Comprar propiedad en Arabia Saudí siendo extranjero: qué permiten las normas de 2026
Desde el 22 de enero de 2026, un extranjero puede ser propietario de un inmueble en Arabia Saudí. La frase es cierta y, por sí sola, puede meterle en problemas.
La pregunta útil es más concreta. ¿El edificio que está mirando se encuentra dentro de una zona aprobada? ¿Qué tipo de derecho permite mantener esa zona: propiedad plena o usufructo? ¿Qué porcentaje puede estar en manos extranjeras y durante cuánto tiempo? Los tres puntos se fijan zona por zona, no ciudad por ciudad, de modo que dos zonas de una misma ciudad pueden tener condiciones distintas.
Lo que sigue es el proceso tal como funciona en 2026: las vías de entrada, los costos, el orden de las operaciones y los puntos que siguen sin resolverse. Palmera trabaja únicamente en Riad y Yeda, así que ese es el alcance aquí.
Qué cambió en enero y qué no
La Ley de Propiedad Inmobiliaria por Parte de No Saudíes entró en vigor el 22 de enero de 2026, y la Real Estate General Authority (REGA) puso en marcha la plataforma “Saudi Properties” como canal oficial de solicitud (fuente: REGA). El Consejo de Ministros publicó el Documento de Zonas Geográficas, el mapa de zonas aprobadas, el 23 de junio de 2026, y el reglamento ejecutivo se aprobó ese mismo día.
Hay un punto estructural que importa más de lo que los compradores esperan. La propiedad y los demás derechos sobre inmuebles saudíes surten efecto cuando se inscriben en el registro inmobiliario que mantiene REGA, no cuando se firma el contrato ni cuando llega el dinero (fuente: Latham & Watkins). La inscripción de cualquier operación en la que participe un no saudí es obligatoria para su validez (fuente: King & Spalding). Hasta que ese paso se complete, usted tiene un contrato, no un inmueble.
Lo que no cambió es el punto de partida. La propiedad extranjera es un permiso concedido en lugares determinados, no un derecho general en todo el Reino. Comprar con información falsa puede terminar con el inmueble vendido en subasta pública, y las multas llegan a 10,000,000 SAR (fuente: Middle East Briefing).
El mapa de zonas es la operación
Riad tiene nueve zonas aprobadas: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, el área del King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard y los desarrollos orientados al transporte situados a lo largo del metro. Eso es una cartera de megaproyectos respaldados por el Gobierno, no el mercado residencial general de Riad (fuente: Enterprise KSA). Si estaba imaginando una villa en un suburbio consolidado de Riad, esa opción no está disponible.
Yeda es la lista más amplia: 57 zonas, entre ellas Jeddah Central. La combinación es más granular y más variada en lo comercial, lo que significa más puntos de entrada reales para un comprador internacional.
El mapa hace algo más que trazar límites. El portal de REGA publica mapas interactivos que detallan, por zona, el porcentaje de propiedad permitido, los tipos de derecho que pueden adquirirse allí, los límites de duración y la normativa aplicable (fuente: REGA). Dos proyectos pueden describirse ambos como abiertos a extranjeros y aun así ofrecer cosas materialmente distintas. Consulte la ficha de la parcela exacta, nunca la de la ciudad.
La Meca y Medina se rigen por un régimen aparte, mucho más restrictivo, abierto sobre todo a personas musulmanas y a determinadas entidades con participación saudí. Palmera no opera allí.
REGA ha sido clara sobre el estatus del mapa: un punto de partida más que un documento definitivo, sin calendario para incorporar nuevas zonas (fuente: Enterprise KSA). Planifique con el mapa tal como está hoy. Tome cualquier ampliación como una ventaja por la que no pagó.
Tres vías de entrada, y cuál es la suya
El punto de partida depende de lo que usted es, no de lo que compra.
| Usted es | Cómo empieza | Qué necesita primero |
|---|---|---|
| Residente con Iqama | Solicítelo directamente en la plataforma Saudi Properties con su número de Iqama | Nada más. La elegibilidad se verifica automáticamente dentro del portal |
| Persona física no residente | Empiece en una embajada o representación diplomática saudí en el exterior y luego complete la solicitud en la plataforma | Una identidad digital emitida por esa misión. Sin ella, el portal no tiene con qué verificarle |
| Empresa o entidad extranjera | Regístrese ante el Ministerio de Inversión a través de la plataforma Invest Saudi y luego complete la adquisición de forma electrónica | El Número Unificado (700), obtenido antes del paso de adquisición |
La vía societaria es más lenta y no resulta automáticamente mejor. Para un apartamento comprado por una sola persona, la vía individual es más corta.
Cuánto cuesta realmente la compra
| Concepto | Tasa | Quién lo asume |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias (RETT) | 5% del valor de la operación | El vendedor es el principal responsable ante ZATCA y debe pagarlo antes o durante la transmisión. El contrato puede trasladar el costo al comprador, pero solo por escrito |
| IVA sobre los servicios vinculados a la operación | 15% | Quien contrate el servicio: intermediación, asesoría legal, tasación. No se aplica a la transmisión en sí en una venta residencial estándar |
| Comisión de intermediación | 2.5% del importe de la operación por defecto | Según lo acordado por escrito. Palmera cobra al comprador 0%, porque paga el desarrollador |
| Costo de cierre total habitual | 6% a 9% | Cuando el comprador asume los conceptos principales |
El RETT sustituyó al IVA del 15% que antes se aplicaba a estas ventas (fuente: ZATCA). La cifra del 2.5% de intermediación es el valor legal por defecto según el artículo 14 de la Ley de Intermediación Inmobiliaria, y se mantiene salvo que las partes acuerden otra cosa por escrito. El artículo 7 de esa misma ley es el que la gente pasa por alto: el contrato de intermediación debe constar por escrito y debe depositarse una copia ante REGA, y un contrato que nunca se depositó no es exigible (fuente: REGA). Pida el comprobante del depósito. Un intermediario con licencia lo entrega sin dudar.
La operación, paso a paso
- Busque el inmueble exacto en el mapa de zonas de Saudi Properties y lea las condiciones de esa zona: tipo de derecho, porcentaje de propiedad y límite de duración si no es propiedad plena.
- Ordene su identidad: Iqama, identidad digital emitida por la embajada o registro ante el Ministerio de Inversión.
- Haga la debida diligencia sobre el título, el historial del desarrollador, los permisos, el calendario de entrega, los gastos de comunidad (service charge) y cualquier condición de reventa o alquiler asociada a la zona.
- Firme un contrato de intermediación por escrito y confirme que se depositó ante REGA.
- Firme el contrato de compraventa dejando expresamente indicado quién asume el RETT. El silencio en ese punto es una disputa esperando a ocurrir.
- Pague en la cuenta correcta. En sobre plano, eso significa la cuenta de garantía (escrow) del proyecto, nunca la cuenta operativa del desarrollador.
- Asegúrese de que el RETT se liquide ante ZATCA por la parte que el contrato designe como responsable y luego inscriba la transmisión. Su derecho solo existe una vez que está en el registro.
El sobre plano es un riesgo distinto, con su propia maquinaria
Los proyectos sobre plano se comercializan bajo el programa Wafi y exigen el registro como desarrollador cualificado. Cada proyecto tiene su propia cuenta de garantía (escrow), los retiros de esa cuenta los controla el contador colegiado y las cuotas de reserva están limitadas al 5% del valor de la unidad, con el propio dinero de la reserva ingresando en la cuenta de garantía (fuente: REGA).
El mecanismo de defectos previsto en ese mismo reglamento es la parte que conviene conocer. Si la consultora, el comprador o un inquilino detectan defectos en la construcción o los acabados, el contador no debe autorizar retiros. Si el desarrollador no inicia las reparaciones dentro de los cinco días siguientes a la notificación, REGA puede usar los fondos retenidos para arreglarlos o ejecutar la garantía bancaria, y puede mantener esa retención durante seis meses más desde la orden de reparación. Los fondos se liberan antes únicamente contra una póliza de defectos ocultos aprobada por la Insurance Authority y con una vigencia mínima de un año.
La versión práctica: confirme que el proyecto está registrado bajo Wafi y confirme que sus pagos van a la cuenta de garantía (escrow) indicada en el contrato. Si alguna de las dos respuestas es vaga, deténgase ahí.
Si compra terreno, calcule el impuesto sobre suelo sin desarrollar
El gravamen sobre parcelas sin desarrollar es del 2.5%, 5%, 7.5% o 10% del valor tasado al año, según el nivel de prioridad. En el ciclo de 2026, la carga sobre parcelas de más de 5,000 metros cuadrados se triplicó hasta llegar al 10%, y más de 60,000 propietarios de suelo en Riad recibieron liquidaciones bajo la regla revisada (fuente: CMS). Es una carga suficiente para borrar por sí sola la rentabilidad de una operación de suelo. No afecta a un apartamento terminado.
Qué sigue sin saberse y qué preguntar antes de firmar
Parte de esto nadie puede responderlo todavía, y le sirve más escucharlo que recibir tranquilidad.
Tomemos la residencia. Existen programas de estancia larga que se están reformulando dentro de Vision 2030, pero no vamos a afirmar que exista un vínculo entre comprar un inmueble y obtener un resultado concreto en materia de residencia. Si ese vínculo pesa en su decisión, obtenga la posición confirmada por escrito para su caso antes de comprometerse.
Con los datos de mercado ocurre lo mismo. No existe una serie publicada fiable de rentabilidad por alquiler ni de crecimiento de precios en las zonas recién abiertas, por la sencilla razón de que esas zonas se abrieron este año. Quien cite una rentabilidad precisa sobre un proyecto que aún no se ha entregado está modelando, no informando. Pregunte sobre qué base se construyó esa cifra.
Y luego está la salida. Las condiciones de reventa y las reglas de alquiler pueden variar según la zona, y el mercado secundario de estos proyectos no se ha puesto a prueba a lo largo de un ciclo completo. Verifique ambas cosas por escrito para su zona y planifique una permanencia de tres a ocho años ajustada al calendario de catalizadores, en lugar de una reventa rápida. Ese calendario va desde la Copa Asiática de la AFC de 2027, en la que Yeda es ciudad anfitriona, hasta la Copa Mundial de la FIFA de 2034, con Expo 2030 Riyadh en medio.
Antes de mover dinero, tres cosas deben constar por escrito: que la parcela exacta aparece en una zona aprobada en el portal Saudi Properties, que la ficha de la zona confirma el tipo de derecho y el porcentaje de propiedad que usted cree estar comprando, y que el contrato indica quién paga el 5% de RETT. Si falta una, la operación no está lista, diga lo que diga el folleto.
