AED 2M Altında Dubai Yatırımcı Vizesi: Gerçekte Neye Hak Kazanırsınız

“2 milyonun altında Dubai mülk vizesi” diye arama yaptıysanız, neredeyse kesinlikle kafa karıştırıcı bir rakamlar duvarına toslamışsınızdır — AED 750.000, AED 1.000.000, AED 2.000.000 — her biri asıl eşik gibi sunulan, çoğu artık güncelliğini yitirmiş rakamlar. Bu rehberin yapabileceği en yararlı şey, kafa karışıklığını kökünden gidermektir: AED 2.000.000 rakamı, genel anlamda bir mülk vizesinin değil, on yıllık Golden Visa’nın eşiğidir. Bu manşet rakamın altında, “2 milyon altı” diye arama yapan çoğu alıcının aslında aradığı çok daha erişilebilir bir yol vardır.

Bu rehber, lisanslı bir Dubai aracı kurumunun anladığı biçimiyle güncel 2026 durumunu ortaya koyar ve AED 2M altındaki bir alımın size tam olarak nasıl bir oturma izni sağlayabileceğini gösterir. BAE göçmenlik kuralları hızla değişir ve 2026’da yeniden gevşetildi; bu nedenle buradaki her şeyi teyit edilmesi gereken güncel durum olarak değerlendirin — harekete geçmeden önce daima doğrudan Kimlik, Vatandaşlık, Gümrük ve Liman Güvenliği Federal Otoritesi (ICP) ya da ilgili emirliğin Oturma ve Yabancılar İşleri Genel Müdürlüğü (GDRFA) ile kontrol edin. Bu sayfa, AED 2.000.000 kademesini tam olarak ele alan Mülk Üzerinden Golden Visa ana rehberimizin bir alt sayfasıdır.

Herkesin karıştırdığı rakam: AED 2M, yatırımcı vizesi değil Golden Visa’dır

“2 milyon altı” aramasının bu denli yaygın olmasının nedeni, pazarlama metinlerinde birbirinden tamamen farklı iki oturma izni kademesinin iç içe geçirilmesidir. Bir yanda, AED 2.000.000 yatırım seviyesinde duran on yıllık Golden Visa vardır. Bir yanda ise, 2026’daki gevşetmenin ardından artık neredeyse her mülk sahibinin erişebileceği, daha erişilebilir bir mülk yatırımcı vizesi bulunur. Bunlar, farklı eşiklere sahip farklı ürünlerdir.

Dolayısıyla “AED 2 milyonun altındaki bir mülk için vize alabilir miyim?” diye sorduğunuzda, dürüst yanıt şudur: evet — yalnızca on yıllık Golden Visa değil. AED 2.000.000’un altındaki bir alım, yine de mülke bağlı bir yatırımcı vizesi sağlayabilir; çünkü yatırımcı yolu artık o yüksek tekil eşiğin arkasına kilitlenmiş değildir. AED 2.000.000 rakamı, ancak asıl hedefiniz daha uzun, on yıllık, yenilenebilir Golden Visa olduğu anda bağlayıcı hâle gelir.

Bu ayrımı doğru yapmak işin özüdür. Alıcılar sık sık fazla harcar — bir broşür bunun herhangi bir oturma izni için asgari tutar olduğunu ima ettiği için, taahhüt etmeleri gerekmeyen AED 2.000.000’a kadar zorlanırlar.

AED 2 milyonun altında gerçekte neye hak kazanırsınız

Güncel 2026 uygulamasına göre, mülk yatırımcı vizesi, artık esasen her mülk sahibinin hak kazanabileceği biçimde gevşetildi — eski açıklamalarda tarif edildiği gibi tek bir yüksek fiyat eşiğine sabitlenmiş değildir. Hak kazandıran bir BAE mülküne sahipseniz, alım ister AED 750.000 ister AED 1.800.000 olsun, yatırımcı vizesi yolu ilke olarak size açıktır.

Başka biriyle birlikte satın alıyorsanız, ezberlemeniz gereken belirli bir kural vardır. Ortak tutulan ya da ortaklık yoluyla alınan mülkte, her ortak sahip ya da ortak, kendi hakkıyla hak kazanmak için yatırımdan bireysel olarak en az AED 400.000’lik bir paya sahip olmalıdır. Başka bir deyişle, bir çift ya da iki iş ortağı, mütevazı bir alımı basitçe birleştirip her biri bu çizginin altındaki bir paydan uygunluk iddia edemez — her sahibin payı AED 400.000’i aşmalıdır. Giriş kademesinde gerçekten önemli olan eşik budur ve en sık yanlış anlaşılan da odur.

Çerçeve yakın zamanda gevşetildiği ve gelişmeye devam ettiği için, mülkiyeti buna göre yapılandırmadan önce güncel eşikleri ICP ya da GDRFA ile teyit edin. İlke — her sahip başvurabilir, ortak sahiplerin her birine AED 400.000 gerekir — istikrarlıdır; ince ayrıntılar değişebilir.

Yatırımcı vizesi ile Golden Visa: yan yana karşılaştırma

“2 milyon altı” sorusunu çözmenin en net yolu, iki kademeyi yan yana koymaktır. Aşağıdaki rakamlar güncel 2026 uygulamasını yansıtır; her rakama ilişkin tarihli kaynak notları bu rehberin altında listelenmiştir.

	Yatırımcı (mülk) vizesi	Golden Visa (mülk)
Asgari yatırım	Esasen her sahibe açık; ortak tutulan mülkte ortak sahip başına AED 400.000	AED 2.000.000 (~USD 545.000)
Oturma süresi	Daha kısa vadeli, yenilenebilir yatırımcı vizesi	10 yıl, yenilenebilir
Kime uygun	Mülke bağlı oturma izni isteyen AED 2M altındaki alıcılar	Uzun vadeli, işverenden bağımsız statü isteyen AED 2M ve üzerindeki alıcılar
Off-plan uygun mu?	Evet — Oqood’dan itibaren sayılır (Şubat 2026 sonrası)	Evet — Oqood’dan itibaren sayılır (Şubat 2026 sonrası)
Temel koşul	Her ortak sahip ≥ AED 400.000; DLD kayıtlı, freehold bölge	Tanımlı freehold bölge, DLD kayıtlı, off-plan için geçerli Oqood

AED 2M altındaki bir alıcı için çıkarım basittir: tam olarak sol sütundasınız. Yolunuz Golden Visa değil, yatırımcı vizesidir — ve tek başınıza satın almıyorsanız, planlamanız gereken tek katı rakam, ortak sahip başına AED 400.000 kuralıdır.

AED 2M altında off-plan: hesabı değiştiren 2026 reformu

AED 2.000.000 sınırının altında çalışan alıcılar için ikinci bir iyi haber daha var ve bu, ister nihayetinde yatırımcı vizesini hedefleyin ister ilerleyen dönemde Golden Visa için birikim yapın, geçerlidir. Şubat 2026’dan bu yana, eski %50 off-plan öz sermaye kuralı tamamen kaldırıldı. Oqood’da kayıtlı tam alım bedeli — bu bedelin ne kadarını fiilen ödemiş olduğunuzdan bağımsız olarak — artık hangi eşik geçerliyse ona sayılır.

Eski düzende, kademeli ödeme planı olan bir off-plan alıcının, mülk sayılmadan önce değerinin en az yarısını ödemiş olması gerekiyordu. Şubat 2026 reformunun ardından, sözleşme bedeli başvuruyu Oqood aşamasından itibaren taşır; böylece bir off-plan alıcı, ödeme döngüsünün çok daha erken bir aşamasında oturma izni peşinde koşabilir. AED 2M altındaki bir off-plan alım için bu, erken taksitlerinizin artık yatırımcı vizesi başvurunuzu rehin tutmadığı anlamına gelir — işi kayıtlı değer yapar. Dubai’de off-plan satın alma rehberimiz, Oqood ve DLD tescil mekaniğini baştan sona anlatır.

Bu reform çok merkezi olduğundan, belirli bir işlemde ona güvenmeden önce yeniden doğrulayın ve hâlâ %50 şartına atıfta bulunan, 2025 ya da öncesi tarihli her açıklamayı dikkate almayın.

Örnek senaryolar: her bütçe hangi vizeyi açar

Aşağıdaki tablo, birkaç yaygın bütçeyi, güncel 2026 uygulamasında gerçekçi biçimde açtıkları kademeyle eşleştirir. Bunlar açıklayıcı örneklerdir, uygunluk kararları değildir — sonucu, sizin özel koşullarınız ve ICP/GDRFA’nın güncel duruşu belirler.

Bütçe	Tek başına alım	Bir ortakla 50/50 alım	Gerçekçi vize yolu
AED 750.000	Tek sahip, AED 400.000 çizgisinin epey üzerinde	Her pay = AED 375.000 → ortak sahip asgarisinin altında	Tek başına: yatırımcı vizesi. Ortak: payları her biri AED 400.000’i aşacak şekilde yeniden yapılandırın
AED 1.000.000	Tek sahip, çizginin üzerinde	Her pay = AED 500.000 → çizginin üzerinde	Yatırımcı vizesi, tek başına ya da ortak
AED 1.800.000	Tek sahip, çizginin üzerinde	Her pay = AED 900.000 → çizginin üzerinde	Yatırımcı vizesi; AED 2M Golden Visa kademesinin altında
AED 2.000.000+	Golden Visa eşiğini karşılar	Ortak Golden Visa başvurusu için AED 2M’ye toplayın	Golden Visa (10 yıllık) kademesi kullanılabilir hâle gelir

AED 750.000’lik ortak senaryo, altını çizmeye değer tuzaktır: AED 750.000’lik bir daireyi 50/50 bölüşen bir çiftin her biri yalnızca AED 375.000 tutar — AED 400.000’lik ortak sahip asgarisinin altında. Çözüm basittir — tapudaki her ismin AED 400.000’i aşması için mülkiyet paylarını ya da bütçeyi ayarlayın — ama bunun imzadan önce planlanması, sonrasında keşfedilmemesi gerekir.

AED 2M altında nereden alıp yine de hak kazanılır

Tanımlı pek çok freehold topluluğu, AED 2.000.000’un rahatça altında nitelikli stok sunar; bu da yatırımcı vizesi yolunu teorik değil, gerçekten pratik kılar. Jumeirah Village Circle (JVC) ve Business Bay gibi bölgeler, yabancı alıcıların bu yolların gerektirdiği hak kazandıran tapuyu tutabildiği, AED 2M sınırının epey altında daireler ve stüdyolar barındıran yerleşik freehold bölgeleridir. Topluluklar arasında giriş fiyatlarını karşılaştırmak için Dubai metrekare başına fiyat endeksimiz değeri bölgeye göre ayrıştırır ve Dubai’de nereye yatırım yapmalı rehberi toplulukları bütçe ve hedefe göre haritalar.

Bütçe ne olursa olsun, mülkün yine de tanımlı bir freehold bölgesinde olması ve DLD nezdinde usulüne uygun tescil edilmiş olması gerekir; off-plan için geçerli bir Oqood ya da hazır stok için bir tapu ile. Yurt dışından satın alıyorsanız, yabancıların Dubai’de mülk alması rehberi freehold bölgeleri ve uzaktan alım mekaniğini ele alır. AED 2M altındaki güncel off-plan ve hazır stoğu Palmera mülkler sayfasında inceleyebilir, her projenin arkasındaki geliştiricileri ise geliştirici dizininde gözden geçirebilirsiniz.

AED 2M altındaki bir alımda maliyetler ve vergi

AED 2.000.000’un altında, oturma izni odaklı bir alım, herhangi bir Dubai mülküyle aynı işlem maliyetlerini taşır — DLD tescil ücreti, aracılık komisyonu ve oturma izninin kendisi için başvuru, tıbbi muayene ile Emirates ID ücretleri. Bu ücretler otoriteler tarafından belirlenir ve periyodik olarak değişir; bu nedenle eski bir rehberdeki bir rakama güvenmek yerine güncel tarifeyi ICP/GDRFA ile teyit edin.

Vergi tarafında, bu seviyedeki bir Dubai alımının cazibesi diğer her seviyeyle aynıdır — bireyler için kira getirisi ya da sermaye kazancı üzerinden kişisel gelir vergisi yoktur; ancak şirket yapıları ve ülke içi raporlama tabloyu değiştirebilir. Dubai mülk vergisi rehberimiz %0 manşetini ve uyarılarını ayrıntılı ele alır; böylece taahhüt vermeden önce AED 2M altındaki bir yatırımın gerçek net getirisini modelleyebilirsiniz.

Bu seviyede alıcıların yaptığı yaygın hatalar

AED 2M altındaki seviyede önlenebilir hataların çoğu, aynı temel kafa karışıklığına dayanır. Alıcılar, yatırımcı yolu bunun çok küçük bir kısmıyla açıkken, bunun herhangi bir vize için asgari tutar olduğuna inanarak AED 2.000.000’a kadar fazla harcar. Çiftler küçük bir alımı 50/50 böler ve her payın AED 400.000’lik ortak sahip asgarisinin altında kaldığını fark eder. Off-plan alıcılar, artık başvuruyu koşula bağlamayan taksitleri bekleyerek, zamanlamalarını artık yürürlükte olmayan %50 öz sermaye kuralına göre kurgular. Ve genel olarak insanlar, 2026 gevşetmesinin çoktan ortadan kaldırdığı eşikleri tarif eden 2026 öncesi bilgilere güvenir.

Bunların hepsinin çözümü aynıdır: gerçekte hangi kademeyi hedeflediğinize karar verin, mülkiyet paylarını imzadan önce planlayın ve tek bir dirhem bile taahhüt etmeden önce güncel kuralları resmi otoritelerle doğrulayın.

Palmera nasıl yardımcı olur

Palmera, BAE genelinde yabancı alıcılarla tam olarak bu konuda çalışır — AED 2M altındaki off-plan ve hazır stoğu hedeflediğiniz oturma izni kademesiyle eşleştirmek, her ismin AED 400.000 çizgisini aşması için ortak mülkiyeti yapılandırmak ve DLD tescilini baştan itibaren temiz tutmak. Hangi yolun bütçenize uyduğuna dair baskısız bir değerlendirme isterseniz, ekibe WhatsApp üzerinden yazın ve başvurmadan önce nihai göçmenlik durumunu ICP ya da GDRFA ile teyit edin. Üst kademeye ilişkin tam tablo için Mülk Üzerinden Golden Visa ana rehberini okuyun.