Leasehold, freehold i share of freehold: co naprawdę należy do właściciela mieszkania w Londynie po reformach z 2024 roku
Kupując mieszkanie w Londynie, nowe czy starsze, niemal na pewno kupują Państwo długoterminowy leasehold. Jest to prawna własność mieszkania na określony czas, często od 99 do 999 lat, ustanowiona przez właściciela budynku, nazywanego freeholderem. Leasehold można sprzedać, wynająć, obciążyć hipoteką i przekazać w testamencie. Nie należą do Państwa natomiast konstrukcja budynku, grunt pod nim ani części wspólne, a w kosztach utrzymania budynku uczestniczą Państwo przez opłaty eksploatacyjne (service charge).
Dwie zmiany sprawiły, że nowe umowy leasehold są dziś korzystniejsze dla kupujących niż kilka lat temu. Większość długoterminowych umów zawartych od 30 czerwca 2022 roku przewiduje czynsz gruntowy (ground rent) w wysokości jednego ziarnka pieprzu rocznie (peppercorn), czyli w praktyce zero. Ponadto Leasehold and Freehold Reform Act 2024 zaczął wzmacniać prawa leaseholderów, choć według stanu na październik 2026 roku obowiązuje tylko jego część.
Kolejny projekt reformy, który uczyniłby commonhold domyślną formą dla nowych mieszkań, istnieje tylko w wersji roboczej. Poniżej oddzielamy to, co jest prawem dziś, od tego, co jest dopiero proponowane, bo materiały sprzedażowe nie zawsze to robią.
Dlaczego mieszkanie w Londynie to niemal zawsze leasehold
Leasehold to standardowa forma własności mieszkań w Anglii. W okresie 2024/2025 w tej formie posiadano 58% wszystkich mieszkań w Anglii i 93% mieszkań zajmowanych przez właścicieli, a mieszkania stanowiły 69% szacowanych 4.90 mln lokali w kraju posiadanych w formie leasehold. Londyn ma najwyższy udział leasehold spośród wszystkich regionów: 39% lokali, czyli 1.44 mln.
Budynek z mieszkaniami ma części wspólne, takie jak dach, windy i wejście, które ktoś musi posiadać i utrzymywać. W Anglii jest to zwykle freeholder, który ustanawia leasehold na poszczególne mieszkania i odzyskuje koszty utrzymania przez opłaty eksploatacyjne. Freehold, czyli pełna własność bez daty końcowej, jest standardową formą dla domów; pojedyncze mieszkania rzadko sprzedaje się jako freehold.
Kupujący z zagranicy często obawiają się, że leasehold oznacza najem. Tak nie jest. Długoterminowy leasehold to prawo do nieruchomości wpisane na Państwa nazwisko w HM Land Registry. Prawdziwe pytania brzmią: na jak długo zawarto umowę, ile kosztuje utrzymanie tego prawa i na co ono pozwala.
Cztery formy własności w zestawieniu
| Forma | Co Państwo posiadają | Kto zarządza budynkiem | Gdzie występuje w Londynie |
|---|---|---|---|
| Leasehold | Mieszkanie na okres umowy | Freeholder lub jego zarządca (managing agent), finansowany z opłat eksploatacyjnych | Prawie wszystkie nowe mieszkania i większość starszych |
| Freehold | Grunt i budynek, bez daty końcowej | Właściciel | Domy; bardzo rzadko pojedyncze mieszkanie |
| Share of freehold | Leasehold mieszkania plus udział we freehold, zwykle przez spółkę właścicieli | Właściciele mieszkań wspólnie | Głównie starsze przebudowane budynki |
| Commonhold | Mieszkanie jako freehold plus członkostwo w stowarzyszeniu commonhold | Stowarzyszenie, bez właściciela budynku | Rzadko: łącznie mniej niż 20 inwestycji |
Share of freehold i commonhold w praktyce
Share of freehold
Przy share of freehold nadal mają Państwo leasehold na swoje mieszkanie, ale są Państwo też współwłaścicielem freehold budynku razem z pozostałymi właścicielami mieszkań, zwykle jako członek lub udziałowiec należącej do nich spółki albo bezpośrednio we wpisie do księgi wieczystej, jeśli właścicieli jest czterech lub mniej. Warunki umowy leasehold nadal Państwa wiążą. Zmienia się kontrola: właściciele wspólnie ustalają opłaty eksploatacyjne i zwykle mogą między sobą przedłużać umowy leasehold. Takie rozwiązanie częściej spotyka się w starszych przebudowanych budynkach niż w nowych wieżowcach, więc kupujący nowe mieszkanie raczej nie dostanie takiej oferty.
Commonhold
Commonhold daje Państwu freehold mieszkania i członkostwo w stowarzyszeniu commonhold (commonhold association), czyli spółce, która jest właścicielem części wspólnych i nimi zarządza. Nie ma właściciela budynku ani okresu umowy. Formę tę stworzył Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, a w życie weszła w 2004 roku, ale zainteresowanie nią było znikome: powstało mniej niż 20 inwestycji commonhold, a kredytodawcy podchodzą do niej ostrożnie. Na razie, jeśli londyńska inwestycja jest sprzedawana jako commonhold, warto wcześnie zapytać o to prawnika i kredytodawcę.
Czynsz gruntowy przy nowej umowie: zasada peppercorn
Zgodnie z Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 większość nowych długoterminowych umów leasehold na lokale mieszkalne, zawartych na ponad 21 lat, dotyczących jednego lokalu i zawartych za jednorazową opłatą (premium) 30 czerwca 2022 roku lub później, może przewidywać jedynie symboliczny czynsz gruntowy (peppercorn). Właściciel budynku nie może pobierać opłaty za jego pobór. Dla mieszkań dla seniorów (retirement homes) datą graniczną jest 1 kwietnia 2023 roku.
Wyjątki mają znaczenie dla kupujących off-plan. Zasada nie obejmuje umowy leasehold zawartej na podstawie kontraktu wymienionego przed 30 czerwca 2022 roku, nawet jeśli sama umowa leasehold zostanie zawarta później, a do tej kategorii należą niektóre długo realizowane inwestycje off-plan. Poza jej zakresem są też umowy dotyczące działalności gospodarczej, budownictwo społecznościowe (community-led housing) i niektóre produkty finansowania zakupu domu, a dobrowolne przedłużenie umowy może zachować dotychczasowy czynsz gruntowy do końca pierwotnego okresu. Ustawę egzekwują lokalne urzędy Trading Standards, kary wynoszą od 500 do 30,000 GBP, a każdy zakazany czynsz musi zostać zwrócony w ciągu 28 dni.
Dla kupującego, który finalizuje zakup nowego mieszkania w 2026 roku, umowa leasehold powinna więc przewidywać peppercorn. Powinien to potwierdzić Państwa prawnik, podobnie jak datę wymiany pierwotnego kontraktu dewelopera.
Ustawa z 2024 roku: co obowiązuje dziś
Leasehold and Freehold Reform Act 2024 otrzymał sankcję królewską (Royal Assent) 24 maja 2024 roku, ale większość jego przepisów wymaga dalszych kroków, zanim zacznie obowiązywać. Według stanu na październik 2026 roku w życie weszły trzy grupy zmian:
- od 24 lipca 2024 roku przepisy o opłatach typu rentcharge, o sporach dotyczących opłat eksploatacyjnych oraz zmiany w Building Safety Act 2022;
- od 31 stycznia 2025 roku zniesienie wymogu dwuletniego posiadania, dzięki czemu nowy właściciel może od razu wystąpić o ustawowe przedłużenie umowy leasehold lub przystąpić do wykupu freehold;
- od 3 marca 2025 roku zmiany w Right to Manage, czyli w prawie leaseholderów do przejęcia zarządu budynkiem: limit powierzchni niemieszkalnej w budynkach wielofunkcyjnych wzrósł z 25% do 50%, a leaseholderzy nie pokrywają już kosztów freeholdera związanych z wnioskiem.
Dla kupującego zupełnie nowe mieszkanie z umową leasehold na znacznie ponad 80 lat zasady przedłużania to odległa sprawa. Większe znaczenie ma zmiana w Right to Manage, bo ułatwia mieszkańcom wieżowca wielofunkcyjnego, ze sklepami lub biurami pod mieszkaniami, przejęcie kontroli nad sposobem zarządzania budynkiem.
Co jeszcze nie weszło w życie i spór sądowy
Kilka najważniejszych rozwiązań ustawy uchwalono, ale bez daty wejścia w życie:
- zniesienie marriage value, czyli dodatkowej opłaty należnej dziś przy przedłużaniu umowy leasehold, której do końca zostało 80 lat lub mniej;
- nowa metoda wyceny przy przedłużaniu umów i wykupie freehold oraz standardowe przedłużenie umowy leasehold o 990 lat przy zerowym czynszu gruntowym;
- zakaz sprzedaży nowych domów w formie leasehold, z nielicznymi wyjątkami;
- pakiet przepisów o przejrzystości opłat eksploatacyjnych.
W dwóch z tych spraw nastąpił postęp. Rządowe konsultacje w sprawie stóp wyceny ruszyły 15 lipca 2026 roku i przedłużono je do 21 października 2026 roku. Tego samego dnia rząd potwierdził, że właściciele budynków będą musieli przygotowywać coroczny raport o budynku i stosować standardowy formularz wezwania do zapłaty opłat eksploatacyjnych, że leaseholderzy będą chronieni przed pokrywaniem kosztów prawnych właścicieli budynków bez kontroli sądu lub trybunału oraz że uzyskają prawo do informacji o budynku sięgających do sześciu lat wstecz. Zmiany mają wejść w życie jak najszybciej od 2027 roku, w drodze przepisów wykonawczych. Zasady dotyczące prowizji od ubezpieczeń wymagają dalszych konsultacji.
Reformy zostały też zaskarżone. Grupa freeholderów, w tym Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden i John Lyon’s Charity, argumentowała, że zmiany dotyczące wyceny i czynszu gruntowego naruszają ich prawa człowieka. High Court oddalił skargę 24 października 2025 roku. Od orzeczenia złożono apelację, a rozprawa przed Court of Appeal ma się odbyć w kwietniu 2027 roku.
Kolejna reforma: projekt Commonhold and Leasehold Reform Bill
Wszystko w tej części to propozycje, a nie prawo. Rząd opublikował projekt Commonhold and Leasehold Reform Bill 27 stycznia 2026 roku i potwierdził go w mowie królewskiej (King’s Speech) 13 maja 2026 roku, a komisja ds. mieszkalnictwa Izby Gmin opublikowała raport o projekcie 27 maja 2026 roku. Główne propozycje to:
- ograniczenie czynszu gruntowego w istniejących długoterminowych umowach leasehold na lokale mieszkalne do 250 GBP rocznie, z obniżeniem do symbolicznej kwoty po 40 latach;
- zakaz leasehold dla większości nowych mieszkań i uczynienie commonhold formą domyślną;
- zniesienie forfeiture, czyli prawa właściciela budynku do rozwiązania umowy leasehold z powodu jej naruszenia;
- ułatwienie przekształcania istniejących budynków w commonhold i dalsze zwiększenie przejrzystości opłat eksploatacyjnych.
Rząd spodziewa się, że limit czynszu gruntowego zacznie obowiązywać w 2028 roku. Według stanu na październik 2026 roku projekt nie został formalnie wniesiony do parlamentu, a rząd zapowiedział przedstawienie istotnie zmienionej wersji jesienią 2026 roku. Dopóki ustawa nie zostanie uchwalona, forfeiture pozostaje częścią prawa, a nowe mieszkania nadal sprzedaje się w formie leasehold.
Dla dzisiejszego kupującego nowe mieszkanie na długoterminowy leasehold z symbolicznym czynszem gruntowym jest już bliskie temu, do czego reformy dążą w kwestii czynszu. Otwarte pozostają kwestie opłat eksploatacyjnych i sposobu zarządzania budynkiem, dlatego nasz przewodnik po kosztach utrzymania poświęca im większość miejsca.
Zanim podpiszą Państwo umowę leasehold: co sprawdzić
- Okres umowy, zapisany jako liczba lat od określonej daty początkowej, a nie jako „długi”.
- Czynsz gruntowy: symboliczny (peppercorn), a jeśli nie, to dlaczego, łącznie z datą pierwszej wymiany kontraktu dewelopera.
- Klauzule o opłatach eksploatacyjnych: co obejmują, jak dzieli się koszty i jaki jest budżet na pierwszy rok.
- Ograniczenia sposobu korzystania: wiele umów zakazuje najmu krótkoterminowego lub działalności gospodarczej, co ma znaczenie, jeśli planują Państwo wynajem. Więcej w naszym przewodniku o wynajmie mieszkania w Londynie.
- Kim są freeholder i zarządca oraz czy istnieje spółka zarządzająca należąca do mieszkańców (residents’ management company).
- Przy mieszkaniu z rynku wtórnego: stan bezpieczeństwa pożarowego budynku i to, czy Państwa umowa kwalifikuje się do ochrony leaseholderów z Building Safety Act, co można sprawdzić w rządowym narzędziu internetowym.
W ramach zakupu umowę leasehold czyta za Państwa londyński prawnik (solicitor); nasz przewodnik krok po kroku po zakupie wyjaśnia, na którym etapie to następuje. Aktualne londyńskie nieruchomości są na naszej stronie z nieruchomościami.
