런던 오프플랜 매수: 계약금, 계약 교환, 품질 보증

런던에서 오프플랜으로 산다는 것은 완공 전에, 때로는 착공 전에 아파트 매수를 약속한다는 뜻입니다. 보통 예약금을 내고, 계약 교환(exchange) 때 가격의 약 10%를 내며, 잔금 완료(completion) 전까지 합계가 약 30%에 이를 수 있는 단계별 중도금을 추가로 낼 수도 있습니다. 그 대가로 가격과 특정 호실을 확정하게 되며, 계약서에는 최종 기한(long-stop date)이 들어가 있어 건물이 인도되지 않으면 그 기한이 지난 뒤 계약금을 돌려받고 계약에서 빠져나올 수 있습니다.

보호 장치는 실제로 있지만 범위가 정해져 있습니다. 10년 신축 주택 품질 보증은 보통 잔금 완료 전에 시공사가 파산할 경우 계약금 손실을 보장합니다. Building Safety Act 2022(건축안전법)에 따라 런던 타워 대부분의 잔금 완료는 규제 기관의 승인에 달려 있습니다. 그리고 리스, 마감 사양, 관리비 예산은 모두 계약에 묶이기 전에 읽어 볼 수 있는 문서에 담겨 있습니다.

이 가이드는 2026년 10월 기준으로, 점검 사항을 실제로 마주치는 순서대로 다룹니다. 전체 매수 절차는 되풀이하지 않습니다. 그 내용은 해외에서 매수하는 단계별 가이드에 있습니다.

오프플랜 매수에서 돈이 오가는 방식

단계	내는 금액	보호 장치
예약	시행사가 정한 예약금	시행사가 New Homes Quality Code에 등록되어 있으면 14일 숙려 기간. 그 뒤에는 예약금을 잃을 위험이 있음
계약 교환	보통 가격의 10%에서 예약금을 뺀 금액	시공사 파산에 대비한 품질 보증의 잔금 완료 전 보장, 계약금 보관 방식
공사 기간	6개월 또는 12개월마다 5% 또는 10%씩, 합계 약 30%까지 분할 납부 가능	한도 안에서 같은 품질 보증의 보장, 최종 기한
잔금 완료	잔금과 Stamp Duty Land Tax(인지세)	하자 점검, 품질 보증의 하자 보장 개시

예약 계약

예약 계약을 맺으면 해당 아파트가 시장에서 빠지고 계약 교환 일정이 정해지는데, 교환까지 몇 주밖에 남지 않는 경우가 많습니다. New Homes Quality Code에 등록된 시행사의 예약 계약에는 14일 숙려 기간이 있어, 그 안에 취소하면 예약금을 돌려받을 수 있습니다. 그 뒤에도 취소는 가능하지만, 시행사는 미리 고지한 합리적인 비용을 공제할 수 있습니다. 2026년 3월 2일부터 예약된 주택에는 이 Code의 2판이 적용됩니다.

모든 계약이 이렇게 너그럽지는 않습니다. 구속력이 있는 계약이 많고, 계약에서 빠지면 제한적인 경우를 빼고는 예약금을 잃습니다. 일반적인 예약금은 가격에 따라 £10,000에서 £50,000 사이입니다. 시행사가 어느 규약에 등록되어 있는지 묻고, 환불 조항을 읽고, 숙려 기간이 끝나면 예약금은 잃을 수도 있는 돈으로 여기십시오.

계약서: 변경, 최종 기한, 잔금 완료

계약 교환 전에 변호사(solicitor)가 계약서 초안과 리스를 검토합니다. 이 가운데 세 조항은 변호사에게만 맡기지 말고 직접 살펴볼 만합니다.

변경 권한

오프플랜 계약은 시행사가 일정 한도 안에서 완성된 아파트의 면적, 설계, 마감 사양을 바꿀 수 있도록 허용합니다. 그 한도가 어디까지인지 물어보십시오. 아파트가 얼마나 작아질 수 있는지, 어떤 자재를 대체할 수 있는지, 변경이 한도를 넘으면 구제 수단이 있는지 확인해야 합니다.

최종 기한

계약서에는 예상 잔금 완료일과 그보다 늦은 최종 기한이 적혀 있습니다. 최종 기한까지 아파트가 지어지지 않으면 계약을 해지하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 예상일은 시행사의 추정일 뿐이고, 해지할 권리를 주는 것은 최종 기한입니다.

잔금 완료 통지

아파트가 준비되면 시행사는 잔금 완료 통지(notice to complete)를 보내며, 보통 잔금을 내는 데 영업일 기준 10일을 줍니다. 자금이 해외에 있거나 모기지 승인을 갱신해야 하는 매수자에게는 짧은 기간입니다. 모기지 승인은 보통 발급 후 3~6개월이면 만료되기 때문입니다. 통지가 오기 전에 자금과 대출을 준비해 두십시오.

지대도 함께 확인하십시오. 2022년 6월 30일 이후 설정된 새 리스 대부분은 지대가 페퍼콘(명목상 0)이지만, 그 전에 교환된 계약에 따라 설정되는 리스에는 이 규칙이 적용되지 않으며, 오래 진행되는 사업에서는 이 점이 중요할 수 있습니다.

계약금 보호와 10년 품질 보증

신축 주택은 보통 NHBC(Buildmark 보험), Premier Guarantee, LABC Warranty 같은 업체의 10년 품질 보증과 함께 판매되며, 모기지 대출 기관도 이를 요구합니다. Buildmark는 세 단계로 이루어집니다.

계약 교환부터 잔금 완료까지는 시공사가 파산하면 계약금 손실이나 주택을 완공하는 데 드는 추가 비용을 보장합니다.
잔금 완료 후 1~2년 차에는 시공사가 신고된 하자를 바로잡아야 하며, NHBC가 그 의무를 뒷받침합니다.
3~10년 차에는 구조 등 주택의 지정된 부분에 있는 하자로 생긴 손상을 최소 청구 금액 조건 아래 보험으로 보장합니다.

품질 보증은 건물 보험이 아니며, 보장에는 한도가 있습니다. 대출 기관은 최소 10년의 보장을 요구합니다. 처음 24개월은 건축 규정(Building Regulations) 위반과 파산을 포함한 시행사 책임을, 25~120개월 차는 방수·기밀, 구조, 신규 배수 설비를 보장해야 합니다.

변호사에게 두 가지를 물어보십시오. 이 건물에는 어떤 품질 보증이 적용되며, 계약금을 얼마까지 보호합니까? 그리고 계약금은 어떻게 보관됩니까? 잔금 완료 때까지 중립 보관인(stakeholder)이 보관합니까, 아니면 시행사에 넘어갑니까? 이 답에 따라 시행사가 무너질 때 얼마나 위험에 노출되는지가 정해집니다.

입주 전 건축 안전: 게이트웨이, 지연, 두 번째 계단

런던 타워 대부분은 Building Safety Act 2022상 고위험 건물, 즉 높이 18미터 이상 또는 7층 이상이면서 주택이 2호 이상인 건물입니다. 2023년 10월 1일부터 이런 건물은 Gateway 2로 불리는 Building Safety Regulator(건축안전규제기관)의 승인 없이는 착공할 수 없습니다. 공사가 끝나면 규제 기관이 준공 증명서(Gateway 3)를 발급해야 하고, 누구든 입주하기 전에 건물을 규제 기관에 등록해야 합니다. 그 전에 입주하면 형사 범죄입니다.

규제 기관의 처리는 느렸습니다. 신축의 Gateway 2 법정 목표는 12주이지만, 2025년 초 승인에는 평균 25주가 걸렸고, 그해 말 기존 접수 건의 중앙값은 37주였으며, 2026년에는 다소 나아졌습니다. 계약서에 적힌 것 이상으로 입주 날짜를 믿지 마십시오.

새로 생긴 두 가지 규칙이 현재 진행 중인 사업에 영향을 줍니다. 높이 18미터 이상의 신규 주거용 건물에는 두 번째 계단이 있어야 합니다. 전환 기간은 2026년 9월 30일에 끝났으며, 이미 신청되어 충분히 진척된 사업은 보호됩니다. 또 신규 주거용 건물의 연면적 제곱미터당 지방 정부마다 다른 요율로 부과되는 Building Safety Levy(건축 안전 부담금)가 2026년 10월 1일부터 적용되며, 잔금 완료나 첫 입주 전에 납부해야 합니다. 매수자가 이 부담금을 직접 내지는 않습니다. Berkeley Group의 경우 지금은 런던 아파트 건물 하나가 부지 매입부터 준공까지 최소 8년이 걸리며, 10년 전에는 5년이었습니다.

입주 후 건축 안전: 책임자와 비용

입주가 시작되면 고위험 건물에는 주 책임자(Principal Accountable Person)를 포함한 책임자(Accountable Persons)가 있으며, 이들이 화재와 구조 안전에 법적 책임을 집니다. 책임자는 위험을 평가하고 관리하며, 안전 사례 보고서를 작성하고, 건물 정보의 “골든 스레드(golden thread)”를 유지하고, 거주자 참여 전략과 민원 처리 체계를 운영하고, 거주자가 요청하면 화재 안전 정보를 제공해야 합니다. 규제 기관은 건물이 건물 평가 인증서(building assessment certificate)를 받도록 지시할 수도 있으며, 이 인증서는 건물 안에 게시해야 합니다.

이 업무에는 돈이 들고, 그 비용은 대개 관리비로 넘어옵니다. 시행사에 첫해 관리비 예산, 그 가운데 건축 안전 의무와 관련된 금액, 제곱피트당 예산 관리비를 물어보십시오. 관리비로 그 밖에 무엇을 내는지는 유지 비용 가이드에서 설명합니다.

오래된 건물에는 다른 사연이 있습니다. Grenfell 참사 이후 UK Finance, Building Societies Association, RICS는 2019년 12월 높이 18미터 이상 건물을 대상으로 EWS1 외벽 검토를 도입했고, 정부 지침으로 검토가 필요한 건물 수가 줄어들기 전까지 많은 아파트에 대한 대출이 멈췄습니다. 주요 은행들은 2023년 1월부터 해당 아파트에 대한 대출을 재개했습니다. 2022년 6월 28일부터 시행된 Building Safety Act의 보호 조항은 기존 건물에서 요건을 충족하는 리스홀더를 외장재(클래딩) 보수 비용으로부터 보호하고, 그 밖의 과거 안전 비용에는 상한을 둡니다. Berkeley(2023년 3월 13일)를 비롯한 주요 시행사들은 2022년 4월까지 30년 동안 자신이 개발한 건물에서 생명과 직결된 화재 안전 하자를 대상으로 하는 정부의 Self-Remediation Terms(자체 보수 약정)에 서명했습니다. 신축이라면 준공 증명서와 등록 여부를, 재판매 물건이라면 건물의 화재 안전 및 보수 현황을 요청하십시오.

가격, 감정가, 세금 위험

오프플랜 매수자는 몇 년 뒤일 수도 있는 잔금 완료를 오늘 가격으로 약속합니다. 런던의 평균 가격은 2026년 7월까지 12개월 동안 3.3% 떨어졌고, 전년 대비 하락은 11개월 연속이었습니다. 2025년 잉글랜드와 웨일스에서는 아파트 매도자의 19.9%가 매입가보다 낮은 가격에 팔았습니다. 2026년 4월까지 1년 동안 Berkeley Group은 신중하고 서두르는 분위기가 거의 없는 시장에서 판매했으며, 오프플랜 판매가 완공 주택 판매보다 더 부진했습니다.

대출을 받는다면 대출 기관은 잔금 완료 시점에 아파트를 감정하며, 감정가가 낮으면 그 차액은 직접 마련해야 합니다. 인지세는 예약 시점이 아니라 잔금 완료 시점의 세율로 부과됩니다. 저희 수치는 2026년 10월 28일 예산안 발표 전인 2026년 10월 기준이며, 발표된 조치는 입법되기 전까지는 법이 아닙니다. 또 모든 납부는 파운드로 이루어지므로, 다른 통화로 자금을 마련하는 매수자는 단계별 납부와 잔금 모두에서 환율 위험을 안게 됩니다.