Dubai Mülk Ödeme Planları Açıklandı: Off-Plan Taksitler 2026'da Nasıl İşler

Bir Dubai off-plan ödeme planı, bir mülk alımını yalnızca toplu bir ödeme değil, çevresinde yatırımınızı kurabileceğiniz bir şey hâline getiren yegâne özelliktir. Tamamlanmış bir konut için tam bedeli ödemek yerine, bir rezervasyon depozitosu verir ve bakiyeyi inşaat ilerlemesine bağlı taksitlerle ödersiniz — off-plan’ın Dubai pazarının çoğunluğunu oluşturmasının nedeni tam da budur. Bu taksitlerin nasıl yapılandırıldığını anlamak, nakit akışınıza uyan bir planla onu zorlayan bir plan arasındaki farktır.

Bu rehber, gerçek mekaniği ayrıntılandırır: 60/40, 70/30 ve 80/20 bölüşümlerinin fiilen ne anlama geldiği, teslim sonrası planların nasıl işlediği, ödeme yaparken paranızın nerede durduğu ve planın satın almanın daha geniş maliyetiyle nasıl bağlandığı. Bu rehber, müşterilerimizle en çok yürüdüğümüz uzmanlık alanı olan off-plan konusunda uzmanlaşmış Palmera tarafından yazılmıştır ve her rakam, sayfanın altında 2026 kaynağına tarihlenmiştir. Bu rehberin içinde yer aldığı satın alma yolculuğunun tamamı için, Dubai’de off-plan mülk satın alma konulu temel (pillar) rehberimizle başlayın.

Ödeme planı gerçekte nedir

Off-plan satın aldığınızda, tamamlanmış bir varlığın bedelini devretmiyorsunuz. Bir projeye; konumu, planları ve geliştiricisi güvencesiyle taahhüt veriyor ve onu inşa edildikçe aşamalar hâlinde ödüyorsunuz. Bu aşamaların takvimi — neyi, ne zaman ödediğiniz — ödeme planıdır.

Bu her zaman biriminizi elde tutan bir rezervasyon depozitosuyla başlar; ardından tipik olarak Satış ve Alım Sözleşmesi (SPA) imzalanırken bir peşinat gelir. Bundan sonra bakiye, inşaat ilerlemesiyle tetiklenen aşamaya bağlı taksitlere bölünür: temelde bir yüzde, katlar tamamlandıkça başka yüzdeler ve böyle devam eder; teslimde ise son bir ödeme. Kritik nokta şudur: bu, geleneksel anlamda geliştiriciden alınan bir kredi değildir — kademeli bir satın almadır ve yaptığınız her ödeme, yalnızca doğrulanmış inşaat aşamaları karşılığında serbest bırakılan DLD gözetimindeki bir emanet (escrow) hesabına girer (8 No’lu 2007 tarihli Escrow Kanunu).

Standart plan yapıları: 60/40, 70/30, 80/20

Ödeme planları bir bölüşüm olarak tanımlanır — bedelin inşaat sırasında ödenen payı ile teslimde veya sonrasında ödenen payı. En yaygın üç yapı 60/40, 70/30 ve 80/20’dir (Dubai Platform, 2026). İlk sayı her zaman inşaat dönemi payıdır.

Plan türü	İnşaat sırasında	Teslimde / sonrasında	En uygun olduğu
60/40	%60	%40	Bina yükselirken en düşük taksitleri isteyen alıcılar
70/30	%70	%30	Yaygın, dengeli bir orta yol
80/20	%80	%20	Teslim öncesi daha fazla ödemekte rahat olan alıcılar
Teslim sonrası	İnşaat payı + 2–3+ yıla yayılan kademeli bakiye	Anahtarlardan sonra yayılır	Nakit akışı esnekliğini önceliklendiren yatırımcılar

Bölüşümleri somutlaştırmak için, işte her plan altında aynı AED 1.500.000’luk birim — toplam fiyatın aynı olduğuna dikkat edin; yalnızca sermayenizin zamanlaması değişir.

Plan	İnşaat sırasında ödenen	Teslimde / sonrasında ödenen
60/40	AED 900.000	AED 600.000
70/30	AED 1.050.000	AED 450.000
80/20	AED 1.200.000	AED 300.000

“İnşaat sırasında” rakamı asla tek bir ödeme değildir — kendisi, SPA’nızda belirtilen aşamaya bağlı taksitlere bölünür. İki proje aynı 70/30 bölüşümünü ilan edebilir, ancak bu taksitleri çok farklı biçimde takvimleyebilir; bu yüzden yalnızca öne çıkan yüzdeleri değil, her zaman aşama takvimini okuyun.

Teslim sonrası planlar nasıl işler

Bir teslim sonrası plan, bedelin bir kısmını tamamlanmanın ötesine ertelediği için en yatırımcı dostu yapıdır. Anahtarları aldığınızda tam bakiyeyi kapatmak yerine, bedelin bir kısmı daha uzun bir döneme yayılır — bazı projelerde yaygın olarak teslimden sonra iki ila üç yıl, kimi zaman beş ila yedi (Dubai Platform, 2026).

Avantaj, nakit akışıdır. Teslim alır, sonra taşınır ya da birimi kiraya vermeye başlarsınız ve tüm bakiye ilk gün muaccel olmak yerine kira geliri kalan taksitleri karşılamaya yardımcı olabilir. Bu, özellikle kiraya vermek üzere satın alan bir yatırımcı için güçlüdür: varlık, tamamen ödenmeden önce sizin için çalışmaya başlar. Bunun bedeli, teslim sonrası koşulların daha dar bir proje kümesinde sunulması ve öne çıkan fiyatın standart bir plandaki eşdeğer birimin biraz üzerinde olabilmesidir — bu yüzden kolaylığı toplam maliyete karşı tartın. Hangi bölgelerin güçlü getirileri bu esnek koşullarla birleştirdiğini görmek için Dubai kira getirisi endeksimize ve Dubai’de nereye yatırım yapılır rehberimize çapraz bakın.

Paranız nerede durur: emanet (escrow) koruması

Her ilk kez alıcının taksitler hakkında sorduğu soru yerindedir: henüz var olmayan bir bina için ödeme yapıyorsam, parayı ne korur? Yanıt, Dubai’nin emanet (escrow) çerçevesidir. 8 No’lu 2007 tarihli Escrow Kanunu uyarınca, bir off-plan birimindeki her taksit DLD gözetimindeki bir emanet (escrow) hesabına girer ve geliştirici bu fonları yalnızca doğrulanmış inşaat aşamaları karşılığında çekebilir (Dubai emanet çerçevesi, 2007).

Pratikte bu, ödeme planınız ile emanet mekanizmasının aynı madalyonun iki yüzü olduğu anlamına gelir: taksitlerinizi tetikleyen aşamalar, geliştiricinin fonlarını serbest bırakan aşamalarla aynıdır. Para, geliştiricinin kontrol ettiği peşin bir toplu meblağ olarak değil, gerçek ilerlemeye bağlı aşamalar hâlinde akar. İçselleştirilecek tek kural basittir — yalnızca emanet hesabına ödeyin. Bir taksiti başka bir yolla ödemeniz istenirse, durun. DLD portalında bir projenin emanet hesabının nasıl teyit edileceği dahil tam doğrulama süreci, escrow ve RERA off-plan koruması rehberimizdedir.

Plan, maliyetin yalnızca bir parçasıdır

Ödeme planınız mülkün fiyatını kapsar — ancak fiyat, harcamanın tamamı değildir. Geliştiriciden doğrudan bir off-plan alımında, bunun üzerine fiyatın kabaca %4–5’i kadar tek seferlik kapanış maliyetleri için bütçe ayırın: %4 DLD kayıt ücreti — Oqood geçici tapunuz olarak düzenlenir, dolayısıyla bir Oqood ücreti artı bir DLD ücreti değil, tek bir ücrettir — ve kabaca AED 1.000–6.000 tutarında sabit geliştirici idari ücretleri; doğrudan satın alırken acente komisyonu, emanetçi ofis ücreti ya da NOC yoktur (DLD ilk satış ücret tarifesi / Dealr.ae, 2026). Bu ücretler taksitlerinizin içinde değil, yanında yer alır; bu yüzden baştan itibaren onları hesaba katın.

Düzenli tarafı gerçekten hafiftir: Dubai, yerel düzeyde yıllık emlak vergisi, sermaye kazancı vergisi ve kira geliri vergisi almaz. Bina tamamlandığında gerçek süregelen maliyet, yıllık aidattır. Tam tablo projeye ve satın almayı finanse edip etmediğinize bağlı olduğundan, yalnızca fiyatı değil net maliyeti hesaplayın — Dubai mülk vergisi ve maliyet rehberimiz her kalemi ayrı ayrı sıralar.

Ödeme planları ve çıkışınız

Akıllı bir alıcı, planı çıkışı göz önünde tutarak okur. Off-plan aşamalar hâlinde ödendiği için, bir birimi tamamlanana kadar elde tutmak zorunda değilsiniz: bir temlik (assignment) yoluyla, sözleşmedeki konumunuzu — ve kalan taksitleri — teslimden önce yeni bir alıcıya devredebilirsiniz; bu, geliştiricinin izni ve ücretine tabidir ve her ikisi de SPA’nızda sabitlenmiştir. Planınız kapsamında ödediğiniz tutar, temlik ekonomisini doğrudan şekillendirir; dolayısıyla başta seçtiğiniz yapı, sonraki esnekliğinizi etkiler. Teslimden önce off-plan satışı rehberimiz, temlik sürecini ve hesabı adım adım anlatır.

Ödeme planları ve oturma izni

Birçok alıcı için satın alma aslında oturma izniyle ilgilidir ve ödeme planı burada da zamanlamayı etkiler. Şubat 2026 reformundan bu yana off-plan, ödenmiş bir yüzdeyi beklemek yerine Oqood aşamasından itibaren Golden Visa eşiğine sayılır. Yetkili kural şudur: yatırımcı (mülk) vizesi esasen herhangi bir mülk sahibine açıktır; ortak mülkiyet, her bir ortak sahip için en az AED 400.000 gerektirir; ve AED 2.000.000, ayrı on yıllık Golden Visa kademesidir. Göçmenlik kuralları hızla değişir; bu yüzden buna güvenmeden önce güncel durumu ICP ya da GDRFA ile teyit edin — tam güncel tablo BAE Golden Visa rehberimizdedir.

Doğru plan nasıl seçilir

En iyi plan, hedefinize ve sermayenize uyandır. Teslim öncesi mümkün olduğunca az taahhütte bulunmak istiyorsanız, bir 60/40 ya da bir teslim sonrası plan, inşaat dönemi harcamanızı düşük tutar. Peşin daha fazla ödemekte rahatsanız — belki belirli bir projeye ya da daha düşük bir öne çıkan fiyata erişmek için — bir 80/20 planı maliyeti öne yükler. Bir 70/30 bölüşümü, çoğu alıcının vardığı dengeli varsayılandır.

Pratikte bunu üç şey belirler: inşaat sırasında ne kadar sermaye kullanabileceğiniz, varlığın tamamen ödenmeden kira üretmesine ihtiyacınız olup olmadığı ve geliştiricinin teslim geçmişi (çünkü escrow paranızı korur, zamanlamanızı değil). Ödeme planını sonradan akla gelen bir şey değil, bir temel seçim ölçütü olarak ele alın.

Palmera nasıl yardımcı olur

Off-plan konusunda uzmanlaşmış bir Dubai aracı kurumu olarak Palmera, her geliştiriciden çıkan yeni lansmanlar genelinde ödeme planı yapılarını izler — JVC gibi yüksek getirili topluluklardaki düşük depozitolu teslim sonrası planlardan, geliştirici dizinimizdeki gibi geliştiricilerden çıkan birinci sınıf stoğa kadar. Nakit akışınıza uyan bir ödeme planına eşlenmiş bir proje kısa listesi isterseniz, mülkler sayfamızda güncel stoğa göz atın ya da hangi plan yapısının stratejinize uyduğu hakkında dürüst, baskısız bir konuşma için ekibe doğrudan WhatsApp üzerinden ulaşın.