- Владнайте питання ідентичності: Iqama, цифрова ідентичність, видана посольством, або реєстрація в Міністерстві інвестицій.
- Проведіть перевірку правового титулу, послужного списку забудовника, дозволів, строків передачі, експлуатаційних платежів (service charge), а також будь-яких умов перепродажу чи оренди, прив'язаних до зони.
- Підпишіть письмовий договір про брокерські послуги і підтвердьте, що його депоновано в REGA.
- Підпишіть договір купівлі-продажу з чітко зазначеним розподілом RETT. Мовчання в цьому пункті — це майбутній спір.
- Платіть на правильний рахунок. Для off-plan це означає ескроу-рахунок (escrow) проєкту, а не операційний рахунок забудовника.
- Переконайтеся, що RETT сплачено до ZATCA тією стороною, яку договір визначає відповідальною, після чого зареєструйте перехід права. Ваше право існує лише тоді, коли воно внесене до реєстру.
Off-plan — це інший ризик зі своїм механізмом
Проєкти off-plan продаються в межах програми Wafi і вимагають реєстрації забудовника як кваліфікованого. Кожен проєкт має власний ескроу-рахунок (escrow), зняття коштів з нього контролює дипломований бухгалтер, а резерваційні платежі обмежені 5% від вартості юніта, причому самі кошти резервації також надходять на ескроу (джерело: REGA).
Механізм щодо дефектів у тому самому регламенті — частина, яку варто знати. Якщо консалтингова компанія, покупець або орендар виявляють дефекти будівництва чи оздоблення, бухгалтер не має права дозволяти зняття коштів. Якщо забудовник не розпочинає ремонт протягом п'яти днів після повідомлення, REGA може використати утримані кошти на усунення дефектів або звернути стягнення на банківську гарантію, а також утримувати ці кошти ще шість місяців від дати припису про ремонт. Кошти вивільняють раніше лише за наявності схваленого Insurance Authority полісу страхування прихованих дефектів, дійсного щонайменше рік.
Практичний висновок: переконайтеся, що проєкт зареєстровано в межах Wafi, і що ваші платежі йдуть на ескроу-рахунок, зазначений у договорі. Якщо хоч одна з відповідей розмита, зупиніться на цьому місці.
Якщо купуєте землю, закладіть у розрахунок податок на незабудовану землю
Збір за незабудовані ділянки становить 2.5%, 5%, 7.5% або 10% від оціночної вартості на рік залежно від пріоритетної категорії. У циклі 2026 року нарахування для ділянок понад 5,000 квадратних метрів потроїли, довівши до 10%, а рахунки за оновленим правилом отримали понад 60,000 власників землі в Ер-Ріяді (джерело: CMS). Цього достатньо, щоб самотужки перекреслити земельну інвестицію. Готової квартири це не стосується.
Що досі невідомо і що запитати до підписання
На частину цих питань поки що не відповість ніхто, і краще почути про це прямо, ніж отримати заспокійливі слова.
Візьмімо резидентство. Програми довгострокового перебування існують і зазнають змін у межах Vision 2030, але ми не стверджуватимемо, що між купівлею нерухомості та якимось конкретним результатом щодо резидентства є зв'язок. Якщо цей зв'язок важливий для вашого рішення, отримайте письмове підтвердження позиції для вашого випадку, перш ніж брати на себе зобов'язання.
З ринковими даними та сама історія. Немає надійних опублікованих рядів даних щодо дохідності оренди чи зростання цін у щойно відкритих зонах — з тієї простої причини, що ці зони відкрилися лише цього року. Той, хто називає точну дохідність за проєктом, який ще не передано, моделює, а не повідомляє факти. Питайте, на чому побудована ця цифра.
І залишається вихід з інвестиції. Умови перепродажу та правила оренди можуть відрізнятися залежно від зони, а вторинний ринок у цих проєктах ще не пройшов повного циклу. Перевіряйте і те, і те письмово для вашої зони і плануйте утримання від трьох до восьми років під календар подій, а не швидкий перепродаж. Цей календар починається Кубком Азії AFC 2027 року, де Джидда є містом-господарем, і триває до Чемпіонату світу FIFA 2034 року, з Expo 2030 Riyadh посередині.
Перш ніж рухати гроші, три речі мають бути підтверджені на папері: конкретна ділянка є в затвердженій зоні на порталі Saudi Properties, запис по зоні підтверджує тип права та відсоток власності, які ви вважаєте предметом купівлі, а договір визначає, хто сплачує 5% RETT. Якщо бракує хоча б одного, угода не готова, хай би що писали в брошурі.
