对许多伦敦公寓业主来说，每年最大的一笔开支是物业费（service charge），也就是由您分摊的楼宇运营、维修、保险和安全费用。2025 年，伦敦挂牌出售公寓的平均物业费为每年 2,801 英镑，约合每月 233 英镑，同比上涨 6.4%，五年累计上涨 41.2%。市政税（council tax）另行征收。如果业主把公寓作为带家具的第二套住房自用，而所在行政区征收第二套住房附加费（Camden 和 Tower Hamlets 都在征收），就可能要缴纳正常税额的两倍。
新租约的地租（ground rent）通常为零，因为 2022 年 6 月 30 日以后签发的长期租约，大多只能收取名义地租（peppercorn）。楼宇保险一般已包含在物业费里。除此之外的费用，要看您怎么使用这套公寓：房东要为租金收入缴税，可能还需要办理许可证；以公司名义持有、价值超过 500,000 英镑的住宅，每年还要缴纳一项年度税。
本文所有税务数字均截至 2026 年 10 月，即 2026 年 10 月 28 日秋季预算案公布之前。下文讨论的高价值市政税附加费（High Value Council Tax Surcharge）已经宣布，但尚未成为法律。
物业费：往往是最大的一笔
2025 年，英格兰和威尔士的平均物业费为每年 2,405 英镑，上涨 4.6%，伦敦则为 2,801 英镑。伦敦这个数字是各种楼龄、各种类型公寓的平均值，实际差距很大。配有礼宾服务、健身房之类设施的新建高楼，物业费一般高于由独栋住宅改建的公寓或小型公寓楼。
物业费影响的不只是您每年的预算。在 37% 的公寓中，年物业费超过公寓价值的 1%。一些按揭贷款机构已经对超过这一比例的公寓收紧了审批标准，而物业费高的公寓也更难卖出。打算日后转售或重新按揭的买家，除了看物业费的金额，还应该看它占房产价值的比例。
新房没有历史数据可查，只有一份预算。请开发商提供该楼栋每年及每平方英尺的预算物业费，问清包含哪些项目，以及是否在积累储备金或维修基金（sinking fund）。首年预算只是估算，以后几年的实际数字可能不同。
物业费用在哪里，以及 2027 年起的新规
物业费是您分摊的楼宇运营、维修、保险和安全费用；如果是带礼宾服务或健身房的高楼，这些设施的开支也从中支付。根据《2022 年建筑安全法》（Building Safety Act 2022），高度至少 18 米或至少七层、且有两套及以上住宅的楼宇属于高风险建筑，其责任人（Accountable Persons）必须评估和管理火灾及结构风险、编写安全案例报告、维护建筑信息的“黄金线索”（golden thread），并实施住户参与策略。这些工作的费用通常会计入物业费，因此要问清预算中有多少与此相关。
租赁产权持有人很快将获得更多信息。2026 年 7 月 15 日，政府确认了以下措施：房东须每年提交楼宇报告；采用统一格式的物业费缴费通知；未经法院或裁判庭审查，租赁产权持有人无须承担房东的法律费用；以及有权获取最多追溯六年的楼宇信息。这些措施预计将通过二级立法，从 2027 年起尽快实施。至于房东和代理在楼宇保险上收取的佣金，相关规则还需要进一步咨询。
在这些规则生效之前，决定您需要支付哪些费用的主要文件是租约本身；2024 年法案中有关物业费纠纷的条款自 2024 年 7 月 24 日起已经适用。我们的租赁产权与永久产权指南对这些改革有更详细的介绍。
地租：新租约通常为零
根据《2022 年租赁产权改革（地租）法》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022），2022 年 6 月 30 日或之后以支付溢价方式签发的新长期住宅租约，大多只能收取名义地租，而且不得收取任何代收费用。对新房买家来说，主要的例外是根据 2022 年 6 月 30 日之前交换的合同签发的租约：即使租约在之后才签发，也可以保留地租。适用哪种情况，应由您的律师确认。
对于现有的带地租租约，《共有产权与租赁产权改革法案》（Commonhold and Leasehold Reform Bill）草案提议设定每年 250 英镑的上限，40 年后降为名义地租。这只是提案：截至 2026 年 10 月，该法案尚未正式提交议会。
市政税与第二套住房附加费
市政税是伦敦各行政区自行设定的年度地方税，税额取决于住宅所在的估值档位。第二套住房和空置住房的业主都要缴纳。我们在这里不列出各档位的金额，因为每个行政区不同，而且每年都会调整；具体某套公寓的税额，可以向您的律师询问，或查看所在行政区的网站。
自 2025 年 4 月 1 日起，英格兰的地方议会可以对无人作为主要住所的带家具住宅征收最高 100% 的附加费，也就是最多为正常税额的两倍。长期空置的住宅在空置一年后可能被征收附加费，空置十年以上最高可达正常税额的四倍。在伦敦，Camden 自 2025 年 4 月 1 日起征收 100% 的第二套住房附加费，没有等待期；Tower Hamlets 也加征 100%，合计为 200%。每个行政区自行决定，所以看中任何一套公寓，都要向所在行政区核实。
法律规定了一些必须给予的豁免，其中包括正在积极挂牌出售或出租的住宅，豁免期最长 12 个月。如果公寓已经出租，市政税由谁缴纳取决于出租安排；做预算之前，请向行政区和租赁代理确认。
高价值市政税附加费：针对 200 万英镑以上住宅的提案
在 2025 年 11 月 26 日的秋季预算案中，政府宣布征收高价值市政税附加费，常被称为“豪宅税”。该附加费计划于 2028 年 4 月开始征收，适用于英格兰价值 200 万英镑及以上的住宅，由业主而非住户在正常市政税之外缴纳。房产价值将由估价办公室（Valuation Office）按 2026 年的水平评定，每五年重新评估一次。
| 房产价值（拟议档位） | 拟议年度附加费 |
|---|---|
| 200 万至 250 万英镑 | 2,500 英镑 |
| 250 万至 350 万英镑 | 3,500 英镑 |
| 350 万至 500 万英镑 | 5,000 英镑 |
| 500 万英镑以上 | 7,500 英镑 |
上述金额将随通胀上调。咨询期为 2026 年 5 月 19 日至 7 月 14 日，政府尚未作出回应。政府还探讨了对非英国居民业主额外加征附加费，但没有公布细节。预计门槛不会下调至 150 万英镑。该附加费尚未成为法律，2026 年 10 月 28 日的预算案可能会公布更多信息。
保险与质保
楼宇保险是物业费所涵盖的费用之一，所以在自行购买任何保险之前，先看清楼宇保单的保障范围。其他还需要投保什么，取决于您怎么使用这套公寓。室内财产险或房东险，请针对具体公寓询价。
新公寓还附带 10 年质保，例如 NHBC 的 Buildmark，但它不是楼宇保险。在第一年和第二年，建筑商必须修复您报告的缺陷；第三年到第十年，质保承保由结构等指定部位的缺陷造成的损坏，但索赔金额须达到最低标准。它不能代替保险。
成本一览
| 费用 | 适用对象 | 金额 |
|---|---|---|
| 物业费 | 所有租赁产权持有人 | 2025 年伦敦平均每年 2,801 英镑 |
| 地租 | 租赁产权持有人 | 2022 年 6 月 30 日以后的大多数新租约为名义地租 |
| 市政税 | 业主或住户，按行政区和档位计算 | 带家具的第二套住房最高加征 100% |
| 高价值市政税附加费 | 价值 200 万英镑及以上住宅的业主 | 拟从 2028 年 4 月起每年 2,500 至 7,500 英镑；尚未立法 |
| 租金收入所得税 | 房东 | 按非居民房东计划代扣 20%；2027 年 4 月起为 22% |
| ATED | 持有价值超过 500,000 英镑住宅的公司 | 2026 至 2027 年度每年 4,600 英镑起 |
对房东而言，租金收入通过非居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme）征税：代理在付款给您之前先按基本税率扣税；此外可能还需要所在行政区的许可证。一个强制性的全国房东数据库计划从 2026 年底起分地区上线，需缴纳年费，金额尚未确定。公司持有价值超过 500,000 英镑的住宅，须缴纳封装住宅年度税（ATED）。我们的伦敦公寓出租指南和海外业主税务指南对这两方面都有介绍。
购房前要问的问题
- 第一年的预算物业费是多少（按每年和每平方英尺计算），包含哪些项目？
- 预算中有多少与建筑安全义务有关，是否在积累储备金？
- 物业费是否超过公寓价值的 1%？
- 地租是否为名义地租？如果不是，原因是什么？
- 公寓位于哪个行政区，该区是否征收第二套住房附加费，公寓出租后由谁缴纳市政税？
- 按 2026 年的价值计算，公寓是否可能值 200 万英镑或以上，从而需要缴纳拟议的附加费？
- 楼宇保险由谁安排，保单涵盖哪些内容？
- 2026 年 10 月 28 日的预算案是否改变了上述任何数字？
