伦敦的很多新公寓并不建在安静的住宅街道上，而是建在原本另有用途的土地上：发电站、军火工厂、码头、铁路货场和奥运场馆。专注于伦敦和英格兰南部的开发商 Berkeley Group，90% 的住宅建在棕地上，目前有 30 个大型城市更新项目在推进。如果您在伦敦挑选新房公寓，往往就是在几个城市更新区之间做选择。
其中好几个片区是随着新交通线路的开通而改变的。北线（Northern line）于 2021 年延伸到 Battersea，伊丽莎白线（Elizabeth line）于 2022 年开通，途经 Woolwich、Canary Wharf 和 Stratford；King’s Cross 则围绕一个有六条地铁线和欧洲之星（Eurostar）停靠的换乘枢纽发展起来。下文介绍这些主要片区截至 2026 年 10 月的情况。
本指南讲的是地段，不是价格，因此不提供各片区的房价涨幅或租金收益率数据。全伦敦的整体数据，请参阅我们的伦敦市场指南。
Nine Elms、Battersea 与 Wandsworth
Nine Elms 位于 Wandsworth 行政区，部分属于 Lambeth，是泰晤士河南岸一片昔日的工业地带，如今以住宅和商业为主。New Covent Garden Market 就在这里；2018 年 1 月起，美国大使馆也从 Grosvenor Square 迁到了这里。Battersea Power Station 于 2022 年 10 月重新开放，内有商店、休闲空间、办公室和住宅。
真正的转折点是北线从 Kennington 延伸过来的支线，它于 2021 年 9 月 20 日开通，新增 Nine Elms 和 Battersea Power Station 两座车站。
沿河再往西，Wandsworth Town 是一个重要的城镇中心，Wandle 河在这里汇入泰晤士河。河畔的码头如今排满了公寓楼，Southside 购物中心是镇中心的核心，原 Ram Brewery 酿酒厂旧址的混合用途改造项目于 2013 年获批。这里有 Wandsworth Town 火车站，以及区域线（District line）的 Southfields 站。
Royal Arsenal、Woolwich 与 Kidbrooke
位于 Greenwich 皇家自治市的 Woolwich Royal Arsenal，曾是军火生产基地，很长一段时间都是封闭的军事禁区。如今它已对公众开放，改造为住宅和社区用途，历史建筑也修复成了住宅。Berkeley 的 Royal Arsenal Riverside 项目内就有伊丽莎白线的 Woolwich 站，到 Bond Street 只需 23 分钟，还可乘 DLR 前往伦敦城市机场。伊丽莎白线于 2022 年 5 月 24 日开始载客运营。
同在 Greenwich 的 Kidbrooke，是另一种类型的城市更新。原 Ferrier Estate 住宅区从 1968 年开始建造，到 2012 年已全部拆除，取而代之的是有 5,300 套住宅的 Kidbrooke Village。Berkeley 在这里开发。社区周边有超过 86 英亩的公园绿地，还有自己的车站 Kidbrooke，位于 3 区，到 London Bridge 只需 16 分钟。Berkeley 旗下的建后出租（build-to-rent）品牌 Berkeley Living 于 2025 至 2026 年间在 Kidbrooke 推出了房源，所以这里有部分公寓由开发商持有并出租。考虑同一栋楼或同一社区未来的租赁竞争时，买家应当了解这一点。
Canary Wharf 与 Wood Wharf
Canary Wharf 位于 Tower Hamlets 的 Isle of Dogs，是建在原 West India Docks（西印度码头）上的私有商务区。包括 Wood Wharf 在内，占地约 97 英亩，约有 105,000 名员工在此工作，150 多家大公司把总部设在这里。Wood Wharf 新增了住宅塔楼和建后出租楼宇，因此这个商务区如今除了上班族，也有了常住居民。
交通是这里最大的优势。Canary Wharf 有银禧线（Jubilee line）、DLR、伊丽莎白线和泰晤士河水上巴士。由于 Canary Wharf 属于 Tower Hamlets，要遵守该行政区的规定：Tower Hamlets 对第二套住房加征 100% 的市政税附加费，业主如果在这里保留一套无人作为主要住所的带家具公寓，就要缴纳正常税额的两倍。
Stratford 与伊丽莎白女王奥林匹克公园
2012 年奥运会公园大部分位于 Newham，部分在 Hackney 和 Tower Hamlets，于 2013 至 2014 年间以伊丽莎白女王奥林匹克公园（Queen Elizabeth Olympic Park）的名称重新开放。公园周边建起了一批新街区：East Village、Chobham Manor、East Wick、Sweetwater、Pudding Mill 和 Marshgate Wharf。East Bank 文化教育区汇集了 UCL East 和伦敦时装学院（London College of Fashion），两者都在 2023 年启用，此外还有 V&A East、一座 Sadler’s Wells 剧院和 BBC 音乐工作室。
Stratford 站有中央线（Central line）、银禧线、DLR、伦敦地上铁（London Overground）、国家铁路（National Rail）和伊丽莎白线，Southeastern 的高速列车则停靠 Stratford International 站。对于想住在东伦敦、又希望往各个方向都交通便利的买家来说，这一长串线路就是最大的吸引力。
King’s Cross、Camden 与 Bethnal Green
King’s Cross
King’s Cross Central 是 Camden 区内一片 67 英亩旧铁路用地的城市更新项目，由 Argent 依据 2006 年获批的总体规划（masterplan）主导开发。项目包括约 1,700 套住宅、Coal Drops Yard 购物区（2018 年开业）、位于 Granary Building 的中央圣马丁艺术学院（Central Saint Martins），以及 Google 英国总部。King’s Cross St Pancras 站有六条地铁线（北线、皮卡迪利线、维多利亚线、环线、大都会线以及汉默史密斯及城市线），还有 Thameslink 和干线列车；自 2007 年 11 月起，欧洲之星从 St Pancras 发车。
Camden Town
Camden Town 位于 Charing Cross 西北偏北约 2.5 英里处，是该行政区的行政中心。Camden Market 自 1973 年起就在摄政运河（Regent’s Canal）边的 Camden Lock 旁开市。Camden Town 站是北线的交汇站，北线北面的两条支线和通往伦敦市中心的两条支线在此相接；集市日人流拥挤，因此该站长期在周日下午实施限流措施。Camden Road 站属于伦敦地上铁。Berkeley 的 Camden Goods Yard 项目于 2026 年上诉胜诉。Camden 自 2025 年 4 月 1 日起对第二套住房征收 100% 的市政税附加费，没有等待期。
Bethnal Green
Bethnal Green 位于 Tower Hamlets，属于老东区（East End），历史上是人口稠密的工人聚居区，如今混合了社会住房、公园和保护区，还有 Columbia Road 周日花市和 Young V&A 博物馆。这里有中央线，以及伦敦地上铁 Weaver 线的 Bethnal Green 站和 Cambridge Heath 站。
White City 及更多在建项目
在 Hammersmith and Fulham，White City 围绕原 BBC 电视中心重建。BBC 电视中心于 2012 年出售，改造计划包括约 1,000 套住宅，BBC Studioworks 也于 2017 年回归。Westfield London 于 2008 年开业，帝国理工学院在此设有 White City 校区，White City Place 一带还有 Berkeley Group 旗下 St James 开发的 White City Living 项目。整个片区规划了 5,000 多套住宅。这里有中央线的 White City 站、环线和汉默史密斯及城市线的 Wood Lane 站，以及中央线和伦敦地上铁的 Shepherd’s Bush 站。
除了这些地方，大型住宅区更新项目也在继续推进。到 2026 年，Berkeley 已在 Hackney 区靠近 Finsbury Park 的 Woodberry Down 交付了 2,900 多套住宅，该项目的总体规划已于 2025 年 10 月上调至 6,500 套；在 Southall 由旧煤气厂改造的 The Green Quarter，也已交付 1,000 多套，其 8,000 多套住宅的总体规划于 2026 年 1 月获批。这些都是周期很长的项目，要分期建设很多年。
各片区对比
| 片区 | 行政区 | 原用途 | 主要轨道交通 |
|---|---|---|---|
| Nine Elms 与 Battersea | Wandsworth，部分属于 Lambeth | 河畔工业区、发电站 | 北线（Nine Elms 站、Battersea Power Station 站） |
| Woolwich Royal Arsenal | Greenwich | 军火生产基地 | 伊丽莎白线、DLR |
| Kidbrooke Village | Greenwich | Ferrier Estate 住宅区 | Kidbrooke 火车站（3 区） |
| Canary Wharf 与 Wood Wharf | Tower Hamlets | West India Docks | 银禧线、DLR、伊丽莎白线、水上巴士 |
| Stratford 与奥林匹克公园 | Newham，另有部分属于 Hackney 和 Tower Hamlets | 2012 年奥运会公园 | 中央线、银禧线、伊丽莎白线、DLR、地上铁、国家铁路 |
| King’s Cross | Camden | 铁路用地 | 六条地铁线、Thameslink、干线列车、欧洲之星 |
| White City | Hammersmith and Fulham | BBC 电视中心及周边 | 中央线、环线、汉默史密斯及城市线、地上铁 |
选择片区之前：需要核查的事项
片区只是第一道筛选。影响业主的规定因行政区而异，有时甚至因街道而异。
- 市政税：所在行政区是否征收第二套住房附加费？Camden 和 Tower Hamlets 都加征 100%，但每个行政区自行决定。
- 许可证：所在街道是否在选择性许可或附加许可计划范围内？Wandsworth、Lambeth、Hackney 以及 Barking and Dagenham 都在 2025 年推出了新计划。我们的伦敦公寓出租指南解释了这意味着什么。
- 楼宇本身：这些片区的高楼通常属于《建筑安全法》下的高风险建筑，这会影响交割时间和物业费。请参阅我们的期房核查清单。
- 周边的建后出租项目：例如在 Wood Wharf 和 Kidbrooke，有些住宅是由业主建来出租的，这会增加您那套公寓周边的租赁供应。
- 具体楼栋的物业费预算，它更多取决于楼宇本身，而不是所在片区。
- 您实际要走的通勤路线，按您真正出行的时段计时，而不是看宣传册上的数字。
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