Off-Plan in London: Anzahlungen, Exchange, Gewährleistungen und die Prüfungen zur Gebäudesicherheit

Wer in London Off-Plan kauft, verpflichtet sich zu einer Wohnung, bevor sie fertig ist, manchmal sogar bevor der Bau begonnen hat. In der Regel zahlen Sie eine Reservierungsgebühr, dann beim Exchange, dem verbindlichen Vertragsaustausch, etwa 10% des Preises und unter Umständen weitere Raten nach Baufortschritt, sodass sich die Summe vor der Completion, dem Vollzug des Kaufs, auf rund 30% belaufen kann. Im Gegenzug sichern Sie sich einen Preis und eine bestimmte Wohnung, und der Vertrag nennt ein Long-Stop-Datum: Ist das Gebäude bis dahin nicht übergeben, können Sie vom Vertrag zurücktreten und Ihre Anzahlungen zurückverlangen.

Der Schutz ist real, aber genau umrissen. Eine 10-jährige Gewährleistung für Neubauten deckt normalerweise den Verlust Ihrer Anzahlung, wenn der Bauunternehmer vor der Completion insolvent wird. Nach dem Building Safety Act 2022 hängt die Fertigstellung der meisten Londoner Hochhäuser von der Freigabe einer Aufsichtsbehörde ab. Und Lease, Baubeschreibung und Budget der Servicegebühr stehen in Dokumenten, die Sie lesen können, bevor Sie gebunden sind.

Dieser Leitfaden geht die Prüfungen in der Reihenfolge durch, in der sie anfallen, mit Stand Oktober 2026. Den vollständigen Kaufablauf wiederholt er nicht. Den finden Sie in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf aus dem Ausland.

Wie das Geld bei einem Off-Plan-Kauf fließt

Phase	Was Sie zahlen	Was die Zahlung schützt
Reservierung	Eine vom Bauträger festgelegte Reservierungsgebühr	Eine 14-tägige Widerrufsfrist, wenn der Bauträger unter dem New Homes Quality Code registriert ist; danach ist die Gebühr gefährdet
Exchange	Meist 10% des Preises abzüglich der Reservierungsgebühr	Der Schutz der Gewährleistung vor der Completion bei Insolvenz des Bauunternehmers; die Art, wie die Anzahlung verwahrt wird
Bauphase	Mögliche Raten von 5% oder 10% alle 6 oder 12 Monate, insgesamt bis etwa 30%	Derselbe Gewährleistungsschutz in seinen Grenzen; das Long-Stop-Datum
Completion	Der Restkaufpreis sowie die Stamp Duty Land Tax	Mängelbegehung (Snagging); der Mängelschutz der Gewährleistung beginnt

Die Reservierungsvereinbarung

Mit der Reservierungsvereinbarung wird die Wohnung vom Markt genommen und ein Zeitplan für den Exchange festgelegt, der oft nur wenige Wochen entfernt liegt. Bei Bauträgern, die unter dem New Homes Quality Code registriert sind, gilt eine Widerrufsfrist von 14 Tagen, in der Sie stornieren und die Gebühr zurückerhalten können. Danach können Sie noch immer stornieren, doch der Bauträger darf angemessene, offengelegte Kosten einbehalten. Version 2 des Code gilt für Wohnungen, die ab dem 2. März 2026 reserviert werden.

Nicht jede Vereinbarung ist so kulant. Viele sind bindend, und wenn Sie aussteigen, verlieren Sie die Gebühr bis auf wenige Ausnahmefälle. Übliche Gebühren liegen je nach Wert zwischen £10,000 und £50,000. Fragen Sie, unter welchem Code der Bauträger registriert ist, lesen Sie die Erstattungsklausel und betrachten Sie die Gebühr als gefährdet, sobald eine etwaige Widerrufsfrist abgelaufen ist.

Der Vertrag: Änderungsvorbehalt, Long-Stop-Datum und Completion

Ihr Solicitor prüft den Vertragsentwurf und den Lease vor dem Exchange. Drei Klauseln verdienen Ihre eigene Aufmerksamkeit, nicht nur die Ihres Anwalts.

Das Recht auf Änderungen

Off-Plan-Verträge erlauben dem Bauträger, Größe, Gestaltung und Ausstattung der fertigen Wohnung innerhalb bestimmter Grenzen zu ändern. Fragen Sie nach diesen Grenzen: wie viel kleiner die Wohnung ausfallen darf, welche Materialien ersetzt werden dürfen und ob Sie Ansprüche haben, wenn eine Änderung darüber hinausgeht.

Das Long-Stop-Datum

Der Vertrag nennt ein voraussichtliches Datum der Completion und ein späteres Long-Stop-Datum. Ist die Wohnung bis zum Long-Stop-Datum nicht gebaut, können Sie den Vertrag beenden und Ihre Anzahlungen zurückerhalten. Das voraussichtliche Datum ist eine Schätzung des Bauträgers. Das Recht zum Rücktritt gibt Ihnen erst das Long-Stop-Datum.

Die Aufforderung zum Vollzug

Ist die Wohnung fertig, stellt der Bauträger die Aufforderung zum Vollzug (Notice to Complete) zu und gibt Ihnen in der Regel 10 Werktage, um den Restbetrag zu zahlen. Für einen Käufer, dessen Geld im Ausland liegt oder dessen Finanzierungszusage erneuert werden muss, ist das ein kurzes Zeitfenster, denn solche Zusagen laufen meist drei bis sechs Monate nach ihrer Ausstellung ab. Sorgen Sie dafür, dass Geld und Darlehen bereitstehen, bevor die Aufforderung eintrifft.

Prüfen Sie bei dieser Gelegenheit auch die Ground Rent. Die meisten seit dem 30. Juni 2022 gewährten neuen Leases sehen eine symbolische Ground Rent (Peppercorn) vor. Die Regel gilt aber nicht für Leases auf Grundlage von Verträgen, die vor diesem Datum ausgetauscht wurden, was bei lange laufenden Projekten eine Rolle spielen kann.

Schutz der Anzahlung und die 10-jährige Gewährleistung

Neubauwohnungen werden normalerweise mit einer 10-jährigen Gewährleistung eines Anbieters wie NHBC (mit der Police Buildmark), Premier Guarantee oder LABC Warranty verkauft, und Hypothekengeber verlangen eine solche. Buildmark hat drei Phasen:

1. Vom Exchange bis zur Completion: Schutz bei Verlust Ihrer Anzahlung oder für die Mehrkosten der Fertigstellung, wenn der Bauunternehmer insolvent wird.
2. Im ersten und zweiten Jahr nach der Completion: Der Bauunternehmer muss gemeldete Mängel beheben, und NHBC steht für diese Pflicht ein.
3. Im dritten bis zehnten Jahr: Versicherung gegen Schäden durch Mängel an bestimmten Teilen der Wohnung, etwa dem Tragwerk, ab einem Mindestschadenswert.

Eine Gewährleistung ist keine Gebäudeversicherung, und der Schutz hat Grenzen. Kreditgeber erwarten mindestens 10 Jahre Deckung: In den ersten 24 Monaten müssen Verstöße gegen die Building Regulations und die Haftung des Bauträgers einschließlich Insolvenz abgedeckt sein, in den Monaten 25 bis 120 Dichtheit gegen Witterung, Tragwerk und neue Entwässerung.

Stellen Sie Ihrem Solicitor zwei Fragen. Welche Gewährleistung gilt für dieses Gebäude, und bis zu welchem Betrag schützt sie Anzahlungen? Und wie wird Ihre Anzahlung verwahrt: von einem Treuhänder (Stakeholder) bis zur Completion, oder wird sie an den Bauträger freigegeben? Die Antworten bestimmen, wie stark Sie betroffen sind, wenn der Bauträger scheitert.

Gebäudesicherheit vor der Übergabe: Gateways, Verzögerungen und zweite Treppenhäuser

Die meisten Londoner Hochhäuser sind nach dem Building Safety Act 2022 Hochrisikogebäude, also mindestens 18 Meter hoch oder mit sieben Geschossen und mindestens zwei Wohnungen. Seit dem 1. Oktober 2023 darf der Bau eines solchen Gebäudes erst beginnen, wenn der Building Safety Regulator zugestimmt hat. Diese Stufe heißt Gateway 2. Nach dem Bau muss die Behörde eine Fertigstellungsbescheinigung erteilen, Gateway 3, und das Gebäude muss bei der Behörde registriert sein, bevor jemand einzieht. Eine frühere Nutzung ist eine Straftat.

Die Behörde arbeitet langsam. Die gesetzliche Frist für Gateway 2 bei einem Neubau beträgt 12 Wochen, doch Anfang 2025 dauerten Genehmigungen im Schnitt 25 Wochen, Altfälle Ende jenes Jahres im Median 37 Wochen, und 2026 verbesserten sich die Zeiten etwas. Verlassen Sie sich auf keinen Übergabetermin, der über das hinausgeht, was in Ihrem Vertrag steht.

Zwei neuere Regeln betreffen Projekte, die sich derzeit in der Pipeline befinden. Neue Wohngebäude ab 18 Metern brauchen ein zweites Treppenhaus. Die Übergangsfrist endete am 30. September 2026, wobei bereits eingereichte und ausreichend fortgeschrittene Projekte Bestandsschutz haben. Außerdem gilt seit dem 1. Oktober 2026 eine Building Safety Levy, die auf neue Wohngebäude pro Quadratmeter Wohnfläche erhoben wird, zu Sätzen, die je nach Kommune variieren, und die vor der Completion oder dem ersten Bezug fällig ist. Käufer zahlen diese Abgabe nicht direkt. Bei der Berkeley Group dauert ein Londoner Apartmentgebäude vom Grundstückserwerb bis zur Fertigstellung inzwischen mindestens acht Jahre, gegenüber fünf Jahren vor einem Jahrzehnt.

Gebäudesicherheit nach der Übergabe: Accountable Persons und Kosten

Sobald Bewohner eingezogen sind, hat ein Hochrisikogebäude Accountable Persons, darunter eine Principal Accountable Person, die rechtlich für Brandschutz und Standsicherheit verantwortlich sind. Sie müssen die Risiken bewerten und steuern, einen Sicherheitsbericht (Safety Case Report) erstellen, den „Golden Thread“ der Gebäudeinformationen führen, eine Strategie zur Einbindung der Bewohner und ein Beschwerdeverfahren unterhalten und den Bewohnern auf Anfrage Informationen zum Brandschutz geben. Die Behörde kann zudem verlangen, dass für das Gebäude ein Building Assessment Certificate eingeholt wird, das im Gebäude ausgehängt werden muss.

Diese Arbeit kostet Geld, und die Kosten fließen in der Regel in die Servicegebühr. Fragen Sie den Bauträger nach dem Budget der Servicegebühr für das erste Jahr, nach dem Anteil, der auf Pflichten zur Gebäudesicherheit entfällt, und nach der budgetierten Gebühr pro Quadratfuß. Unser Leitfaden zu den laufenden Kosten erklärt, was die Servicegebühr sonst noch abdeckt.

Ältere Gebäude haben eine andere Vorgeschichte. Nach Grenfell führten UK Finance, die Building Societies Association und RICS im Dezember 2019 die EWS1-Prüfung der Außenwände für Gebäude ab 18 Metern ein. Die Kreditvergabe für viele Wohnungen kam ins Stocken, bis Leitlinien der Regierung die Zahl der Gebäude, die eine solche Prüfung brauchten, verringerten. Große Banken nahmen ab Januar 2023 die Kreditvergabe für betroffene Wohnungen wieder auf. Die seit dem 28. Juni 2022 geltenden Schutzbestimmungen des Building Safety Act bewahren berechtigte Leaseholder in bestehenden Gebäuden vor den Kosten der Fassadensanierung und deckeln andere historische Sicherheitskosten. Große Bauträger, darunter Berkeley am 13. März 2023, unterzeichneten die Self-Remediation Terms der Regierung. Sie erfassen lebensgefährliche Brandschutzmängel in Gebäuden, die diese Bauträger in den 30 Jahren bis April 2022 entwickelt haben. Verlangen Sie bei einem Neubau die Fertigstellungsbescheinigung und die Registrierung, bei einem Wiederverkauf den Stand von Brandschutz und Sanierung des Gebäudes.

Preis-, Bewertungs- und Steuerrisiko

Off-Plan-Käufer legen sich zum heutigen Preis auf eine Completion fest, die Jahre entfernt sein kann. Der Londoner Durchschnittspreis fiel in den 12 Monaten bis Juli 2026 um 3.3%, der elfte Monat in Folge mit einem Rückgang im Jahresvergleich. 2025 verkauften 19.9% der Wohnungsverkäufer in England und Wales unter ihrem eigenen Kaufpreis. Im Geschäftsjahr bis April 2026 verkaufte die Berkeley Group in einen vorsichtigen Markt mit wenig Eile, und ihre Off-Plan-Verkäufe litten stärker als die Verkäufe fertiger Wohnungen.

Wenn Sie finanzieren, bewertet der Kreditgeber die Wohnung zur Completion, und bei einer niedrigeren Bewertung müssen Sie die Lücke selbst schließen. Die Stamp Duty wird zu den Sätzen erhoben, die zur Completion gelten, nicht zu denen bei der Reservierung. Unsere Zahlen haben den Stand Oktober 2026, vor dem Budget am 28. Oktober 2026, und angekündigte Maßnahmen gelten erst, wenn sie gesetzlich beschlossen sind. Zudem erfolgt jede Zahlung in Pfund. Wer aus einer anderen Währung finanziert, trägt also bei jeder Rate und beim Restbetrag zur Completion ein Wechselkursrisiko.

Die Off-Plan-Checkliste

• Ist der Bauträger unter dem New Homes Quality Code registriert, und was sagt die Reservierungsvereinbarung über Erstattungen?
• Wie lauten die Frist für den Exchange, die Anzahlung beim Exchange und der Ratenplan?
• Was sind das voraussichtliche Datum der Completion und das Long-Stop-Datum, und was geschieht, wenn das Long-Stop-Datum verstreicht?
• In welchem Umfang darf der Bauträger Größe, Grundriss und Ausstattung ändern?
• Welche Gewährleistung gilt für das Gebäude, wo liegt die Grenze für den Schutz der Anzahlung, und wie wird die Anzahlung verwahrt?
• Hat das Gebäude Gateway 2 durchlaufen, und passt der Zeitplan des Bauträgers zu den Genehmigungszeiten der Behörde?
• Wie hoch ist das Budget der Servicegebühr für das erste Jahr, einschließlich der Kosten für Gebäudesicherheit?
• Ist die Ground Rent ein symbolischer Betrag, und wann wurde der ursprüngliche Vertrag des Bauträgers ausgetauscht?
• Können Sie den Restbetrag zur Completion und die Stamp Duty finanzieren, wenn sich Bewertung oder Wechselkurs gegen Sie entwickeln?

Zu Fragen der Eigentumsform lesen Sie unseren Leitfaden zu Leasehold und Freehold. Aktuelle Londoner Immobilien finden Sie auf unserer Immobilienseite.