非英国居民申请英国按揭：贷款机构的要求与首付比例

可以。居住在英国境外的买家能够为伦敦公寓申请按揭贷款，但可选的贷款机构比英国居民少得多，条件也更严格。这些机构主要是主流商业银行的国际业务或外籍人士业务部门、专业贷款机构和私人银行，通常要通过专业经纪人接洽，而且很多机构只向其认可名单上国家的居民放贷。

首付一般要准备房价的 25% 到 40%，有时更高。有些买家获批的贷款额会低于预期，甚至无法获批。期房公寓还有第二重限制：按揭贷款批复通常在三到六个月内失效，因此贷款一般要到临近交割时才办理，而交换合同时和施工期间支付的定金，都要用您自己的现金。

下文数字为常见区间，并非贷款报价。贷款机构的阵容经常变化，2026 年 10 月您实际能申请到哪些产品，只有经纪人才说得准。

哪些机构向非居民放贷

每家贷款机构都有自己的限制条件。HSBC 只向认可国家的非居民放贷，Barclays 也只面向符合条件的国家。NatWest International 通过经纪人开展业务。Skipton International 对海外申请人只提供购房出租（buy-to-let）贷款，并在 2026 年 3 月 31 日之后停止受理欧盟居民的新申请。私人银行是另一种选择。

列出这些机构，是为了让您了解市场的大致格局，并不是推荐。贷款机构经常调整国家名单和审批标准，去年适合某国买家的机构，今天未必还会考虑来自同一国家的买家。实际可行的途径是找专业经纪人；在经纪人核实之前，我们不会把任何一家机构视为您一定能申请到的。

首付：按 25% 到 40% 做准备

从海外购房的非居民通常需要至少 25% 的首付，有时高达 40%。面向外籍人士和非居民的自住贷款，贷款价值比通常最高为 75%。购房出租一般需要 25% 到 40% 的首付；在英国留下的记录很少的买家，或首次在英国购房的买家，往往需要 30% 到 50%。

情况	常见首付比例
从海外购房的非居民，一般情况	至少 25%，有时高达 40%
外籍人士或非居民的自住贷款	通常 25% 或以上（贷款上限为房产价值的 75%）
购房出租	一般为 25% 到 40%
在英国记录很少或首次在英国购房	往往为 30% 到 50%

以一套 600,000 英镑的公寓为例，25% 和 40% 的首付，意味着自有资金是 150,000 英镑还是 240,000 英镑，这还没算任何费用。所以和经纪人的第一次沟通，应该放在预订之前，而不是交换合同之后。

首付只是所需现金的一部分。大多数海外买家的印花税由标准税档、5% 附加税和 2% 非居民附加税叠加而成，须在交割时缴纳。按 2026 年 10 月、10 月 28 日预算案公布前的税率，一套 100 万英镑的公寓要缴 113,750 英镑。完整税率表见我们的印花税指南。

收入、币种与资金证明

贷款机构会评估您是否负担得起这笔贷款，以其他货币赚取的收入在评估时通常要打折扣。美元、欧元等主要货币一般折让 0% 到 15%，与美元挂钩的货币，如阿联酋迪拉姆和港元，也按类似方式处理。其他货币的折让更大，或者根本不被接受。各家机构的最低收入要求大致在 40,000 到 100,000 英镑之间。

您需要证明首付资金的来源，外文文件还要提供经认证的翻译件。另外，根据《2017 年反洗钱条例》（Money Laundering Regulations 2017），您的律师必须核查您的资金来源，可能还要核查财富来源，这通常意味着要提供几个月的银行流水，以及与您的说明相吻合的文件。两套核查有重叠，准备一份整理清楚的材料同时交给双方，可以节省时间。

期房：为什么按揭最后才办

期房交易和按揭贷款的时间节奏并不一致。开发商通常要求交换合同时支付房价的 10%，有时还有后续的阶段付款，交割前累计可达约 30%，这些一般都要用您自己的现金。按揭贷款批复通常只有三到六个月的有效期，不可能提前几年办好。实际操作中，要等临近交割时再申请。

如果您已经拿到贷款批复，而交割日期推迟，批复可能过期，需要重新办理。请留意开发商的预计交割日期和合同中的最终截止日期（long-stop date），并据此安排申请时间。

此外还有两项风险需要提前规划。第一，从交换合同到交割之间，贷款标准或您自身的情况可能发生变化。第二是估值：贷款机构会在交割时对公寓估值，如果估值低于合同价格，差额由您补足。期房买家按今天的价格签约，而交割可能在数年之后；截至 2026 年 7 月的 12 个月里，伦敦平均房价下跌了 3.3%。请留出现金缓冲，或者准备一个在拿不到全额贷款时也能完成交割的备选方案。

按揭在整个购房时间表中处于哪个环节，可参阅我们的分步购房指南。

公寓本身要过哪些关

贷款机构不仅审核借款人，也审核房产。伦敦新房常遇到以下几点：

质保。按揭贷款机构要求新房附带由 NHBC、Premier Guarantee 或 LABC Warranty 等机构提供的 10 年质保，且前 24 个月的保障必须涵盖不符合《建筑法规》（Building Regulations）的情况以及开发商责任（包括破产）。
物业费。在 37% 的公寓中，年物业费超过公寓价值的 1%，一些贷款机构已对超过这一比例的公寓收紧了审批标准。
建筑安全。Grenfell 大楼火灾之后，针对 18 米及以上楼宇的 EWS1 外墙评估于 2019 年 12 月推出，许多公寓的贷款随之停滞，直到政府发布指引，缩小了需要评估的楼宇范围；从 2023 年 1 月起，各大银行恢复了对受影响公寓的放贷。对新房而言，相关文件是建筑安全监管机构（Building Safety Regulator）签发的竣工证书。
租约和出租计划。购房出租按揭通常要求租期至少六个月，这就排除了短租。

利率、汇率与利息的税务处理

我们不提供按揭利率：利率取决于贷款机构、贷款金额、首付比例和您的个人情况。作为参考，英格兰银行在 2026 年 9 月 17 日决议后的基准利率（Bank Rate）为 3.75%，下一次决议定于 2026 年 11 月 5 日。

汇率本身就是一项风险。房价、定金、物业费、租金和按揭还款都以英镑计价。如果您的收入或资产是其他货币，每一笔付款以及将来的售房所得都面临汇率风险。如何应对这一风险，应在交换合同之前想好，而不是等到交割时。

如果您出租这套公寓，按揭利息的税收减免比例即将调整。从 2027 年 4 月 6 日起，住宅融资成本的税收减免将按 22% 计算，与《2026 年财政法》（Finance Act 2026）规定的新房产基本税率一致。以上为截至 2026 年 10 月、2026 年 10 月 28 日预算案公布前的情况；已宣布但尚未立法的措施不具法律效力。详见我们的海外业主税务指南。

政府购房计划：不面向海外买家

Help to Buy 产权贷款已于 2022 年 10 月 31 日停止受理新申请，而且它本来就只适用于首次购房者的自住房。2026 年 9 月 26 日，政府宣布了一项名为“Your First Home”的新计划：英格兰新房的首次购房者只需支付 2.5% 的首付，再加上政府提供的、相当于房价 20% 的免息产权贷款。这还只是提案。完整规则将在 2026 年 10 月 28 日的预算案中公布，目前不接受申请，非英国居民能否使用也尚不明确。在规则另有说明之前，请默认居住在海外的买家无法使用该计划。