Na planta em Londres: sinais, exchange, garantias e as verificações de segurança do prédio
Comprar na planta em Londres significa se comprometer com um apartamento antes de ele estar pronto, às vezes antes de a obra começar. Normalmente você paga uma taxa de reserva, depois cerca de 10% do preço no exchange (a assinatura e troca dos contratos) e, possivelmente, outras parcelas por etapa que podem levar o total a cerca de 30% antes da completion, a quitação e entrega do imóvel. Em troca, você garante um preço e um apartamento específico, e o contrato fixa uma data-limite (long-stop date) depois da qual você pode desistir e levar de volta os sinais se o prédio não for entregue.
As proteções existem, mas são específicas. Uma garantia de 10 anos para imóveis novos normalmente cobre a perda do sinal se a construtora quebrar antes da completion. O Building Safety Act 2022 faz a conclusão da maioria das torres de Londres depender do aval de um órgão regulador. E o lease, o memorial descritivo e o orçamento da taxa de condomínio (service charge) estão todos em documentos que você pode ler antes de se obrigar.
Este guia segue as verificações na ordem em que elas aparecem, com dados de outubro de 2026. Ele não repete o processo de compra completo, que está no nosso guia passo a passo para comprar do exterior.
Como o dinheiro circula numa compra na planta
| Etapa | O que você paga | O que protege o valor |
|---|---|---|
| Reserva | Uma taxa de reserva definida pela incorporadora | Um prazo de arrependimento de 14 dias se a incorporadora estiver registrada no New Homes Quality Code; depois disso, a taxa fica em risco |
| Exchange | Em geral 10% do preço, menos a taxa de reserva | A cobertura da garantia antes da completion contra a insolvência da construtora; a forma como o sinal fica guardado |
| Obra | Possíveis parcelas de 5% ou 10% a cada 6 ou 12 meses, até cerca de 30% no total | A mesma cobertura da garantia, dentro dos seus limites; a data-limite |
| Completion | O saldo do preço, mais o Stamp Duty Land Tax | Vistoria de acabamentos (snagging); começa a cobertura de defeitos da garantia |
O contrato de reserva
O contrato de reserva tira o apartamento do mercado e fixa um cronograma para o exchange, que muitas vezes está a poucas semanas. No caso de incorporadoras registradas no New Homes Quality Code, o contrato tem um prazo de arrependimento de 14 dias em que você pode cancelar e receber a taxa de volta. Depois disso, ainda é possível cancelar, mas a incorporadora pode reter os custos razoáveis que tiver informado. A versão 2 do Code vale para imóveis reservados a partir de 2 de março de 2026.
Nem todo contrato é tão flexível. Muitos são vinculantes e, se você desistir, perde a taxa, salvo em situações limitadas. As taxas costumam ir de £10,000 a £50,000, conforme o valor do imóvel. Pergunte em qual código a incorporadora está registrada, leia a cláusula de reembolso e considere a taxa em risco assim que terminar qualquer prazo de arrependimento.
O contrato: alterações, data-limite e completion
O seu advogado (solicitor) revisa a minuta do contrato e do lease antes do exchange. Três cláusulas merecem a sua própria atenção, e não só a do advogado.
O direito de alterar
Contratos na planta permitem que a incorporadora altere, dentro de limites, a metragem final, o projeto e as especificações do apartamento. Pergunte quais são esses limites: quanto menor o apartamento pode ficar, quais materiais podem ser substituídos e se você tem algum recurso caso a mudança passe deles.
A data-limite
O contrato traz uma data prevista de completion e uma data-limite posterior. Se o apartamento não estiver construído até a data-limite, você pode encerrar o contrato e recuperar os sinais. A data prevista é a estimativa da incorporadora; a data-limite é a que lhe dá o direito de cancelar.
Notificação para concluir
Quando o apartamento fica pronto, a incorporadora envia a notificação para concluir (notice to complete), que normalmente dá 10 dias úteis para pagar o saldo. É uma janela curta para quem tem o dinheiro no exterior ou precisa renovar a oferta de financiamento, já que essas ofertas costumam vencer de três a seis meses depois de emitidas. Deixe o dinheiro e o empréstimo prontos antes de a notificação chegar.
Confira o ground rent ao mesmo tempo. A maioria dos leases novos concedidos desde 30 de junho de 2022 tem ground rent simbólico (peppercorn), mas a regra não cobre leases concedidos com base em contratos trocados antes dessa data, o que pode fazer diferença em empreendimentos de longa duração.
Proteção do sinal e a garantia de 10 anos
Imóveis novos normalmente são vendidos com uma garantia de 10 anos de um fornecedor como a NHBC (com a apólice Buildmark), a Premier Guarantee ou a LABC Warranty, e os bancos exigem uma. A Buildmark tem três fases:
- Do exchange à completion, cobertura pela perda do sinal, ou pelo custo extra de terminar o imóvel, se a construtora quebrar.
- Nos anos um e dois depois da completion, a construtora tem de corrigir os defeitos que você relatar, com a NHBC respondendo por essa obrigação.
- Do ano três ao dez, seguro contra danos causados por defeitos em partes especificadas do imóvel, como a estrutura, a partir de um valor mínimo de sinistro.
Uma garantia não é seguro do prédio, e a cobertura tem limites. Os bancos esperam pelo menos 10 anos de cobertura, com os primeiros 24 meses cobrindo o descumprimento das Building Regulations e a responsabilidade da incorporadora, insolvência incluída, e os meses 25 a 120 cobrindo vedação contra intempéries, estrutura e a nova rede de drenagem.
Faça duas perguntas ao seu solicitor. Qual garantia cobre este prédio, e até que valor ela protege os sinais? E como o seu sinal fica guardado: com um depositário neutro (stakeholder) até a completion, ou liberado para a incorporadora? As respostas definem o quanto você fica exposto se a incorporadora falhar.
Segurança do prédio antes da entrega: gateways, atrasos e segunda escada
A maioria das torres de Londres é considerada prédio de risco mais alto pelo Building Safety Act 2022, ou seja, tem pelo menos 18 metros ou sete andares e pelo menos duas moradias. Desde 1º de outubro de 2023, um prédio assim não pode começar a ser construído sem a aprovação do Building Safety Regulator, conhecida como Gateway 2. Depois da obra, o regulador precisa emitir um certificado de conclusão, o Gateway 3, e o prédio tem de ser registrado no regulador antes que alguém se mude; ocupá-lo antes disso é crime.
O regulador tem sido lento. O prazo legal do Gateway 2 para uma obra nova é de 12 semanas, mas as aprovações levaram em média 25 semanas no início de 2025, os processos antigos tinham mediana de 37 semanas no fim daquele ano, e os prazos melhoraram um pouco em 2026. Não conte com nenhuma data de entrega além do que diz o seu contrato.
Duas regras mais recentes afetam os empreendimentos em andamento. Prédios residenciais novos com 18 metros ou mais precisam de uma segunda escada; o período de transição terminou em 30 de setembro de 2026, com proteção para projetos já protocolados e suficientemente adiantados. E o Building Safety Levy, cobrado sobre prédios residenciais novos por metro quadrado de área construída, com alíquotas que variam conforme a autoridade local, vale desde 1º de outubro de 2026 e deve ser pago antes da completion ou da primeira ocupação. Os compradores não pagam essa taxa diretamente. Para o Berkeley Group, um prédio de apartamentos em Londres leva hoje pelo menos oito anos da compra do terreno até a conclusão, contra cinco anos uma década atrás.
Segurança do prédio depois da entrega: responsáveis legais e custos
Quando os moradores se mudam, um prédio de risco mais alto passa a ter responsáveis legais (Accountable Persons), entre eles um Principal Accountable Person, que respondem pela segurança contra incêndio e pela segurança estrutural. Eles precisam avaliar e gerenciar os riscos, preparar um relatório de segurança (safety case report), manter o “golden thread” de informações sobre o prédio, conduzir uma estratégia de participação dos moradores e um sistema de reclamações e fornecer aos moradores, quando pedido, informações sobre segurança contra incêndio. O regulador também pode determinar que o prédio obtenha um certificado de avaliação (building assessment certificate), que deve ficar exposto no prédio.
Esse trabalho custa dinheiro, e o custo costuma ir para a taxa de condomínio. Peça à incorporadora o orçamento da taxa de condomínio do primeiro ano, quanto dele se refere às obrigações de segurança do prédio e a taxa orçada por pé quadrado. Nosso guia de custos de manutenção explica o que mais a taxa de condomínio cobre.
Prédios mais antigos têm outro histórico. Depois do incêndio da Grenfell, a UK Finance, a Building Societies Association e o RICS criaram em dezembro de 2019 a avaliação de fachadas EWS1 para prédios de 18 metros ou mais, e o crédito para muitos apartamentos travou até que orientações do governo reduziram o número de prédios que precisavam dela; os grandes bancos voltaram a financiar os apartamentos afetados a partir de janeiro de 2023. As proteções do Building Safety Act, em vigor desde 28 de junho de 2022, livram os leaseholders elegíveis em prédios existentes dos custos de correção do revestimento externo e limitam outros custos históricos de segurança. Grandes incorporadoras, entre elas o Berkeley em 13 de março de 2023, assinaram os Self-Remediation Terms do governo, que cobrem defeitos de segurança contra incêndio com risco à vida em prédios que construíram nos 30 anos até abril de 2022. Num imóvel novo, peça o certificado de conclusão e o registro; numa revenda, peça a situação do prédio em segurança contra incêndio e correções.
Riscos de preço, de avaliação e de impostos
Quem compra na planta fecha pelo preço de hoje uma completion que pode estar a anos de distância. O preço médio em Londres caiu 3.3% nos 12 meses até julho de 2026, o décimo primeiro mês seguido de queda anual. Em 2025, 19.9% dos vendedores de apartamentos na Inglaterra e no País de Gales venderam por menos do que tinham pago. No ano até abril de 2026, o Berkeley Group vendeu num mercado cauteloso e com pouca urgência, e as suas vendas na planta sofreram mais que as de imóveis prontos.
Se você financiar, o banco avalia o apartamento na completion, e uma avaliação mais baixa deixa a diferença por sua conta. O Stamp Duty é cobrado pelas alíquotas em vigor na completion, não na reserva; os nossos números são de outubro de 2026, antes do Budget de 28 de outubro de 2026, e medidas anunciadas só viram lei depois de aprovadas. E todos os pagamentos são em libras, então quem traz o dinheiro de outra moeda corre risco cambial em cada parcela de obra e no saldo da completion.
O checklist da compra na planta
- A incorporadora está registrada no New Homes Quality Code, e o que o contrato de reserva diz sobre reembolsos?
- Qual é o prazo do exchange, o sinal no exchange e o cronograma de parcelas por etapa?
- Quais são a data prevista de completion e a data-limite, e o que acontece se a data-limite passar?
- Até onde a incorporadora pode alterar a metragem, a planta e as especificações?
- Qual garantia cobre o prédio, qual é o limite de proteção do sinal e como o sinal fica guardado?
- O prédio já passou pelo Gateway 2, e o cronograma da incorporadora é compatível com os prazos de aprovação do regulador?
- Qual é o orçamento da taxa de condomínio do primeiro ano, incluindo os custos de segurança do prédio?
- O ground rent é simbólico (peppercorn), e quando foi trocado o contrato original da incorporadora?
- Você consegue pagar o saldo da completion e o Stamp Duty se a avaliação ou o câmbio andarem contra você?
Para dúvidas sobre a forma de propriedade, veja o nosso guia sobre leasehold e freehold. Os imóveis atuais em Londres estão na nossa página de imóveis.
