شراء عقار في المملكة العربية السعودية للأجانب: ما الذي تتيحه قواعد 2026؟
منذ 22 يناير 2026، صار بإمكان الأجنبي أن يمتلك عقاراً في المملكة العربية السعودية. هذه العبارة صحيحة، وهي وحدها كفيلة بأن توقعك في المتاعب.
السؤال المفيد أضيق من ذلك. هل المبنى المحدد الذي تنظر إليه يقع داخل نطاق معتمد؟ وأي نوع من الحقوق يتيح لك ذلك النطاق أن تحوزه، تملكاً كاملاً أم حق انتفاع؟ وما النسبة المسموح بها للتملك الأجنبي، ولأي مدة؟ الثلاثة جميعها تُحدَّد نطاقاً بنطاق لا مدينةً بمدينة، ولذلك قد يحمل نطاقان في المدينة نفسها شروطاً مختلفة.
ما يلي هو الإجراء كما يجري به العمل في 2026: مسارات الدخول، والتكاليف، وترتيب الخطوات، والجوانب التي لم تُحسم بعد. تعمل Palmera في الرياض وجدة فقط، وهذا هو نطاق ما نتناوله هنا.
ما الذي تغيّر في يناير، وما الذي لم يتغيّر
دخل نظام تملك غير السعوديين للعقار حيّز النفاذ في 22 يناير 2026، وأطلقت الهيئة العامة للعقار (REGA) منصة “Saudi Properties” بوصفها القناة الرسمية لتقديم الطلبات (المصدر: REGA). ونشر مجلس الوزراء وثيقة النطاقات الجغرافية، أي خريطة النطاقات المعتمدة، في 23 يونيو 2026، واعتُمدت اللائحة التنفيذية في اليوم ذاته.
ثمة نقطة بنيوية واحدة أهم مما يتوقعه المشترون. الملكية وسائر الحقوق على العقار السعودي لا تنتج أثرها إلا بقيدها في السجل العقاري الذي تديره REGA، لا عند توقيع العقد ولا عند وصول المال (المصدر: Latham & Watkins). وتسجيل أي تصرف يكون طرفاً فيه غير سعودي شرط لازم لصحته (المصدر: King & Spalding). وإلى أن تُنجز هذه الخطوة، فأنت تملك عقداً لا عقاراً.
أما ما لم يتغيّر فهو الأصل. التملك الأجنبي إذنٌ يُمنح في مواضع مسمّاة، وليس حقاً عاماً في أنحاء المملكة. والشراء بناءً على معلومات غير صحيحة قد ينتهي ببيع العقار في مزاد علني، وبغرامات تصل إلى 10 ملايين SAR (المصدر: Middle East Briefing).
خريطة النطاقات هي جوهر الصفقة
في الرياض تسعة نطاقات معتمدة: King Abdullah Financial District، وDiriyah Gate، وNew Murabba، وQiddiya، وKing Salman Park، ومنطقة King Salman International Airport، وSEDRA، وSports Boulevard، ومواقع التطوير المرتبطة بمحطات المترو. هذه محفظة من المشاريع الكبرى المدعومة حكومياً، وليست السوق السكنية العامة في الرياض (المصدر: Enterprise KSA). فإن كنت تتخيل فيلا في إحدى ضواحي الرياض القائمة منذ سنوات، فهذا ليس مطروحاً.
وجدة هي القائمة الأوسع: 57 نطاقاً، من بينها Jeddah Central. والتشكيلة فيها أكثر تفصيلاً وأكثر تنوعاً تجارياً، ما يعني نقاط دخول حقيقية أكثر أمام المشتري الدولي.
الخريطة تفعل ما هو أبعد من رسم الحدود. تنشر بوابة REGA خرائط تفاعلية تبيّن، لكل نطاق، نسبة التملك المسموح بها، وأنواع الحقوق التي يمكن اكتسابها فيه، وحدود المدة، واللوائح المرتبطة به (المصدر: REGA). وقد يُوصف مشروعان بأنهما مفتوحان للأجانب ويقدّمان مع ذلك أمرين مختلفين اختلافاً جوهرياً. راجع بيانات قطعة الأرض بعينها، لا بيانات المدينة.
أما مكة المكرمة والمدينة المنورة فتخضعان لنظام منفصل أشد تقييداً، مفتوح بصفة رئيسية أمام الأفراد المسلمين وأمام كيانات محددة تشارك فيها جهات سعودية. ولا تعمل Palmera هناك.
وقد كانت REGA صريحة بشأن وضع الخريطة: نقطة انطلاق لا وثيقة نهائية، دون جدول زمني معلن لإضافة نطاقات جديدة (المصدر: Enterprise KSA). خطّط على أساس الخريطة كما هي الآن، واعتبر أي توسعة لاحقة مكسباً لم تدفع ثمنه.
ثلاثة مسارات للدخول، وأيها مسارك
نقطة البداية تتوقف على صفتك أنت، لا على ما تشتريه.
| صفتك | كيف تبدأ | ما تحتاجه أولاً |
|---|---|---|
| مقيم يحمل إقامة | تقديم الطلب مباشرة عبر منصة Saudi Properties باستخدام رقم الإقامة | لا شيء إضافي. يجري التحقق من الأهلية آلياً داخل المنصة |
| فرد غير مقيم | البدء لدى سفارة سعودية أو تمثيل دبلوماسي في الخارج، ثم استكمال الطلب عبر المنصة | هوية رقمية صادرة عن تلك البعثة. وبدونها لا تجد المنصة ما تتحقق منه |
| شركة أو كيان أجنبي | التسجيل لدى وزارة الاستثمار عبر منصة Invest Saudi، ثم استكمال التملك إلكترونياً | الرقم الموحد (700)، ويُستخرج قبل خطوة التملك |
مسار الشركة أبطأ وليس أفضل بالضرورة. فلشراء شقة واحدة بواسطة شخص واحد، يبقى مسار الأفراد أقصر.
ما تكلفة الشراء فعلياً
| البند | النسبة | من يتحملها |
|---|---|---|
| ضريبة التصرفات العقارية (RETT) | 5% من قيمة الصفقة | البائع هو المسؤول أصلاً أمام ZATCA وعليه السداد قبل نقل الملكية أو أثناءه. ويجوز للعقد أن ينقل التكلفة إلى المشتري، لكن كتابةً فقط |
| ضريبة القيمة المضافة على الخدمات المصاحبة للصفقة | 15% | من يشتري الخدمة: الوساطة، والأعمال القانونية، والتقييم. ولا تسري على نقل الملكية نفسه في بيع سكني اعتيادي |
| عمولة الوساطة | 2.5% من قيمة الصفقة كأصل عام | حسب الاتفاق المكتوب. وPalmera لا تتقاضى من المشتري شيئاً (0%)، لأن المطوّر هو من يدفع |
| إجمالي تكاليف الإتمام المعتادة | 6% إلى 9% | حين يتحمل المشتري البنود الرئيسية |
حلّت RETT محل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% التي كانت تُطبَّق على هذه المبيعات (المصدر: ZATCA). ونسبة الوساطة البالغة 2.5% هي الأصل النظامي بموجب المادة 14 من نظام الوساطة العقارية، وتظل سارية ما لم يتفق الطرفان كتابةً على غير ذلك. أما المادة 7 من النظام نفسه فهي التي يتجاوزها الناس عادة: يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوباً وأن تُودَع نسخة منه لدى REGA، والعقد الذي لم يُودَع لا يجوز الاحتجاج به (المصدر: REGA). اطلب ما يثبت الإيداع. فالوسيط المرخّص يقدّمه دون تردد.
الصفقة خطوة بخطوة
- ابحث عن العقار بعينه على خريطة النطاقات في Saudi Properties واقرأ شروط ذلك النطاق: نوع الحق، ونسبة التملك، وحد المدة إن لم يكن تملكاً كاملاً.
- رتّب وضعك من حيث الهوية: الإقامة، أو الهوية الرقمية الصادرة عن السفارة، أو التسجيل لدى وزارة الاستثمار.
- نفّذ الفحص النافي للجهالة على الملكية، وسجل المطوّر، والتراخيص، والجدول الزمني للتسليم، ورسوم الخدمة، وأي شروط لإعادة البيع أو التأجير مرتبطة بالنطاق.
- وقّع عقد وساطة مكتوباً وتأكد من إيداعه لدى REGA.
- وقّع عقد الشراء مع النص صراحة على من يتحمل RETT. فالسكوت هنا نزاع مؤجل.
- ادفع إلى الحساب الصحيح. وفي الشراء على الخارطة يعني ذلك حساب الضمان الخاص بالمشروع، لا الحساب التشغيلي للمطوّر أبداً.
- تأكد من سداد RETT إلى ZATCA من الطرف الذي يحمّله العقد هذه المسؤولية، ثم سجّل نقل الملكية. فحقك لا يوجد إلا بعد قيده في السجل.
الشراء على الخارطة مخاطرة مختلفة، ولها آليتها الخاصة
تُباع مشاريع البيع على الخارطة ضمن برنامج Wafi وتستلزم تسجيل المطوّر بوصفه مطوّراً مؤهلاً. ولكل مشروع حساب ضمان خاص به، ويتولى المحاسب القانوني ضبط السحب منه، وتُحدَّد رسوم الحجز بحد أقصى 5% من قيمة الوحدة، على أن يُودَع مبلغ الحجز نفسه في حساب الضمان (المصدر: REGA).
وآلية معالجة العيوب في اللائحة نفسها هي الجزء الجدير بالمعرفة. فإذا رصد المكتب الاستشاري أو المشتري أو المستأجر عيوباً في التنفيذ أو التشطيب، وجب على المحاسب ألا يسمح بالسحب. وإن لم يباشر المطوّر الإصلاح خلال خمسة أيام من الإشعار، جاز لـREGA استخدام المبالغ المحتجزة لإصلاحها أو مصادرة الضمان البنكي، ولها أن تُبقي هذا الاحتجاز ستة أشهر إضافية من تاريخ أمر الإصلاح. ولا يُفرج عن الأموال مبكراً إلا مقابل وثيقة تأمين ضد العيوب الخفية معتمدة من هيئة التأمين وسارية لسنة على الأقل.
وخلاصتها العملية: تحقق من أن المشروع مسجّل ضمن Wafi، وتحقق من أن دفعاتك تذهب إلى حساب الضمان المسمّى في العقد. وإن جاء أي من الجوابين غامضاً، فقف عند هذا الحد.
إن كنت تشتري أرضاً، فاحسب ضريبة الأراضي البيضاء
تُفرض الرسوم على الأراضي غير المطوّرة بنسبة 2.5% أو 5% أو 7.5% أو 10% من القيمة المقدَّرة سنوياً بحسب شريحة الأولوية. وفي دورة 2026 تضاعفت الرسوم ثلاث مرات على القطع التي تتجاوز 5,000 متر مربع لتصل إلى 10%، وصدرت فواتير لأكثر من 60,000 من ملّاك الأراضي في الرياض بموجب القاعدة المعدّلة (المصدر: CMS). وهذا عبء ثقيل يكفي وحده لمحو جدوى الاستثمار في الأرض. وهو لا يمس شقة مكتملة.
ما لا يزال مجهولاً، وما ينبغي السؤال عنه قبل التوقيع
بعض هذه الأمور لا يملك أحد إجابتها بعد، ومصلحتك في أن تسمع ذلك أكبر من مصلحتك في التطمين.
خذ الإقامة مثالاً. توجد برامج للإقامة طويلة الأمد ويجري إعادة تشكيلها ضمن Vision 2030، لكننا لن نجزم بوجود صلة بين شراء عقار وأي نتيجة بعينها تتعلق بالإقامة. فإن كانت هذه الصلة مؤثرة في قرارك، فاحصل على تأكيد كتابي للوضع في حالتك أنت قبل أن تلتزم.
وبيانات السوق حكايتها نفسها. لا توجد سلسلة بيانات منشورة يُعتد بها للعوائد الإيجارية أو نمو الأسعار في النطاقات المفتوحة حديثاً، لسبب بسيط هو أن هذه النطاقات لم تُفتح إلا هذا العام. ومن يذكر عائداً دقيقاً على مشروع لم يُسلَّم بعد فهو يضع نموذجاً لا يورد واقعاً. اسأل عمّا بُني عليه الرقم.
ثم يأتي الخروج. قد تتباين شروط إعادة البيع وقواعد التأجير من نطاق إلى آخر، والسوق الثانوية في هذه المشاريع لم تختبرها دورة كاملة بعد. تحقق من الأمرين كتابةً بالنسبة لنطاقك، وخطّط لاحتفاظ يمتد من ثلاث إلى ثماني سنوات على وقع رزنامة المحفزات لا على أساس البيع السريع. وتمتد تلك الرزنامة من كأس آسيا AFC في 2027، وجدة إحدى مدنها المستضيفة، إلى كأس العالم FIFA في 2034، ويتوسطهما Expo 2030 Riyadh.
قبل أن يتحرك أي مبلغ، ينبغي أن تتحقق ثلاثة أمور على الورق: أن تظهر قطعة الأرض بعينها ضمن نطاق معتمد على بوابة Saudi Properties، وأن تؤكد بيانات النطاق نوع الحق ونسبة التملك اللذين تظن أنك تشتريهما، وأن ينص العقد على من يدفع الـ5% RETT. فإن غاب واحد منها، فالصفقة ليست جاهزة، مهما قال الكتيّب الترويجي.
