Acheter un bien immobilier en Arabie saoudite en tant qu'étranger : ce qu'autorisent les règles de 2026
Depuis le 22 janvier 2026, un étranger peut détenir un bien immobilier en Arabie saoudite. La phrase est exacte, et prise isolément elle vous mènera droit aux ennuis.
La vraie question est plus étroite. L'immeuble précis que vous visez se trouve-t-il dans une zone approuvée ? Quel type de droit cette zone permet-elle de détenir : la pleine propriété ou un usufruit ? Quel pourcentage peut être détenu par des étrangers, et pour quelle durée ? Ces trois paramètres sont fixés zone par zone et non ville par ville, si bien que deux zones d'une même ville peuvent obéir à des conditions différentes.
Voici le processus tel qu'il fonctionne en 2026 : les voies d'accès, les coûts, l'ordre des opérations et les points encore en suspens. Palmera intervient uniquement à Riyad et à Djeddah, c'est donc le périmètre retenu ici.
Ce qui a changé en janvier, et ce qui n'a pas changé
La loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens est entrée en vigueur le 22 janvier 2026, et la Real Estate General Authority (REGA) a ouvert la plateforme “Saudi Properties” comme canal officiel de dépôt des demandes (source : REGA). Le Conseil des ministres a publié le Geographic Zones Document, la carte des zones approuvées, le 23 juin 2026, et le règlement d'application a été approuvé le même jour.
Un point structurel compte davantage que les acheteurs ne l'imaginent. La propriété et les autres droits sur un bien saoudien prennent effet au moment de leur inscription au registre immobilier tenu par la REGA, et non à la signature du contrat ni à l'arrivée des fonds (source : Latham & Watkins). L'enregistrement de toute opération impliquant un non-Saoudien est obligatoire pour sa validité (source : King & Spalding). Tant que cette étape n'est pas franchie, vous détenez un contrat, pas un bien.
Ce qui n'a pas changé, c'est le principe par défaut. La propriété étrangère est une autorisation accordée en des lieux nommément désignés, pas un droit général sur l'ensemble du Royaume. Acheter sur la foi d'informations fausses peut se solder par la vente du bien aux enchères publiques, et les amendes atteignent 10 millions SAR (source : Middle East Briefing).
La carte des zones, c'est tout le dossier
Riyad compte neuf zones approuvées : King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, le secteur du King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard et les sites de développement adossés aux stations du métro. C'est un portefeuille de mégaprojets soutenus par l'État, pas le marché résidentiel ordinaire de Riyad (source : Enterprise KSA). Si vous imaginiez une villa dans une banlieue installée de Riyad, ce n'est pas au programme.
Djeddah offre la liste la plus large : 57 zones, dont Jeddah Central. L'ensemble est plus fin et plus varié sur le plan commercial, ce qui ouvre davantage de véritables points d'entrée à un acheteur international.
La carte ne se contente pas de tracer des limites. Le portail de la REGA publie des cartes interactives qui précisent, zone par zone, le pourcentage de détention autorisé, les types de droits pouvant y être acquis, les limites de durée et la réglementation applicable (source : REGA). Deux projets peuvent être présentés tous les deux comme ouverts aux étrangers et proposer malgré tout des conditions sensiblement différentes. Vérifiez la fiche de la parcelle exacte, jamais celle de la ville.
La Mecque et Médine relèvent d'un régime distinct, bien plus restrictif, ouvert principalement aux personnes de confession musulmane et à certaines entités à participation saoudienne. Palmera n'y intervient pas.
La REGA a été claire sur le statut de la carte : un point de départ plutôt qu'un document définitif, sans calendrier annoncé pour l'ajout de nouvelles zones (source : Enterprise KSA). Raisonnez à partir de la carte telle qu'elle existe. Traitez toute extension comme un bonus que vous n'avez pas payé.
Trois voies d'accès, et celle qui vous concerne
Votre point de départ dépend de ce que vous êtes, pas de ce que vous achetez.
| Votre situation | Par où commencer | Ce qu'il vous faut d'abord |
|---|---|---|
| Résident titulaire d'une Iqama | Déposer directement la demande sur la plateforme Saudi Properties avec votre numéro d'Iqama | Rien de plus. L'éligibilité est vérifiée automatiquement dans le portail |
| Particulier non-résident | Commencer auprès d'une ambassade ou d'une représentation diplomatique saoudienne à l'étranger, puis finaliser la demande sur la plateforme | Une identité numérique délivrée par cette représentation. Sans elle, le portail n'a rien sur quoi vous vérifier |
| Société ou entité étrangère | S'enregistrer auprès du ministère de l'Investissement via la plateforme Invest Saudi, puis finaliser l'acquisition par voie électronique | Le numéro unifié (700), obtenu avant l'étape d'acquisition |
La voie société est plus lente et pas automatiquement meilleure. Pour un appartement acheté par une seule personne, la voie du particulier est plus courte.
Ce que coûte réellement l'acquisition
| Poste | Taux | À la charge de |
|---|---|---|
| Taxe sur les transactions immobilières (RETT) | 5 % de la valeur de la transaction | Le vendeur en est redevable à titre principal auprès de la ZATCA et doit s'en acquitter avant ou pendant le transfert. Le contrat peut en reporter la charge sur l'acheteur, mais uniquement par écrit |
| TVA sur les services liés à l'opération | 15 % | Celui qui achète la prestation : courtage, travail juridique, expertise. Elle ne s'applique pas au transfert lui-même dans une vente résidentielle classique |
| Commission de courtage | 2,5 % du montant de la transaction par défaut | Selon accord écrit. Palmera facture 0 % à l'acheteur, car c'est le promoteur qui rémunère |
| Coût de clôture total habituel | 6 % à 9 % | Lorsque l'acheteur supporte les principaux postes |
La RETT a remplacé la TVA de 15 % qui s'appliquait auparavant à ces ventes (source : ZATCA). Le taux de courtage de 2,5 % est le taux légal par défaut prévu à l'article 14 de la loi sur le courtage immobilier, et il s'applique sauf accord écrit contraire des parties. L'article 7 de la même loi est celui que l'on néglige : le contrat de courtage doit être écrit et une copie doit être déposée auprès de la REGA ; un contrat qui n'a jamais été déposé est inopposable (source : REGA). Demandez la preuve du dépôt. Un courtier agréé la fournit sans hésiter.
L'opération, étape par étape
- Recherchez le bien exact sur la carte des zones de Saudi Properties et lisez les conditions de cette zone : type de droit, pourcentage de détention, limite de durée s'il ne s'agit pas de la pleine propriété.
- Mettez votre identité en règle : Iqama, identité numérique délivrée par l'ambassade ou enregistrement auprès du ministère de l'Investissement.
- Menez vos vérifications sur le titre, les antécédents du promoteur, les permis, le calendrier de livraison, les charges et toute condition de revente ou de location attachée à la zone.
- Signez un contrat de courtage écrit et vérifiez qu'il a bien été déposé auprès de la REGA.
- Signez le contrat d'acquisition en y indiquant explicitement la répartition de la RETT. Le silence sur ce point est un litige en gestation.
- Versez les fonds sur le bon compte. Pour un achat sur plan, cela signifie le compte séquestre du projet, jamais le compte d'exploitation du promoteur.
- Assurez-vous que la RETT est réglée auprès de la ZATCA par la partie que le contrat désigne comme responsable, puis faites enregistrer le transfert. Votre droit n'existe qu'une fois inscrit au registre.
La vente sur plan est un risque différent, avec sa propre mécanique
Les projets sur plan sont commercialisés dans le cadre du programme Wafi et exigent l'enregistrement d'un promoteur qualifié. Chaque projet dispose de son propre compte séquestre, les retraits sont contrôlés par l'expert-comptable agréé, et les frais de réservation sont plafonnés à 5 % de la valeur de l'unité, la somme versée à la réservation étant elle-même placée sur le compte séquestre (source : REGA).
Le mécanisme prévu par ce même règlement en cas de malfaçons mérite d'être connu. Si le bureau d'études, l'acheteur ou un locataire relève des défauts de construction ou de finition, l'expert-comptable doit refuser tout retrait. Si le promoteur n'engage pas les réparations dans les cinq jours suivant la notification, la REGA peut utiliser les fonds retenus pour y remédier ou saisir la garantie bancaire, et elle peut maintenir cette retenue six mois de plus à compter de l'ordre de réparation. Les fonds ne sont libérés par anticipation que contre une police de garantie des vices cachés approuvée par l'Insurance Authority et valable au moins un an.
En pratique : vérifiez que le projet est enregistré au programme Wafi, et vérifiez que vos paiements sont dirigés vers le compte séquestre désigné dans le contrat. Si l'une des deux réponses reste floue, arrêtez-vous là.
Si vous achetez un terrain, intégrez la taxe sur les terrains non bâtis
Le prélèvement sur les parcelles non aménagées s'établit à 2,5 %, 5 %, 7,5 % ou 10 % de la valeur estimée par an selon le niveau de priorité. Lors du cycle 2026, la charge pesant sur les parcelles de plus de 5 000 mètres carrés a été triplée, atteignant 10 %, et plus de 60 000 propriétaires fonciers de Riyad ont été imposés selon la règle révisée (source : CMS). C'est assez lourd pour anéantir à soi seul un investissement foncier. Cela ne concerne pas un appartement achevé.
Ce que l'on ignore encore, et ce qu'il faut demander avant de signer
Sur certains points, personne ne peut encore répondre, et mieux vaut l'entendre que se voir rassurer.
Prenez la résidence. Des programmes de long séjour existent et sont en cours de refonte dans le cadre de Vision 2030, mais nous n'affirmerons aucun lien entre l'achat d'un bien et un quelconque résultat en matière de résidence. Si ce lien pèse dans votre décision, faites confirmer la position par écrit pour votre cas personnel avant de vous engager.
Les données de marché, même histoire. Il n'existe pas de série publiée fiable sur les rendements locatifs ou la progression des prix dans les zones nouvellement ouvertes, pour la simple raison que ces zones n'ont ouvert que cette année. Quiconque avance un rendement précis sur un projet non livré fait de la modélisation, pas du reporting. Demandez sur quoi le chiffre repose.
Reste la sortie. Les conditions de revente et les règles de location peuvent varier d'une zone à l'autre, et le marché secondaire de ces projets n'a pas encore été éprouvé sur un cycle complet. Faites confirmer les deux par écrit pour votre zone, et tablez sur une détention de trois à huit ans calée sur le calendrier des grands rendez-vous plutôt que sur une revente rapide. Ce calendrier va de la Coupe d'Asie de l'AFC en 2027, dont Djeddah est ville hôte, à la Coupe du monde de la FIFA en 2034, avec Expo 2030 Riyadh entre les deux.
Avant tout mouvement de fonds, trois éléments doivent être établis noir sur blanc : la parcelle exacte figure bien dans une zone approuvée sur le portail Saudi Properties, la fiche de la zone confirme le type de droit et le pourcentage de détention que vous pensez acheter, et le contrat indique qui paie les 5 % de RETT. S'il en manque un, le dossier n'est pas prêt, quoi qu'en dise la brochure.
