تكاليف امتلاك شقة في لندن: رسوم الخدمة وإيجار الأرض وضريبة المجلس المحلي والتأمين
بالنسبة لكثير من ملاك الشقق في لندن، تكون رسوم الخدمة أكبر تكلفة سنوية، وهي حصتك من تكاليف تشغيل المبنى وصيانته وتأمينه والحفاظ على سلامته. في 2025 بلغ متوسط لندن للشقق المعروضة للبيع £2,801 سنويًا، أي نحو £233 شهريًا، بزيادة 6.4% خلال العام و41.2% خلال خمس سنوات. وتُفرض ضريبة المجلس المحلي (Council Tax) فوق ذلك، وقد يدفع المالك الذي يحتفظ بالشقة مفروشة كمسكن ثانٍ ضعف الفاتورة المعتادة في البلديات التي تفرض علاوة المساكن الثانية، كما تفعل Camden وTower Hamlets.
أما إيجار الأرض فهو في العادة صفر في عقود الإيجار الجديدة، لأن معظم عقود الإيجار الطويلة الممنوحة منذ 30 يونيو 2022 تقتصر على إيجار رمزي (peppercorn). وتأمين المبنى يدخل عادة ضمن رسوم الخدمة. وخارج هذه البنود تتوقف التكاليف على طريقة استخدامك للشقة: فالمالك المؤجر يدفع ضريبة على الإيجار وقد يحتاج إلى ترخيص، والشركة المالكة تدفع ضريبة سنوية على المساكن التي تزيد قيمتها على £500,000.
جميع الأرقام الضريبية هنا كما هي في أكتوبر 2026، قبل ميزانية الخريف في 28 أكتوبر 2026. أما الرسوم الإضافية على ضريبة المجلس للمنازل عالية القيمة التي نتناولها أدناه فقد أُعلن عنها لكنها ليست قانونًا بعد.
رسوم الخدمة: غالبًا البند الأكبر
في إنجلترا وويلز بلغ متوسط رسوم الخدمة £2,405 سنويًا في 2025، بزيادة 4.6%، مقابل £2,801 في لندن. ورقم لندن متوسط لشقق من كل الأعمار والأنواع، والتفاوت حوله واسع. فالأبراج الجديدة التي تضم خدمة كونسيرج وصالة رياضية ومرافق مشابهة تحمل عمومًا رسومًا أعلى من منزل محوَّل إلى شقق أو عمارة صغيرة.
وأهمية هذه الرسوم تتجاوز ميزانيتك السنوية. ففي 37% من الشقق تزيد رسوم الخدمة السنوية على 1% من قيمة الشقة. وقد شدد بعض مقرضي الرهن العقاري شروطهم فوق هذا المستوى، وصار بيع الشقق ذات الرسوم المرتفعة أصعب. لذلك ينبغي لمن ينوي إعادة البيع أو إعادة التمويل أن ينظر إلى الرسوم كنسبة من القيمة، لا بالجنيه وحده.
وفي المسكن الجديد لا يوجد سجل سابق تنظر فيه، بل ميزانية فقط. اطلب من المطوّر رسوم الخدمة المقدرة في الميزانية سنويًا ولكل قدم مربعة في العمارة المحددة، وما تشمله، وهل يجري تكوين صندوق احتياطي أو صندوق استهلاك. وميزانية السنة الأولى مجرد تقدير، وقد تختلف عنها السنوات اللاحقة.
ما الذي تغطيه رسوم الخدمة، والقواعد القادمة في 2027
رسوم الخدمة هي حصتك من تكاليف تشغيل المبنى وصيانته وتأمينه وسلامته، وفي برج فيه كونسيرج أو صالة رياضية تغطي هذه المرافق أيضًا. وفي المباني عالية المخاطر بموجب قانون سلامة المباني لعام 2022 (Building Safety Act 2022)، أي التي يبلغ ارتفاعها 18 مترًا على الأقل أو سبعة طوابق وتضم مسكنين أو أكثر، يجب على الأشخاص المسؤولين (Accountable Persons) تقييم مخاطر الحريق والمخاطر الإنشائية وإدارتها، وإعداد تقرير ملف السلامة، والحفاظ على «الخيط الذهبي» (golden thread) لمعلومات المبنى، وتطبيق استراتيجية لإشراك السكان. وتنتقل تكلفة هذا العمل عادة إلى رسوم الخدمة، فاسأل عن الجزء من الميزانية المرتبط به.
وسيحصل أصحاب حق الانتفاع قريبًا على معلومات أكثر. ففي 15 يوليو 2026 أكدت الحكومة إلزام مالكي المباني بتقرير سنوي عن المبنى، ونموذجًا موحدًا لمطالبات رسوم الخدمة، وحماية من دفع التكاليف القانونية لمالكي المباني دون رقابة من محكمة أو هيئة قضائية، وحقًا في الاطلاع على معلومات المبنى لمدة تصل إلى ست سنوات سابقة. ويُتوقع تطبيق ذلك في أقرب وقت ممكن اعتبارًا من 2027، عبر تشريعات ثانوية. أما قواعد العمولات التي يتقاضاها مالكو المباني والوكلاء على تأمين المبنى فتحتاج إلى مزيد من المشاورات.
وإلى أن تبدأ هذه القواعد، يبقى عقد الإيجار الوثيقة الرئيسية التي تحدد ما يمكن أن يُطلب منك دفعه، وأحكام قانون 2024 بشأن نزاعات رسوم الخدمة مطبقة منذ 24 يوليو 2024. ويغطي دليلنا حول حق الانتفاع والتملك الحر هذه الإصلاحات بتفصيل أكبر.
إيجار الأرض: صفر في العادة في عقود الإيجار الجديدة
بموجب قانون إصلاح عقود الإيجار (إيجار الأرض) لعام 2022، لا يجوز في معظم عقود الإيجار السكنية الطويلة الجديدة الممنوحة مقابل مبلغ مقطوع في 30 يونيو 2022 أو بعده فرض إيجار أرض إلا إيجارًا رمزيًا، ولا يجوز فرض أي رسم على تحصيله. والاستثناء الرئيسي لمشتري المساكن الجديدة هو عقد إيجار ممنوح بموجب عقد جرى تبادله قبل 30 يونيو 2022، إذ يمكن أن يحتفظ بإيجار أرض حتى لو مُنح عقد الإيجار لاحقًا. وينبغي لمحاميك أن يؤكد أي الحالتين تنطبق.
وبالنسبة لعقود الإيجار القائمة التي تتضمن إيجار أرض، يقترح مشروع قانون الملكية المشتركة وإصلاح عقود الإيجار (Commonhold and Leasehold Reform Bill) سقفًا قدره £250 سنويًا، ينخفض إلى إيجار رمزي بعد 40 عامًا. وهذا مجرد اقتراح: فحتى أكتوبر 2026 لم يكن مشروع القانون قد قُدم رسميًا إلى البرلمان.
ضريبة المجلس المحلي وعلاوة المساكن الثانية
ضريبة المجلس المحلي ضريبة محلية سنوية تحددها كل بلدية من بلديات لندن، وتتوقف قيمة الفاتورة على فئة التقييم التي يقع فيها المسكن. ويلتزم بها ملاك المساكن الثانية والمساكن الخالية. ولا نذكر هنا مبالغ الفئات، لأنها تختلف من بلدية إلى أخرى وتُحدد كل عام، ويمكن لمحاميك أو موقع البلدية تزويدك بالرقم الخاص بشقة بعينها.
منذ 1 أبريل 2025 يحق للمجالس في إنجلترا فرض علاوة تصل إلى 100%، أي ما يصل إلى ضعف الفاتورة المعتادة، على المساكن المفروشة التي لا يتخذها أحد مسكنًا رئيسيًا. ويمكن أن تُفرض علاوات على المساكن الخالية لمدة طويلة بعد عام واحد، تصل إلى أربعة أضعاف الفاتورة بعد عشر سنوات. وفي لندن تطبق Camden علاوة المساكن الثانية بنسبة 100% منذ 1 أبريل 2025 دون فترة انتظار، وتضيف Tower Hamlets أيضًا 100%، ليصبح الإجمالي 200%. وكل بلدية تقرر بنفسها، فراجع البلدية بشأن أي شقة تفكر فيها.
وهناك استثناءات إلزامية، منها المساكن المعروضة فعليًا للبيع أو الإيجار، لمدة تصل إلى 12 شهرًا. وإذا كانت الشقة مؤجرة، فإن من يدفع ضريبة المجلس يتوقف على ترتيب التأجير، فتأكد من ذلك مع البلدية ووكيل التأجير قبل أن تضع ميزانيتك.
الرسوم الإضافية على المنازل عالية القيمة: اقتراح يخص المنازل التي تتجاوز £2 مليون
في ميزانية الخريف بتاريخ 26 نوفمبر 2025 أعلنت الحكومة عن رسوم إضافية على ضريبة المجلس للمنازل عالية القيمة (High Value Council Tax Surcharge)، يسميها كثيرون «ضريبة القصور». ومن المقرر أن تبدأ في أبريل 2028، ويدفعها مالك المسكن لا شاغله، على أي منزل في إنجلترا تبلغ قيمته £2 مليون أو أكثر، فوق ضريبة المجلس المعتادة. وستُحدد القيم بمستويات 2026 من خلال عملية تقييم يجريها مكتب التقييم (Valuation Office)، ويُعاد التقييم كل خمس سنوات.
| قيمة العقار (الفئات المقترحة) | الرسوم الإضافية السنوية المقترحة |
|---|---|
| من £2 مليون إلى £2.5 مليون | £2,500 |
| من £2.5 مليون إلى £3.5 مليون | £3,500 |
| من £3.5 مليون إلى £5 مليون | £5,000 |
| أكثر من £5 مليون | £7,500 |
وسترتفع المبالغ مع التضخم. استمرت المشاورة من 19 مايو إلى 14 يوليو 2026، ولم ترد الحكومة عليها بعد. وبحثت المشاورة أيضًا فرض علاوة إضافية على الملاك غير المقيمين في المملكة المتحدة، دون تقديم تفاصيل. ولا يُتوقع خفض الحد إلى £1.5 مليون. وهذه الرسوم ليست قانونًا، وقد تكشف ميزانية 28 أكتوبر 2026 المزيد.
التأمين والضمان
تأمين المبنى من التكاليف التي تغطيها رسوم الخدمة، فاقرأ ما تغطيه وثيقة تأمين المبنى قبل أن تشتري أي تغطية خاصة بك. وما تؤمّن عليه غير ذلك يتوقف على طريقة استخدامك للشقة. وللتأمين على المحتويات أو تأمين المالك المؤجر، اطلب عروض أسعار للشقة المحددة.
والشقة الجديدة تأتي أيضًا بضمان لمدة 10 سنوات، مثل Buildmark من NHBC، لكنه ليس تأمينًا على المبنى. ففي السنتين الأولى والثانية يجب على البنّاء إصلاح العيوب التي تبلغ عنها، ومن السنة الثالثة إلى العاشرة يؤمّن ضد الأضرار الناتجة عن عيوب في أجزاء محددة مثل الهيكل الإنشائي، بشرط ألا تقل قيمة المطالبة عن حد أدنى. وهو لا يحل محل وثيقة التأمين.
الصورة الكاملة
| التكلفة | على من تنطبق | كم تبلغ |
|---|---|---|
| رسوم الخدمة | كل صاحب حق انتفاع | متوسط لندن £2,801 سنويًا في 2025 |
| إيجار الأرض | أصحاب حق الانتفاع | إيجار رمزي في معظم عقود الإيجار الجديدة منذ 30 يونيو 2022 |
| ضريبة المجلس المحلي | المالك أو الشاغل، حسب البلدية والفئة | علاوة تصل إلى 100% على المساكن الثانية المفروشة |
| الرسوم الإضافية على المنازل عالية القيمة | ملاك المنازل التي تبلغ قيمتها £2 مليون أو أكثر | مقترح بين £2,500 و£7,500 سنويًا اعتبارًا من أبريل 2028، وليس قانونًا |
| ضريبة الدخل على الإيجار | الملاك المؤجرون | اقتطاع 20% بموجب نظام الملاك غير المقيمين، و22% اعتبارًا من أبريل 2027 |
| ATED | الشركات المالكة لمسكن تزيد قيمته على £500,000 | ابتداءً من £4,600 سنويًا في 2026 إلى 2027 |
بالنسبة للملاك المؤجرين، يخضع الإيجار للضريبة من خلال نظام الملاك غير المقيمين (Non-Resident Landlord Scheme)، الذي يقتطع بموجبه الوكيل الضريبة بالسعر الأساسي قبل أن يدفع لك، وقد تحتاج إلى ترخيص من البلدية. ومن المقرر أن تبدأ قاعدة بيانات وطنية إلزامية للملاك المؤجرين برسوم سنوية بالتطبيق على مستوى المناطق اعتبارًا من أواخر 2026، ولم تُحدد الرسوم بعد. وتدفع الشركات الضريبة السنوية على المساكن المملوكة عبر كيانات (Annual Tax on Enveloped Dwellings) على المساكن التي تزيد قيمتها على £500,000. ويغطي دليلانا حول تأجير شقة في لندن والضرائب على الملاك من الخارج الأمرين معًا.
قبل أن تشتري: أسئلة ينبغي طرحها
- ما رسوم الخدمة المقدرة في ميزانية السنة الأولى، سنويًا ولكل قدم مربعة، وماذا تشمل؟
- كم من الميزانية يرتبط بواجبات سلامة المبنى، وهل يجري تكوين صندوق احتياطي؟
- هل تزيد رسوم الخدمة على 1% من قيمة الشقة؟
- هل إيجار الأرض رمزي، وإن لم يكن كذلك فلماذا؟
- في أي بلدية تقع الشقة، وهل تفرض علاوة المساكن الثانية، ومن سيدفع ضريبة المجلس إذا أُجّرت الشقة؟
- هل يمكن أن تبلغ قيمة الشقة £2 مليون أو أكثر بقيم 2026، فتدخل ضمن الرسوم الإضافية المقترحة؟
- من يرتب تأمين المبنى، وماذا تغطي الوثيقة؟
- هل غيّرت ميزانية 28 أكتوبر 2026 أيًا من الأرقام أعلاه؟
المساكن في لندن التي نعمل عليها حاليًا معروضة في صفحة العقارات، والسلسلة كاملة في قسم المملكة المتحدة.
