Інвесторська віза Дубая до AED 2 млн: на що ви насправді маєте право

Якщо ви шукали «візу за нерухомість у Дубаї до 2 мільйонів», ви майже напевно натрапили на заплутану стіну цифр — AED 750,000, AED 1,000,000, AED 2,000,000 — кожну з яких подають як той самий поріг, і більшість із них уже застарілі. Найкорисніше, що може зробити цей путівник, — усунути плутанину в корені: цифра AED 2,000,000 — це поріг для десятирічної Golden Visa, а не для візи за нерухомість загалом. Нижче за це гучне число лежить набагато доступніший шлях, який насправді й шукає більшість покупців, що вводять «до 2 мільйонів».

Цей путівник викладає чинну позицію 2026 року так, як її розуміє ліцензоване дубайське брокерське агентство, і показує, яке саме резидентство може забезпечити купівля дешевша за AED 2 млн. Імміграційні правила ОАЕ змінюються швидко і були знову лібералізовані у 2026 році, тож сприймайте все тут як актуальну позицію, яку слід підтвердити, — завжди звіряйтеся безпосередньо з Федеральним управлінням з питань ідентичності, громадянства, митниці та безпеки портів (ICP) або з Головним управлінням у справах резидентства та іноземців (GDRFA) відповідного емірату, перш ніж діяти. Це відгалуження нашого стовпового матеріалу Golden Visa через нерухомість, який повністю охоплює рівень AED 2,000,000.

Число, яке всі плутають: AED 2 млн — це Golden Visa, а не інвесторська віза

«До 2 мільйонів» — такий поширений запит тому, що два цілком різні рівні резидентства зливаються докупи в маркетингових текстах. Є десятирічна Golden Visa, яка стоїть на рівні інвестиції AED 2,000,000. І є доступніша інвесторська віза на нерухомість, яка після лібералізації 2026 року тепер у межах досяжності майже для будь-якого власника нерухомості. Це різні продукти з різними порогами.

Тож коли ви запитуєте «чи можу я отримати візу за нерухомість дешевшу за AED 2 млн?», чесна відповідь така: так — тільки не десятирічну Golden Visa. Купівля нижча за AED 2,000,000 усе одно може забезпечити інвесторську візу, прив’язану до нерухомості, бо інвесторський шлях більше не обмежений цим високим єдиним порогом. Число AED 2,000,000 стає обов’язковим лише тієї миті, коли вашою справжньою метою є довша, десятирічна, поновлювана Golden Visa.

Правильно вловити цю відмінність — це вся суть справи. Покупці регулярно переплачують — тягнуться до AED 2,000,000, які не мали потреби вкладати, — бо брошура натякала, що це мінімум для будь-якого резидентства.

На що ви насправді маєте право до AED 2 млн

За чинною практикою 2026 року інвесторську візу на нерухомість лібералізували так, що тепер кваліфікуватися може практично будь-який власник нерухомості — вона більше не прив’язана до єдиного високого цінового порога, як описують старіші пояснення. Якщо ви володієте кваліфікаційною нерухомістю в ОАЕ, шлях інвесторської візи, в принципі, відкритий для вас, незалежно від того, коштувала купівля AED 750,000 чи AED 1,800,000.

Є одне конкретне правило, яке варто запам’ятати, якщо ви купуєте разом із кимось. На нерухомості у спільній чи партнерській власності кожен співвласник або партнер має особисто володіти щонайменше AED 400,000 інвестиції, щоб кваліфікуватися самостійно. Іншими словами, подружжя чи двоє ділових партнерів не можуть просто об’єднати скромну купівлю й кожному претендувати на право з частки нижчої за цю межу — частка кожного власника має перевищувати AED 400,000. Це поріг, який справді має значення на початковому рівні, і саме його найчастіше розуміють неправильно.

Оскільки рамку нещодавно лібералізували й вона продовжує змінюватися, підтвердіть актуальні пороги в ICP чи GDRFA, перш ніж вибудовувати навколо неї структуру власності. Принцип — будь-який власник може подати заявку, співвласникам потрібно по AED 400,000 кожному — стабільний; деталі дрібним шрифтом можуть змінюватися.

Інвесторська віза проти Golden Visa: порівняння пліч-о-пліч

Найпростіший спосіб закрити питання «до 2 мільйонів» — поставити два рівні поруч. Наведені нижче цифри відображають чинну практику 2026 року; датовані примітки джерел для кожного числа перелічено внизу цього путівника.

	Інвесторська віза (на нерухомість)	Golden Visa (на нерухомість)
Мінімальна інвестиція	Доступна практично будь-якому власнику; AED 400,000 на кожного співвласника на нерухомості у спільній власності	AED 2,000,000 (~USD 545,000)
Строк резидентства	Коротший, поновлюваний інвесторський дозвіл	10 років, поновлювана
Кому підходить	Покупцям до AED 2 млн, які хочуть резидентства, прив’язаного до нерухомості	Покупцям на рівні AED 2 млн і вище, які прагнуть довгострокового статусу, незалежного від роботодавця
Off-plan враховується?	Так — зараховується від Oqood (після лютого 2026)	Так — зараховується від Oqood (після лютого 2026)
Ключова умова	Кожен співвласник ≥ AED 400,000; реєстрація в DLD, зона freehold	Визначена зона freehold, реєстрація в DLD, чинний Oqood для off-plan

Висновок для покупця до AED 2 млн простий: ви чітко в лівій колонці. Ваш шлях — інвесторська віза, а не Golden Visa, і єдине жорстке число, навколо якого треба планувати, — це правило AED 400,000 на кожного співвласника, якщо ви купуєте не самі.

Off-plan до AED 2 млн: реформа 2026 року, що змінила розрахунки

Є ще одна хороша новина для покупців, що працюють у межах позначки AED 2,000,000, і вона діє незалежно від того, чи ви зрештою ставите за мету інвесторську візу, чи накопичуєте на Golden Visa пізніше. Від лютого 2026 року колишнє правило 50% власного капіталу для off-plan скасовано повністю. Повна ціна купівлі, зафіксована в договорі Oqood, тепер зараховується до будь-якого застосовного порога — незалежно від того, яку частину цієї ціни ви фактично внесли.

За старим режимом покупець off-plan за поетапним планом платежів мав сплатити щонайменше половину вартості нерухомості, перш ніж вона зараховувалася. Після реформи лютого 2026 року договірна вартість веде заявку вже з етапу Oqood, тож покупець off-plan може рухатися до резидентства набагато раніше в циклі платежів. Для купівлі off-plan дешевшої за AED 2 млн це означає, що ваші ранні внески більше не тримають у заручниках заявку на інвесторську візу — роботу робить зареєстрована вартість. Наш путівник купівля off-plan у Дубаї повністю розписує механіку реєстрації Oqood та DLD.

Оскільки ця реформа настільки важлива, повторно перевірте її, перш ніж покладатися на неї для будь-якої конкретної угоди, і ігноруйте будь-яке пояснення, датоване 2025 роком чи раніше, що досі посилається на вимогу 50%.

Розібрані приклади: яку візу відкриває кожен бюджет

Наведена нижче таблиця зіставляє кілька поширених бюджетів із рівнем, який вони реалістично відкривають за чинною практикою 2026 року. Це ілюстрації, а не рішення про право на візу — результат визначають ваші конкретні обставини та актуальна позиція ICP/GDRFA.

Бюджет	Купівля самостійно	Купівля 50/50 з партнером	Реалістичний шлях візи
AED 750,000	Один власник значно вище за межу AED 400,000	Кожна частка = AED 375,000 → нижче за мінімум співвласника	Самостійно: інвесторська віза. Спільно: перерозподілити частки, щоб кожна перевищувала AED 400,000
AED 1,000,000	Один власник вище за межу	Кожна частка = AED 500,000 → вище за межу	Інвесторська віза, самостійно чи спільно
AED 1,800,000	Один власник вище за межу	Кожна частка = AED 900,000 → вище за межу	Інвесторська віза; не дотягує до рівня Golden Visa AED 2 млн
AED 2,000,000+	Відповідає порогу Golden Visa	Об’єднати до AED 2 млн для спільної заявки на Golden Visa	Стає доступним рівень Golden Visa (10-річна)

Спільний випадок AED 750,000 — пастка, про яку варто попередити: подружжя, що ділить квартиру за AED 750,000 у пропорції 50/50, кожен володіє лише AED 375,000 — нижче за мінімум співвласника AED 400,000. Виправлення просте — скоригувати розподіл власності або бюджет так, щоб кожне ім’я у свідоцтві про право власності перевищувало AED 400,000, — але це треба планувати до підписання, а не виявляти згодом.

Де купити до AED 2 млн і все одно кваліфікуватися

Багато визначених районів freehold пропонують якісні об’єкти комфортно нижче за AED 2,000,000, що робить шлях інвесторської візи справді практичним, а не теоретичним. Райони на кшталт Jumeirah Village Circle (JVC) та Business Bay — це усталені зони freehold, де іноземні покупці можуть володіти кваліфікаційним правом власності, якого вимагають ці шляхи, з квартирами та студіями, що стоять значно нижче за позначку AED 2 млн. Щоб порівняти початкові ціни між районами, наш індекс ціни за кв. фут у Дубаї розкладає вартість за районами, а путівник куди інвестувати в Дубаї розподіляє райони за бюджетом і метою.

Хоч би який був бюджет, нерухомість усе одно має розташовуватися у визначеній зоні freehold і бути належно зареєстрованою в DLD, із чинним Oqood для off-plan або свідоцтвом про право власності для готових об’єктів. Якщо ви купуєте з-за кордону, путівник іноземцю купити нерухомість у Дубаї охоплює зони freehold та механіку віддаленої купівлі. Ви можете переглянути актуальні об’єкти off-plan і готові об’єкти дешевші за AED 2 млн на сторінці об’єктів Palmera та ознайомитися із забудовниками за кожним проєктом у каталозі забудовників.

Витрати та податки навколо купівлі до AED 2 млн

Купівля заради резидентства нижча за AED 2,000,000 несе ті самі транзакційні витрати, що й будь-яка нерухомість у Дубаї — збір за реєстрацію в DLD, агентську комісію та збори за заявку, медичне обстеження й Emirates ID для самого резидентства. Ці збори встановлюють органи влади, і вони періодично змінюються, тож звіряйте чинний перелік з ICP/GDRFA, а не покладайтеся на цифру зі старішого путівника.

Щодо податків, привабливість дубайської купівлі на цьому рівні така сама, як і на будь-якому іншому — немає особистого податку на дохід із орендної дохідності чи приросту капіталу для фізичних осіб, хоча корпоративні структури та звітність у країні проживання можуть змінити картину. Наш путівник з податків на нерухомість у Дубаї детально розкриває гучні 0% та їхні застереження, щоб ви могли змоделювати справжню чисту дохідність інвестиції до AED 2 млн, перш ніж брати зобов’язання.

Поширені помилки покупців на цьому рівні

Більшість помилок, яких можна уникнути на рівні до AED 2 млн, зводяться до тієї самої кореневої плутанини. Покупці переплачують до AED 2,000,000, вважаючи це мінімумом для будь-якої візи, тоді як інвесторський шлях був відкритий за частку цієї суми. Подружжя ділить невелику купівлю 50/50 і виявляє, що кожна частка падає нижче за мінімум співвласника AED 400,000. Покупці off-plan вибудовують свій графік навколо нині скасованого правила 50% власного капіталу, чекаючи на внески, що більше не блокують заявку. І всюди люди покладаються на інформацію до 2026 року, яка описує пороги, вже змиті лібералізацією 2026 року.

Виправлення для всіх цих випадків одне: визначте, який рівень ви насправді ставите за мету, сплануйте розподіл власності до підписання й перевірте чинні правила в офіційних органах, перш ніж вкласти хоч один дирхам.

Як допомагає Palmera

Palmera працює з іноземними покупцями по всіх ОАЕ саме над цим — підбирає об’єкти off-plan і готові об’єкти дешевші за AED 2 млн під рівень резидентства, який ви ставите за мету, вибудовує спільну власність так, щоб кожне ім’я перевищувало межу AED 400,000, і від початку тримає реєстрацію в DLD чистою. Якщо ви хочете отримати оцінку без тиску щодо того, який шлях відповідає вашому бюджету, напишіть команді у WhatsApp і підтвердьте остаточну імміграційну позицію в ICP чи GDRFA, перш ніж подавати заявку. Щоб побачити повну картину вищого рівня, прочитайте стовповий матеріал Golden Visa через нерухомість.