Dubai

Sí — de forma plena y legal. Dubái permite la propiedad plena (freehold) para inversores extranjeros en más de 100 áreas designadas bajo el Reglamento N.º 3 de 2006. La propiedad es absoluta —tanto el inmueble como el terreno—, sin límite de tiempo y con plenos derechos para vender, alquilar y legar. El registro se completa en el Dubai Land Department (DLD) en unos pocos días hábiles tras el primer pago. Las áreas que no son de propiedad plena (partes de la ciudad antigua como Bur Dubai y Deira) están abiertas únicamente a ciudadanos de los Emiratos Árabes Unidos y del GCC.

Rentabilidad bruta media: 6.8%, con un amplio rango según el distrito: 5–6% en Downtown y Palm Jumeirah (lujo, alto precio por m²), 6–8% en Dubai Marina, Business Bay y Dubai Hills, y 8–12% en JVC, International City, Al Furjan, Dubai South y Dubailand. Tras descontar los gastos de gestión (5–8% del alquiler), la rotación de inquilinos y el mantenimiento, la rentabilidad neta real es del 5–9% — por encima de las rentabilidades observadas en la mayoría de los países de la OCDE.

Puntos de entrada en 2026: un estudio en International City desde 380K AED. Un apartamento de 1 dormitorio en JVC, Al Furjan o Dubai South desde 550–750K AED. Un apartamento de 2 dormitorios en un distrito céntrico (Business Bay, norte de JVC) desde 1.1–1.4M AED. Villas en el extremo más asequible (Damac Hills, The Valley) desde 1.5–2.2M AED. Villas premium (Dubai Hills, Arabian Ranches) desde 4–7M AED. Villas frente al mar (Palm Jumeirah, Jumeirah Bay) desde 10M+ AED.

En los EAU no existe un impuesto anual sobre la propiedad: ni impuesto sobre la propiedad, ni impuesto sobre el apartamento, ni tasas municipales. Se paga una tarifa de compra única del 4% del valor de la propiedad al DLD en el momento de la compra (una sola vez). Los gastos de comunidad anuales se pagan a la asociación de propietarios según el tamaño del apartamento, normalmente entre 12 y 25 AED por m² al año. No hay impuesto sobre los ingresos por alquiler ni impuesto sobre las plusvalías por la venta de la propiedad. Los inversores deben confirmar siempre sus propias obligaciones de declaración conforme a la normativa fiscal de su país de residencia.

Sí. La compra de un inmueble por valor de 750.000 a 2.000.000 AED otorga una visa de residencia de dos años (renovable). Una compra por valor de 2.000.000 AED o más otorga una Golden Visa de diez años, la visa más prestigiosa, que incluye a los familiares (cónyuge e hijos hasta los 18 años), sin necesidad de patrocinador. La visa es válida incluso si la propiedad se compra mediante un plan de pago: basta con que el valor construido (no solo el importe pagado hasta la fecha) sea de 2.000.000 AED o más. El proceso: compra → obtención del Emirates ID → presentación de una solicitud ante la FAIC (Autoridad Federal de Identidad y Ciudadanía). El plazo de tramitación es de 2 a 4 semanas. No existe un requisito de residencia activa: basta con una sola visita cada 180 días.

En la mayoría de los casos, no. Los bancos de los EAU conceden hipotecas únicamente a residentes de los EAU con ingresos locales comprobados de más de 6 meses. Un comprador no residente sin residencia activa ni ingresos locales será rechazado casi siempre. La solución práctica para los compradores internacionales: los planes de pago del desarrollador, que reparten el capital a lo largo de 18 a 48 meses del periodo de construcción, normalmente estructurados en 60/40 o 70/30 (porcentaje durante la construcción / porcentaje en la entrega). Algunos desarrolladores también ofrecen planes posteriores a la entrega (del 30 al 40% del saldo pagado tras recibir las llaves, a lo largo de 2 a 5 años, sin intereses).

Depende de la etapa del proyecto: los nuevos proyectos sobre plano (en ventas anticipadas) suelen tardar entre 24 y 48 meses desde la fecha de compra. Los proyectos en construcción avanzada (más del 50% completados), entre 9 y 18 meses. Los proyectos listos para entrega, en un plazo de 30 a 60 días tras el pago completo. El escrow de RERA (la ley regulatoria de 2007) garantiza que los pagos se mantengan en una cuenta de garantía hasta que se alcancen hitos de construcción verificados, una ley estricta que protege a los compradores frente a retrasos. En caso de retraso, el comprador tiene derecho a una compensación económica conforme al SPA.

Para un presupuesto más bajo (500K–1M AED): JVC, International City, Al Furjan, Dubai South, Liwan: rentabilidades del 7–9% y una fuerte demanda de inquilinos. Para un presupuesto medio (1–2.5M AED): Business Bay, Dubai Hills Estate, Meydan, Town Square, Damac Hills: una combinación de revalorización del capital + rentabilidades del 6–7.5%. Para un presupuesto más alto (2.5M+ AED): Dubai Marina, Downtown Dubái, Palm Jumeirah, Bluewaters, Jumeirah Beach Residence (JBR): con énfasis en activos de lujo con un fuerte potencial de revalorización. Distritos en crecimiento a medio plazo: Dubai Islands, Expo City, Dubai Maritime City: una sólida demografía futura y precios de entrada atractivos.

El estándar es 60/40 o 70/30: un pago inicial del 10–20% en la firma, 40–50% en pagos periódicos durante la construcción vinculados a hitos (cimentación, estructura, acabados), y 30–40% en la entrega. Algunos desarrolladores (Emaar, Damac, Sobha) ofrecen planes más atractivos: 20/80 (20% durante la construcción + 80% en la entrega) o planes posteriores a la entrega que reparten el 20–40% del saldo, tras recibir las llaves, a lo largo de 2–5 años. Todos los planes están libres de intereses: no interviene ninguna financiación bancaria. Las etapas quedan recogidas en el Sale & Purchase Agreement (SPA) y son vinculantes para ambas partes.

Dubái está considerado uno de los mercados inmobiliarios más seguros y transparentes del mundo. La regulación: RERA (Real Estate Regulatory Agency) rige el sector desde 2007: las leyes de cuenta de garantía (escrow) obligan a que los pagos estén protegidos, los proyectos estén registrados y los desarrolladores y contratistas principales estén autorizados. El DLD (Dubai Land Department) gestiona un registro basado en blockchain desde 2017, con la titularidad inscrita en pocos días. El mercado ha abierto tratados fiscales con más de 150 países que evitan la doble imposición. Transparencia de precios: cada transacción registrada en el DLD es de acceso público. Riesgos gestionados: Dubái atravesó una corrección significativa en 2008–2010 y aprendió de ella: desde entonces la regulación se ha endurecido y la oferta está supervisada por la RERA.

Sobre plano: comprar durante la fase de construcción (antes de que comience o mientras está en marcha). Ventajas: un precio entre 15–25% inferior al de una propiedad lista idéntica, un plan de pago cómodo (60/40 o mejor), potencial de revalorización hasta la entrega (15–30% en proyectos exitosos) y prioridad para elegir unidad, planta y vista. Desventajas: el riesgo de retraso o cambios y la ausencia de ingresos por alquiler hasta la entrega. Listo (mercado secundario): comprar una propiedad lista para habitar de inmediato. Ventajas: ingresos por alquiler inmediatos, puede ver exactamente lo que está comprando y la posibilidad de evaluar la asociación de propietarios existente. Desventajas: el precio completo, un pago inicial más alto (normalmente 25–40%) y menos flexibilidad en el plan de pago. Para el inversor internacional típico: la opción sobre plano suele ser la acertada, ya que el plan de pago elimina la barrera de la hipoteca.

Depende del distrito y del tipo de propiedad. Un estudio en JVC / International City (rentabilidad 8–10%): recuperación de aproximadamente 10–12 años solo con el alquiler, o de 5–7 años si se considera una revalorización típica del 5–7% anual. Un apartamento de 1 dormitorio en la Marina / Business Bay (rentabilidad 6–7% + revalorización 4–6%): recuperación en 8–10 años. Una villa en Dubai Hills (rentabilidad 4–5% + revalorización 5–8%): recuperación en 9–12 años. Un activo de lujo en Palm Jumeirah: una rentabilidad baja (3–5%) pero un potencial de revalorización especialmente alto (8–15% en los últimos años), con un horizonte de recuperación de 7–10 años. Potencial de liquidez: un mercado relativamente líquido con más de 50K transacciones en el mercado secundario al año; puede vender en un plazo de 60–120 días a precio de mercado.