영국 밖에 살더라도 본인 명의로 런던 신축 아파트를 살 수 있습니다. 잉글랜드 법은 외국인의 주거용 부동산 매수를 제한하지 않으며, 소유권은 이민 신분과 별개입니다. 다만 단계를 건너뛸 수는 없습니다. 예약 계약과 예약금, 본인이 선임한 변호사(solicitor)의 법률 검토, 보통 가격의 10%인 계약금을 내는 계약 교환(exchange of contracts), 그리고 잔금과 Stamp Duty Land Tax(인지세)를 내는 잔금 완료(completion)를 차례로 거쳐야 합니다.
오프플랜으로 산 아파트라면 이 단계들이 몇 년에 걸칠 수 있습니다. 건물이 올라가는 동안 시행사가 추가 납부를 요구할 수 있고, 계약서에는 최종 기한(long-stop date)이 명시되어 있어 주택이 완공되지 않으면 그 기한이 지난 뒤 계약을 해지하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 확인 작업 대부분은 아직 마음을 바꿀 수 있는 계약 교환 전에 이루어집니다.
아래에서는 2026년 10월 잉글랜드에서 진행되는 방식대로 절차를 순서대로 살펴보고, 각 시점에 내는 돈도 함께 적었습니다. 세금 수치는 2026년 10월 28일 가을 예산안(Autumn Budget) 발표 전에 시행 중인 것이며, 발표되었지만 아직 법이 아닌 내용은 그렇게 표시했습니다.
누가 살 수 있으며, 매수로 얻지 못하는 것
법적 소유자는 18세 이상이어야 하며, 잉글랜드와 웨일스에서는 한 부동산의 법적 소유자로 최대 4명까지 등기할 수 있습니다. 다만 자녀를 위해 신탁으로 보유할 수는 있습니다. 매수가 등기되면 매수자의 이름과 지불 가격이 HM Land Registry(토지등기소)의 공개 등기부에 나타납니다.
법인을 통한 매수는 별도의 의무가 따르는 다른 경로입니다. 영국 토지를 사는 해외 법인은 먼저 Companies House의 Register of Overseas Entities(해외 법인 등록부)에 등록하고, 실소유자를 밝히고, Overseas Entity ID를 받고, 매년 갱신 신고를 해야 하며, HM Land Registry는 이를 하지 않은 법인의 매수를 등기하지 않습니다. 등록 수수료는 2026년 2월 기준 £250였습니다. 아파트 한 채라면 법인 소유는 세금 면에서 대개 불리하며, 그 이유는 해외 매수자의 인지세 가이드에서 설명합니다.
런던의 아파트를 산다고 영국에 거주할 권리가 생기지는 않습니다. 부동산 매수를 근거로 한 비자나 거주 경로는 없습니다. Tier 1 (Investor) 비자는 2022년 2월 17일 신규 신청을 마감했고, 애초에 부동산 투자는 이 비자의 요건으로 인정되지 않았습니다. 거주가 중요하다면 매수 전에 규제를 받는 이민 자문가와 상담하십시오.
1단계: 예약, 예약금, 숙려 기간
가격이 합의되면 예약 계약에 서명하고 예약금을 냅니다. 시행사는 합의한 기간 동안 아파트를 시장에서 빼고 계약 교환 일정을 정합니다. 예약금은 천차만별입니다. 보통 가격에 따라 £10,000에서 £50,000 사이이며, 저렴한 주택에서는 훨씬 낮습니다. 의미 있는 금액은 본인의 계약서에 적힌 금액뿐입니다.
예약금을 돌려받을 수 있는지는 시행사가 등록한 규약에 달려 있습니다. New Homes Quality Code에 등록된 시행사는 14일 숙려 기간을 주며, 그 안에 취소하면 예약금을 돌려받을 수 있습니다. 그 뒤에도 취소는 가능하지만, 시행사는 미리 고지한 합리적인 비용을 공제할 수 있습니다. 2026년 3월 2일부터 예약된 주택에는 이 Code의 2판이 적용됩니다. 이런 보호가 없다면 예약 계약은 대개 구속력이 있어, 계약에서 빠지면 제한적인 경우를 빼고는 예약금을 잃습니다. 숙려 기간이 끝나면 예약금은 잃을 수도 있는 돈으로 여기고, 돈을 내기 전에 시행사가 어떤 규약을 따르는지 물어보십시오.
예약 계약의 계약 교환 기한은 몇 주 정도로 짧은 경우가 많습니다. 변호사를 찾는 사이에 기한이 흘러가지 않도록 예약 전에 변호사를 선임하십시오.
2단계: 변호사, 법률 서류 묶음, 자금 확인
본인의 변호사나 면허를 받은 부동산 양도 전문가(licensed conveyancer)가 필요합니다. 이들은 실사를 하고, 계약을 협상하고, 계약 교환과 잔금 완료를 처리하고, 인지세 신고를 하고, 토지등기소에 매수자를 등기합니다. 시행사 측 변호사는 계약서 초안, 리스 초안, 권원 서류, 표준 질의에 대한 답변을 묶은 서류를 보냅니다. 매수자의 변호사는 추가 질문을 하고, 각종 조회를 진행하고, 권원 보고서(report on title)를 보내 줍니다.
보고서는 최소한 다음 사항을 다뤄야 합니다.
- 리스 기간과 지대. 2022년 6월 30일 이후 설정된 새 리스 대부분은 지대가 페퍼콘, 즉 사실상 0이어야 합니다.
- 관리비 산정 방식과 첫해 예산.
- 매수하는 마감 사양, 그리고 시행사가 완성된 아파트의 면적, 설계, 마감 사양을 어디까지 바꿀 수 있는지.
- 단기 임대를 포함한 임대에 대한 리스상의 제한.
자금에 대한 꼼꼼한 확인을 예상하십시오. Money Laundering Regulations 2017과 Proceeds of Crime Act 2002에 따라 변호사는 매수자의 신원과 자금 출처를 확인해야 하며, 재산 형성 경위, 즉 전체 재산을 어떻게 모았는지도 물을 수 있습니다. 실제로는 돈이 어떻게 모였는지 보여 주는 몇 달 치 은행 거래 내역서와, 급여 명세서나 매각 계약서처럼 설명에 부합하는 서류가 필요합니다. 해외 자금과 증여는 확인에 시간이 더 걸립니다. 예약한 날부터 서류를 모으기 시작하십시오.
보유 형태 자체도 꼼꼼히 읽어 볼 만합니다. 런던의 리스가 무엇을 주고 무엇을 주지 않는지는 리스홀드, 프리홀드, 셰어 오브 프리홀드 가이드에서 설명합니다.
3단계: 계약 교환과 10% 계약금
계약을 교환하면 법적으로 매수할 의무가 생깁니다. 시행사는 보통 이 시점에 가격의 10%에서 이미 낸 예약금을 뺀 금액을 요구합니다. 2단계의 모든 질문은 서명 전에 답을 얻어야 합니다. 계약 교환 후에 빠지면 그 계약금이 위험해지기 때문입니다.
잔금 완료까지 오래 남았다면 계약서에서 추가 계약금을 요구할 수 있으며, 흔히 6개월이나 12개월마다 가격의 5% 또는 10%씩 냅니다. 오프플랜 매수자는 잔금 완료 전까지 모두 합쳐 최대 30%를 낼 수 있습니다. 계약서에는 예상 잔금 완료일과 최종 기한도 적혀 있습니다. 최종 기한까지 아파트가 지어지지 않으면 계약을 해지하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
변호사에게 계약금이 어떻게 보관되는지 물어보십시오. 시행사가 무너질 때 얼마나 위험에 노출되는지가 그 답에 달려 있습니다. 신축 주택은 보통 10년 품질 보증과 함께 판매되며, NHBC의 Buildmark 보험은 계약 교환과 잔금 완료 사이에 시공사가 파산하면 계약금 손실을 보장합니다. 다른 업체들도 비슷한 보장을 제공하므로 보험 증권 자체의 한도를 확인하십시오. 품질 보증과 계약금 보호는 오프플랜 체크리스트에서 더 자세히 다룹니다.
4단계: 공사와 건축 안전 승인
런던 신축 타워 대부분은 Building Safety Act 2022(건축안전법)상 고위험 건물, 즉 높이 18미터 이상 또는 7층 이상이면서 주택이 2호 이상인 건물에 해당합니다. 2023년 10월 1일부터 이런 건물은 Building Safety Regulator(건축안전규제기관)의 승인 없이는 착공할 수 없습니다. 완공되면 규제 기관이 준공 증명서를 발급해야 하고, 누구든 입주하기 전에 건물을 등록해야 하며, 그 전에 입주하면 형사 범죄입니다.
따라서 매수자 입장에서 잔금 완료는 시공사뿐 아니라 규제 기관의 승인에도 달려 있습니다. 앞 단계의 승인은 법정 목표인 12주를 크게 넘겼습니다. 2025년 초에는 평균 25주가 걸렸고, 그해 말 기존 접수 건의 중앙값은 37주였으며, 2026년에는 다소 개선되었습니다. 분양 브로슈어가 아니라 계약서의 날짜를 기준으로 삼으십시오.
5단계: 잔금 완료 통지, 하자 점검, 잔금 완료
아파트가 준비되면 시행사는 잔금 완료 통지(notice to complete)를 보내며, 보통 영업일 기준 10일을 줍니다. 변호사를 통해 잔금과 인지세를 내면 아파트는 매수자의 소유가 됩니다.
잔금 완료 전 점검, 즉 하자 점검 방문을 하는 것이 일반적입니다. 전문 하자 점검 조사는 주택 크기에 따라 약 £300에서 £600가 듭니다. 신축에는 보통 전면적인 건물 조사가 필요하지 않습니다.
대출을 받는다면 시점이 중요합니다. 모기지 승인은 보통 발급 후 3~6개월이면 만료되므로, 오프플랜 매수자는 대개 잔금 완료에 임박해 대출을 받고, 대출 기관은 그 시점에 아파트를 감정합니다. 감정가가 계약 가격보다 낮으면 그 차액은 직접 마련해야 합니다. 대출 기관이 무엇을 요구하는지는 영국 비거주자 모기지 가이드에서 다룹니다.
인지세는 실효일에 시행 중인 세율로 부과되며, 신축의 실효일은 예약일이나 계약 교환일이 아니라 보통 잔금 완료일입니다. 따라서 오프플랜 매수자는 열쇠를 받기 전에 이루어지는 세율 변경의 영향을 받습니다.
언제 무엇을 내는가
아래 표는 일반적인 오프플랜 매수에서 내는 금액을 시점 순서대로 정리한 것입니다. 비율은 매수 가격 기준입니다. 수수료는 일반적인 평균이나 범위이지 견적이 아닙니다.
| 단계 | 납부 |
|---|---|
| 예약 | 시행사가 정한 예약금(가격에 따라 보통 £10,000~£50,000) |
| 계약 교환 | 보통 가격의 10%에서 예약금을 뺀 금액 |
| 공사 기간 | 5% 또는 10%씩 단계별 납부 가능, 잔금 완료 전까지 합계 약 30%까지 |
| 잔금 완료 전 | 하자 점검 조사, 약 £300~£600 |
| 잔금 완료 | 잔금과 Stamp Duty Land Tax |
| 매수 전 과정 | 변호사 수수료: 실비와 VAT 포함 평균 £1,509, 리스홀드 업무는 보통 약 £300 추가 |
일반적인 실비로는 지방 정부 조회 £250~£450, 자금세탁방지 확인 £6~£20가 있습니다. 해외 매수자를 대리하는 런던 법률 사무소는 더 많이 청구할 수 있으므로 서면 견적을 요청하십시오.
2026년 10월 현재, 다른 곳에 집을 가진 영국 비거주자는 표준 세율에 5% 할증과 2% 비거주자 부과금을 더한 인지세를 가격의 구간별로 냅니다. 이는 2026년 10월 28일 예산안 발표 전에 시행 중인 세율입니다. 기존의 Help to Buy 제도는 2022년 10월 31일 신청을 마감했고, 제안된 “Your First Home” 제도는 아직 신청을 받지 않으며, 그 규칙은 비거주자가 이용할 수 있는지를 아직 밝히지 않았습니다.
예약 전 확인 사항
- 시행사가 New Homes Quality Code에 등록되어 있습니까? 예약 계약서는 숙려 기간 이후의 환불에 대해 무엇이라고 합니까?
- 변호사를 선임했으며, 자금 출처 서류를 모으기 시작했습니까?
- 계약 교환 기한, 단계별 납부, 예상 잔금 완료일, 최종 기한은 언제입니까?
- 아파트에 어떤 품질 보증이 적용되며, 계약 교환과 잔금 완료 사이에 계약금은 어떻게 보관됩니까?
- 리스의 지대가 페퍼콘이며, 리스가 임대를 제한합니까?
- 현재 세율로 인지세를 계산해 보았으며, 2026년 10월 28일 예산안으로 세율이 바뀌었는지 확인했습니까?
- 모기지가 필요하다면, 귀하의 거주지를 감안할 때 검토해 줄 대출 기관이 있는지 전문 브로커가 확인했습니까?
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