Eine Neubauwohnung in London aus dem Ausland kaufen: der ganze Ablauf von der Reservierung bis zur Completion
Auch wenn Sie außerhalb des Vereinigten Königreichs leben, können Sie eine Neubauwohnung in London auf Ihren eigenen Namen kaufen. Das englische Recht beschränkt ausländische Staatsangehörige beim Kauf von Wohnimmobilien nicht, und Eigentum ist vom aufenthaltsrechtlichen Status getrennt. Überspringen können Sie die Etappen aber nicht: eine Reservierungsvereinbarung mit Gebühr, rechtliche Prüfungen durch Ihren eigenen Solicitor, den Austausch der Verträge (Exchange) mit einer Anzahlung von meist 10% des Preises und die Completion, bei der der Restbetrag und die Stamp Duty Land Tax gezahlt werden.
Bei einer Off-Plan-Wohnung können sich diese Etappen über Jahre erstrecken. Der Bauträger kann während des Baus weitere Zahlungen verlangen, und der Vertrag nennt ein Long-Stop-Datum: Ist die Wohnung bis dahin nicht fertig, können Sie den Vertrag beenden und Ihre Anzahlungen zurückerhalten. Der größte Teil der Prüfungen findet vor dem Exchange statt, solange Sie es sich noch anders überlegen können.
Im Folgenden gehen wir den Ablauf der Reihe nach durch, wie er im Oktober 2026 in England funktioniert, mit den Beträgen, die Sie jeweils zahlen. Die Steuerangaben entsprechen dem Stand vor dem Autumn Budget vom 28. Oktober 2026. Was angekündigt, aber noch kein Gesetz ist, ist als solches gekennzeichnet.
Wer kaufen darf und was ein Kauf Ihnen nicht verschafft
Rechtliche Eigentümer müssen mindestens 18 Jahre alt sein, und in England und Wales können höchstens vier Personen als rechtliche Eigentümer einer Immobilie eingetragen werden, wobei eine Immobilie auch treuhänderisch für Kinder gehalten werden kann. Sobald der Kauf eingetragen ist, erscheinen die Namen der Käufer und der gezahlte Preis im öffentlichen Register des HM Land Registry.
Der Kauf über eine Gesellschaft ist ein anderer Weg mit eigenen Pflichten. Eine ausländische Gesellschaft, die britischen Grundbesitz kauft, muss sich zuvor beim Companies House im Register of Overseas Entities eintragen, ihre wirtschaftlich Berechtigten offenlegen, eine Overseas Entity ID erhalten und jedes Jahr eine Aktualisierung einreichen. Das HM Land Registry trägt keinen Kauf einer Gesellschaft ein, die das versäumt hat. Die Registrierungsgebühr betrug im Februar 2026 £250. Für eine einzelne Wohnung ist der Besitz über eine Gesellschaft steuerlich meist ungünstig. Das erklären wir in unserem Leitfaden zur Stamp Duty für ausländische Käufer.
Eine Wohnung in London ist nicht mit einem Recht verbunden, im Vereinigten Königreich zu leben. Ein Visum oder Aufenthaltsrecht auf Grundlage eines Immobilienkaufs gibt es nicht. Das Visum Tier 1 (Investor) wurde am 17. Februar 2022 für neue Antragsteller geschlossen, und Immobilieninvestitionen zählten dafür ohnehin nie. Wenn Ihnen ein Aufenthaltsrecht wichtig ist, sprechen Sie vor dem Kauf mit einem zugelassenen Berater für Einwanderungsrecht.
Schritt 1: Reservierung, Gebühr und Widerrufsfrist
Sobald ein Preis vereinbart ist, unterschreiben Sie eine Reservierungsvereinbarung und zahlen eine Reservierungsgebühr. Der Bauträger nimmt die Wohnung für einen vereinbarten Zeitraum vom Markt und legt einen Zeitplan für den Exchange fest. Die Gebühren schwanken stark. Typisch sind je nach Wert £10,000 bis £50,000, bei günstigeren Wohnungen deutlich weniger. Maßgeblich ist allein der Betrag in Ihrer Vereinbarung.
Ob Sie die Gebühr zurückbekommen, hängt davon ab, unter welchem Code der Bauträger registriert ist. Bauträger, die unter dem New Homes Quality Code registriert sind, gewähren eine Widerrufsfrist von 14 Tagen, in der Sie stornieren und die Gebühr zurückerhalten können. Danach können Sie noch immer stornieren, doch der Bauträger darf angemessene, offengelegte Kosten einbehalten. Version 2 des Code gilt für Wohnungen, die ab dem 2. März 2026 reserviert werden. Ohne diesen Schutz ist eine Reservierungsvereinbarung meist bindend, und wer aussteigt, verliert die Gebühr bis auf wenige Ausnahmefälle. Betrachten Sie die Gebühr als gefährdet, sobald eine etwaige Widerrufsfrist abgelaufen ist, und fragen Sie vor der Zahlung, welchem Code der Bauträger folgt.
Die Fristen für den Exchange in Reservierungsvereinbarungen sind oft kurz, eine Sache von Wochen. Beauftragen Sie Ihren Solicitor deshalb vor der Reservierung, damit die Uhr nicht schon läuft, während Sie noch einen suchen.
Schritt 2: Ihr Solicitor, die Vertragsunterlagen und die Prüfung der Geldmittel
Sie brauchen einen eigenen Solicitor oder einen zugelassenen Conveyancer. Er übernimmt die Due Diligence, verhandelt den Vertrag, wickelt Exchange und Completion ab, reicht die Stamp-Duty-Erklärung ein und lässt Sie beim Land Registry eintragen. Der Solicitor des Bauträgers schickt ein Paket mit dem Vertragsentwurf, dem Entwurf des Lease, den Grundbuchunterlagen und den Antworten auf Standardanfragen. Ihr Solicitor stellt weitere Fragen, führt Recherchen durch und schickt Ihnen einen Bericht über die Rechtslage (Report on Title).
Der Bericht sollte mindestens die folgenden Punkte abdecken:
- die Laufzeit des Lease und die Ground Rent, die bei den meisten seit dem 30. Juni 2022 gewährten neuen Leases ein symbolischer Betrag (Peppercorn) sein sollte, also faktisch null;
- wie die Servicegebühr berechnet wird und wie hoch das Budget für das erste Jahr ist;
- die Ausstattung, die Sie kaufen, und wie weit der Bauträger Größe, Gestaltung und Ausstattung der fertigen Wohnung ändern darf;
- etwaige Beschränkungen der Vermietung im Lease, einschließlich der Kurzzeitvermietung.
Rechnen Sie mit einer genauen Prüfung Ihrer Geldmittel. Nach den Money Laundering Regulations 2017 und dem Proceeds of Crime Act 2002 müssen Solicitors Ihre Identität und die Herkunft Ihrer Mittel (Source of Funds) prüfen und können auch nach der Herkunft Ihres Vermögens (Source of Wealth) fragen, also danach, wie Sie Ihr Gesamtvermögen aufgebaut haben. In der Praxis bedeutet das Kontoauszüge über mehrere Monate, aus denen hervorgeht, wie sich das Geld angesammelt hat, dazu Unterlagen, die zu Ihrer Erklärung passen, etwa Gehaltsabrechnungen oder ein Kaufvertrag über einen Verkauf. Mittel aus dem Ausland und Schenkungen brauchen länger für die Prüfung. Beginnen Sie am Tag der Reservierung, die Unterlagen zu sammeln.
Die Eigentumsform selbst verdient eine sorgfältige Lektüre. Unser Leitfaden zu Leasehold, Freehold und Share of Freehold erklärt, was Ihnen ein Londoner Lease gibt und was nicht.
Schritt 3: Exchange und die Anzahlung von 10%
Mit dem Exchange sind Sie rechtlich zum Kauf verpflichtet. Ein Bauträger verlangt zu diesem Zeitpunkt in der Regel 10% des Preises, abzüglich der bereits gezahlten Reservierungsgebühr. Jede Frage aus Schritt 2 sollte vor der Unterschrift beantwortet sein, denn wer nach dem Exchange aussteigt, setzt diese Anzahlung aufs Spiel.
Liegt die Completion in weiter Ferne, kann der Vertrag weitere Anzahlungen vorsehen, oft in Raten von 5% oder 10% des Preises alle 6 oder 12 Monate. Insgesamt kann ein Off-Plan-Käufer vor der Completion bis zu 30% zahlen. Der Vertrag nennt außerdem ein voraussichtliches Datum der Completion und ein Long-Stop-Datum: Ist die Wohnung bis zum Long-Stop-Datum nicht gebaut, können Sie den Vertrag beenden und Ihre Anzahlungen zurückerhalten.
Fragen Sie Ihren Solicitor, wie Ihre Anzahlung verwahrt wird, denn davon hängt ab, wie stark Sie betroffen sind, wenn der Bauträger scheitert. Neubauwohnungen werden normalerweise mit einer 10-jährigen Gewährleistung verkauft, und die Police Buildmark von NHBC deckt den Verlust der Anzahlung zwischen Exchange und Completion, wenn der Bauunternehmer insolvent wird. Andere Anbieter bieten einen ähnlichen Schutz. Prüfen Sie die Grenzen in der Police selbst. Gewährleistungen und den Schutz der Anzahlung behandeln wir ausführlicher in unserer Off-Plan-Checkliste.
Schritt 4: Bauphase und Freigabe der Gebäudesicherheit
Die meisten Londoner Neubautürme gelten nach dem Building Safety Act 2022 als Hochrisikogebäude: mindestens 18 Meter hoch oder mit sieben Geschossen und mindestens zwei Wohnungen. Seit dem 1. Oktober 2023 darf der Bau eines solchen Gebäudes erst beginnen, wenn der Building Safety Regulator zugestimmt hat. Nach dem Bau muss die Behörde eine Fertigstellungsbescheinigung erteilen, und das Gebäude muss registriert sein, bevor jemand einzieht. Eine frühere Nutzung ist eine Straftat.
Für Sie als Käufer hängt die Completion daher nicht nur vom Bauunternehmer ab, sondern auch von der Freigabe einer Behörde. Die Genehmigungen in der früheren Phase dauerten weit länger als die gesetzliche Frist von 12 Wochen. Anfang 2025 lagen sie im Schnitt bei 25 Wochen, ältere Fälle Ende jenes Jahres im Median bei 37 Wochen, und 2026 verbesserten sich die Zeiten etwas. Verlassen Sie sich auf die Daten in Ihrem Vertrag, nicht auf eine Verkaufsbroschüre.
Schritt 5: Aufforderung zum Vollzug, Mängelbegehung und Completion
Ist die Wohnung fertig, stellt der Bauträger die Aufforderung zum Vollzug (Notice to Complete) zu, meist mit einer Frist von 10 Werktagen. Sie zahlen den Restkaufpreis und die Stamp Duty Land Tax über Ihren Solicitor, und die Wohnung gehört Ihnen.
Üblich ist eine Besichtigung vor der Completion, die Mängelbegehung (Snagging). Ein professionelles Snagging-Gutachten kostet je nach Größe der Wohnung etwa £300 bis £600. Ein vollständiges Bausubstanzgutachten ist bei einem Neubau in der Regel nicht nötig.
Wenn Sie finanzieren, kommt es auf den Zeitpunkt an. Finanzierungszusagen laufen meist drei bis sechs Monate nach ihrer Ausstellung ab. Off-Plan-Käufer schließen das Darlehen daher in der Regel kurz vor der Completion ab, und der Kreditgeber bewertet die Wohnung zu diesem Zeitpunkt. Liegt die Bewertung unter dem Vertragspreis, zahlen Sie die Differenz. Unser Leitfaden zu Hypotheken für Personen ohne Wohnsitz im Vereinigten Königreich erklärt, was Kreditgeber verlangen.
Die Stamp Duty wird zu den Sätzen erhoben, die am Stichtag gelten. Bei einem Neubau ist das normalerweise die Completion, nicht der Tag der Reservierung oder des Exchange. Ein Off-Plan-Käufer ist daher jeder Satzänderung ausgesetzt, die vor der Schlüsselübergabe beschlossen wird.
Was Sie wann zahlen
Die Tabelle zeigt die Zahlungen eines typischen Off-Plan-Kaufs in der Reihenfolge, in der sie anfallen. Prozentangaben beziehen sich auf den Kaufpreis. Die Gebühren sind typische Durchschnittswerte oder Spannen, keine Angebote.
| Phase | Zahlung |
|---|---|
| Reservierung | Vom Bauträger festgelegte Reservierungsgebühr (je nach Wert typischerweise £10,000 bis £50,000) |
| Exchange | Meist 10% des Preises abzüglich der Reservierungsgebühr |
| Während des Baus | Mögliche Raten von 5% oder 10%, insgesamt bis etwa 30% vor der Completion |
| Vor der Completion | Snagging-Gutachten, etwa £300 bis £600 |
| Completion | Restkaufpreis plus Stamp Duty Land Tax |
| Über den gesamten Kauf | Honorar des Solicitors: im Schnitt £1,509 einschließlich Auslagen und Mehrwertsteuer (VAT), bei Leasehold typischerweise etwa £300 mehr |
Zu den typischen Auslagen gehören Abfragen bei der Kommune für £250 bis £450 und Geldwäscheprüfungen für £6 bis £20. Londoner Kanzleien, die internationale Käufer vertreten, können mehr berechnen. Lassen Sie sich daher ein schriftliches Angebot geben.
Mit Stand Oktober 2026 zahlt eine Person ohne Wohnsitz im Vereinigten Königreich, die anderswo eine Wohnimmobilie besitzt, Stamp Duty zu den regulären Sätzen plus einem Zuschlag von 5% plus einer Abgabe von 2% für Gebietsfremde, angewandt auf jeden Preisabschnitt. Das sind die Sätze, die vor dem Budget vom 28. Oktober 2026 gelten. Das frühere Programm Help to Buy nimmt seit dem 31. Oktober 2022 keine Anträge mehr an, und das geplante Programm „Your First Home“ ist nicht geöffnet. Seine Regeln sagen auch noch nicht, ob Gebietsfremde es nutzen könnten.
Vor der Reservierung: was Sie prüfen sollten
- Ist der Bauträger unter dem New Homes Quality Code registriert, und was sagt die Reservierungsvereinbarung über Erstattungen nach Ablauf der Widerrufsfrist?
- Haben Sie einen Solicitor beauftragt und begonnen, Unterlagen zur Herkunft Ihrer Mittel zu sammeln?
- Wie lauten die Frist für den Exchange, die Raten, das voraussichtliche Datum der Completion und das Long-Stop-Datum?
- Welche Gewährleistung gilt für die Wohnung, und wie wird Ihre Anzahlung zwischen Exchange und Completion verwahrt?
- Sieht der Lease eine symbolische Ground Rent (Peppercorn) vor, und schränkt er die Vermietung ein?
- Haben Sie die Stamp Duty zu den aktuellen Sätzen berechnet und geprüft, ob das Budget vom 28. Oktober 2026 sie geändert hat?
- Falls Sie eine Hypothek brauchen: Hat ein spezialisierter Broker bestätigt, dass ein Kreditgeber Sie angesichts Ihres Wohnorts in Betracht zieht?
Die Londoner Immobilien, mit denen wir arbeiten, finden Sie auf unserer Seite mit Immobilien im Vereinigten Königreich, die übrigen Beiträge dieser Reihe im Bereich Vereinigtes Königreich.
