2026년 1월 22일부터 외국인도 사우디아라비아에서 부동산을 소유할 수 있게 되었습니다. 이 문장은 사실이지만, 그 문장만 가지고 움직이면 문제가 생깁니다.
정작 중요한 질문은 더 구체적입니다. 지금 보고 계신 그 건물이 승인된 구역 안에 있습니까? 그 구역에서 취득할 수 있는 권리는 완전 소유권입니까, 아니면 용익권입니까? 외국인 지분 한도는 몇 퍼센트이며 기간은 얼마입니까? 이 세 가지는 도시 단위가 아니라 구역 단위로 정해집니다. 그래서 같은 도시 안에서도 구역이 다르면 조건이 달라집니다.
아래에서는 2026년 현재 실제로 작동하는 절차를 정리합니다. 진입 경로, 비용, 진행 순서, 그리고 아직 확정되지 않은 부분까지 다룹니다. Palmera는 리야드와 제다에서만 활동하므로 이 글의 범위도 두 도시로 한정합니다.
1월에 바뀐 것과 바뀌지 않은 것
비사우디인 부동산 소유에 관한 법률이 2026년 1월 22일 발효되었고, Real Estate General Authority(REGA)는 공식 신청 창구로 “Saudi Properties” 플랫폼을 열었습니다(출처: REGA). 각료회의는 승인 구역 지도에 해당하는 Geographic Zones Document를 2026년 6월 23일 공표했으며, 시행규정도 같은 날 승인되었습니다.
구조적으로 매수인의 예상보다 훨씬 중요한 지점이 하나 있습니다. 사우디 부동산에 대한 소유권과 그 밖의 권리는 계약서에 서명한 시점도, 대금이 입금된 시점도 아니라, REGA가 관리하는 부동산 등기부에 등록된 시점에 효력이 발생합니다(출처: Latham & Watkins). 비사우디인이 관련된 거래는 등록해야만 유효합니다(출처: King & Spalding). 이 절차가 끝나기 전까지 손에 쥔 것은 부동산이 아니라 계약서입니다.
바뀌지 않은 것은 기본 원칙입니다. 외국인 소유는 왕국 전역에 적용되는 일반적 권리가 아니라, 지정된 장소에 한해 부여되는 허가입니다. 허위 정보에 근거해 매수하면 해당 부동산이 공매로 처분될 수 있고, 벌금은 10,000,000 SAR에 이릅니다(출처: Middle East Briefing).
구역 지도가 곧 거래 조건입니다
리야드에는 승인 구역이 아홉 곳 있습니다. King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, King Salman International Airport 일대, SEDRA, Sports Boulevard, 그리고 지하철 노선을 따라 조성되는 대중교통 중심 개발 부지입니다. 이는 리야드의 일반 주거 시장이 아니라 정부가 뒷받침하는 메가프로젝트 포트폴리오입니다(출처: Enterprise KSA). 리야드의 기성 주택가에 있는 빌라를 떠올리셨다면, 그런 매물은 대상이 아닙니다.
제다는 목록이 훨씬 넓습니다. Jeddah Central을 포함해 57개 구역이 지정되어 있습니다. 구성이 더 세분화되어 있고 상업적으로도 다양해, 해외 매수인 입장에서는 실질적인 진입점이 더 많습니다.
지도는 단순히 경계선만 긋지 않습니다. REGA 포털은 구역별로 허용 소유 지분율, 취득 가능한 권리의 종류, 기간 제한, 적용 규정을 담은 인터랙티브 지도를 공개합니다(출처: REGA). 두 프로젝트가 모두 외국인에게 개방되었다고 소개되더라도, 실제 조건은 크게 다를 수 있습니다. 도시가 아니라 정확한 필지 단위로 항목을 확인하십시오.
메카와 메디나는 훨씬 엄격한 별도 제도의 적용을 받으며, 주로 무슬림 개인과 사우디 지분이 포함된 특정 법인에게만 개방되어 있습니다. Palmera는 해당 지역에서 활동하지 않습니다.
REGA는 이 지도의 성격을 분명히 밝혔습니다. 최종 문서가 아니라 출발점이며, 구역 추가 일정은 제시되지 않았습니다(출처: Enterprise KSA). 현재 지도를 기준으로 계획하십시오. 향후 구역 확대는 대가를 치르지 않고 얻은 추가 수익으로 여기십시오.
세 가지 진입 경로, 그리고 나에게 맞는 경로
출발점은 무엇을 사느냐가 아니라 매수인이 어떤 신분이냐에 따라 달라집니다.
| 신분 | 시작 방법 | 먼저 준비할 것 |
|---|---|---|
| Iqama를 보유한 거주자 | Iqama 번호로 Saudi Properties 플랫폼에서 직접 신청 | 추가 준비물 없음. 자격은 포털 내부에서 자동 확인됩니다 |
| 비거주 개인 | 해외 사우디 대사관 또는 외교공관에서 시작한 뒤 플랫폼에서 신청 완료 | 해당 공관에서 발급한 디지털 신원. 이것이 없으면 포털이 대조할 정보가 없습니다 |
| 외국 기업 또는 법인 | Invest Saudi 플랫폼을 통해 투자부에 등록한 뒤 전자적으로 소유 절차 완료 | 소유 단계 이전에 취득하는 통합번호(700) |
법인 경로는 더 느리며 자동으로 더 유리하지도 않습니다. 개인이 아파트 한 채를 매수하는 경우라면 개인 경로가 더 짧습니다.
매수에 실제로 드는 비용
| 항목 | 요율 | 부담 주체 |
|---|---|---|
| 부동산 거래세(RETT) | 거래금액의 5% | ZATCA에 대한 1차 납세의무는 매도인에게 있으며 이전 전 또는 이전 중에 납부해야 합니다. 계약으로 매수인에게 부담을 옮길 수 있으나 서면으로만 가능합니다 |
| 거래 관련 용역에 대한 VAT | 15% | 용역을 구매하는 쪽. 중개, 법률 업무, 감정평가가 해당합니다. 일반적인 주거용 매매에서는 소유권 이전 자체에는 적용되지 않습니다 |
| 중개 수수료 | 기본값은 거래금액의 2.5% | 서면 합의에 따릅니다. Palmera는 시행사가 수수료를 지급하므로 매수인에게는 0%를 청구합니다 |
| 통상적인 총 거래 부대비용 | 6%~9% | 매수인이 주요 항목을 부담하는 경우 |
RETT는 종전에 이러한 매매에 적용되던 15% VAT를 대체했습니다(출처: ZATCA). 2.5%라는 중개 수수료는 부동산 중개법 제14조가 정한 법정 기본값이며, 당사자가 서면으로 달리 합의하지 않는 한 그대로 적용됩니다. 사람들이 흔히 지나치는 조항은 같은 법 제7조입니다. 중개 계약은 반드시 서면으로 작성해야 하고 사본을 REGA에 예탁해야 하며, 예탁되지 않은 계약은 집행력이 없습니다(출처: REGA). 예탁 증빙을 요청하십시오. 정식 면허를 갖춘 중개인이라면 주저 없이 제시합니다.
거래 절차, 단계별 정리
- Saudi Properties 구역 지도에서 해당 부동산을 정확히 조회하고 그 구역의 조건을 확인하십시오. 권리의 종류, 소유 지분율, 완전 소유권이 아니라면 기간 제한까지 봅니다.
- 신원 요건을 갖추십시오. Iqama, 대사관 발급 디지털 신원, 또는 투자부 등록 중 해당하는 것입니다.
- 권원, 시행사 실적, 인허가, 인도 일정, 관리비, 그리고 해당 구역에 붙는 전매 또는 임대 조건을 실사하십시오.
- 서면 중개 계약을 체결하고 REGA 예탁이 완료되었는지 확인하십시오.
- RETT 부담 주체를 명시한 매매계약서에 서명하십시오. 이 부분을 비워두면 분쟁으로 이어집니다.
- 올바른 계좌로 납입하십시오. 오프플랜이라면 시행사의 운영 계좌가 아니라 프로젝트 에스크로 계좌입니다.
- 계약이 정한 책임 당사자가 ZATCA에 RETT를 납부했는지 확인한 뒤 소유권 이전을 등록하십시오. 권리는 등기부에 오른 뒤에야 존재합니다.
오프플랜은 성격이 다른 위험이며, 전용 장치가 따로 있습니다
오프플랜 프로젝트는 Wafi 프로그램에 따라 분양되며 적격 시행사 등록이 필요합니다. 프로젝트마다 별도의 에스크로 계좌가 있고, 인출은 공인회계사가 통제하며, 예약금은 유닛 가액의 5%로 상한이 정해져 있고 예약금 자체도 에스크로에 예치됩니다(출처: REGA).
같은 규정에 들어 있는 하자 처리 장치는 특히 알아둘 만합니다. 컨설팅 회사, 매수인 또는 임차인이 시공이나 마감에서 하자를 확인하면 회계사는 인출을 허용해서는 안 됩니다. 시행사가 통지 후 5일 이내에 보수에 착수하지 않으면 REGA는 유보된 자금으로 보수를 진행하거나 은행 보증을 몰취할 수 있고, 보수 명령일로부터 추가로 6개월간 유보를 유지할 수 있습니다. 자금 조기 해제는 보험청이 승인하고 최소 1년간 유효한 잠재하자 보험증권이 있는 경우에만 가능합니다.
실무적으로 정리하면 이렇습니다. 해당 프로젝트가 Wafi에 등록되어 있는지 확인하고, 납입금이 계약서에 명시된 에스크로 계좌로 들어가는지 확인하십시오. 둘 중 하나라도 답이 모호하면 그 자리에서 멈추십시오.
토지를 매수한다면 유휴지세를 반영하십시오
미개발 필지에 부과되는 부담금은 우선순위 등급에 따라 감정가액의 연 2.5%, 5%, 7.5% 또는 10%입니다. 2026년 주기에는 5,000 m²를 넘는 필지에 대한 부담금이 세 배로 올라 10%에 이르렀고, 개정 규정에 따라 60,000명이 넘는 리야드 토지 소유자에게 고지서가 발부되었습니다(출처: CMS). 이 정도면 토지 투자 수익을 그 자체로 상쇄할 만큼 무겁습니다. 완공된 아파트에는 적용되지 않습니다.
아직 확인되지 않은 것, 그리고 서명 전에 물어야 할 것
이 중 일부는 아직 누구도 답할 수 없습니다. 안심시키는 말보다 그 사실을 그대로 듣는 편이 도움이 됩니다.
거주권이 그렇습니다. 장기 체류 프로그램은 존재하며 Vision 2030 아래에서 재편되고 있지만, 부동산 매수와 특정 거주권 결과 사이의 연결을 단정하지는 않겠습니다. 그 연결이 의사결정에 중요하다면, 결정을 확정하기 전에 본인 사안에 대해 서면 확인을 받으십시오.
시장 데이터도 마찬가지입니다. 새로 개방된 구역의 임대 수익률이나 가격 상승률에 대해 신뢰할 만한 공개 시계열은 없습니다. 이유는 간단합니다. 그 구역들이 올해 처음 열렸기 때문입니다. 아직 인도되지 않은 프로젝트에 정확한 수익률을 제시하는 쪽은 보고가 아니라 추정을 하고 있는 것입니다. 그 숫자가 무엇을 근거로 하는지 물어보십시오.
다음은 출구입니다. 전매 조건과 임대 규정은 구역마다 다를 수 있고, 이들 프로젝트의 세컨더리 시장은 아직 한 사이클을 온전히 겪어보지 않았습니다. 두 가지 모두 해당 구역 기준으로 서면 확인하시고, 단기 전매가 아니라 촉매 일정에 맞춘 3~8년 보유를 전제로 계획하십시오. 그 일정은 제다가 개최 도시로 참여하는 2027년 AFC 아시안컵에서 시작해 2034년 FIFA 월드컵까지 이어지며, 그 사이에 Expo 2030 리야드가 있습니다.
자금이 움직이기 전에 서류상 세 가지가 참이어야 합니다. 해당 필지가 Saudi Properties 포털의 승인 구역에 표시되어 있을 것, 구역 항목이 매수인이 취득한다고 믿는 권리 종류와 소유 지분율을 확인해 줄 것, 그리고 계약서가 5% RETT를 누가 부담하는지 명시할 것입니다. 하나라도 빠져 있다면 브로슈어에 무슨 말이 적혀 있든 그 거래는 아직 준비되지 않은 것입니다.
