Leasehold, freehold και share of freehold: τι πραγματικά σας ανήκει σε ένα διαμέρισμα στο Λονδίνο μετά τις μεταρρυθμίσεις του 2024
Όταν αγοράζετε διαμέρισμα στο Λονδίνο, νέο ή παλιό, σχεδόν σίγουρα αγοράζετε μια μακροχρόνια μίσθωση (leasehold). Πρόκειται για νόμιμη ιδιοκτησία του διαμερίσματος για ορισμένο χρόνο, συχνά οπουδήποτε από 99 έως 999 χρόνια, που παραχωρεί ο ιδιοκτήτης του κτιρίου, ο λεγόμενος freeholder. Μπορείτε να το πουλήσετε, να το νοικιάσετε, να το υποθηκεύσετε και να το αφήσετε με διαθήκη. Αυτό που δεν σας ανήκει είναι ο φέρων οργανισμός, η γη κάτω από το κτίριο και οι κοινόχρηστοι χώροι, και πληρώνετε μερίδιο από τα έξοδα του κτιρίου μέσω των κοινοχρήστων (service charge).
Δύο αλλαγές έχουν κάνει τις νέες μισθώσεις καλύτερες για τους αγοραστές από ό,τι ήταν πριν από λίγα χρόνια. Οι περισσότερες μακροχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από τις 30 Ιουνίου 2022 έχουν ground rent ενός συμβολικού «peppercorn» τον χρόνο, που στην πράξη σημαίνει μηδέν. Και ο Leasehold and Freehold Reform Act 2024 έχει αρχίσει να ενισχύει τα δικαιώματα των μισθωτών (leaseholders), αν και τον Οκτώβριο του 2026 μόνο μέρος του ισχύει.
Ένα ακόμη μεταρρυθμιστικό νομοσχέδιο, που θα έκανε το commonhold τον κανόνα για τα νέα διαμερίσματα, υπάρχει μόνο ως σχέδιο. Παρακάτω ξεχωρίζουμε τι είναι νόμος σήμερα από ό,τι προτείνεται, γιατί το υλικό πωλήσεων δεν το κάνει πάντα.
Γιατί ένα διαμέρισμα στο Λονδίνο είναι σχεδόν πάντα leasehold
Το leasehold είναι το συνηθισμένο ιδιοκτησιακό καθεστώς για τα διαμερίσματα στην Αγγλία. Την περίοδο 2024 έως 2025, το 58% όλων των διαμερισμάτων στην Αγγλία και το 93% των ιδιοκατοικούμενων διαμερισμάτων ήταν leasehold, και τα διαμερίσματα αποτελούσαν το 69% των εκτιμώμενων 4,90 εκατομμυρίων κατοικιών leasehold της χώρας. Το Λονδίνο έχει το υψηλότερο ποσοστό leasehold από κάθε περιοχή: το 39% των κατοικιών του, δηλαδή 1,44 εκατομμύρια κατοικίες.
Μια πολυκατοικία έχει κοινόχρηστα μέρη, όπως η στέγη, οι ανελκυστήρες και η είσοδος, που κάποιος πρέπει να κατέχει και να διαχειρίζεται. Στην Αγγλία αυτός είναι κανονικά ο freeholder, που παραχωρεί μισθώσεις των διαμερισμάτων και ανακτά τα λειτουργικά έξοδα μέσω των κοινοχρήστων. Το freehold, η πλήρης κυριότητα χωρίς ημερομηνία λήξης, είναι το συνηθισμένο καθεστώς για τις μονοκατοικίες. Μεμονωμένα διαμερίσματα σπάνια πωλούνται ως freehold.
Πολλοί διεθνείς αγοραστές ανησυχούν ότι leasehold σημαίνει ενοίκιο. Δεν σημαίνει. Μια μακροχρόνια μίσθωση είναι εμπράγματο δικαίωμα καταχωρισμένο στο όνομά σας στο HM Land Registry. Τα πραγματικά ερωτήματα είναι πόσο διαρκεί η μίσθωση, πόσο κοστίζει η διακράτησή της και τι σας επιτρέπει να κάνετε.
Τα τέσσερα ιδιοκτησιακά καθεστώτα δίπλα δίπλα
| Καθεστώς | Τι σας ανήκει | Ποιος διαχειρίζεται το κτίριο | Πού το συναντάτε στο Λονδίνο |
|---|---|---|---|
| Leasehold | Το διαμέρισμα για τη διάρκεια της μίσθωσης | Ο freeholder ή η εταιρεία διαχείρισής του, με χρηματοδότηση από τα κοινόχρηστα | Σχεδόν όλα τα νεόδμητα διαμερίσματα και τα περισσότερα παλαιότερα |
| Freehold | Γη και κτίριο, χωρίς ημερομηνία λήξης | Ο ιδιοκτήτης | Μονοκατοικίες. Πολύ σπάνια ένα μεμονωμένο διαμέρισμα |
| Share of freehold | Μίσθωση του διαμερίσματος συν μερίδιο στο freehold, συνήθως μέσω εταιρείας των ιδιοκτητών | Οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων από κοινού | Κυρίως παλαιότερα μετασκευασμένα κτίρια |
| Commonhold | Το διαμέρισμα ως freehold συν συμμετοχή σε ένωση commonhold | Η ένωση, χωρίς ιδιοκτήτη κτιρίου | Σπάνιο: λιγότερα από 20 έργα συνολικά |
Share of freehold και commonhold στην πράξη
Share of freehold
Με το share of freehold εξακολουθείτε να έχετε μίσθωση του διαμερίσματός σας, αλλά είστε και συνιδιοκτήτης του freehold του κτιρίου μαζί με τους άλλους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, συνήθως ως μέλος ή μέτοχος μιας εταιρείας που τους ανήκει, ή απευθείας στον τίτλο όταν οι ιδιοκτήτες είναι τέσσερις ή λιγότεροι. Οι όροι της μίσθωσης εξακολουθούν να σας δεσμεύουν. Αυτό που αλλάζει είναι ο έλεγχος: οι ιδιοκτήτες από κοινού ορίζουν τα κοινόχρηστα και συνήθως μπορούν να παραχωρούν μεταξύ τους παρατάσεις μίσθωσης. Η ρύθμιση αυτή είναι πιο συνηθισμένη σε παλαιότερα μετασκευασμένα κτίρια παρά σε νεόδμητους πύργους, οπότε είναι απίθανο να την προτείνουν σε κάποιον που αγοράζει νέο διαμέρισμα.
Commonhold
Το commonhold σάς δίνει το freehold του διαμερίσματός σας και συμμετοχή σε μια ένωση commonhold, μια εταιρεία που κατέχει και διαχειρίζεται τους κοινόχρηστους χώρους. Δεν υπάρχει ιδιοκτήτης κτιρίου ούτε διάρκεια μίσθωσης. Θεσπίστηκε με τον Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 και τέθηκε σε ισχύ το 2004, όμως η απήχησή του ήταν ελάχιστη, με λιγότερα από 20 έργα commonhold, και οι τράπεζες το αντιμετωπίζουν με επιφύλαξη. Προς το παρόν, αν ένα έργο στο Λονδίνο πωλείται ως commonhold, ρωτήστε νωρίς τον δικηγόρο σας και την τράπεζά σας.
Ground rent σε νέα μίσθωση: ο κανόνας του peppercorn
Βάσει του Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, οι περισσότερες νέες μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών διάρκειας άνω των 21 ετών, για μία κατοικία και με παραχώρηση έναντι τιμήματος (premium) από τις 30 Ιουνίου 2022 και μετά, μπορούν να προβλέπουν μόνο συμβολικό ground rent (peppercorn). Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να χρεώσει τέλος για την είσπραξή του. Για τις κατοικίες συνταξιούχων η ημερομηνία είναι η 1η Απριλίου 2023.
Οι εξαιρέσεις έχουν σημασία για τους αγοραστές off-plan. Ο κανόνας δεν καλύπτει μίσθωση που παραχωρείται βάσει σύμβασης η οποία ανταλλάχθηκε πριν από τις 30 Ιουνίου 2022, ακόμη κι αν η ίδια η μίσθωση παραχωρηθεί αργότερα, και ορισμένα off-plan έργα μεγάλης διάρκειας ανήκουν σε αυτή την κατηγορία. Εκτός πεδίου είναι επίσης οι επαγγελματικές μισθώσεις, η στέγαση που οργανώνουν τοπικές κοινότητες (community-led housing) και ορισμένα χρηματοδοτικά προϊόντα κατοικίας, ενώ μια εθελοντική παράταση μίσθωσης μπορεί να διατηρήσει το παλιό ground rent για το υπόλοιπο της αρχικής διάρκειας. Την εφαρμογή του νόμου την επιβλέπουν οι τοπικές υπηρεσίες Trading Standards, με πρόστιμα από 500 £ έως 30.000 £, και κάθε απαγορευμένο μίσθωμα πρέπει να επιστραφεί μέσα σε 28 ημέρες.
Για έναν αγοραστή που ολοκληρώνει την αγορά νεόδμητου διαμερίσματος το 2026, η μίσθωση πρέπει επομένως να προβλέπει peppercorn. Ο δικηγόρος σας πρέπει να το επιβεβαιώσει, καθώς και πότε ανταλλάχθηκε η αρχική σύμβαση του developer.
Ο νόμος του 2024: τι ισχύει σήμερα
Ο Leasehold and Freehold Reform Act 2024 έλαβε τη βασιλική κύρωση στις 24 Μαΐου 2024, όμως το μεγαλύτερο μέρος του χρειάζεται περαιτέρω βήματα για να εφαρμοστεί. Τον Οκτώβριο του 2026 ισχύουν τρεις δέσμες αλλαγών:
- από τις 24 Ιουλίου 2024, διατάξεις για τα rentcharges, τις διαφορές για τα κοινόχρηστα και τροποποιήσεις του Building Safety Act 2022,
- από τις 31 Ιανουαρίου 2025, η κατάργηση της προϋπόθεσης διετούς ιδιοκτησίας, ώστε ένας νέος ιδιοκτήτης να μπορεί να ζητήσει αμέσως νόμιμη παράταση της μίσθωσης ή να συμμετάσχει σε αγορά του freehold,
- από τις 3 Μαρτίου 2025, αλλαγές στο Right to Manage, το δικαίωμα των μισθωτών να αναλάβουν τη διαχείριση του κτιρίου τους: το όριο για χώρους μη οικιστικής χρήσης σε κτίρια μικτών χρήσεων αυξήθηκε από 25% σε 50%, και οι μισθωτές δεν πληρώνουν πλέον τα έξοδα του freeholder για μια τέτοια αίτηση.
Για τον αγοραστή ενός ολοκαίνουργιου διαμερίσματος με μίσθωση πολύ μεγαλύτερη από 80 χρόνια, οι κανόνες παράτασης είναι μακρινή υπόθεση. Η αλλαγή στο Right to Manage τον αφορά περισσότερο, γιατί διευκολύνει τους κατοίκους ενός πύργου μικτών χρήσεων, με καταστήματα ή γραφεία κάτω από τα διαμερίσματα, να αναλάβουν τον έλεγχο της διαχείρισης του κτιρίου.
Τι δεν έχει ξεκινήσει ακόμη και η δικαστική προσφυγή
Αρκετά από τα βασικά μέτρα του νόμου έχουν ψηφιστεί αλλά δεν έχουν ημερομηνία έναρξης ισχύος:
- η κατάργηση του marriage value, του επιπλέον τιμήματος που πληρώνεται σήμερα όταν παρατείνεται μια μίσθωση με 80 ή λιγότερα χρόνια υπόλοιπο,
- μια νέα μέθοδος αποτίμησης για τις παρατάσεις μισθώσεων και τις αγορές freehold, και μια τυποποιημένη παράταση μίσθωσης 990 ετών με μηδενικό ground rent,
- απαγόρευση της πώλησης νέων μονοκατοικιών ως leasehold, με περιορισμένες εξαιρέσεις,
- μια δέσμη μέτρων για τη διαφάνεια των κοινοχρήστων.
Σε δύο από αυτά υπάρχει πρόοδος. Η κυβερνητική διαβούλευση για τους συντελεστές αποτίμησης άνοιξε στις 15 Ιουλίου 2026 και παρατάθηκε ώστε να κλείσει στις 21 Οκτωβρίου 2026. Την ίδια μέρα η κυβέρνηση επιβεβαίωσε ότι οι ιδιοκτήτες κτιρίων θα πρέπει να παρέχουν ετήσια έκθεση για το κτίριο και να χρησιμοποιούν τυποποιημένο έντυπο απαίτησης κοινοχρήστων, ότι οι μισθωτές θα προστατεύονται από την υποχρέωση να πληρώνουν τα νομικά έξοδα των ιδιοκτητών χωρίς έλεγχο από δικαστήριο ή tribunal, και ότι θα έχουν δικαίωμα πρόσβασης σε πληροφορίες για το κτίριο έως και έξι χρόνια πίσω. Αυτά πρόκειται να τεθούν σε ισχύ το συντομότερο δυνατό από το 2027, μέσω δευτερογενούς νομοθεσίας. Οι κανόνες για τις προμήθειες από ασφαλίσεις χρειάζονται περαιτέρω διαβούλευση.
Οι μεταρρυθμίσεις αντιμετωπίζουν επίσης δικαστική προσφυγή. Μια ομάδα freeholders, μεταξύ των οποίων οι Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden και John Lyon’s Charity, υποστήριξε ότι οι αλλαγές στην αποτίμηση και στο ground rent παραβιάζουν τα ανθρώπινα δικαιώματά τους. Το High Court απέρριψε την προσφυγή στις 24 Οκτωβρίου 2025. Η απόφαση έχει εφεσιβληθεί, και η ακρόαση στο Court of Appeal έχει οριστεί για τον Απρίλιο του 2027.
Η επόμενη μεταρρύθμιση: το σχέδιο νόμου Commonhold and Leasehold Reform Bill
Όλα όσα αναφέρονται σε αυτή την ενότητα είναι προτάσεις, όχι νόμος. Η κυβέρνηση δημοσίευσε το σχέδιο Commonhold and Leasehold Reform Bill στις 27 Ιανουαρίου 2026 και το επιβεβαίωσε στον Λόγο του Βασιλιά (King’s Speech) της 13ης Μαΐου 2026, ενώ η Επιτροπή Στέγασης της Βουλής των Κοινοτήτων δημοσίευσε την έκθεσή της για το σχέδιο στις 27 Μαΐου 2026. Οι κύριες προτάσεις του είναι:
- ανώτατο όριο 250 £ τον χρόνο για το ground rent στις υπάρχουσες μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών, που πέφτει σε peppercorn μετά από 40 χρόνια,
- απαγόρευση του leasehold για τα περισσότερα νέα διαμερίσματα, με το commonhold ως κανόνα,
- κατάργηση του forfeiture, του δικαιώματος του ιδιοκτήτη να λύσει τη μίσθωση για παράβαση,
- ευκολότερη μετατροπή υπαρχόντων κτιρίων σε commonhold και περισσότερη διαφάνεια στα κοινόχρηστα.
Η κυβέρνηση αναμένει ότι το όριο στο ground rent θα ισχύει το 2028. Τον Οκτώβριο του 2026 το νομοσχέδιο δεν είχε κατατεθεί επίσημα στη Βουλή, και η κυβέρνηση είχε πει ότι θα φέρει μια σημαντικά τροποποιημένη εκδοχή το φθινόπωρο του 2026. Μέχρι να ψηφιστεί, το forfeiture παραμένει μέρος του νόμου και τα νέα διαμερίσματα συνεχίζουν να πωλούνται ως leasehold.
Για έναν αγοραστή σήμερα, ένα νέο διαμέρισμα με μακροχρόνια μίσθωση και συμβολικό ground rent είναι ήδη κοντά σε αυτό που επιδιώκουν οι μεταρρυθμίσεις όσον αφορά το μίσθωμα. Τα ανοιχτά ζητήματα είναι τα κοινόχρηστα και ο τρόπος διαχείρισης του κτιρίου, και γι’ αυτό ο οδηγός μας για τα λειτουργικά έξοδα τους αφιερώνει το μεγαλύτερο μέρος του.
Πριν υπογράψετε τη μίσθωση: τι να ελέγξετε
- Τη διάρκεια της μίσθωσης, γραμμένη ως αριθμός ετών από συγκεκριμένη ημερομηνία έναρξης, όχι ως «μακροχρόνια».
- Το ground rent: αν είναι peppercorn, και αν όχι, γιατί, μαζί με την ημερομηνία που ανταλλάχθηκε για πρώτη φορά η σύμβαση του developer.
- Τους όρους για τα κοινόχρηστα: τι καλύπτεται, πώς επιμερίζεται το κόστος και ποιος είναι ο προϋπολογισμός του πρώτου έτους.
- Τους περιορισμούς χρήσης: πολλές μισθώσεις απαγορεύουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή την επαγγελματική χρήση, κάτι που έχει σημασία αν σκοπεύετε να νοικιάσετε το διαμέρισμα. Δείτε τον οδηγό μας για την ενοικίαση διαμερίσματος στο Λονδίνο.
- Ποιοι είναι ο freeholder και η εταιρεία διαχείρισης, και αν υπάρχει εταιρεία διαχείρισης των κατοίκων.
- Για διαμέρισμα μεταπώλησης, την κατάσταση πυρασφάλειας του κτιρίου και αν η μίσθωσή σας πληροί τις προϋποθέσεις για τις προστασίες μισθωτών του Building Safety Act, κάτι που μπορεί να ελεγχθεί με το διαδικτυακό εργαλείο ελέγχου της κυβέρνησης.
Ένας δικηγόρος (solicitor) στο Λονδίνο διαβάζει για λογαριασμό σας τη μίσθωση στο πλαίσιο της αγοράς. Ο οδηγός μας βήμα προς βήμα για την αγορά εξηγεί σε ποιο σημείο γίνεται αυτό. Οι τρέχουσες κατοικίες στο Λονδίνο βρίσκονται στη σελίδα ακινήτων μας.
