Hipotecas en el Reino Unido para no residentes: qué piden los prestamistas y qué pago inicial esperar
Sí, un comprador que vive fuera del Reino Unido puede conseguir una hipoteca para un apartamento en Londres, pero con un grupo de prestamistas mucho más reducido que el que tiene a su alcance un residente y en condiciones más estrictas. Se trata sobre todo de las divisiones internacionales o para expatriados de los grandes bancos comerciales, de prestamistas especializados y de bancas privadas, a los que normalmente se llega a través de intermediarios hipotecarios especializados (brókers), y muchos solo prestan a residentes de los países de su lista de países aprobados.
Cuente con aportar entre el 25% y el 40% del precio, a veces más. A algunos compradores les ofrecerán menos financiación de la que esperaban, o ninguna. En un apartamento sobre plano hay una segunda limitación: las ofertas hipotecarias suelen caducar en un plazo de tres a seis meses, así que el préstamo se gestiona normalmente cerca del cierre de la compra (completion), mientras que los depósitos pagados en el intercambio de contratos (exchange) y durante la construcción salen de su propio dinero.
Las cifras de abajo son rangos habituales, no ofertas. La lista de prestamistas cambia a menudo, y solo un intermediario puede decirle qué tiene disponible en octubre de 2026.
Quién presta a no residentes
Cada prestamista fija sus propias restricciones. HSBC presta a no residentes solo en países aprobados y Barclays solo en países que cumplan sus requisitos. NatWest International trabaja a través de intermediarios. Skipton International solo ofrece préstamos buy-to-let (para comprar y alquilar) a solicitantes del extranjero y dejó de aceptar nuevas solicitudes de residentes en la UE después del 31 de marzo de 2026. Las bancas privadas son otra opción.
Los mencionamos para mostrar cómo es el mercado, no como recomendación. Los prestamistas cambian a menudo sus listas de países y sus criterios, y uno que le servía a un comprador de un país el año pasado puede no aceptar hoy a un comprador del mismo país. Un intermediario especializado es la vía práctica de entrada, y no daríamos por disponible a ningún prestamista hasta que un intermediario lo haya comprobado.
El pago inicial: prevea entre un 25% y un 40%
Los no residentes que compran desde el extranjero suelen necesitar un pago inicial de al menos el 25%, a veces de hasta el 40%. Los préstamos residenciales para expatriados y no residentes suelen tener un máximo del 75% de relación préstamo-valor (loan-to-value). Para un buy-to-let se suele necesitar entre el 25% y el 40%, y los compradores con poco historial en el Reino Unido, o que compran allí por primera vez, a menudo necesitan entre el 30% y el 50%.
| Situación | Pago inicial habitual |
|---|---|
| No residente que compra desde el extranjero, en general | Al menos el 25%, a veces hasta el 40% |
| Préstamo residencial para un expatriado o no residente | Normalmente el 25% o más (préstamo limitado al 75% del valor) |
| Buy-to-let | Habitualmente del 25% al 40% |
| Poco historial en el Reino Unido o primera compra allí | A menudo del 30% al 50% |
En un apartamento de £600,000, la diferencia entre un pago inicial del 25% y uno del 40% es la que hay entre poner £150,000 y £240,000 de su propio dinero, antes de cualquier coste. Por eso la primera conversación con un intermediario debe tener lugar antes de reservar, no después del intercambio de contratos.
El pago inicial es solo una parte del dinero que necesita. El Stamp Duty de la mayoría de los compradores extranjeros combina las bandas estándar con un recargo del 5% y un cargo del 2% para no residentes, y se paga en el cierre. En un apartamento de £1 millón eso son £113,750 con los tipos vigentes a octubre de 2026, antes del Presupuesto del 28 de octubre. Nuestra guía del Stamp Duty tiene la tabla completa.
Ingresos, divisa y documentación
Los prestamistas evalúan si puede permitirse el préstamo, y los ingresos en otra moneda suelen computarse con un descuento en esa prueba. Para las grandes divisas, como el dólar estadounidense y el euro, lo habitual son descuentos de entre el 0% y el 15%, y las monedas vinculadas al dólar, como el dírham de los EAU y el dólar de Hong Kong, reciben un trato parecido. Otras monedas sufren descuentos mayores o no se aceptan. Los ingresos mínimos van aproximadamente de £40,000 a £100,000 según el prestamista.
Prepárese para documentar de dónde sale su pago inicial y para aportar traducciones certificadas de los documentos en otros idiomas. Aparte, su abogado (solicitor) debe comprobar el origen de sus fondos y, posiblemente, el origen de su patrimonio según las Money Laundering Regulations 2017, lo que suele suponer meses de extractos bancarios y documentos que concuerden con su explicación. Las dos revisiones se solapan, así que ahorra tiempo preparar un único expediente bien organizado y entregárselo a ambos.
Compras sobre plano: por qué la hipoteca va al final
Una compra sobre plano y una hipoteca siguen relojes distintos. El desarrollador suele pedir el 10% del precio en el intercambio de contratos y a veces más pagos por fases, hasta cerca del 30% antes del cierre, y normalmente salen de su propio dinero. Una oferta hipotecaria suele durar de tres a seis meses, así que no se puede gestionar con años de antelación. En la práctica, se solicita cuando el cierre está cerca.
Si ya tiene una oferta y el cierre se retrasa, la oferta puede caducar y tener que renovarse. Vigile la fecha prevista de cierre del desarrollador y la fecha límite (long-stop date) de su contrato, y ajuste la solicitud a ellas.
Quedan otros dos riesgos para los que conviene prepararse. El primero es que los criterios de los prestamistas, o su propia situación, cambien entre el intercambio de contratos y el cierre. El segundo es la tasación: el prestamista tasa el apartamento en el momento del cierre, y si la tasación es inferior al precio del contrato, usted pone la diferencia. Quien compra sobre plano se compromete al precio de hoy por un cierre que puede estar a años de distancia, y el precio medio de Londres cayó un 3.3% en los 12 meses hasta julio de 2026. Mantenga un colchón de liquidez, o tenga un plan alternativo para cerrar la compra sin el préstamo completo.
Nuestra guía de compra paso a paso muestra dónde encaja la hipoteca en el calendario completo.
Lo que debe superar el propio apartamento
Los prestamistas examinan la propiedad además del prestatario. Con la obra nueva de Londres se repiten algunos puntos:
- La garantía. Los prestamistas hipotecarios exigen que una vivienda nueva tenga una garantía de 10 años de un proveedor como NHBC, Premier Guarantee o LABC Warranty. Los primeros 24 meses de esa cobertura deben incluir el incumplimiento de la normativa de edificación (Building Regulations) y la responsabilidad del desarrollador, incluida la insolvencia.
- Los gastos de comunidad (service charge). En el 37% de los apartamentos los gastos de comunidad anuales superan el 1% del valor del apartamento, y algunos prestamistas han endurecido sus criterios por encima de ese nivel.
- La seguridad del edificio. Después del incendio de Grenfell, en diciembre de 2019 se introdujo la revisión de fachadas EWS1 para los bloques de 18 metros o más, y la financiación de muchos apartamentos se paralizó hasta que las directrices del gobierno redujeron el número de edificios que la necesitaban; los grandes bancos volvieron a prestar sobre los apartamentos afectados a partir de enero de 2023. En una obra nueva, el documento que cuenta es el certificado de finalización del Building Safety Regulator.
- El contrato de leasehold y el plan de alquiler. Las hipotecas buy-to-let suelen exigir contratos de alquiler de al menos seis meses, lo que excluye los alquileres de corta duración.
Tipos de interés, divisa e impuestos sobre los intereses
No damos tipos hipotecarios: dependen del prestamista, del importe del préstamo, del pago inicial y de su perfil. Como referencia, la tasa oficial del Banco de Inglaterra, el Bank Rate, quedó en el 3.75% tras la decisión del 17 de septiembre de 2026, y la próxima decisión está prevista para el 5 de noviembre de 2026.
La divisa es un riesgo en sí misma. Los precios, los depósitos, los gastos de comunidad, los alquileres y las cuotas de la hipoteca están todos en libras esterlinas. Si gana o guarda su dinero en otra moneda, cada pago y lo que obtenga al vender conllevan riesgo cambiario. Decida cómo va a gestionar esa exposición antes del intercambio de contratos, no en el cierre.
Si alquila el apartamento, el porcentaje de deducción fiscal por los intereses de la hipoteca está a punto de cambiar. A partir del 6 de abril de 2027, la deducción por costes de financiación residencial se aplicará al 22%, en línea con el nuevo tipo básico para rentas inmobiliarias aprobado en la Finance Act 2026. Esto es a octubre de 2026, antes del Presupuesto del 28 de octubre de 2026; lo que se ha anunciado pero aún no se ha aprobado no es ley. Consulte nuestra guía sobre los impuestos para propietarios extranjeros.
Programas públicos: no son para compradores extranjeros
El préstamo participativo Help to Buy cerró a nuevas solicitudes el 31 de octubre de 2022 y, en cualquier caso, solo era para la vivienda principal de quienes compraban por primera vez. El 26 de septiembre de 2026 se anunció un nuevo programa, «Your First Home»: un pago inicial del 2.5% por parte del comprador más un préstamo participativo del gobierno sin intereses del 20% del precio, para quienes compran por primera vez una vivienda de obra nueva en Inglaterra. Es una propuesta. Sus reglas completas se esperan en el Presupuesto del 28 de octubre de 2026, no admite solicitudes y todavía no está claro si podrían usarlo los no residentes en el Reino Unido. Mientras las reglas no digan lo contrario, dé por hecho que no está disponible para quienes viven en el extranjero.
Antes de solicitar: qué comprobar
- ¿Ha confirmado un intermediario especializado qué prestamistas aceptan a residentes de su país y con qué pago inicial?
- ¿Tiene el dinero para el depósito del intercambio de contratos, los posibles pagos por fases, el Stamp Duty y los honorarios sin contar con el préstamo?
- ¿Cómo tratará un prestamista la moneda de sus ingresos, y alcanzan sus ingresos el mínimo del prestamista?
- ¿Tiene listo su expediente sobre el origen de los fondos, con traducciones donde hagan falta?
- En un apartamento sobre plano, ¿cuál es su plan si la tasación en el cierre sale baja o si cambian las condiciones de financiación?
- ¿Cumple la garantía del apartamento los requisitos de los prestamistas, y están los gastos de comunidad por debajo del 1% del valor?
- Si va a alquilar el apartamento, ¿permite la hipoteca el tipo de alquiler que tiene previsto?
Las viviendas de Londres con las que trabajamos actualmente están en nuestra página de propiedades en el Reino Unido.
