Immobilienkauf in Saudi-Arabien als Ausländer: Was die Regeln ab 2026 erlauben
Seit dem 22. Januar 2026 dürfen Ausländer in Saudi-Arabien Immobilien besitzen. Der Satz stimmt, und für sich genommen bringt er Sie in Schwierigkeiten.
Die brauchbare Frage ist enger gefasst. Liegt genau das Gebäude, das Sie sich ansehen, innerhalb einer genehmigten Zone? Welche Art von Recht lässt diese Zone zu, Volleigentum oder ein Nießbrauchrecht? Welcher Anteil darf in ausländischer Hand liegen, und für wie lange? Alle drei Punkte werden zonenweise festgelegt, nicht stadtweise, sodass zwei Zonen in derselben Stadt unterschiedliche Bedingungen haben können.
Es folgt der Ablauf, wie er 2026 funktioniert: die Zugangswege, die Kosten, die Reihenfolge der Schritte und die Punkte, die weiterhin offen sind. Palmera ist ausschließlich in Riad und Dschidda tätig, das ist hier der Rahmen.
Was sich im Januar geändert hat und was nicht
Das Gesetz über den Immobilienerwerb durch Nicht-Saudis trat am 22. Januar 2026 in Kraft, und die Real Estate General Authority (REGA) eröffnete die Plattform “Saudi Properties” als offiziellen Antragsweg (Quelle: REGA). Der Ministerrat veröffentlichte am 23. Juni 2026 das Geographic Zones Document, die Karte der genehmigten Zonen, und die Durchführungsverordnung wurde am selben Tag verabschiedet.
Ein struktureller Punkt wiegt schwerer, als Käufer erwarten. Eigentum und andere Rechte an saudischen Immobilien werden wirksam, sobald sie im von der REGA geführten Immobilienregister eingetragen sind, nicht mit der Unterzeichnung des Vertrags und nicht mit dem Eingang des Geldes (Quelle: Latham & Watkins). Die Eintragung jeder Transaktion, an der ein Nicht-Saudi beteiligt ist, ist Wirksamkeitsvoraussetzung (Quelle: King & Spalding). Bis dieser Schritt erledigt ist, halten Sie einen Vertrag, keine Immobilie.
Unverändert geblieben ist die Grundregel. Ausländisches Eigentum ist eine Erlaubnis für benannte Orte, kein allgemeines Recht im gesamten Königreich. Ein Kauf auf Grundlage falscher Angaben kann damit enden, dass die Immobilie öffentlich versteigert wird, und die Bußgelder reichen bis 10 Millionen SAR (Quelle: Middle East Briefing).
Die Zonenkarte ist das Geschäft
Riad hat neun genehmigte Zonen: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, das Gebiet des King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard sowie Standorte für transitorientierte Entwicklung entlang der Metro. Das ist ein Portfolio staatlich gestützter Megaprojekte, nicht der allgemeine Wohnimmobilienmarkt von Riad (Quelle: Enterprise KSA). Wer sich eine Villa in einem etablierten Vorort von Riad vorgestellt hat: Die steht nicht zur Wahl.
Dschidda hat die längere Liste: 57 Zonen, darunter Jeddah Central. Die Mischung ist kleinteiliger und wirtschaftlich vielfältiger, was mehr echte Einstiegspunkte für internationale Käufer bedeutet.
Die Karte zieht mehr als nur Grenzen. Das Portal der REGA veröffentlicht interaktive Karten, die je Zone den zulässigen Eigentumsanteil, die dort erwerbbaren Rechtsarten, die Befristungen und die geltenden Regelungen ausweisen (Quelle: REGA). Zwei Projekte können beide als für Ausländer offen beschrieben werden und trotzdem inhaltlich Verschiedenes bieten. Prüfen Sie den Eintrag für das genaue Grundstück, niemals für die Stadt.
Mekka und Medina unterliegen einem eigenen, deutlich strengeren Regime, das im Wesentlichen muslimischen Privatpersonen und bestimmten Gesellschaften mit saudischer Beteiligung offensteht. Palmera ist dort nicht tätig.
Die REGA hat den Status der Karte deutlich benannt: ein Ausgangspunkt, kein abschließendes Dokument, ohne Zeitplan für die Aufnahme weiterer Zonen (Quelle: Enterprise KSA). Planen Sie mit der Karte in ihrer heutigen Fassung. Behandeln Sie jede Erweiterung als Zusatzchance, für die Sie nichts bezahlt haben.
Drei Zugangswege, und welcher Ihrer ist
Wo Sie beginnen, hängt davon ab, was Sie sind, nicht davon, was Sie kaufen.
| Sie sind | So beginnen Sie | Was Sie zuerst brauchen |
|---|---|---|
| Ansässige Person mit Iqama | Antrag direkt über die Plattform Saudi Properties mit Ihrer Iqama-Nummer | Nichts weiter. Die Berechtigung wird im Portal automatisch geprüft |
| Nicht ansässige Privatperson | Start bei einer saudischen Botschaft oder diplomatischen Vertretung im Ausland, danach Abschluss des Antrags auf der Plattform | Eine über diese Vertretung ausgestellte digitale Identität. Ohne sie hat das Portal nichts, woran es Sie prüfen kann |
| Ausländisches Unternehmen oder ausländische Gesellschaft | Registrierung beim Investitionsministerium über die Plattform Invest Saudi, danach elektronischer Abschluss des Eigentumserwerbs | Die Unified Number (700), einzuholen vor dem Eigentumsschritt |
Der Unternehmensweg ist langsamer und nicht automatisch besser. Für ein Apartment, das eine Person kauft, ist der Weg als Privatperson kürzer.
Was der Kauf tatsächlich kostet
| Position | Satz | Wer sie trägt |
|---|---|---|
| Real Estate Transaction Tax (RETT) | 5% des Transaktionswerts | Primär schuldet der Verkäufer die Abgabe gegenüber der ZATCA und muss vor oder während der Übertragung zahlen. Ein Vertrag kann die Kosten auf den Käufer verlagern, aber nur schriftlich |
| Mehrwertsteuer auf Dienstleistungen rund um den Kauf | 15% | Wer die Leistung bezieht: Maklerdienst, Rechtsberatung, Bewertung. Auf die Übertragung selbst fällt sie bei einem üblichen Wohnimmobilienverkauf nicht an |
| Maklerprovision | standardmäßig 2.5% des Transaktionsbetrags | Wie schriftlich vereinbart. Palmera berechnet dem Käufer 0%, weil der Bauträger zahlt |
| Übliche Gesamtnebenkosten | 6% bis 9% | Wenn der Käufer die wesentlichen Positionen trägt |
Die RETT hat die 15% Mehrwertsteuer ersetzt, die früher auf diese Verkäufe anfiel (Quelle: ZATCA). Die Maklerprovision von 2.5% ist der gesetzliche Regelsatz nach Artikel 14 des Real Estate Brokerage Law und gilt, sofern die Parteien nicht schriftlich etwas anderes vereinbaren. Artikel 7 desselben Gesetzes wird gern übersprungen: Der Maklervertrag muss schriftlich geschlossen und eine Kopie bei der REGA hinterlegt werden, und ein Vertrag, der nie hinterlegt wurde, ist nicht durchsetzbar (Quelle: REGA). Verlangen Sie den Nachweis der Hinterlegung. Ein lizenzierter Makler legt ihn ohne Zögern vor.
Die Transaktion, Schritt für Schritt
- Schlagen Sie die genaue Immobilie auf der Zonenkarte von Saudi Properties nach und lesen Sie die Bedingungen dieser Zone: Rechtsart, Eigentumsanteil, Befristung, falls es sich nicht um Volleigentum handelt.
- Bringen Sie Ihre Identität in Ordnung: Iqama, von der Botschaft ausgestellte digitale Identität oder Registrierung beim Investitionsministerium.
- Prüfen Sie Eigentumstitel, Erfolgsbilanz des Bauträgers, Genehmigungen, Fertigstellungstermin, Servicegebühren sowie alle an die Zone geknüpften Wiederverkaufs- oder Vermietungsbedingungen.
- Schließen Sie einen schriftlichen Maklervertrag und lassen Sie sich bestätigen, dass er bei der REGA hinterlegt wurde.
- Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag mit ausdrücklicher Regelung, wer die RETT trägt. Schweigen an dieser Stelle ist ein Streit mit Ankündigung.
- Zahlen Sie auf das richtige Konto. Bei Off-Plan heißt das: auf das Treuhandkonto (Escrow) des Projekts, niemals auf das Geschäftskonto des Bauträgers.
- Stellen Sie sicher, dass die RETT von der vertraglich verpflichteten Partei bei der ZATCA beglichen wird, und lassen Sie die Übertragung anschließend eintragen. Ihr Recht besteht erst, wenn es im Register steht.
Off-Plan ist ein anderes Risiko, mit eigener Mechanik
Off-Plan-Projekte werden unter dem Wafi-Programm verkauft und setzen die Registrierung als qualifizierter Bauträger voraus. Jedes Projekt hat ein eigenes Treuhandkonto (Escrow), Auszahlungen daraus kontrolliert der Wirtschaftsprüfer, und Reservierungsgebühren sind auf 5% des Einheitswerts begrenzt, wobei das Reservierungsgeld selbst auf das Treuhandkonto fließt (Quelle: REGA).
Der Mängelmechanismus in derselben Verordnung ist der Teil, den man kennen sollte. Stellt das beratende Ingenieurbüro, der Käufer oder ein Mieter Mängel an Bau oder Ausbau fest, darf der Wirtschaftsprüfer keine Auszahlungen freigeben. Beginnt der Bauträger nicht innerhalb von fünf Tagen nach der Mitteilung mit der Mängelbeseitigung, kann die REGA die einbehaltenen Mittel für die Behebung verwenden oder die Bankgarantie einziehen, und sie kann diesen Einbehalt für weitere sechs Monate ab der Mängelbeseitigungsanordnung aufrechterhalten. Eine vorzeitige Freigabe der Mittel erfolgt nur gegen eine von der Insurance Authority genehmigte Versicherung gegen verdeckte Mängel mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr.
Praktisch heißt das: Lassen Sie sich bestätigen, dass das Projekt unter Wafi registriert ist, und dass Ihre Zahlungen auf das im Vertrag benannte Treuhandkonto gehen. Bleibt eine der beiden Antworten vage, ist an dieser Stelle Schluss.
Wer Grundstücke kauft, muss die White Land Tax einkalkulieren
Die Abgabe auf unbebaute Grundstücke beträgt je nach Prioritätsstufe 2.5%, 5%, 7.5% oder 10% des festgestellten Werts pro Jahr. Im Zyklus 2026 wurde der Satz für Grundstücke über 5,000 Quadratmeter verdreifacht und erreichte 10%, und mehr als 60,000 Grundstückseigentümer in Riad erhielten nach der geänderten Regel einen Bescheid (Quelle: CMS). Das reicht aus, um eine Grundstücksspekulation für sich genommen zunichtezumachen. Ein fertiges Apartment betrifft es nicht.
Was weiterhin offen ist und was Sie vor der Unterschrift fragen sollten
Einiges davon kann bislang niemand beantworten, und Ihnen ist mehr geholfen, das zu hören, als beruhigt zu werden.
Nehmen Sie das Aufenthaltsrecht. Programme für Langzeitaufenthalte gibt es, und sie werden im Rahmen der Vision 2030 umgestaltet, doch wir behaupten keinen Zusammenhang zwischen einem Immobilienkauf und einem bestimmten aufenthaltsrechtlichen Ergebnis. Ist dieser Zusammenhang für Ihre Entscheidung wichtig, lassen Sie sich die Rechtslage für Ihren Fall schriftlich bestätigen, bevor Sie sich binden.
Mit Marktdaten verhält es sich genauso. Für Mietrenditen oder Preiswachstum in den neu geöffneten Zonen gibt es keine belastbare veröffentlichte Datenreihe, aus dem schlichten Grund, dass diese Zonen erst in diesem Jahr geöffnet wurden. Wer für ein noch nicht übergebenes Projekt eine präzise Rendite nennt, modelliert, statt zu berichten. Fragen Sie, worauf die Zahl beruht.
Und dann ist da der Ausstieg. Wiederverkaufsbedingungen und Vermietungsregeln können je Zone abweichen, und der Zweitmarkt in diesen Projekten hat noch keinen vollen Zyklus durchlaufen. Lassen Sie sich beides für Ihre Zone schriftlich bestätigen und planen Sie mit einer Haltedauer von drei bis acht Jahren entlang des Kalenders der Großereignisse statt mit einem schnellen Weiterverkauf. Dieser Kalender reicht vom AFC Asian Cup 2027, bei dem Dschidda Austragungsort ist, bis zur FIFA-Weltmeisterschaft 2034, mit der Expo 2030 Riyadh dazwischen.
Bevor Geld fließt, müssen drei Dinge auf dem Papier stehen: Das genaue Grundstück erscheint im Portal Saudi Properties in einer genehmigten Zone, der Zoneneintrag bestätigt die Rechtsart und den Eigentumsanteil, die Sie zu kaufen glauben, und der Vertrag benennt, wer die 5% RETT zahlt. Fehlt eines davon, ist das Geschäft nicht spruchreif, was auch immer die Broschüre sagt.
