Dubai Mülkünüzde Miras ve Veraset Planlaması: Türk Sahipler İçin 2026 Rehberi

Dubai’de bir daire ya da villa satın alan Türk yatırımcıların çoğu, alım anındaki güçlü mantığı görür: BAE’de bireysel gelir vergisi, emlak vergisi ya da kira geliri vergisi yoktur, mülkiyet yabancının kendi adına tam mülkiyet (freehold) olarak tescillenir ve dolara sabitlenmiş dirhem, yıllardır değer kaybeden lira karşısında gerçek bir değer koruma aracıdır. Ancak çok az kişi baştan şu soruyu sorar: Ben vefat edersem bu mülke ne olur? Cevap, iki ayrı hukuk sistemini aynı anda ilgilendirir ve önceden planlanmazsa mirasçılarınız için maliyetli, uzun ve stresli bir sürece dönüşebilir.

Bu rehber genel bilgi niteliğindedir; vergi veya hukuki tavsiye değildir. Miras hukuku ve veraset vergisi, kişisel durumunuza (medeni hal, mirasçı sayısı, ikamet durumu) göre önemli ölçüde değişir. Aşağıdaki her adımı Türkiye’de nitelikli bir mali müşavir ve miras hukuku avukatıyla teyit edin. Kullanılan tüm kaynaklar 2026 tarihlidir ve sayfanın altında listelenmiştir.

Ben vefat edersem Dubai’deki mülküme BAE’de ne olur?

BAE tarafındaki ilk risk, bir vasiyetnamenizin olmamasıdır. Geçerli bir vasiyetname bulunmadığında, BAE’de gayrimüslimlerin mal varlığına varsayılan olarak Şeriat intikal kuralları uygulanabilir. Bu, mülkün eş ve çocuklar arasında sizin gerçek isteklerinizden çok farklı sabit paylarla dağıtılması, mahkeme sürecinin uzaması ve varlıkların dağıtım tamamlanana kadar dondurulması anlamına gelebilir. Türkiye’de tanıdığınız “eşim ve çocuklarım arasında şöyle paylaşılsın” mantığı burada otomatik olarak işlemez.

Bunun standart ve iyi kurulmuş çözümü, DIFC (Dubai Uluslararası Finans Merkezi) veya ADGM (Abu Dabi Global Market) bünyesinde kayıtlı bir vasiyetname düzenlemektir. Bu vasiyetnameler, gayrimüslimlerin BAE varlıkları için varsayılan Şeriat intikalinden çıkmasına ve mirasçıları ile payları kendilerinin belirlemesine imkân tanır. Vasiyetname, mülkün Dubai Arazi Dairesi’ndeki (DLD) tescili ile birlikte düşünülmelidir; böylece intikal, sizin belirlediğiniz çerçevede ve daha hızlı işler. Dubai’de mülk sahibi olmanın temel mekaniği için yabancıların Dubai’de mülk alım rehberimize göz atabilirsiniz.

Türk saklı pay kuralları bu tabloya nasıl giriyor?

Burada kritik bir yanılgıyı düzeltmek gerekir: DIFC vasiyetnamesi, Türk saklı pay kurallarını otomatik olarak geçersiz kılmaz. DIFC/ADGM vasiyetnamesi BAE’deki intikal sürecini yönetir. Ancak siz Türk vatandaşı olduğunuz sürece, Türk Medeni Kanunu’nun saklı pay (mahfuz hisse) kuralları devrede kalır. Bu kurallar; eş, çocuklar ve anne-babaya ayrılan korunan payları öngörür. Yani mirasçılarınız, Dubai’deki mülk üzerinden Türkiye’de saklı paylarını talep edebilir.

Pratikte bu, iki sistemin bir arada değerlendirilmesi gereken bir tablo yaratır: BAE tarafında vasiyetle özgürce dağıtım yapma imkânınız, Türkiye tarafında saklı pay korumasıyla sınırlanabilir. Bu etkileşim karmaşıktır ve tek başına iyi niyetli bir vasiyetnameyle çözülmez. Bu nedenle planlamayı, hem BAE tarafını kuran bir vasiyet uzmanı hem de Türk miras hukukuna hakim bir avukatla birlikte yürütmek esastır. Amaç, iki sistem arasında çelişki değil, uyumlu bir plan kurmaktır.

Dubai mülkü için Türkiye’de veraset vergisi öder miyim?

Kısa cevap: prensip olarak evet. Türk vatandaşları, dünya çapındaki mal varlıkları üzerinden Türkiye’nin Veraset ve İntikal Vergisi’ne tabidir ve bu, Dubai’deki bir mülkü de kapsar. Genel oranlar şöyledir:

İntikal türü	Yaklaşık oran aralığı	Not
Miras yoluyla intikal	~%1 – %10	Vefat üzerine mirasçılara geçiş
Bağış / hibe yoluyla intikal	~%10 – %30	Sağ iken devir (ör. çocuğa hibe)

Burada Türk yatırımcıya özgü kritik nokta şudur: BAE bireysel düzeyde miras vergisi almaz. Bu iyi haber gibi görünse de, mahsup mekanizması açısından bir dezavantaj yaratır. Çünkü Türkiye ile BAE arasında bir miras vergisi anlaşması yoktur — yalnızca yurt dışında ödenen miras vergisi için tek taraflı bir mahsup imkânı vardır. BAE’de ödenen bir miras vergisi olmadığı için, mahsup edilecek bir tutar da oluşmaz. Sonuç olarak vergi yükü büyük olasılıkla tamamen Türkiye tabanında tahakkuk eder. Not: İki ülke arasında 1993’te imzalanıp 1995’ten itibaren yürürlükte olan Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması yalnızca gelir vergisine ilişkindir; mirası kapsamaz.

Yaşam boyu kira gelirinizin ve olası satış kazancınızın Türkiye’deki vergi durumu ayrı bir konudur; bunu detaylıca Türk alıcılar için Dubai mülkü vergi rehberimizde ve Dubai mülkünde vergi rehberinde ele alıyoruz.

Golden Visa alırsam Türkiye’deki yükümlülüğüm biter mi?

Hayır. Bu, en sık karşılaşılan yanılgılardan biridir. BAE oturma izni veya AED 2.000.000 seviyesindeki mülk yatırımıyla alınan 10 yıllık Golden Visa, tek başına Türk vergi ve veraset yükümlülüğünüzü sona erdirmez. Türk vatandaşı olduğunuz ve Türkiye’de vergi mükellefi kaldığınız sürece dünya çapındaki mal varlığınız hem gelir hem de veraset açısından Türkiye kapsamındadır.

Türk vergi ikametgahını gerçekten kırmak için iki koşulun birlikte sağlanması gerekir: bir takvim yılında Türkiye’de 183 günden az kalmak VE Türkiye’de daimi bir konut ya da hayati menfaat merkezinizin bulunmaması. Sadece pasaportta bir vize damgası olması yetmez; fiili yaşam düzeninizin gerçekten yurt dışına taşınmış olması gerekir. (Golden Visa’nın mülk tarafındaki mekaniği için Golden Visa ve mülk rehberimize bakabilirsiniz.)

Buna bağlı, Türk yatırımcıya özgü ilginç bir ayrıntı var: 4 Haziran 2026’da yürürlüğe giren 7582 sayılı Kanun, Gelir Vergisi Kanunu’na Mükerrer 20/D maddesini ekledi. Bu düzenleme, Türk vergi mükellefi olmadan önceki 3 takvim yılında Türkiye’de ikametgahı ve vergi yükümlülüğü bulunmayan kişilere, yurt dışı kaynaklı gelir ve kazançlar için 20 yıllık bir istisna tanıyor (1 Ocak 2026’dan itibaren elde edilen gelirler için). Bu istisna mevcut, olağan bir Türk mükellefini kapsamaz; ancak gerçekten yurt dışına taşınıp 3 yıl boyunca mükellefiyeti kesilen ve sonra dönen biri, Dubai kira/kazancı için potansiyel olarak yeniden hak kazanabilir. Yani ikamet zamanlaması, Türk vatandaşları için benzersiz sonuçlar doğurur — bu detayı mutlaka bir danışmanla değerlendirin.

Mirasçılarım mülkü satarsa parayı Türkiye’ye nasıl aktarır?

Türkiye, Hindistan’ın LRS’i (yıllık ~250.000 USD) veya Çin’in SAFE kotası (yıllık 50.000 USD) gibi bireysel bir sermaye ihraç tavanı uygulamaz. Yurt dışına banka havaleleri yasal ve rutindir. Ancak 2026 itibarıyla dikkat edilmesi gereken belge ve bildirim kuralları vardır:

• 1 Ocak 2026’dan itibaren sıkılaşan MASAK rejimi gereği bankalar, 200.000 TL ve üzeri nakit ve elektronik transferlerde gönderen kimliği, alıcı, işlem amacı ve fon kaynağı belgelerini toplar.
• Yaklaşık 5.000 USD üzeri yurt dışı transferler, planlanmasından itibaren bir iş günü içinde MASAK’a ön bildirim gerektirir. Bankalar ayrıca 50.000 USD üzeri döviz transferlerini 30 gün içinde raporlar (bu bir yasak değil, raporlama kuralıdır).
• Fon kaynağı belgeleri zorunludur: satış senedi, miras/veraset belgeleri, vergi beyannamesi, banka ekstreleri gibi. İşlem amacı (“yurt dışında/Türkiye’ye gayrimenkul satış geliri” gibi) beyan edilmelidir.

Önemli uyarı: Eşiklerin altında kalmak için işlemleri bölmek (structuring), başlı başına bir şüpheli işlem bildirimini tetikleyebilir. Süreç, belgeler düzgün hazırlandığında sorunsuzdur. Ayrıntılı adımlar için Türkiye’den BAE’ye para transferi rehberimize bakın. Satış sürecinin kendisi için teslim öncesi off-plan satış rehberi de faydalı olabilir.

Uygulanabilir kontrol listesi

• DIFC veya ADGM vasiyetnamesi düzenleyin ve BAE varlıklarınız için varsayılan Şeriat intikalinden çıkın; mülkü DLD tesciliyle uyumlayın.
• Türk miras hukuku avukatıyla saklı pay analizini yapın; BAE vasiyeti ile Türk mahfuz hisse kurallarını çelişmeyecek şekilde kurgulayın.
• Veraset ve İntikal Vergisi yükünü bir mali müşavirle hesaplayın; miras (%1-10) ile hibe (%10-30) senaryolarını karşılaştırın.
• İkamet zamanlamasını ve 7582 sayılı Kanun istisnasının size uygulanıp uygulanmadığını netleştirin.
• Mirasçılar için fon kaynağı belge dosyası hazırlayın: satış senedi, veraset ilamı, vergi kayıtları.
• Tüm planı, her yıl mevzuat değiştiği için düzenli olarak gözden geçirin.

Palmera Türk alıcılara nasıl yardımcı olur?

Palmera, Türk yatırımcıların Dubai yolculuğunun sadece alım anını değil, uzun vadeli sahiplik ve intikal boyutunu da düşünmesine yardımcı olur. Doğru bölge ve doğru mülk seçiminden başlayarak — ister Downtown, ister Business Bay, ister Dubai Marina olsun — yatırımınızı değer koruma ve gelir hedeflerinize göre konumlandırırız. Güncel portföyümüzü, nereye yatırım yapmalı rehberimizi ve getiri endeksimizi inceleyebilir, tüm rehber kütüphanemize ulaşabilirsiniz.

Palmera hukuki veya vergi danışmanlığı vermez; ancak sizi DIFC/ADGM vasiyet uzmanları ve Türkiye’deki nitelikli danışmanlarla buluşturarak planınızı doğru zeminde kurmanıza yardımcı olur. Amacımız, Dubai’deki yatırımınızın hem bugün değer korusun hem de yarın mirasçılarınıza sorunsuz geçsin. Başlamaya hazırsanız, Palmera ana sayfasından bize ulaşın.