Acquistare un immobile in Arabia Saudita da straniero: cosa consentono le norme del 2026
Dal 22 gennaio 2026 uno straniero può possedere un immobile in Arabia Saudita. L'affermazione è vera e, presa da sola, La metterà nei guai.
La domanda utile è più circoscritta. L'edificio preciso che sta valutando si trova all'interno di una zona approvata? Che tipo di diritto consente di detenere quella zona: la piena proprietà o un usufrutto? Quale percentuale può essere in mano straniera, e per quanto tempo? Tutti e tre gli aspetti sono stabiliti zona per zona anziché città per città, quindi due zone della stessa città possono avere condizioni diverse.
Quanto segue è il processo così come funziona nel 2026: le vie d'accesso, i costi, l'ordine delle operazioni e le parti ancora non definite. Palmera opera esclusivamente a Riad e Gedda, quindi è questo il perimetro di cui si parla qui.
Che cosa è cambiato a gennaio e che cosa no
La Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis è entrata in vigore il 22 gennaio 2026 e la Real Estate General Authority (REGA) ha aperto la piattaforma “Saudi Properties” come canale ufficiale per le domande (fonte: REGA). Il Consiglio dei Ministri ha pubblicato il Geographic Zones Document, la mappa delle zone approvate, il 23 giugno 2026, e il regolamento attuativo è stato approvato lo stesso giorno.
Un aspetto strutturale conta più di quanto gli acquirenti immaginino. La proprietà e gli altri diritti sugli immobili sauditi producono effetto nel momento in cui vengono iscritti nel registro immobiliare tenuto da REGA, non quando si firma il contratto né quando arriva il denaro (fonte: Latham & Watkins). L'iscrizione di qualsiasi operazione che coinvolga un non saudita è obbligatoria ai fini della validità (fonte: King & Spalding). Finché quel passaggio non è compiuto, Lei ha in mano un contratto, non un immobile.
Ciò che non è cambiato è il principio di base. La proprietà straniera è un permesso concesso in luoghi individuati, non un diritto generale valido in tutto il Regno. Acquistare sulla base di informazioni false può concludersi con la vendita dell'immobile all'asta pubblica, e le sanzioni arrivano a 10 million SAR (fonte: Middle East Briefing).
La mappa delle zone è l'affare
Riad ha nove zone approvate: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, l'area del King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard e i siti di sviluppo orientati al trasporto pubblico lungo la metropolitana. Si tratta di un portafoglio di megaprogetti sostenuti dallo Stato, non del mercato residenziale generale di Riad (fonte: Enterprise KSA). Se aveva in mente una villa in un quartiere residenziale consolidato di Riad, non è un'opzione disponibile.
Gedda ha l'elenco più ampio: 57 zone, tra cui Jeddah Central. Il mix è più granulare e più vario dal punto di vista commerciale, il che significa più punti d'ingresso reali per un acquirente internazionale.
La mappa non si limita a tracciare confini. Il portale di REGA pubblica mappe interattive che indicano, per ciascuna zona, la percentuale di proprietà consentita, i tipi di diritto acquisibili, i limiti di durata e i regolamenti collegati (fonte: REGA). Due progetti possono essere entrambi descritti come aperti agli stranieri e offrire comunque condizioni sostanzialmente diverse. Verifichi la scheda del lotto esatto, mai quella della città.
La Mecca e Medina rientrano in un regime separato e molto più restrittivo, aperto principalmente a persone fisiche musulmane e a soggetti specifici con partecipazione saudita. Palmera non opera in quelle aree.
REGA è stata esplicita sullo stato della mappa: un punto di partenza più che un documento definitivo, senza alcun calendario indicato per l'aggiunta di nuove zone (fonte: Enterprise KSA). Pianifichi sulla mappa così com'è oggi. Consideri qualsiasi ampliamento come un vantaggio che non ha pagato.
Tre vie d'accesso, e qual è la Sua
Il punto di partenza dipende da chi è Lei, non da che cosa sta acquistando.
| Lei è | Come inizia | Che cosa serve prima |
|---|---|---|
| Un residente con Iqama | Presenti domanda direttamente sulla piattaforma Saudi Properties usando il numero di Iqama | Nulla di più. L'ammissibilità viene verificata automaticamente all'interno del portale |
| Una persona fisica non residente | Si rivolga a un'ambasciata o rappresentanza diplomatica saudita all'estero, poi completi la domanda sulla piattaforma | Un'identità digitale rilasciata tramite quella rappresentanza. Senza di essa il portale non ha nulla con cui verificarLa |
| Una società o un ente stranieri | Si registri presso il Ministero degli Investimenti attraverso la piattaforma Invest Saudi, poi perfezioni la proprietà per via elettronica | Il Numero Unificato (700), da ottenere prima della fase di acquisizione della proprietà |
La via societaria è più lenta e non è automaticamente migliore. Per un singolo appartamento acquistato da una singola persona, la via individuale è più breve.
Quanto costa davvero l'acquisto
| Voce | Aliquota | A carico di chi |
|---|---|---|
| Real Estate Transaction Tax (RETT) | 5% del valore dell'operazione | Il venditore è il principale obbligato verso ZATCA e deve pagare prima o durante il trasferimento. Un contratto può spostare il costo sull'acquirente, ma solo per iscritto |
| IVA sui servizi legati all'operazione | 15% | Chi acquista il servizio: intermediazione, assistenza legale, perizia. Non si applica al trasferimento in sé in una compravendita residenziale standard |
| Commissione di intermediazione | 2.5% dell'importo dell'operazione per impostazione predefinita | Secondo accordo scritto. Palmera applica all'acquirente 0%, perché è il costruttore a pagare |
| Costo di chiusura complessivo tipico | Dal 6% al 9% | Nei casi in cui l'acquirente si fa carico delle voci principali |
La RETT ha sostituito l'IVA al 15% che si applicava in passato a queste vendite (fonte: ZATCA). La commissione del 2.5% è il valore predefinito di legge previsto dall'articolo 14 della Real Estate Brokerage Law e resta valido salvo diverso accordo scritto tra le parti. L'articolo 7 della stessa legge è quello che tutti saltano: il contratto di intermediazione deve essere redatto per iscritto e una copia deve essere depositata presso REGA; un contratto mai depositato non è azionabile (fonte: REGA). Chieda la prova del deposito. Un intermediario autorizzato la fornisce senza esitare.
L'operazione, passo per passo
- Cerchi l'immobile esatto sulla mappa delle zone di Saudi Properties e legga le condizioni di quella zona: tipo di diritto, percentuale di proprietà, limite di durata se non si tratta di piena proprietà.
- Metta in ordine la Sua identità: Iqama, identità digitale rilasciata dall'ambasciata o registrazione presso il Ministero degli Investimenti.
- Svolga la due diligence su titolo di proprietà, storico del costruttore, permessi, tempistiche di consegna, spese condominiali (service charge) ed eventuali condizioni di rivendita o locazione collegate alla zona.
- Firmi un contratto di intermediazione scritto e verifichi che sia stato depositato presso REGA.
- Firmi il contratto di acquisto indicando esplicitamente a chi spetta la RETT. Il silenzio su questo punto è una controversia annunciata.
- Versi sul conto corretto. Per l'acquisto sulla carta (off-plan) significa il conto di garanzia (escrow) del progetto, mai il conto operativo del costruttore.
- Si assicuri che la RETT venga versata a ZATCA dalla parte che il contratto indica come responsabile, poi iscriva il trasferimento. Il Suo diritto esiste solo una volta che è a registro.
L'acquisto sulla carta (off-plan) è un rischio diverso, con meccanismi propri
I progetti sulla carta (off-plan) sono venduti nell'ambito del programma Wafi e richiedono la registrazione come costruttore qualificato. Ogni progetto ha un proprio conto di garanzia (escrow), i prelievi sono controllati dal revisore contabile e le somme di prenotazione hanno un tetto del 5% del valore dell'unità, con il denaro della prenotazione che confluisce a sua volta nel conto di garanzia (fonte: REGA).
Il meccanismo sui difetti previsto dallo stesso regolamento è la parte che vale la pena conoscere. Se la società di consulenza, l'acquirente o un conduttore rilevano difetti costruttivi o di finitura, il revisore non deve autorizzare prelievi. Se il costruttore non avvia le riparazioni entro cinque giorni dalla notifica, REGA può utilizzare i fondi trattenuti per eseguirle o escutere la garanzia bancaria, e può mantenere quella trattenuta per ulteriori sei mesi dall'ordine di riparazione. I fondi vengono svincolati in anticipo solo a fronte di una polizza sui vizi occulti approvata dall'Insurance Authority e valida per almeno un anno.
In pratica: verifichi che il progetto sia registrato nell'ambito di Wafi e che i Suoi pagamenti vadano al conto di garanzia (escrow) indicato nel contratto. Se una delle due risposte è vaga, si fermi lì.
Se acquista un terreno, metta in conto la white land tax
Il prelievo sui lotti non edificati è pari al 2.5%, 5%, 7.5% o 10% del valore stimato all'anno, secondo la fascia di priorità. Nel ciclo 2026 l'imposta sui lotti oltre 5,000 metri quadrati è stata triplicata, arrivando al 10%, e oltre 60,000 proprietari terrieri di Riad hanno ricevuto l'addebito in base alla norma rivista (fonte: CMS). È un onere sufficiente a cancellare da solo la convenienza di un'operazione sui terreni. Non riguarda invece un appartamento finito.
Che cosa resta ignoto e che cosa chiedere prima di firmare
Su alcuni punti nessuno può ancora dare una risposta, ed è più utile sentirselo dire che ricevere rassicurazioni.
Prendiamo la residenza. Esistono programmi per soggiorni di lunga durata, in fase di ridefinizione nell'ambito di Vision 2030, ma non affermeremo che esista un collegamento tra l'acquisto di un immobile e un determinato esito in termini di residenza. Se questo collegamento pesa sulla Sua decisione, si faccia confermare per iscritto la posizione relativa al Suo caso specifico prima di impegnarsi.
Con i dati di mercato vale lo stesso discorso. Non esiste una serie storica pubblicata attendibile sui rendimenti da locazione o sulla crescita dei prezzi nelle zone appena aperte, per la semplice ragione che quelle zone sono state aperte solo quest'anno. Chi indica un rendimento preciso su un progetto non ancora consegnato sta facendo modelli previsionali, non riportando dati. Chieda su che cosa si basa quel numero.
Poi c'è l'uscita. Le condizioni di rivendita e le regole sulle locazioni possono variare da zona a zona, e il mercato secondario di questi progetti non è stato messo alla prova da un ciclo completo. Verifichi entrambi gli aspetti per iscritto per la Sua zona e pianifichi un orizzonte di detenzione da tre a otto anni, calibrato sul calendario dei grandi eventi anziché su una rivendita rapida. Quel calendario va dalla AFC Asian Cup del 2027, in cui Gedda è una delle città ospitanti, alla FIFA World Cup del 2034, con Expo 2030 Riyadh nel mezzo.
Prima che qualsiasi somma si muova, tre cose devono risultare per iscritto: il lotto esatto compare in una zona approvata sul portale Saudi Properties, la scheda della zona conferma il tipo di diritto e la percentuale di proprietà che ritiene di acquistare, e il contratto stabilisce chi paga il 5% di RETT. Se ne manca una, l'operazione non è pronta, qualunque cosa dica la brochure.
