Τα λειτουργικά έξοδα ενός διαμερίσματος στο Λονδίνο: κοινόχρηστα, ground rent, council tax και ασφάλιση
Για πολλούς ιδιοκτήτες διαμερίσματος στο Λονδίνο, το μεγαλύτερο ετήσιο έξοδο είναι τα κοινόχρηστα (service charge), δηλαδή το μερίδιό σας στο κόστος λειτουργίας, επισκευών, ασφάλισης και ασφάλειας του κτιρίου. Το 2025 ο μέσος όρος στο Λονδίνο για διαμερίσματα που διατέθηκαν προς πώληση ήταν 2.801 £ τον χρόνο, περίπου 233 £ τον μήνα, 6,4% περισσότερα σε ετήσια βάση και 41,2% περισσότερα μέσα σε πέντε χρόνια. Ο δημοτικός φόρος (council tax) χρεώνεται επιπλέον, και ένας ιδιοκτήτης που κρατά το διαμέρισμα ως επιπλωμένη δεύτερη κατοικία μπορεί να πληρώνει τον διπλάσιο λογαριασμό στους δήμους (boroughs) που επιβάλλουν προσαύξηση για δεύτερες κατοικίες, όπως το Camden και το Tower Hamlets.
Το ground rent, το ετήσιο μίσθωμα προς τον ιδιοκτήτη της γης, είναι συνήθως μηδενικό σε νέα μίσθωση, γιατί οι περισσότερες μακροχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από τις 30 Ιουνίου 2022 περιορίζονται σε ένα συμβολικό μίσθωμα (peppercorn). Η ασφάλιση του κτιρίου περιλαμβάνεται κανονικά στα κοινόχρηστα. Πέρα από αυτά τα κονδύλια, το κόστος εξαρτάται από το πώς χρησιμοποιείτε το διαμέρισμα: όποιος το νοικιάζει πληρώνει φόρο επί του ενοικίου και μπορεί να χρειάζεται άδεια, ενώ μια εταιρεία ιδιοκτήτρια πληρώνει ετήσιο φόρο για κατοικίες αξίας άνω των 500.000 £.
Όλα τα φορολογικά στοιχεία εδώ ισχύουν τον Οκτώβριο του 2026, πριν από τον Φθινοπωρινό Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου 2026. Το High Value Council Tax Surcharge που εξετάζουμε παρακάτω έχει ανακοινωθεί αλλά δεν είναι ακόμη νόμος.
Κοινόχρηστα: συχνά το μεγαλύτερο κονδύλι
Σε Αγγλία και Ουαλία τα μέσα κοινόχρηστα ήταν 2.405 £ τον χρόνο το 2025, αυξημένα κατά 4,6%, έναντι 2.801 £ στο Λονδίνο. Ο αριθμός του Λονδίνου είναι μέσος όρος για διαμερίσματα κάθε ηλικίας και τύπου, και το εύρος γύρω του είναι μεγάλο. Οι νεόδμητοι πύργοι με θυρωρό (concierge), γυμναστήριο και παρόμοιες παροχές έχουν γενικά υψηλότερα κοινόχρηστα από ένα μετασκευασμένο σπίτι ή μια μικρή πολυκατοικία.
Τα κοινόχρηστα δεν επηρεάζουν μόνο τον ετήσιο προϋπολογισμό σας. Στο 37% των διαμερισμάτων τα ετήσια κοινόχρηστα ξεπερνούν το 1% της αξίας του διαμερίσματος. Ορισμένες τράπεζες έχουν αυστηροποιήσει τα κριτήριά τους πάνω από αυτό το όριο, και τα διαμερίσματα με υψηλά κοινόχρηστα πουλιούνται πιο δύσκολα. Όποιος σκοπεύει να μεταπωλήσει ή να αναχρηματοδοτήσει το δάνειο θα πρέπει να εξετάζει τα κοινόχρηστα και ως ποσοστό της αξίας, όχι μόνο σε λίρες.
Σε ένα νεόδμητο δεν υπάρχει ιστορικό να δείτε, μόνο ένας προϋπολογισμός. Ζητήστε από τον developer τα προϋπολογισμένα κοινόχρηστα ανά έτος και ανά τετραγωνικό πόδι για το συγκεκριμένο κτίριο, τι περιλαμβάνουν και αν σχηματίζεται αποθεματικό (reserve ή sinking fund). Ο προϋπολογισμός του πρώτου έτους είναι εκτίμηση, και τα επόμενα χρόνια μπορεί να διαφέρουν.
Τι πληρώνουν τα κοινόχρηστα και οι κανόνες που έρχονται το 2027
Τα κοινόχρηστα είναι το μερίδιό σας στο κόστος λειτουργίας, επισκευών, ασφάλισης και ασφάλειας του κτιρίου, και σε έναν πύργο με concierge ή γυμναστήριο καλύπτουν και αυτά. Σε ένα κτίριο υψηλού κινδύνου κατά τον Building Safety Act 2022, δηλαδή με ύψος τουλάχιστον 18 μέτρα ή επτά ορόφους και δύο ή περισσότερες κατοικίες, τα υπεύθυνα πρόσωπα (Accountable Persons) πρέπει να αξιολογούν και να διαχειρίζονται τους κινδύνους πυρκαγιάς και στατικότητας, να συντάσσουν έκθεση ασφάλειας (safety case report), να τηρούν το «golden thread» των πληροφοριών του κτιρίου και να εφαρμόζουν στρατηγική ενημέρωσης και συμμετοχής των ενοίκων. Το κόστος αυτής της δουλειάς περνά συνήθως στα κοινόχρηστα, οπότε ρωτήστε πόσο από τον προϋπολογισμό αφορά αυτό.
Οι μισθωτές (leaseholders) θα λαμβάνουν σύντομα περισσότερη πληροφόρηση. Στις 15 Ιουλίου 2026 η κυβέρνηση επιβεβαίωσε ετήσια έκθεση για το κτίριο από τους ιδιοκτήτες, τυποποιημένο έντυπο απαίτησης κοινοχρήστων, προστασία από την υποχρέωση να πληρώνουν οι μισθωτές τα νομικά έξοδα των ιδιοκτητών χωρίς έλεγχο από δικαστήριο ή tribunal, και δικαίωμα πρόσβασης σε πληροφορίες για το κτίριο έως και έξι χρόνια πίσω. Αναμένονται το συντομότερο δυνατό από το 2027, μέσω δευτερογενούς νομοθεσίας. Οι κανόνες για τις προμήθειες που παίρνουν ιδιοκτήτες και μεσίτες από την ασφάλιση των κτιρίων χρειάζονται περαιτέρω διαβούλευση.
Μέχρι να τεθούν σε ισχύ αυτοί οι κανόνες, το βασικό έγγραφο που ορίζει τι μπορούν να σας χρεώσουν είναι η σύμβαση μίσθωσης (lease), ενώ οι διατάξεις του νόμου του 2024 για τις διαφορές σχετικά με τα κοινόχρηστα ισχύουν από τις 24 Ιουλίου 2024. Ο οδηγός μας για το leasehold και το freehold εξηγεί αναλυτικότερα τις μεταρρυθμίσεις.
Ground rent: συνήθως μηδενικό σε νέα μίσθωση
Βάσει του Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, οι περισσότερες νέες μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών που συνάπτονται έναντι τιμήματος (premium) από τις 30 Ιουνίου 2022 και μετά μπορούν να προβλέπουν μόνο συμβολικό ground rent (peppercorn), και δεν επιτρέπεται καμία χρέωση για την είσπραξή του. Η βασική εξαίρεση για αγοραστές νεόδμητων είναι η μίσθωση που συνάπτεται βάσει σύμβασης η οποία ανταλλάχθηκε πριν από τις 30 Ιουνίου 2022· σε αυτή την περίπτωση το ground rent μπορεί να διατηρηθεί ακόμη κι αν η μίσθωση συναφθεί αργότερα. Ο δικηγόρος σας (solicitor) πρέπει να επιβεβαιώσει ποια περίπτωση ισχύει.
Για τις υπάρχουσες μισθώσεις με ground rent, το σχέδιο νόμου Commonhold and Leasehold Reform Bill προτείνει ανώτατο όριο 250 £ τον χρόνο, που πέφτει σε συμβολικό ποσό μετά από 40 χρόνια. Πρόκειται μόνο για πρόταση: τον Οκτώβριο του 2026 το νομοσχέδιο δεν είχε κατατεθεί επίσημα στη Βουλή.
Council tax και η προσαύξηση για δεύτερες κατοικίες
Ο council tax είναι ετήσιος τοπικός φόρος που ορίζει κάθε δήμος του Λονδίνου, και το ποσό εξαρτάται από τη ζώνη αξίας (valuation band) της κατοικίας. Τον οφείλουν και οι ιδιοκτήτες δεύτερων και κενών κατοικιών. Δεν αναφέρουμε εδώ ποσά ανά ζώνη, γιατί διαφέρουν από δήμο σε δήμο και ορίζονται κάθε χρόνο. Ο δικηγόρος σας ή ο ιστότοπος του δήμου δίνει το ποσό για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα.
Από την 1η Απριλίου 2025, οι δήμοι στην Αγγλία μπορούν να επιβάλλουν προσαύξηση έως 100%, δηλαδή έως και διπλάσιο λογαριασμό, σε επιπλωμένες κατοικίες που δεν είναι κύρια κατοικία κανενός. Οι κατοικίες που μένουν κενές για μεγάλο διάστημα μπορεί να επιβαρύνονται με προσαυξήσεις μετά από έναν χρόνο, που φτάνουν έως και τον τετραπλάσιο λογαριασμό μετά από δέκα χρόνια. Στο Λονδίνο, το Camden εφαρμόζει την προσαύξηση 100% για δεύτερες κατοικίες από την 1η Απριλίου 2025 χωρίς περίοδο αναμονής, και το Tower Hamlets προσθέτει επίσης 100%, για σύνολο 200%. Κάθε δήμος αποφασίζει μόνος του, οπότε ρωτήστε τον δήμο για κάθε διαμέρισμα που εξετάζετε.
Υπάρχουν υποχρεωτικές εξαιρέσεις, μεταξύ άλλων για κατοικίες που προωθούνται ενεργά προς πώληση ή ενοικίαση, για έως 12 μήνες. Αν το διαμέρισμα νοικιάζεται, το ποιος πληρώνει τον council tax εξαρτάται από τη μορφή της μίσθωσης. Επιβεβαιώστε το με τον δήμο και το μεσιτικό γραφείο πριν κάνετε τον προϋπολογισμό σας.
High Value Council Tax Surcharge: πρόταση για κατοικίες άνω των 2 εκατ. £
Στον Φθινοπωρινό Προϋπολογισμό της 26ης Νοεμβρίου 2025 η κυβέρνηση ανακοίνωσε το High Value Council Tax Surcharge, που συχνά αποκαλείται «mansion tax». Σχεδιάζεται να ξεκινήσει τον Απρίλιο του 2028 και θα το πληρώνει ο ιδιοκτήτης, όχι ο ένοικος, κατοικίας στην Αγγλία αξίας 2 εκατ. £ και άνω, επιπλέον του κανονικού council tax. Οι αξίες θα ορίζονται σε επίπεδα του 2026 με εκτίμηση του Valuation Office και θα αναπροσαρμόζονται κάθε πέντε χρόνια.
| Αξία ακινήτου (προτεινόμενες ζώνες) | Προτεινόμενη ετήσια επιβάρυνση |
|---|---|
| 2 έως 2,5 εκατ. £ | 2.500 £ |
| 2,5 έως 3,5 εκατ. £ | 3.500 £ |
| 3,5 έως 5 εκατ. £ | 5.000 £ |
| Άνω των 5 εκατ. £ | 7.500 £ |
Τα ποσά θα αυξάνονται με τον πληθωρισμό. Η διαβούλευση διήρκεσε από τις 19 Μαΐου έως τις 14 Ιουλίου 2026, και η κυβέρνηση δεν έχει ακόμη απαντήσει. Εξέτασε επίσης μια πρόσθετη προσαύξηση για ιδιοκτήτες που δεν είναι κάτοικοι Ηνωμένου Βασιλείου, χωρίς να δώσει λεπτομέρειες. Δεν αναμένεται μείωση του ορίου στα 1,5 εκατ. £. Η επιβάρυνση δεν είναι νόμος, και ο Προϋπολογισμός της 28ης Οκτωβρίου 2026 μπορεί να πει περισσότερα.
Ασφάλιση και εγγύηση
Η ασφάλιση του κτιρίου είναι ένα από τα έξοδα που καλύπτουν τα κοινόχρηστα, οπότε διαβάστε τι καλύπτει το ασφαλιστήριο του κτιρίου πριν αγοράσετε δική σας κάλυψη. Τι άλλο θα ασφαλίσετε εξαρτάται από το πώς χρησιμοποιείτε το διαμέρισμα. Για ασφάλιση περιεχομένου ή ασφάλιση εκμισθωτή, ζητήστε προσφορές για το συγκεκριμένο διαμέρισμα.
Ένα νέο διαμέρισμα συνοδεύεται επίσης από εγγύηση 10 ετών, όπως η Buildmark της NHBC, η οποία όμως δεν είναι ασφάλιση κτιρίου. Τον πρώτο και τον δεύτερο χρόνο ο κατασκευαστής πρέπει να αποκαταστήσει τα ελαττώματα που αναφέρετε, και από τον τρίτο έως τον δέκατο χρόνο η εγγύηση καλύπτει ζημιές από ελαττώματα σε συγκεκριμένα μέρη, όπως ο φέρων οργανισμός, με την προϋπόθεση ελάχιστου ποσού απαίτησης. Δεν αντικαθιστά ένα ασφαλιστήριο.
Η συνολική εικόνα
| Έξοδο | Ποιον αφορά | Πόσο ανέρχεται |
|---|---|---|
| Κοινόχρηστα (service charge) | Κάθε μισθωτή (leaseholder) | Μέσος όρος Λονδίνου 2.801 £ τον χρόνο το 2025 |
| Ground rent | Μισθωτές (leaseholders) | Συμβολικό (peppercorn) στις περισσότερες νέες μισθώσεις από τις 30 Ιουνίου 2022 |
| Council tax | Ιδιοκτήτη ή ένοικο, ανάλογα με τον δήμο και τη ζώνη | Προσαύξηση έως 100% σε επιπλωμένες δεύτερες κατοικίες |
| High Value Council Tax Surcharge | Ιδιοκτήτες κατοικιών αξίας 2 εκατ. £ και άνω | Προτείνεται 2.500 £ έως 7.500 £ τον χρόνο από τον Απρίλιο του 2028. Δεν είναι νόμος |
| Φόρος εισοδήματος επί του ενοικίου | Εκμισθωτές | Παρακράτηση 20% μέσω του Non-Resident Landlord Scheme. 22% από τον Απρίλιο του 2027 |
| ATED | Εταιρείες που κατέχουν κατοικία άνω των 500.000 £ | Από 4.600 £ τον χρόνο για το 2026 έως 2027 |
Για τους εκμισθωτές, το ενοίκιο φορολογείται μέσω του Non-Resident Landlord Scheme, όπου ο διαχειριστής παρακρατεί φόρο με τον βασικό συντελεστή πριν σας αποδώσει το ενοίκιο, και μπορεί να χρειάζεται άδεια από τον δήμο. Μια υποχρεωτική εθνική βάση δεδομένων εκμισθωτών με ετήσιο τέλος πρόκειται να εφαρμοστεί σταδιακά ανά περιφέρεια από τα τέλη του 2026, ενώ το τέλος δεν έχει ακόμη οριστεί. Οι εταιρείες πληρώνουν τον Annual Tax on Enveloped Dwellings για κατοικίες αξίας άνω των 500.000 £. Οι οδηγοί μας για την ενοικίαση διαμερίσματος στο Λονδίνο και τους φόρους για ιδιοκτήτες από το εξωτερικό καλύπτουν και τα δύο.
Πριν αγοράσετε: ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε
- Ποια είναι τα προϋπολογισμένα κοινόχρηστα για τον πρώτο χρόνο, ανά έτος και ανά τετραγωνικό πόδι, και τι περιλαμβάνουν;
- Πόσο από τον προϋπολογισμό αφορά τις υποχρεώσεις για την ασφάλεια του κτιρίου, και σχηματίζεται αποθεματικό;
- Ξεπερνούν τα κοινόχρηστα το 1% της αξίας του διαμερίσματος;
- Είναι το ground rent συμβολικό (peppercorn), και αν όχι, γιατί;
- Σε ποιον δήμο βρίσκεται το διαμέρισμα, επιβάλλει προσαύξηση για δεύτερες κατοικίες, και ποιος θα πληρώνει τον council tax αν το διαμέρισμα νοικιαστεί;
- Θα μπορούσε το διαμέρισμα να αξίζει 2 εκατ. £ ή περισσότερο σε τιμές του 2026, ώστε να εμπίπτει στην προτεινόμενη επιβάρυνση;
- Ποιος κανονίζει την ασφάλιση του κτιρίου, και τι καλύπτει το ασφαλιστήριο;
- Άλλαξε ο Προϋπολογισμός της 28ης Οκτωβρίου 2026 κάποιο από τα παραπάνω στοιχεία;
Οι κατοικίες στο Λονδίνο με τις οποίες συνεργαζόμαστε σήμερα βρίσκονται στη σελίδα ακινήτων μας, και ολόκληρη η σειρά άρθρων βρίσκεται στην ενότητα για το Ηνωμένο Βασίλειο.
