Los costes de mantener un apartamento en Londres: gastos de comunidad, ground rent, council tax y seguros
Para muchos propietarios de un apartamento en Londres, el mayor coste anual son los gastos de comunidad (service charge), es decir, su parte de lo que cuesta gestionar, reparar, asegurar y mantener seguro el edificio. En 2025 la media de Londres para los apartamentos en venta fue de £2,801 al año, unas £233 al mes, un 6.4% más en el año y un 41.2% más en cinco años. El council tax se cobra aparte, y un propietario que mantiene el apartamento amueblado como segunda vivienda puede pagar el doble de la cuota normal en los distritos (boroughs) que aplican el recargo por segunda vivienda, como hacen Camden y Tower Hamlets.
La renta del suelo (ground rent) suele ser cero en un contrato nuevo, porque la mayoría de los leaseholds largos concedidos desde el 30 de junio de 2022 están limitados a una renta simbólica (peppercorn). El seguro del edificio normalmente está incluido en los gastos de comunidad. Fuera de esas partidas, los costes dependen del uso que le dé al apartamento: un arrendador paga impuestos por el alquiler y puede necesitar una licencia, y una sociedad propietaria paga un impuesto anual sobre las viviendas de más de £500,000.
Todas las cifras fiscales son a octubre de 2026, antes del Presupuesto de otoño (Autumn Budget) del 28 de octubre de 2026. El High Value Council Tax Surcharge del que hablamos más abajo se ha anunciado, pero todavía no es ley.
Gastos de comunidad: a menudo la partida más grande
En Inglaterra y Gales los gastos de comunidad medios fueron de £2,405 al año en 2025, un 4.6% más, frente a £2,801 en Londres. La cifra de Londres es una media de apartamentos de todas las edades y tipos, y la dispersión es amplia. Las torres de obra nueva con conserjería, gimnasio y servicios parecidos suelen tener gastos más altos que una casa reconvertida o un edificio pequeño.
Estos gastos no solo pesan en su presupuesto anual. En el 37% de los apartamentos, los gastos de comunidad anuales superan el 1% del valor del apartamento. Algunos prestamistas hipotecarios han endurecido sus criterios por encima de ese nivel, y los apartamentos con gastos altos se han vendido con más dificultad. Un comprador que piense revender o refinanciar la hipoteca debería mirar los gastos como porcentaje del valor, además de en libras.
En una obra nueva no hay historial que revisar, solo un presupuesto. Pida al desarrollador los gastos de comunidad presupuestados por año y por pie cuadrado para ese edificio concreto, qué incluyen y si se está constituyendo un fondo de reserva. El presupuesto del primer año es una estimación, y los años siguientes pueden ser distintos.
Qué pagan los gastos de comunidad y las normas que llegan en 2027
Los gastos de comunidad son su parte de los costes de funcionamiento, reparación, seguro y seguridad del edificio, y en una torre con conserjería o gimnasio pagan también esos servicios. En un edificio de mayor riesgo según la Building Safety Act 2022 (al menos 18 metros o siete plantas, con dos o más viviendas), las Accountable Persons deben evaluar y gestionar los riesgos de incendio y estructurales, preparar un informe de seguridad (safety case report), mantener el «golden thread» de información del edificio y aplicar una estrategia de participación de los residentes. El coste de ese trabajo suele acabar en los gastos de comunidad, así que pregunte qué parte del presupuesto corresponde a ello.
Los titulares de un leasehold recibirán pronto más información. El 15 de julio de 2026 el gobierno confirmó un informe anual del edificio a cargo de los propietarios del inmueble, un formulario estándar para reclamar los gastos de comunidad, protección frente a tener que pagar los costes legales de los propietarios sin control de un juzgado o tribunal, y el derecho a obtener información del edificio de hasta seis años atrás. Se esperan lo antes posible a partir de 2027, mediante legislación secundaria. Las normas sobre las comisiones que propietarios y agentes cobran por el seguro del edificio necesitan una consulta adicional.
Hasta que entren en vigor esas normas, el contrato de leasehold es el documento principal que fija lo que se le puede cobrar, y las disposiciones de la ley de 2024 sobre litigios por gastos de comunidad se aplican desde el 24 de julio de 2024. Nuestra guía sobre leasehold y freehold explica las reformas con más detalle.
Ground rent: normalmente cero en un contrato nuevo
Con la Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, la mayoría de los leaseholds residenciales largos nuevos concedidos a cambio de un pago inicial (premium) a partir del 30 de junio de 2022 solo pueden cobrar una ground rent simbólica, y no se puede cobrar ninguna comisión por recaudarla. La principal excepción para quien compra obra nueva es un leasehold concedido en virtud de un contrato intercambiado antes del 30 de junio de 2022, que puede mantener una ground rent aunque el leasehold se conceda más tarde. Su abogado (solicitor) debe confirmar qué caso se aplica.
Para los leaseholds existentes con ground rent, el borrador del Commonhold and Leasehold Reform Bill propone un tope de £250 al año, que bajaría a una renta simbólica al cabo de 40 años. Es solo una propuesta: a octubre de 2026 el proyecto de ley no se había presentado formalmente en el Parlamento.
El council tax y el recargo por segunda vivienda
El council tax es un impuesto local anual que fija cada distrito de Londres, y la cuota depende de la banda de valoración de la vivienda. Los propietarios de segundas viviendas y de viviendas vacías están obligados a pagarlo. No damos aquí los importes por banda, porque cambian de un distrito a otro y se fijan cada año; su abogado o la web del distrito le darán la cifra de un apartamento concreto.
Desde el 1 de abril de 2025, los ayuntamientos de Inglaterra pueden cobrar un recargo de hasta el 100%, es decir, hasta el doble de la cuota normal, sobre las viviendas amuebladas que no son residencia principal de nadie. Las viviendas vacías durante mucho tiempo pueden tener recargos después de un año, que suben hasta cuatro veces la cuota después de diez años. En Londres, Camden aplica el recargo del 100% por segunda vivienda desde el 1 de abril de 2025 sin periodo de espera, y Tower Hamlets también suma un 100%, para un total del 200%. Cada distrito decide por su cuenta, así que consulte con el distrito de cualquier apartamento que esté valorando.
Hay excepciones obligatorias, entre ellas las viviendas que se están comercializando activamente para venta o alquiler, durante un máximo de 12 meses. Si el apartamento está alquilado, quién paga el council tax depende del tipo de arrendamiento; confírmelo con el distrito y con el agente de alquiler antes de hacer el presupuesto.
El High Value Council Tax Surcharge: una propuesta para viviendas de más de £2 millones
En el Presupuesto de otoño del 26 de noviembre de 2025, el gobierno anunció un High Value Council Tax Surcharge, a menudo llamado «impuesto sobre las mansiones» (mansion tax). Está previsto que empiece en abril de 2028 y lo pagaría el propietario, no el ocupante, de una vivienda en Inglaterra que valga £2 millones o más, además del council tax normal. Los valores se fijarían a niveles de 2026 mediante una valoración de la Valuation Office y se revisarían cada cinco años.
| Valor de la propiedad (bandas propuestas) | Recargo anual propuesto |
|---|---|
| De £2 millones a £2.5 millones | £2,500 |
| De £2.5 millones a £3.5 millones | £3,500 |
| De £3.5 millones a £5 millones | £5,000 |
| Más de £5 millones | £7,500 |
Los importes subirían con la inflación. La consulta estuvo abierta del 19 de mayo al 14 de julio de 2026, y el gobierno aún no ha respondido. También planteó un recargo adicional para los propietarios no residentes en el Reino Unido, sin dar detalles. No se espera que el umbral baje a £1.5 millones. El recargo no es ley, y el Presupuesto del 28 de octubre de 2026 puede aportar más información.
El seguro y la garantía
El seguro del edificio es uno de los costes que pagan los gastos de comunidad, así que lea qué cubre la póliza del edificio antes de contratar un seguro propio. Lo que tenga que asegurar aparte depende del uso que le dé al apartamento. Para un seguro de contenido o de arrendador, pida presupuestos para ese apartamento concreto.
Un apartamento nuevo también viene con una garantía de 10 años, como la Buildmark de NHBC, pero no es un seguro del edificio. En los años uno y dos, el constructor debe reparar los defectos que usted comunique, y de los años tres a diez asegura contra los daños causados por defectos en partes concretas, como la estructura, con un valor mínimo de reclamación. No sustituye a una póliza de seguro.
El panorama completo
| Coste | A quién se aplica | Cuánto supone |
|---|---|---|
| Gastos de comunidad | Todos los titulares de un leasehold | Media de Londres de £2,801 al año en 2025 |
| Ground rent | Titulares de un leasehold | Una renta simbólica en la mayoría de los leaseholds nuevos desde el 30 de junio de 2022 |
| Council tax | Propietario u ocupante, según distrito y banda | Hasta un 100% de recargo en las segundas viviendas amuebladas |
| High Value Council Tax Surcharge | Propietarios de viviendas que valgan £2 millones o más | Propuesta de £2,500 a £7,500 al año desde abril de 2028; no es ley |
| Impuesto sobre la renta por el alquiler | Arrendadores | 20% retenido con el Non-Resident Landlord Scheme; 22% desde abril de 2027 |
| ATED | Sociedades propietarias de una vivienda de más de £500,000 | Desde £4,600 al año en 2026-2027 |
En el caso de los arrendadores, el alquiler tributa a través del Non-Resident Landlord Scheme, por el que un agente descuenta el impuesto al tipo básico antes de pagarle, y puede hacer falta una licencia del distrito. Está previsto que a partir de finales de 2026 se implante por regiones una base de datos nacional obligatoria de arrendadores, con una cuota anual que aún no se ha fijado. Las sociedades pagan el Annual Tax on Enveloped Dwellings por las viviendas de más de £500,000. Nuestras guías sobre cómo alquilar un apartamento en Londres y sobre los impuestos para propietarios extranjeros tratan ambos temas.
Antes de comprar: preguntas que conviene hacer
- ¿Cuáles son los gastos de comunidad presupuestados para el primer año, por año y por pie cuadrado, y qué incluyen?
- ¿Qué parte del presupuesto corresponde a las obligaciones de seguridad del edificio, y se está constituyendo un fondo de reserva?
- ¿Superan los gastos de comunidad el 1% del valor del apartamento?
- ¿La ground rent es simbólica? Si no lo es, ¿por qué?
- ¿En qué distrito está el apartamento, aplica el recargo por segunda vivienda y quién pagará el council tax si el apartamento se alquila?
- ¿Podría el apartamento valer £2 millones o más a valores de 2026 y quedar sujeto al recargo propuesto?
- ¿Quién contrata el seguro del edificio y qué cubre la póliza?
- ¿Cambió el Presupuesto del 28 de octubre de 2026 alguna de las cifras anteriores?
Las viviendas de Londres con las que trabajamos actualmente están en nuestra página de propiedades, y la serie completa está en la sección del Reino Unido.
