自 2026 年 1 月 22 日起，外国人可以在沙特阿拉伯拥有房产。这句话没有错，但如果只听这一句，你很可能会栽跟头。
真正有用的问题要具体得多：你看中的那栋楼，是否位于获批区域之内？该区域允许你持有哪一类权利，是完整所有权还是用益权？外资持有比例上限是多少，期限又是多久？这三项都是逐区域设定的，而非按城市统一规定，因此同一座城市里的两个区域，条款可能完全不同。
下面梳理的是 2026 年实际运行的流程：入场路径、成本、办理顺序，以及目前仍未有定论的部分。Palmera 只在利雅得和吉达开展业务，本文的讨论范围也仅限于此。
1 月究竟改了什么，又有什么没有变
《非沙特人房地产所有权法》于 2026 年 1 月 22 日生效，房地产总局（REGA）同时开放了“Saudi Properties”平台，作为官方申请渠道（来源：REGA）。部长会议于 2026 年 6 月 23 日公布了《地理区域文件》，即获批区域地图，实施细则也在同日获得通过。
有一个制度性要点，其重要性超出多数买家的预期：沙特房产的所有权及其他权利，是在 REGA 维护的房地产登记簿完成登记时才生效，而不是在合同签署时，也不是在款项到账时（来源：Latham & Watkins）。凡涉及非沙特人的交易，登记是效力成立的强制要件（来源：King & Spalding）。在完成这一步之前，你手上握着的是一份合同，而不是一处房产。
没有改变的是默认规则。外资持有房产是在特定指名区域内获得的许可，而非在全境通行的普遍权利。基于虚假信息购房，最终可能导致房产被公开拍卖，罚款最高可达 10,000,000 SAR（来源：Middle East Briefing）。
区域地图就是交易本身
利雅得共有九个获批区域：King Abdullah Financial District、Diriyah Gate、New Murabba、Qiddiya、King Salman Park、King Salman International Airport 周边区域、SEDRA、Sports Boulevard，以及地铁沿线的公共交通导向开发地块。这是一组由政府背书的超级项目组合，而不是利雅得的普通住宅市场（来源：Enterprise KSA）。如果你设想的是在利雅得成熟郊区买一栋别墅，那并不在选项之内。
吉达的名单更长：57 个区域，Jeddah Central 也在其中。业态组合更细分，商业类型也更多样，这意味着国际买家可选的真实入场点更多。
这张地图的作用不止于划定边界。REGA 的门户网站发布了交互式地图，逐区域列明允许的持有比例、可取得的权利类型、期限上限，以及适用的相关法规（来源：REGA）。两个项目可能同样被描述为“对外国人开放”，实际提供的条件却存在实质差异。请核对具体地块对应的条目，而不是整座城市的说法。
麦加和麦地那适用另一套严格得多的制度，主要面向穆斯林个人以及有沙特方参与的特定实体开放。Palmera 不在这两地开展业务。
REGA 对这张地图的定位表述得很直接：它是一个起点，而非最终文件，且未给出增补区域的时间表（来源：Enterprise KSA）。请按现有地图来做规划，把未来可能的扩容当成没有付费买入的额外上行空间。
三条入场路径，哪一条属于你
起点取决于你的身份，而不是你要买什么。
| 你的身份 | 如何起步 | 首先需要准备什么 |
|---|---|---|
| 持有 Iqama 的居民 | 用 Iqama 号码直接在 Saudi Properties 平台提交申请 | 无需额外材料。资格由门户系统自动核验 |
| 非居民个人 | 先在境外的沙特使馆或外交代表机构办理，再到平台上完成申请 | 由该使领馆签发的数字身份。没有它，门户系统无从核验你的身份 |
| 外国公司或实体 | 通过 Invest Saudi 平台在投资部完成注册，再以电子方式办理产权手续 | 统一编号（700），须在办理产权手续之前取得 |
公司路径耗时更长，也并不天然更优。若只是一位买家购买一套公寓，个人路径更为便捷。
这笔交易的实际成本
| 项目 | 费率 | 由谁承担 |
|---|---|---|
| 房地产交易税（RETT） | 交易金额的 5% | 卖方对 ZATCA 承担主要纳税义务，须在过户之前或过户期间缴纳。合同可以约定由买方承担这笔成本，但必须书面写明 |
| 交易相关服务的增值税 | 15% | 由服务的购买方承担：中介服务、法律服务、估价。在标准住宅交易中，它不适用于过户本身 |
| 中介佣金 | 默认为交易金额的 2.5% | 以书面约定为准。Palmera 向买家收取 0%，因为佣金由开发商支付 |
| 通常的全部交割成本 | 6% 至 9% | 指主要费用由买方承担的情形 |
RETT 取代了此前适用于这类交易的 15% 增值税（来源：ZATCA）。2.5% 的中介佣金是《房地产经纪法》第 14 条规定的法定默认值，除非双方另有书面约定，否则即按此执行。同一部法律的第 7 条常被忽略：经纪合同必须采用书面形式，且须向 REGA 备案一份副本；未经备案的合同不具强制执行力（来源：REGA）。请索取备案证明。持牌经纪机构会毫不犹豫地提供。
交易流程，一步一步来
- 在 Saudi Properties 区域地图上查询具体房产，并读清该区域的条款：权利类型、持有比例、若非完整所有权则还有期限上限。
- 先把身份资格办妥：Iqama、使领馆签发的数字身份，或投资部注册。
- 就产权、开发商过往履约、审批许可、交付时间表、物业费（service charge），以及该区域附带的任何转售或出租条件，做尽职调查。
- 签署书面经纪合同，并确认其已向 REGA 备案。
- 签署购房合同，并在其中明确写明 RETT 由谁承担。在这一点上保持沉默，就是在为日后的纠纷埋下伏笔。
- 把款项付入正确的账户。对于期房，这意味着项目的第三方托管账户（escrow），绝不能付入开发商的经营账户。
- 确认合同指定的责任方已向 ZATCA 结清 RETT，然后办理过户登记。你的权利只有登记在册之后才真正存在。
期房是另一类风险，有其专门的制度机制
期房项目在 Wafi 计划下销售，并要求开发商取得资质注册。每个项目都有各自的第三方托管账户（escrow），账户资金的提取由特许会计师监管，预订费上限为单元价值的 5%，且预订款本身也须存入托管账户（来源：REGA）。
同一部法规中的缺陷处理机制尤其值得了解。如果咨询公司、买家或租户发现施工或装修存在缺陷，会计师不得批准资金提取。如果开发商在收到通知后五天内未着手修复，REGA 可以动用留存资金进行修复，或没收银行保函，并可自修复令下达之日起再留存资金六个月。只有凭保险监管机构批准、有效期至少一年的隐蔽缺陷保险单，资金才可提前释放。
落到实处就是两件事：确认项目已在 Wafi 下注册，确认你的款项付入合同中指明的第三方托管账户（escrow）。任何一个答案含糊其辞，就到此为止。
如果你买的是土地，请把闲置土地税算进成本
未开发地块的税费按优先级分档，为评估价值的每年 2.5%、5%、7.5% 或 10%。在 2026 年度周期中，面积超过 5,000 平方米地块的税率上调至三倍，达到 10%，超过 60,000 名利雅得土地持有人依据修订后的规则收到了税单（来源：CMS）。仅这一项就足以抹平一笔土地投资的收益。它不适用于已建成的公寓。
目前仍不明朗的部分，以及签约前该问清什么
其中一些问题暂时谁也给不出答案，与其听一句宽心话，不如听实话。
先说居留。长期居留项目确实存在，并正在 Vision 2030 框架下调整，但我们不会断言购房与任何特定居留结果之间存在关联。如果这一关联对你的决策至关重要，请在做出承诺之前，就你自身的具体情况取得书面确认。
市场数据同理。新开放区域目前没有可靠的公开租金收益率或价格涨幅序列数据，原因很简单：这些区域今年才刚刚开放。任何人对一个尚未交付的项目给出精确收益率，那是在做模型测算，而不是在陈述事实。请追问这个数字建立在什么基础之上。
再说退出。转售条件和出租规则可能因区域而异，而这些项目的二手市场尚未经历一个完整周期的检验。请就你所在区域，把这两项都以书面形式核实清楚，并对照重大事件日程规划三到八年的持有期，而不是短线转手。这份日程从 2027 年的亚足联亚洲杯（吉达为主办城市之一）一直延续到 2034 年的国际足联世界杯，中间还有 Expo 2030 Riyadh。
在任何一笔款项转出之前，有三件事必须白纸黑字成立：具体地块出现在 Saudi Properties 门户的获批区域之内；该区域的条目确认了你所认为正在购买的权利类型和持有比例；合同写明了由谁缴纳 5% 的 RETT。只要缺了一项，这笔交易就还不具备条件，不管宣传册怎么说。
