Leasehold, freehold e share of freehold: o que você realmente possui num apartamento em Londres depois das reformas de 2024
Quem compra um apartamento em Londres, novo ou antigo, quase certamente compra um lease longo, um arrendamento de longo prazo (leasehold). É a propriedade legal do apartamento por um prazo fixo, que costuma ir de 99 a 999 anos, concedida pelo landlord dono do prédio, chamado freeholder. Você pode vendê-lo, alugá-lo, dá-lo em garantia de um financiamento e deixá-lo em testamento. O que você não possui é a estrutura, o terreno embaixo dela e as áreas comuns, e paga uma parte dos custos do prédio por meio da taxa de condomínio (service charge).
Duas mudanças tornaram os leases novos melhores para o comprador do que eram há alguns anos. A maioria dos leases longos concedidos desde 30 de junho de 2022 tem um ground rent de um peppercorn por ano, ou seja, na prática, nada. E o Leasehold and Freehold Reform Act 2024 começou a reforçar os direitos dos leaseholders, embora, em outubro de 2026, só parte dele esteja em vigor.
Um novo projeto de reforma, que tornaria o commonhold o padrão para apartamentos novos, existe apenas como minuta. A seguir, separamos o que é lei hoje do que é proposta, porque o material de vendas nem sempre faz isso.
Por que um apartamento em Londres é quase sempre leasehold
O leasehold é a forma normal de propriedade de apartamentos na Inglaterra. No período de 2024 a 2025, 58% de todos os apartamentos da Inglaterra e 93% dos apartamentos ocupados pelos donos eram leasehold, e os apartamentos representavam 69% dos cerca de 4.90 milhões de imóveis em leasehold do país. Londres tem a maior proporção de leasehold entre todas as regiões: 39% das suas moradias, ou 1.44 milhão de imóveis.
Um prédio de apartamentos tem partes compartilhadas, como o telhado, os elevadores e a entrada, que alguém precisa possuir e administrar. Na Inglaterra, esse alguém normalmente é o freeholder, que concede os leases dos apartamentos e recupera os custos de operação por meio da taxa de condomínio. O freehold, a propriedade plena sem data de término, é a forma normal para casas; apartamentos individuais raramente são vendidos em freehold.
Uma preocupação comum entre compradores estrangeiros é que leasehold seria uma forma de aluguel. Não é. Um lease longo é um direito de propriedade registrado em seu nome no HM Land Registry, o registro de imóveis. As perguntas que importam são quanto tempo o lease ainda dura, quanto custa mantê-lo e o que ele permite fazer.
As quatro formas de propriedade lado a lado
| Forma de propriedade | O que você possui | Quem administra o prédio | Onde você a encontra em Londres |
|---|---|---|---|
| Leasehold | O apartamento pelo prazo do lease | O freeholder ou a sua administradora, com recursos das taxas de condomínio | Quase todos os apartamentos novos e a maioria dos antigos |
| Freehold | Terreno e construção, sem data de término | O proprietário | Casas; muito raramente um único apartamento |
| Share of freehold | Um lease do apartamento mais uma cota do freehold, em geral por meio de uma empresa dos proprietários | Os donos dos apartamentos, em conjunto | Sobretudo prédios antigos convertidos em apartamentos |
| Commonhold | O apartamento em freehold mais a participação numa associação de commonhold | A associação, sem landlord | Raro: menos de 20 empreendimentos no total |
Share of freehold e commonhold na prática
Share of freehold
No share of freehold você continua tendo um lease do seu apartamento, mas também é coproprietário do freehold do prédio junto com os outros donos de apartamentos, em geral como membro ou acionista de uma empresa que pertence a eles, ou diretamente na matrícula quando são quatro proprietários ou menos. As cláusulas do lease continuam valendo para você. O que muda é o controle: os proprietários, em conjunto, definem a taxa de condomínio e normalmente podem conceder extensões de lease entre si. Esse arranjo é mais comum em prédios antigos convertidos do que em torres novas, então quem compra um apartamento novo dificilmente vai encontrá-lo.
Commonhold
O commonhold lhe dá o freehold do seu apartamento e a participação numa associação de commonhold, uma empresa que possui e administra as áreas comuns. Não há landlord nem prazo de lease. Foi criado pelo Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 e entrou em vigor em 2004, mas a adesão foi mínima, com menos de 20 empreendimentos em commonhold, e os bancos têm sido cautelosos com ele. Por enquanto, se um empreendimento em Londres for vendido como commonhold, converse cedo sobre isso com o seu advogado (solicitor) e com o seu banco.
Ground rent num lease novo: a regra do peppercorn
Pelo Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, a maioria dos novos leases residenciais longos, de mais de 21 anos, para uma única moradia e concedidos mediante pagamento (premium) a partir de 30 de junho de 2022, só pode ter um ground rent simbólico, de um peppercorn. O landlord não pode cobrar taxa para recolhê-lo. Para moradias de aposentados, a data é 1º de abril de 2023.
As exceções importam para quem compra na planta. A regra não cobre um lease concedido com base num contrato trocado (exchange) antes de 30 de junho de 2022, mesmo que o lease em si seja concedido depois, e alguns empreendimentos na planta de longa duração caem nessa categoria. Leases comerciais, habitação comunitária e alguns produtos de financiamento residencial também ficam de fora, e uma extensão voluntária do lease pode manter o ground rent antigo pelo resto do prazo original. O Trading Standards local fiscaliza a lei, com multas de £500 a £30,000, e qualquer ground rent proibido tem de ser devolvido em até 28 dias.
Para quem conclui a compra de um apartamento novo em 2026, portanto, o lease deve mostrar um peppercorn. O seu solicitor deve confirmar isso e também a data em que o contrato original da incorporadora foi trocado.
A lei de 2024: o que já está em vigor
O Leasehold and Freehold Reform Act 2024 recebeu a sanção real em 24 de maio de 2024, mas a maior parte dele depende de etapas adicionais para valer. Em outubro de 2026, três conjuntos de mudanças estão em vigor:
- desde 24 de julho de 2024, as disposições sobre rentcharges, sobre disputas de taxa de condomínio e as alterações ao Building Safety Act 2022;
- desde 31 de janeiro de 2025, o fim da exigência de dois anos de propriedade, de modo que um novo dono pode pedir de imediato a extensão legal do lease ou participar de uma compra do freehold;
- desde 3 de março de 2025, as mudanças no Right to Manage, pelo qual os leaseholders podem assumir a administração do prédio: o limite de área não residencial em prédios de uso misto subiu de 25% para 50%, e os leaseholders deixaram de pagar os custos do freeholder com o pedido.
Para quem compra um apartamento novo com um lease de bem mais de 80 anos, as regras de extensão são uma preocupação distante. A mudança no Right to Manage é mais relevante, porque facilita que os moradores de uma torre de uso misto, com lojas ou escritórios abaixo dos apartamentos, assumam o controle da administração do prédio.
O que ainda não começou, e a contestação judicial
Várias das medidas de maior destaque da lei já estão aprovadas, mas sem data de início:
- a abolição do marriage value, o valor extra pago hoje quando se estende um lease com 80 anos ou menos pela frente;
- um novo método de avaliação para extensões de lease e compras do freehold, e uma extensão padrão de lease de 990 anos com ground rent zero;
- a proibição de vender novas casas em leasehold, com exceções limitadas;
- um pacote de transparência sobre a taxa de condomínio.
Houve avanço em dois desses pontos. A consulta pública do governo sobre as taxas de avaliação foi aberta em 15 de julho de 2026 e prorrogada até 21 de outubro de 2026. No mesmo dia, o governo confirmou que os landlords terão de entregar um relatório anual do prédio e usar um formulário padrão de cobrança da taxa de condomínio, que os leaseholders serão protegidos contra o pagamento das custas jurídicas dos landlords sem o crivo de um tribunal e que terão direito a informações do prédio de até seis anos atrás. A previsão é que essas medidas entrem em vigor o quanto antes a partir de 2027, por meio de legislação secundária. As regras sobre comissões de seguro ainda precisam de nova consulta.
As reformas também enfrentam uma contestação judicial. Um grupo de freeholders, entre eles Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden e John Lyon’s Charity, alegou que as mudanças na avaliação e no ground rent violavam os seus direitos humanos. O High Court rejeitou a contestação em 24 de outubro de 2025. A decisão está em recurso, com audiência no Court of Appeal prevista para abril de 2027.
A próxima reforma: o projeto de Commonhold and Leasehold Reform Bill
Tudo nesta seção é proposta, não lei. O governo publicou a minuta do Commonhold and Leasehold Reform Bill em 27 de janeiro de 2026, confirmou-a no King’s Speech de 13 de maio de 2026, e a comissão de habitação da Câmara dos Comuns publicou o seu relatório sobre a minuta em 27 de maio de 2026. As principais propostas são:
- limitar o ground rent dos leases residenciais longos existentes a £250 por ano, caindo para um peppercorn depois de 40 anos;
- proibir o leasehold na maioria dos apartamentos novos e tornar o commonhold o padrão;
- abolir o forfeiture, o direito do landlord de encerrar um lease por descumprimento;
- facilitar a conversão de prédios existentes para commonhold e ampliar a transparência sobre a taxa de condomínio.
O governo espera que o teto do ground rent esteja em vigor em 2028. Em outubro de 2026, o projeto ainda não tinha sido apresentado formalmente ao Parlamento, e o governo tinha dito que traria uma versão bastante alterada no outono de 2026. Até ser aprovado, o forfeiture continua na lei, e os apartamentos novos continuam a ser vendidos em leasehold.
Para quem compra hoje, um apartamento novo com lease longo e ground rent de um peppercorn já está perto do que as reformas buscam em matéria de ground rent. As questões em aberto são a taxa de condomínio e a forma como o prédio é administrado, e por isso o nosso guia de custos de manutenção dedica a maior parte do texto a elas.
Antes de assinar o lease: o que verificar
- O prazo do lease, escrito como um número de anos a partir de uma data de início definida, e não como “longo”.
- O ground rent: um peppercorn ou, se não for, por quê, incluindo a data em que o contrato da incorporadora foi trocado pela primeira vez.
- As cláusulas da taxa de condomínio: o que está coberto, como os custos são divididos e qual é o orçamento do primeiro ano.
- As restrições de uso: muitos leases proíbem a locação de curta temporada ou o uso comercial, o que importa se você pretende alugar o apartamento. Veja o nosso guia sobre como alugar um apartamento em Londres.
- Quem são o freeholder e a administradora, e se existe uma empresa de gestão dos moradores.
- Num apartamento de revenda, a situação do prédio em segurança contra incêndio e se o seu lease se qualifica para as proteções do Building Safety Act para leaseholders, o que pode ser verificado na ferramenta online do governo.
Um solicitor de Londres lê o lease para você como parte da compra; o nosso guia de compra passo a passo explica em que momento isso acontece. Os imóveis atuais em Londres estão na nossa página de imóveis.
