Vanuit het buitenland een nieuwbouwappartement in Londen kopen: het hele proces, van reservering tot oplevering
Woont u buiten het VK, dan kunt u op eigen naam een nieuwbouwappartement in Londen kopen. Het Engelse recht beperkt de aankoop van woningen door buitenlanders niet, en eigendom staat los van uw verblijfsstatus. Wat u niet kunt, is fasen overslaan: een reserveringsovereenkomst met reserveringsvergoeding, juridische controles door uw eigen advocaat (solicitor), de uitwisseling van de contracten (exchange) met een aanbetaling van meestal 10% van de prijs, en de overdracht (completion), waarbij het restant en de Stamp Duty Land Tax worden betaald.
Bij een appartement dat u off-plan koopt, kunnen die fasen zich over jaren uitstrekken. De ontwikkelaar kan tijdens de bouw om extra betalingen vragen, en het contract noemt een uiterste datum (long-stop date) waarna u het kunt beëindigen en uw aanbetalingen terugkrijgt als de woning niet af is. Het meeste controlewerk gebeurt vóór de exchange, zolang u nog van gedachten kunt veranderen.
Hieronder lopen we het proces op volgorde door, zoals het in oktober 2026 in Engeland werkt, met het geld dat u op elk moment betaalt. De belastingcijfers zijn die van vóór de Autumn Budget van 28 oktober 2026, en wat is aangekondigd maar nog geen wet is, staat als zodanig vermeld.
Wie mag kopen, en wat een aankoop u niet geeft
Juridische eigenaren moeten 18 jaar of ouder zijn, en in Engeland en Wales kunnen maximaal vier personen als juridisch eigenaar van één woning worden ingeschreven, al kan een woning wel in trust voor kinderen worden gehouden. Zodra de aankoop is ingeschreven, staan de namen van de kopers en de betaalde prijs in het openbare register van HM Land Registry.
Kopen via een vennootschap is een andere route met eigen verplichtingen. Een buitenlandse entiteit die Britse grond koopt, moet zich eerst inschrijven in het Register of Overseas Entities bij Companies House, haar uiteindelijk belanghebbenden (beneficial owners) opgeven, een Overseas Entity ID aanvragen en elk jaar een update indienen, en HM Land Registry schrijft geen aankoop in van een entiteit die dat niet heeft gedaan. De inschrijvingsvergoeding bedroeg in februari 2026 £250. Voor één appartement pakt eigendom via een vennootschap fiscaal meestal ongunstig uit, zoals we uitleggen in onze gids over Stamp Duty voor buitenlandse kopers.
Een appartement in Londen geeft geen recht om in het VK te wonen. Er bestaat geen visum of verblijfsroute op basis van de aankoop van vastgoed. Het Tier 1 (Investor) visum sloot op 17 februari 2022 voor nieuwe aanvragers, en investeringen in vastgoed telden daar hoe dan ook nooit voor mee. Is verblijf voor u belangrijk, spreek dan vóór de aankoop met een gereguleerde immigratieadviseur.
Stap 1: reservering, de vergoeding en de bedenktijd
Zodra een prijs is afgesproken, tekent u een reserveringsovereenkomst en betaalt u een reserveringsvergoeding. De ontwikkelaar haalt het appartement voor een afgesproken periode van de markt en legt een tijdschema voor de exchange vast. De vergoedingen lopen sterk uiteen. Ze liggen doorgaans tussen £10,000 en £50,000, afhankelijk van de waarde, en zijn bij goedkopere woningen veel lager. Het enige bedrag dat telt, is het bedrag in uw overeenkomst.
Of u de vergoeding kunt terugkrijgen, hangt af van de code waaronder de ontwikkelaar is geregistreerd. Ontwikkelaars die zijn geregistreerd onder de New Homes Quality Code bieden een bedenktijd van 14 dagen waarin u kunt annuleren en de vergoeding terugkrijgt. Daarna kunt u nog steeds annuleren, maar de ontwikkelaar mag redelijke kosten die hij vooraf heeft gemeld inhouden. Versie 2 van de Code geldt voor woningen die vanaf 2 maart 2026 zijn gereserveerd. Zonder die bescherming is een reserveringsovereenkomst meestal bindend, en als u afhaakt, verliest u de vergoeding, behalve in beperkte gevallen. Beschouw de vergoeding als risicodragend zodra een eventuele bedenktijd is verstreken, en vraag vóór de betaling welke code de ontwikkelaar volgt.
De deadlines voor de exchange in reserveringsovereenkomsten zijn vaak kort, een kwestie van weken. Schakel uw advocaat in voordat u reserveert, zodat de klok niet gaat lopen terwijl u er nog een zoekt.
Stap 2: uw advocaat, het juridische dossier en de controles op het geld
U hebt een eigen advocaat (solicitor) of erkende conveyancer nodig. Die voert het due diligence-onderzoek uit, onderhandelt over het contract, begeleidt de exchange en de overdracht, dient de Stamp Duty-aangifte in en laat u inschrijven bij de Land Registry. De advocaat van de ontwikkelaar stuurt een dossier met het conceptcontract, de conceptlease, de eigendomsstukken en antwoorden op standaardvragen. Uw advocaat stelt aanvullende vragen, laat onderzoeken uitvoeren en stuurt u een rapport over de eigendomstitel.
Het rapport moet minstens deze punten behandelen:
- de looptijd van de lease en de grondrente, die bij de meeste nieuwe leases die sinds 30 juni 2022 zijn verleend een peppercorn hoort te zijn, in feite nul;
- hoe de servicekosten worden berekend en wat de begroting voor het eerste jaar is;
- de specificaties die u koopt, en hoe ver de ontwikkelaar de uiteindelijke oppervlakte, het ontwerp en de specificaties mag wijzigen;
- eventuele beperkingen in de lease op verhuur, inclusief kortetermijnverhuur.
Reken op uitgebreide controles op het geld. Onder de Money Laundering Regulations 2017 en de Proceeds of Crime Act 2002 moeten advocaten uw identiteit en de herkomst van uw middelen verifiëren, en ze kunnen ook vragen naar de herkomst van uw vermogen, dat wil zeggen hoe u uw totale vermogen hebt opgebouwd. In de praktijk betekent dat bankafschriften over meerdere maanden die laten zien hoe het geld is opgebouwd, plus documenten die bij uw uitleg passen, zoals loonstroken of een verkoopovereenkomst. Middelen uit het buitenland en schenkingen kosten meer tijd om te verifiëren. Begin op de dag van de reservering met het verzamelen van documenten.
De eigendomsvorm zelf verdient een zorgvuldige lezing. Onze gids over leasehold, freehold en share of freehold legt uit wat een Londense lease u wel en niet geeft.
Stap 3: de exchange en de aanbetaling van 10%
Bij de exchange raakt u juridisch gebonden om te kopen. Een ontwikkelaar vraagt op dat moment meestal 10% van de prijs, min de al betaalde reserveringsvergoeding. Elke vraag uit stap 2 moet beantwoord zijn voordat u tekent, want wie zich na de exchange terugtrekt, zet die aanbetaling op het spel.
Ligt de oplevering nog ver weg, dan kan het contract extra aanbetalingen eisen, vaak in termijnen van 5% of 10% van de prijs om de 6 of 12 maanden. In totaal kan een off-plan koper tot 30% betalen vóór de oplevering. Het contract noemt ook een verwachte opleveringsdatum en een long-stop date: is het appartement op de long-stop date niet gebouwd, dan kunt u het contract beëindigen en uw aanbetalingen terugkrijgen.
Vraag uw advocaat hoe uw aanbetaling wordt bewaard, want het antwoord bepaalt hoe kwetsbaar u bent als de ontwikkelaar omvalt. Nieuwe woningen worden normaal gesproken verkocht met een garantie van 10 jaar, en de Buildmark-polis van NHBC dekt het verlies van de aanbetaling tussen de exchange en de oplevering als de bouwer failliet gaat. Andere aanbieders bieden vergelijkbare dekking; controleer de grenzen in de polis zelf. Garanties en de bescherming van de aanbetaling behandelen we uitgebreider in onze off-plan checklist.
Stap 4: de bouw en de goedkeuring op bouwveiligheid
De meeste nieuwbouwtorens in Londen gelden als gebouwen met een hoger risico onder de Building Safety Act 2022: minstens 18 meter of zeven verdiepingen hoog, met minstens twee woningen. Sinds 1 oktober 2023 mag de bouw van zo'n gebouw niet beginnen zonder goedkeuring van de Building Safety Regulator. Is het gebouw klaar, dan moet de toezichthouder een opleveringscertificaat afgeven en moet het gebouw zijn geregistreerd voordat iemand erin trekt, en wie er eerder in gaat wonen, begaat een strafbaar feit.
Voor u als koper hangt de oplevering dus af van een goedkeuring door de toezichthouder en niet alleen van de bouwer. Goedkeuringen in de eerdere fase duurden veel langer dan de wettelijke termijn van 12 weken. Ze duurden begin 2025 gemiddeld 25 weken, oudere dossiers hadden eind dat jaar een mediaan van 37 weken, en in 2026 gingen de doorlooptijden iets omlaag. Vertrouw op de data in uw contract en niet op een verkoopbrochure.
Stap 5: notice to complete, snagging en de overdracht
Als het appartement klaar is, stuurt de ontwikkelaar een notice to complete, meestal met 10 werkdagen. Via uw advocaat betaalt u het restant van de prijs plus de Stamp Duty Land Tax, en het appartement is van u.
Een inspectie vóór de overdracht, een zogeheten snagging-bezoek, is gebruikelijk. Een professionele snagging-inspectie kost ongeveer £300 tot £600, afhankelijk van de grootte van de woning. Een nieuwbouwwoning heeft meestal geen volledige bouwkundige keuring nodig.
Leent u, dan is de timing belangrijk. Hypotheekaanbiedingen verlopen doorgaans drie tot zes maanden na afgifte, dus off-plan kopers regelen de lening meestal kort voor de oplevering, en de geldverstrekker taxeert het appartement op dat moment. Valt de taxatie lager uit dan de contractprijs, dan financiert u het verschil zelf. Onze gids over hypotheken voor wie niet in het VK woont behandelt wat geldverstrekkers vragen.
Stamp Duty wordt geheven tegen de tarieven die gelden op de ingangsdatum (effective date), en dat is bij nieuwbouw normaal gesproken de overdracht, niet de datum waarop u reserveerde of de contracten uitwisselde. Een off-plan koper loopt dus het risico van elke tariefwijziging die wordt doorgevoerd voordat de sleutels worden overhandigd.
Wat u betaalt, en wanneer
De tabel zet de betalingen van een gebruikelijke off-plan aankoop op een rij in de volgorde waarin ze vallen. Percentages gelden ten opzichte van de koopprijs. De kosten zijn gebruikelijke gemiddelden of bandbreedtes, geen offertes.
| Fase | Betaling |
|---|---|
| Reservering | Reserveringsvergoeding die de ontwikkelaar vaststelt (doorgaans £10,000 tot £50,000, afhankelijk van de waarde) |
| Exchange | Meestal 10% van de prijs, min de reserveringsvergoeding |
| Tijdens de bouw | Mogelijke termijnbetalingen van 5% of 10%, tot ongeveer 30% in totaal vóór de oplevering |
| Vóór de overdracht | Snagging-inspectie, ongeveer £300 tot £600 |
| Overdracht | Restant van de prijs plus Stamp Duty Land Tax |
| Gedurende de hele aankoop | Honorarium van de advocaat: gemiddeld £1,509 inclusief verschotten en btw, met doorgaans ongeveer £300 extra voor leasehold-werk |
Gebruikelijke verschotten zijn onder meer gemeentelijke onderzoeken (local authority searches) van £250 tot £450 en controles tegen witwassen van £6 tot £20. Londense kantoren die internationale kopers bijstaan, kunnen meer rekenen, dus vraag om een schriftelijke offerte.
Per oktober 2026 betaalt een niet-ingezetene van het VK die elders een woning bezit Stamp Duty tegen de standaardtarieven plus een toeslag van 5% plus een toeslag van 2% voor niet-ingezetenen, toegepast op elk deel van de prijs. Dat zijn de tarieven van vóór de begroting van 28 oktober 2026. De oude Help to Buy-regeling sloot op 31 oktober 2022 voor aanvragen, en de voorgestelde regeling "Your First Home" staat niet open, en de regels zeggen nog niet of niet-ingezetenen er gebruik van zouden kunnen maken.
Voordat u reserveert: wat u moet controleren
- Is de ontwikkelaar geregistreerd onder de New Homes Quality Code, en wat zegt de reserveringsovereenkomst over terugbetaling na de bedenktijd?
- Hebt u een advocaat ingeschakeld, en bent u begonnen met het verzamelen van documenten over de herkomst van uw middelen?
- Wat zijn de deadline voor de exchange, de termijnbetalingen, de verwachte opleveringsdatum en de long-stop date?
- Welke garantie dekt het appartement, en hoe wordt uw aanbetaling tussen de exchange en de oplevering bewaard?
- Heeft de lease een peppercorn-grondrente, en beperkt ze de verhuur?
- Hebt u de Stamp Duty tegen de huidige tarieven berekend, en nagegaan of de begroting van 28 oktober 2026 ze heeft veranderd?
- Hebt u een hypotheek nodig, heeft een gespecialiseerde hypotheekadviseur dan bevestigd dat een geldverstrekker u in behandeling wil nemen, gezien uw woonland?
De woningen in Londen waarmee we werken, staan op onze pagina met woningen in het Verenigd Koninkrijk, en de rest van deze reeks staat in de rubriek Verenigd Koninkrijk.
