Αγορά νεόδμητου διαμερίσματος στο Λονδίνο από το εξωτερικό: όλη η διαδικασία, από την κράτηση έως την ολοκλήρωση
Αν ζείτε εκτός Ηνωμένου Βασιλείου, μπορείτε να αγοράσετε νεόδμητο διαμέρισμα στο Λονδίνο στο όνομά σας. Το αγγλικό δίκαιο δεν θέτει κανέναν περιορισμό στους αλλοδαπούς για την αγορά κατοικιών, και η ιδιοκτησία είναι ανεξάρτητη από το μεταναστευτικό καθεστώς. Αυτό που δεν μπορείτε να κάνετε είναι να παρακάμψετε τα στάδια: συμφωνία και τέλος κράτησης, νομικοί έλεγχοι από τον δικό σας δικηγόρο, ανταλλαγή των συμβάσεων (exchange) με προκαταβολή που συνήθως είναι το 10% της τιμής, και ολοκλήρωση (completion), όταν εξοφλούνται το υπόλοιπο και το Stamp Duty Land Tax.
Για ένα διαμέρισμα που αγοράζεται off-plan, αυτά τα στάδια μπορεί να απλωθούν σε χρόνια. Ο developer μπορεί να ζητήσει επιπλέον πληρωμές όσο χτίζεται το κτίριο, και η σύμβαση ορίζει μια καταληκτική ημερομηνία (long-stop date) μετά την οποία μπορείτε να τη λύσετε και να πάρετε πίσω τις προκαταβολές σας αν η κατοικία δεν έχει ολοκληρωθεί. Οι περισσότεροι έλεγχοι γίνονται πριν από την ανταλλαγή των συμβάσεων, όσο μπορείτε ακόμη να αλλάξετε γνώμη.
Παρακάτω παρουσιάζουμε τη διαδικασία με τη σειρά, όπως λειτουργεί στην Αγγλία τον Οκτώβριο του 2026, μαζί με τα χρήματα που πληρώνετε σε κάθε σημείο. Τα φορολογικά στοιχεία είναι αυτά που ίσχυαν πριν από τον Φθινοπωρινό Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου 2026, και ό,τι έχει ανακοινωθεί αλλά δεν είναι ακόμη νόμος σημειώνεται ως τέτοιο.
Ποιος μπορεί να αγοράσει και τι δεν σας δίνει μια αγορά
Οι νόμιμοι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι τουλάχιστον 18 ετών, και σε Αγγλία και Ουαλία το πολύ τέσσερα πρόσωπα μπορούν να καταχωριστούν ως νόμιμοι ιδιοκτήτες ενός ακινήτου, αν και ένα ακίνητο μπορεί να κατέχεται σε καταπίστευμα (trust) για παιδιά. Μόλις καταχωριστεί η αγορά, τα ονόματα των αγοραστών και η τιμή που πληρώθηκε εμφανίζονται στο δημόσιο μητρώο του HM Land Registry.
Η αγορά μέσω εταιρείας είναι διαφορετικός δρόμος με δικές του υποχρεώσεις. Μια οντότητα του εξωτερικού που αγοράζει γη στο Ηνωμένο Βασίλειο πρέπει πρώτα να εγγραφεί στο Register of Overseas Entities στο Companies House, να δηλώσει τους πραγματικούς δικαιούχους της, να αποκτήσει Overseas Entity ID και να υποβάλλει ενημέρωση κάθε χρόνο, και το HM Land Registry δεν καταχωρίζει αγορά από οντότητα που δεν το έχει κάνει. Το τέλος εγγραφής ήταν 250 £ τον Φεβρουάριο του 2026. Για ένα μεμονωμένο διαμέρισμα η φορολογική πλευρά της εταιρικής ιδιοκτησίας είναι συνήθως δυσμενής, όπως εξηγούμε στον οδηγό μας για το Stamp Duty για αγοραστές από το εξωτερικό.
Ένα διαμέρισμα στο Λονδίνο δεν συνοδεύεται από δικαίωμα διαμονής στο Ηνωμένο Βασίλειο. Δεν υπάρχει βίζα ή άδεια διαμονής μέσω αγοράς ακινήτου. Η βίζα Tier 1 (Investor) έκλεισε για νέους αιτούντες στις 17 Φεβρουαρίου 2022, και οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν προσμετρούσαν ποτέ για αυτήν. Αν η διαμονή σάς ενδιαφέρει, μιλήστε με έναν ρυθμιζόμενο σύμβουλο μετανάστευσης πριν αγοράσετε.
Βήμα 1: κράτηση, τέλος και περίοδος υπαναχώρησης
Μόλις συμφωνηθεί η τιμή, υπογράφετε συμφωνία κράτησης και πληρώνετε τέλος κράτησης. Ο developer βγάζει το διαμέρισμα από την αγορά για συμφωνημένο διάστημα και ορίζει χρονοδιάγραμμα για την ανταλλαγή των συμβάσεων. Τα τέλη διαφέρουν πολύ. Κυμαίνονται συνήθως από 10.000 £ έως 50.000 £ ανάλογα με την αξία, και είναι πολύ χαμηλότερα σε φθηνότερες κατοικίες. Το μόνο ποσό που μετράει είναι αυτό της δικής σας συμφωνίας.
Το αν μπορείτε να πάρετε πίσω το τέλος εξαρτάται από τον κώδικα στον οποίο είναι εγγεγραμμένος ο developer. Οι developers που είναι εγγεγραμμένοι στον New Homes Quality Code δίνουν περίοδο υπαναχώρησης 14 ημερών, μέσα στην οποία μπορείτε να ακυρώσετε και να πάρετε πίσω το τέλος. Μετά από αυτήν μπορείτε ακόμη να ακυρώσετε, αλλά ο developer μπορεί να κρατήσει εύλογα έξοδα που έχει γνωστοποιήσει. Η έκδοση 2 του Κώδικα ισχύει για κατοικίες που κρατήθηκαν από τις 2 Μαρτίου 2026. Χωρίς αυτή την προστασία, η συμφωνία κράτησης είναι συνήθως δεσμευτική, και αν αποχωρήσετε χάνετε το τέλος, εκτός από περιορισμένες περιπτώσεις. Θεωρήστε ότι το τέλος κινδυνεύει μόλις λήξει η όποια περίοδος υπαναχώρησης, και ρωτήστε ποιον κώδικα ακολουθεί ο developer πριν πληρώσετε.
Οι προθεσμίες για την ανταλλαγή των συμβάσεων στις συμφωνίες κράτησης είναι συχνά σύντομες, ζήτημα εβδομάδων. Αναθέστε την υπόθεση σε δικηγόρο πριν κάνετε την κράτηση, ώστε το ρολόι να μην ξεκινήσει όσο ακόμη ψάχνετε.
Βήμα 2: ο δικηγόρος σας, ο νομικός φάκελος και οι έλεγχοι των χρημάτων
Χρειάζεστε δικό σας δικηγόρο (solicitor) ή αδειοδοτημένο conveyancer. Αυτός κάνει τον νομικό έλεγχο, διαπραγματεύεται τη σύμβαση, χειρίζεται την ανταλλαγή και την ολοκλήρωση, υποβάλλει τη δήλωση Stamp Duty και σας καταχωρίζει στο Land Registry. Ο δικηγόρος του developer στέλνει έναν φάκελο με το σχέδιο της σύμβασης, το σχέδιο της μίσθωσης (lease), τους τίτλους ιδιοκτησίας και απαντήσεις σε τυποποιημένα ερωτήματα. Ο δικηγόρος σας θέτει επιπλέον ερωτήματα, κάνει έρευνες και σας στέλνει έκθεση για τον τίτλο.
Η έκθεση πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον τα εξής:
- τη διάρκεια της μίσθωσης και το ground rent, που στις περισσότερες νέες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από τις 30 Ιουνίου 2022 πρέπει να είναι συμβολικό (peppercorn), δηλαδή στην ουσία μηδενικό,
- πώς υπολογίζονται τα κοινόχρηστα (service charge) και ποιος είναι ο προϋπολογισμός του πρώτου έτους,
- τις προδιαγραφές που αγοράζετε, και πόσο μπορεί ο developer να τροποποιήσει το τελικό εμβαδόν, τον σχεδιασμό και τις προδιαγραφές,
- τους όποιους περιορισμούς της μίσθωσης στην ενοικίαση, μαζί με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Να περιμένετε λεπτομερείς ελέγχους για τα χρήματα. Βάσει των Money Laundering Regulations 2017 και του Proceeds of Crime Act 2002, οι δικηγόροι πρέπει να επαληθεύσουν την ταυτότητά σας και την προέλευση των κεφαλαίων σας, και μπορεί να ρωτήσουν και για την προέλευση της περιουσίας σας, δηλαδή πώς δημιουργήσατε τη συνολική σας περιουσία. Στην πράξη αυτό σημαίνει τραπεζικές καταστάσεις αρκετών μηνών που δείχνουν πώς συγκεντρώθηκαν τα χρήματα, συν έγγραφα που συμφωνούν με την εξήγησή σας, όπως εκκαθαριστικά μισθοδοσίας ή ένα συμβόλαιο πώλησης. Τα κεφάλαια από το εξωτερικό και οι δωρεές χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να επαληθευτούν. Αρχίστε να συγκεντρώνετε έγγραφα από την ημέρα της κράτησης.
Το ίδιο το ιδιοκτησιακό καθεστώς αξίζει προσεκτική ανάγνωση. Ο οδηγός μας για το leasehold, το freehold και το share of freehold εξηγεί τι σας δίνει και τι δεν σας δίνει μια μίσθωση στο Λονδίνο.
Βήμα 3: ανταλλαγή των συμβάσεων και η προκαταβολή 10%
Με την ανταλλαγή των συμβάσεων δεσμεύεστε νομικά να αγοράσετε. Ο developer ζητά συνήθως το 10% της τιμής σε αυτό το σημείο, μείον το τέλος κράτησης που έχει ήδη πληρωθεί. Κάθε ερώτημα από το Βήμα 2 πρέπει να έχει απαντηθεί πριν υπογράψετε, γιατί αν αποχωρήσετε μετά την ανταλλαγή διακυβεύεται αυτή η προκαταβολή.
Αν η ολοκλήρωση απέχει πολύ, η σύμβαση μπορεί να προβλέπει επιπλέον προκαταβολές, συχνά σε δόσεις του 5% ή του 10% της τιμής κάθε 6 ή 12 μήνες. Συνολικά ένας αγοραστής off-plan μπορεί να πληρώσει έως 30% πριν από την ολοκλήρωση. Η σύμβαση αναφέρει επίσης μια αναμενόμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης και μια καταληκτική ημερομηνία: αν το διαμέρισμα δεν έχει χτιστεί μέχρι την καταληκτική ημερομηνία, μπορείτε να λύσετε τη σύμβαση και να πάρετε πίσω τις προκαταβολές σας.
Ρωτήστε τον δικηγόρο σας πώς φυλάσσεται η προκαταβολή σας, γιατί η απάντηση επηρεάζει την έκθεσή σας αν ο developer αποτύχει. Οι νέες κατοικίες πωλούνται κανονικά με εγγύηση 10 ετών, και το ασφαλιστήριο Buildmark της NHBC καλύπτει την απώλεια της προκαταβολής ανάμεσα στην ανταλλαγή και την ολοκλήρωση αν ο κατασκευαστής γίνει αφερέγγυος. Άλλοι πάροχοι προσφέρουν παρόμοια κάλυψη. Ελέγξτε τα όρια στο ίδιο το ασφαλιστήριο. Εξετάζουμε αναλυτικότερα τις εγγυήσεις και την προστασία της προκαταβολής στη λίστα ελέγχου μας για αγορές off-plan.
Βήμα 4: κατασκευή και η έγκριση ασφάλειας του κτιρίου
Οι περισσότεροι νεόδμητοι πύργοι του Λονδίνου θεωρούνται κτίρια υψηλού κινδύνου κατά τον Building Safety Act 2022: ύψος τουλάχιστον 18 μέτρα ή επτά όροφοι, με τουλάχιστον δύο κατοικίες. Από την 1η Οκτωβρίου 2023, η κατασκευή ενός τέτοιου κτιρίου δεν μπορεί να ξεκινήσει χωρίς έγκριση από τον Building Safety Regulator. Μόλις χτιστεί, η ρυθμιστική αρχή πρέπει να εκδώσει πιστοποιητικό ολοκλήρωσης και το κτίριο πρέπει να εγγραφεί πριν μετακομίσει οποιοσδήποτε, και η κατοίκηση νωρίτερα αποτελεί ποινικό αδίκημα.
Για εσάς ως αγοραστή, η ολοκλήρωση εξαρτάται επομένως από την έγκριση μιας ρυθμιστικής αρχής και όχι μόνο από τον κατασκευαστή. Οι εγκρίσεις στο προηγούμενο στάδιο ξεπέρασαν κατά πολύ τον νόμιμο στόχο των 12 εβδομάδων. Ο μέσος όρος ήταν 25 εβδομάδες στις αρχές του 2025, οι παλαιότερες υποθέσεις είχαν διάμεσο 37 εβδομάδων στο τέλος της ίδιας χρονιάς, και οι χρόνοι βελτιώθηκαν κάπως το 2026. Βασιστείτε στις ημερομηνίες της σύμβασής σας και όχι σε ένα διαφημιστικό φυλλάδιο.
Βήμα 5: ειδοποίηση ολοκλήρωσης, έλεγχος ατελειών και ολοκλήρωση
Όταν το διαμέρισμα είναι έτοιμο, ο developer επιδίδει ειδοποίηση ολοκλήρωσης (notice to complete), δίνοντας συνήθως 10 εργάσιμες ημέρες. Πληρώνετε μέσω του δικηγόρου σας το υπόλοιπο της τιμής συν το Stamp Duty Land Tax, και το διαμέρισμα γίνεται δικό σας.
Συνηθίζεται μια επιθεώρηση πριν από την ολοκλήρωση, ο λεγόμενος έλεγχος ατελειών (snagging). Ένας επαγγελματικός έλεγχος snagging κοστίζει περίπου 300 £ έως 600 £ ανάλογα με το μέγεθος της κατοικίας. Ένα νεόδμητο συνήθως δεν χρειάζεται πλήρη τεχνική επιθεώρηση κτιρίου.
Αν δανείζεστε, ο χρονισμός έχει σημασία. Οι προσφορές στεγαστικών δανείων λήγουν συνήθως τρεις έως έξι μήνες μετά την έκδοσή τους, οπότε οι αγοραστές off-plan κανονίζουν συνήθως το δάνειο κοντά στην ολοκλήρωση, και η τράπεζα εκτιμά το διαμέρισμα σε εκείνο το σημείο. Αν η εκτίμηση βγει κάτω από την τιμή της σύμβασης, τη διαφορά την καλύπτετε εσείς. Ο οδηγός μας για τα στεγαστικά δάνεια για μη κατοίκους Ηνωμένου Βασιλείου εξηγεί τι ζητούν οι δανειστές.
Το Stamp Duty υπολογίζεται με τους συντελεστές που ισχύουν την ημερομηνία φορολογικού γεγονότος, που για ένα νεόδμητο είναι κανονικά η ολοκλήρωση, όχι η ημερομηνία της κράτησης ή της ανταλλαγής. Ένας αγοραστής off-plan είναι επομένως εκτεθειμένος σε κάθε αλλαγή συντελεστών πριν από την παράδοση των κλειδιών.
Τι πληρώνετε και πότε
Ο πίνακας παρουσιάζει τις πληρωμές μιας τυπικής αγοράς off-plan με τη σειρά που γίνονται. Τα ποσοστά αφορούν την τιμή αγοράς. Οι αμοιβές είναι τυπικοί μέσοι όροι ή εύρη, όχι προσφορές.
| Στάδιο | Πληρωμή |
|---|---|
| Κράτηση | Τέλος κράτησης που ορίζει ο developer (συνήθως 10.000 £ έως 50.000 £ ανάλογα με την αξία) |
| Ανταλλαγή συμβάσεων | Συνήθως το 10% της τιμής, μείον το τέλος κράτησης |
| Κατά την κατασκευή | Πιθανές δόσεις 5% ή 10%, έως περίπου 30% συνολικά πριν από την ολοκλήρωση |
| Πριν από την ολοκλήρωση | Έλεγχος ατελειών (snagging), περίπου 300 £ έως 600 £ |
| Ολοκλήρωση | Το υπόλοιπο της τιμής συν το Stamp Duty Land Tax |
| Σε όλη τη διάρκεια της αγοράς | Αμοιβή δικηγόρου: κατά μέσο όρο 1.509 £ μαζί με τα έξοδα τρίτων (disbursements) και τον ΦΠΑ, με περίπου 300 £ επιπλέον συνήθως για leasehold |
Τα συνήθη έξοδα τρίτων περιλαμβάνουν έρευνες στην τοπική αυτοδιοίκηση (local authority searches) με 250 £ έως 450 £ και ελέγχους για την πρόληψη του ξεπλύματος χρήματος με 6 £ έως 20 £. Τα γραφεία του Λονδίνου που εκπροσωπούν διεθνείς αγοραστές μπορεί να χρεώνουν περισσότερο, οπότε ζητήστε γραπτή προσφορά.
Τον Οκτώβριο του 2026, ένας μη κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου που κατέχει κατοικία αλλού πληρώνει Stamp Duty με τους κανονικούς συντελεστές συν επιβάρυνση 5% συν επιβάρυνση 2% για μη κατοίκους, σε κάθε τμήμα της τιμής. Αυτοί είναι οι συντελεστές που ίσχυαν πριν από τον Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου 2026. Το παλιό πρόγραμμα Help to Buy έκλεισε για αιτήσεις στις 31 Οκτωβρίου 2022, και το προτεινόμενο πρόγραμμα «Your First Home» δεν είναι ανοιχτό, ενώ οι κανόνες του δεν λένε ακόμη αν θα μπορούν να το χρησιμοποιήσουν μη κάτοικοι.
Πριν κάνετε κράτηση: τι να ελέγξετε
- Είναι ο developer εγγεγραμμένος στον New Homes Quality Code, και τι λέει η συμφωνία κράτησης για την επιστροφή χρημάτων μετά την περίοδο υπαναχώρησης;
- Έχετε αναθέσει την υπόθεση σε δικηγόρο, και έχετε αρχίσει να συγκεντρώνετε έγγραφα για την προέλευση των κεφαλαίων;
- Ποια είναι η προθεσμία για την ανταλλαγή των συμβάσεων, οι δόσεις, η αναμενόμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης και η καταληκτική ημερομηνία;
- Ποια εγγύηση καλύπτει το διαμέρισμα, και πώς φυλάσσεται η προκαταβολή σας ανάμεσα στην ανταλλαγή και την ολοκλήρωση;
- Προβλέπει η μίσθωση συμβολικό ground rent (peppercorn), και περιορίζει την ενοικίαση;
- Έχετε υπολογίσει το Stamp Duty με τους τρέχοντες συντελεστές, και έχετε ελέγξει αν τους άλλαξε ο Προϋπολογισμός της 28ης Οκτωβρίου 2026;
- Αν χρειάζεστε δάνειο, έχει επιβεβαιώσει ένας εξειδικευμένος broker ότι κάποιος δανειστής θα εξετάσει την περίπτωσή σας, με δεδομένο το πού ζείτε;
Οι κατοικίες στο Λονδίνο με τις οποίες συνεργαζόμαστε βρίσκονται στη σελίδα ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο, και η υπόλοιπη σειρά άρθρων βρίσκεται στην ενότητα για το Ηνωμένο Βασίλειο.
