Abu Dhabi

Evet, belirlenmiş yatırım bölgeleri içinde. 2019'a kadar yabancılar Abu Dabi'de yalnızca 99 yıllık intifa hakkı (kullanım hakkı) edinebiliyordu. 2019 tarihli 13 No.lu Kanun mevzuatı değiştirerek belirlenmiş Yatırım Bölgeleri genelinde tam mülkiyet (freehold) hakkını getirdi: Saadiyat Island, Yas Island, Al Reem Island, Al Raha Beach, Hudayriyat Island, Al Maryah Island ve Khalifa City'nin bir bölümü. Bu, her bakımdan tam mülkiyettir — hem mülk hem arsa. Bu bölgeler dışında yabancılar yalnızca kullanım hakkıyla sınırlıdır. Tescil işlemleri Abu Dhabi Belediyeler ve Ulaştırma Dairesi (DMT) tarafından yürütülür.

Daha yüksek siyasi ve ekonomik istikrar — Abu Dabi başkenttir, BAE'nin petrol sahalarının yaklaşık %90'ını ve devasa bir devlet varlık fonunu (ADIA — 1 trilyon doların üzerinde) elinde tutar. Turizme daha az bağımlılık: enerji ve finans üzerine kurulu, küresel durgunluklara daha az açık bir ekonomi. Ölçülü gelişim hızı: daha az arz, daha az fiyat oynaklığı demektir. Aile ve kültür odaklı bir karakter: Louvre, Guggenheim (2026'da açılıyor) ve prestijli üniversiteler istikrarlı, aile odaklı bir nüfusu cezbeder. Dezavantajlar: daha küçük bir piyasa (Dubai'deki 1.280 projeye karşılık ~115 proje), bölgeler arası daha az çeşitlilik ve biraz daha düşük ikinci el likiditesi.

Ortalama brüt getiri: %5,5-8. Al Reem Island emirlikteki en yüksek getiriyi sunar (%7-8), düşük arz artışıyla birlikte (%2-3). Yas Island: %6,5-7,5 — tema parklarına ve adalara yakınlık turist kiracıları cezbeder. Saadiyat Island: %5-6 — kültürel prestij ve seçkin kiracılar. Al Raha Beach: %6-7. Yönetim ve bakım giderleri düşüldükten sonra gerçek net getiri %5-7'dir. Dubai'den biraz daha düşük ancak zaman içinde daha istikrarlı.

2026 giriş fiyatları: Al Reem Island'da bir stüdyo 600-800 bin AED'den başlıyor. Al Reem'de 1 yatak odalı bir daire 900 bin AED-1,2 milyon AED'den. 2 yatak odalı bir daire 1,6-2,2 milyon AED'den. Yas Island: 1 yatak odalı 1 milyon AED'den, 2 yatak odalı 1,8 milyon AED'den. Saadiyat Island (lüks): 1 yatak odalı 1,8 milyon AED'den, 2 yatak odalı 3 milyon AED'den, 4 yatak odalı villalar 10 milyon AED+'den. Hudayriyat Island: villalar 4 milyon AED'den. Giriş seviyesinde Dubai'den biraz daha pahalı (seçenekler sınırlı olduğu için), ancak üst kategorilere çıktıkça aradaki fark daralıyor.

Evet — Dubai'deki programın aynısı. BAE'nin herhangi bir emirliğinde (Abu Dabi dahil) 2 milyon AED+ değerinde gayrimenkul satın almak, aile bireyleri (eş + çocuklar) dahil olmak üzere 10 yıllık Golden Visa hakkı verir. Vize, federal düzeyde FAIC tarafından verilir (belirli bir emirliğe bağlı değildir). Abu Dabi'de satın almanın avantajı: BAE başkentinin marka prestiji, uluslararası üniversitelere (NYU Abu Dhabi, Sorbonne, INSEAD) ve kültürel kurumlara erişim. Süreç aynıdır: satın alma → Emirates ID → FAIC üzerinden vize başvurusu.

Al Reem Island — en olgun bölge; en erişilebilir giriş fiyatı, yüksek getiri (%7-8) ve düşük arz artışı ile öne çıkıyor. İlk satın alma için önerilir. Yas Island — turizm ve aile odaklı; Ferrari World, Warner Bros ve Yas Marina'ya komşu. %6-7,5 getiri ile birlikte kısa dönem talebi sunuyor. Saadiyat Island — kültürel prestij; Guggenheim'ın 2026'daki açılışının değerleri yukarı çekmesi bekleniyor. Trophy varlıklar. Al Raha Beach — plaj ve park bir arada; sakin, aile dostu bir karakter, daha az turistik. Hudayriyat Island — yeni bir bölge (2023 civarında Investment Zones'a eklendi); yüksek değer artışı potansiyeli taşıyor. Al Maryah Island — DIFC eşdeğeri bir bölgede lüks daireler barındıran bir iş merkezi.

Guggenheim Abu Dhabi, Frank Gehry tarafından tasarlanan modern bir sanat müzesidir; 2011'den beri Saadiyat Cultural District'te inşa halindedir ve (çok sayıda gecikmenin ardından) 2026'da açılması beklenmektedir. Tasarım itibarıyla dünyanın en büyük Guggenheim'ı olacaktır (Bilbao'daki Guggenheim'ın 12 katı büyüklüğünde). Louvre Abu Dhabi (2017'de açıldı) ve Zayed National Museum (2026'da açılıyor) ile birlikte Orta Doğu'nun en büyük kültür bölgesini oluşturuyorlar. Beklenen etki: 2026-2028 döneminde Saadiyat gayrimenkullerinin değerinde %15-25'lik bir artış (Bilbao Etkisi emsaline dayanarak), kültür turistlerinin akını ve ek otellerin açılması. Saadiyat Lagoons/Reserve serisindeki daireler şimdiden bir prim ile el değiştiriyor.

Vergi açısından bir fark yoktur — BAE'nin tamamı tek bir federal vergi sistemiyle yönetilir. Hiçbir yerde yıllık emlak vergisi yoktur. Abu Dabi'de DMT'ye bir defaya mahsus tescil ücreti uygulanır: mülk değerinin %2'si (Dubai'de DLD'ye ödenen %4'e karşılık) — bu, Abu Dabi için önemli bir avantajdır. Konut sahipleri birliği aidatları benzerdir (m² başına 12-25 AED). Kira gelirinden vergi alınmaz ve sermaye kazancı vergisi yoktur.

Dubai'ye benzer şekilde: yeni proje aşamasındaki projelerde 24-48 ay, ileri aşamadaki projelerde 9-18 ay ve hazır projelerde 30-60 gün. 2008 tarihli ABU DHABI ESCROW düzenlemesi (3 sayılı Kanun), geliştiricinin ödemeleri doğrulanmış inşaat aşamalarına kadar bir emanet (escrow) hesabında tutmasını zorunlu kılar — bu da geliştirici gecikmelerine ve iflasına karşı koruma sağlar. SPA'da belirtilen tarihin önemli ölçüde aşılması durumunda alıcı, mali tazminat alma veya işlemi iptal etme hakkına sahiptir. Abu Dabi'nin önde gelen geliştiricisi (halka açık bir şirket) olan Aldar Properties, projeleri zamanında veya planlanandan önce teslim etmesiyle bilinir.

Aldar Properties (ADX borsasında halka açık bir şirket, Yas Island ve Al Raha Beach'in ana geliştiricisi) — büyük ölçekli projeleri ve yüksek teslim standardıyla Abu Dabi'nin simgesi. Modon Properties — Hudayriyat Island'ın ve kamu projelerinin ana geliştiricisi. IMKAN Properties — Mubadala'nın (devlet egemenlik fonu) bir iştiraki olup prestijli projelere sahiptir. Eagle Hills — Al Reem'de güçlü bir varlığa sahip küresel bir grup. ALAIN Asset Management — Four Seasons, Vida ve Rove ile ortaklık halinde markalı rezidanslar. Reportage Properties — başlıca Al Reem ve Masdar'da, erişilebilir bir fiyat noktasında.