Dubai Hills Estate

Il s'agit de la communauté golf et parcs phare d'Emaar, organisée autour d'un parcours de golf de championnat de 18 trous, du Dubai Hills Park de 180 000 m² et du Dubai Hills Mall et ses 750 boutiques — le tout sur Al Khail Road, à environ 15 minutes du Burj Khalifa. C'est la conjonction d'une infrastructure complète, d'écoles internationales sur place et d'un emplacement central qui soutient à la fois son attrait en matière d'art de vivre et sa solide plus-value.

Les appartements offrent un rendement locatif brut d'environ 6–7 % — la moyenne de la communauté est d'environ 6,07 %, tandis que des sous-communautés telles que Park Heights et Park Point atteignent 6,5–7 % (Park Point est annoncé proche de ~6,97 %, parmi les plus élevés de Dubai Hills). Les villas et les maisons de ville offrent un rendement de ~5–5,7 %. Ce sont des rendements modérés mais stables pour un quartier prisé ; après des charges de copropriété d'environ 18 à 22 AED par sqft sur les appartements, comptez un rendement net inférieur d'environ 1,5 à 2,5 points.

La croissance a été forte. Entre 2022 et le 1er trimestre 2025, les prix des appartements sur le marché secondaire ont augmenté d'environ 45 % et les prix des villas sur le marché secondaire d'environ 68 %, tandis que les appartements sur plan se sont appréciés d'environ 38 % et les villas sur plan d'environ 59 %. Le DLD a enregistré une hausse d'environ 18 % en glissement annuel des valeurs immobilières au 1er trimestre 2026. Des sous-communautés remarquables telles que Golf Place et Golf Grove ont vu les villas avec vue sur le golf s'apprécier bien au-delà de 100 % depuis leur lancement, et les maisons de ville Maple proche de 100 %.

La moyenne 2026 de la communauté s'établit autour de 2 381 AED par m². Par type : appartements à environ 2 183 AED par m² (marché secondaire, base T1-2025) et villas à environ 2 738–2 953 AED par m². Les prix varient selon la sous-communauté, la vue (les unités donnant sur le golf et le parc bénéficient d'une prime) et selon que l'unité est sur plan ou prête à emménager.

Sur Palmera, l'entrée à Dubai Hills Estate démarre autour de 1,58 M AED. Actuellement, 3 projets sont référencés — Emaar Greencrest, Emaar Palace Residences Hillside et Emaar Rosehill — tous développés par Emaar Properties. Sur l'ensemble du marché secondaire élargi, les appartements 1 chambre démarrent généralement vers 1,4 M AED, les appartements 3 chambres plus grands atteignent ~3 M AED et plus, et les villas s'échelonnent de quelques millions à plus de 100 M AED pour les demeures du golf.

Il penche vers la plus-value. La communauté a été l'une des plus fortes en appréciation à Dubaï (villas du secondaire ~68 %, appartements ~45 % sur 2022–T1 2025), et les prévisions 2026 tablent sur une croissance des prix d'environ 7–10 % pour les villas et 3–5 % pour les appartements. Les rendements locatifs sont solides mais modérés (~6–7 % sur les appartements). Pour un pur flux de trésorerie aux rendements bruts les plus élevés, des quartiers plus denses comme JVC ou Arjan affichent généralement de meilleurs scores ; Dubai Hills est le choix lorsque l'on recherche de l'appréciation associée à une base de locataires stable et haut de gamme.

Dubai Hills Estate est entièrement autonome : GEMS Wellington Academy et les Dubai Hills Schools se trouvent au sein de la communauté, avec King's School Dubai et Repton à proximité. L'offre de santé s'articule autour du Mediclinic Parkview Hospital. Le commerce et les loisirs se concentrent autour du Dubai Hills Mall (environ 750 enseignes, ainsi que les montagnes russes couvertes Storm Coaster), du Dubai Hills Golf Club et du Dubai Hills Park de 180 000 m² doté de pistes cyclables et de jogging reliant chaque sous-communauté.

La connectivité est l'un de ses atouts majeurs. La communauté donne sur Al Khail Road (E44) et se situe entre Downtown et la Marina : environ 15 minutes de Downtown / Burj Khalifa, 10 minutes de Business Bay, 20 minutes de Dubai Marina et de l'aéroport DXB, et 15 minutes du Mall of the Emirates. La ligne de métro Blue Line prévue par la RTA (visée aux alentours de 2029) devrait améliorer l'accès ferroviaire au corridor élargi ; pour l'instant, la gare la plus proche est la Red Line à Business Bay.

Oui — les mêmes règles des Émirats arabes unis s'appliquent à l'ensemble de Dubaï en pleine propriété. Un achat compris entre 750 000 et 2 millions AED peut donner droit à un visa de résidence de deux ans renouvelable, tandis qu'un montant de 2 millions AED et plus ouvre droit au Golden Visa de dix ans, membres de la famille inclus. De nombreuses villas et grands appartements de Dubai Hills se situent confortablement au-dessus du seuil de 2 millions AED, et il n'existe aucun impôt foncier annuel, aucun impôt sur les revenus locatifs ni aucun impôt sur les plus-values aux Émirats arabes unis (des frais de transfert DLD uniques de 4 % s'appliquent à l'achat). Vérifiez toujours vos obligations déclaratives dans votre pays de résidence.

Les charges de copropriété à Dubai Hills Estate s'élèvent à environ 18 à 22 AED par sqft pour les appartements et à environ 3 à 4 AED par sqft pour les villas. Pour les appartements, il s'agit d'un coût significatif qui peut réduire le rendement locatif brut d'environ 1,5 à 2,5 points de pourcentage : modélisez donc toujours le chiffre net. Les taux exacts varient selon l'immeuble et sont publiés dans l'indice des charges (Service Charge Index) du Dubai Land Department.