ოფ-პლანი ლონდონში: დეპოზიტები, ხელშეკრულებების გაცვლა, გარანტიები და შენობის უსაფრთხოების შემოწმებები

ლონდონში ოფ-პლან ყიდვა ნიშნავს, რომ ბინაზე ვალდებულებას მის დასრულებამდე იღებთ, ზოგჯერ მშენებლობის დაწყებამდეც კი. როგორც წესი, ჯერ დაჯავშნის საფასურს იხდით, შემდეგ ხელშეკრულებების გაცვლისას (exchange) ფასის დაახლოებით 10%-ს, შესაძლოა კი დამატებით ეტაპობრივ გადახდებსაც, რომლებიც დასრულებამდე ჯამს დაახლოებით 30%-მდე ზრდის. სანაცვლოდ ფასსა და კონკრეტულ ბინას აფიქსირებთ, ხელშეკრულება კი საბოლოო ვადას (long-stop date) განსაზღვრავს: თუ შენობა მისთვის არ ჩაბარდა, შეგიძლიათ გარიგებიდან გახვიდეთ და დეპოზიტები დაიბრუნოთ.

დაცვის მექანიზმები რეალურია, მაგრამ კონკრეტული. ახალი სახლის 10-წლიანი გარანტია, როგორც წესი, ფარავს დეპოზიტის დაკარგვას, თუ მშენებელი დასრულებამდე გადახდისუუნარო გახდა. Building Safety Act 2022-ის მიხედვით ლონდონის მაღლივი კორპუსების უმეტესობის დასრულება მარეგულირებლის თანხმობაზეა დამოკიდებული. იჯარის ხელშეკრულება, სპეციფიკაცია და მომსახურების საფასურის ბიუჯეტი კი დოკუმენტებშია ჩამოწერილი, რომელთა წაკითხვაც ვალდებულების აღებამდე შეგიძლიათ.

ეს გზამკვლევი შემოწმებებს იმ თანმიმდევრობით განიხილავს, რომლითაც მათ წააწყდებით, 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით. ყიდვის სრულ პროცესს აქ არ ვიმეორებთ, ის ჩვენს ნაბიჯ-ნაბიჯ გზამკვლევშია საზღვარგარეთიდან ყიდვის შესახებ.

როგორ მოძრაობს ფული ოფ-პლან შესყიდვისას

ეტაპი	რას იხდით	რა იცავს თანხას
დაჯავშნა	დეველოპერის მიერ დადგენილი დაჯავშნის საფასური	14-დღიანი ფიქრის პერიოდი (cooling-off), თუ დეველოპერი New Homes Quality Code-შია რეგისტრირებული; ამის შემდეგ საფასური რისკის ქვეშაა
ხელშეკრულებების გაცვლა	ჩვეულებრივ ფასის 10%, დაჯავშნის საფასურის გამოკლებით	გარანტიის დასრულებამდელი დაფარვა მშენებლის გადახდისუუნარობის შემთხვევაში; დეპოზიტის შენახვის წესი
მშენებლობა	შესაძლო შენატანები 5%-ის ან 10%-ის ოდენობით ყოველ 6 ან 12 თვეში, ჯამში დაახლოებით 30%-მდე	გარანტიის იგივე დაფარვა, მისი ლიმიტების ფარგლებში; საბოლოო ვადა
დასრულება (completion)	ფასის დარჩენილი ნაწილი, პლუს Stamp Duty Land Tax	ხარვეზების მიღება-ჩაბარება; იწყება გარანტიის დეფექტების დაფარვა

დაჯავშნის ხელშეკრულება

დაჯავშნის ხელშეკრულება ბინას ბაზრიდან იღებს და ხელშეკრულებების გაცვლის გრაფიკს ადგენს, რომელიც ხშირად სულ რამდენიმე კვირაში დგება. New Homes Quality Code-ში რეგისტრირებული დეველოპერების შემთხვევაში ხელშეკრულება 14-დღიან ფიქრის პერიოდს ითვალისწინებს, რომლის განმავლობაშიც შეგიძლიათ უარი თქვათ და საფასური დაიბრუნოთ. ამის შემდეგაც შეგიძლიათ გაუქმება, მაგრამ დეველოპერს შეუძლია დაიტოვოს გონივრული ხარჯები, რომლებიც წინასწარ გაგიმხილათ. კოდექსის მეორე ვერსია 2026 წლის 2 მარტიდან დაჯავშნილ სახლებზე ვრცელდება.

ყველა ხელშეკრულება ასე შემწყნარებელი არ არის. ბევრი მათგანი სავალდებულოა და თუ გარიგებიდან გახვალთ, საფასურს კარგავთ, შეზღუდული გამონაკლისების გარდა. ჩვეულებრივ, საფასური ღირებულების მიხედვით £10,000-დან £50,000-მდე მერყეობს. ჰკითხეთ, რომელ კოდექსშია დეველოპერი რეგისტრირებული, წაიკითხეთ თანხის დაბრუნების პუნქტი და ფიქრის პერიოდის დასრულების შემდეგ საფასური რისკის ქვეშ მყოფად მიიჩნიეთ.

ხელშეკრულება: ცვლილებები, საბოლოო ვადა და დასრულება

ხელშეკრულებების გაცვლამდე თქვენი ადვოკატი (solicitor) ხელშეკრულებისა და იჯარის პროექტებს განიხილავს. სამი პუნქტი თქვენს პირად ყურადღებასაც იმსახურებს და არა მხოლოდ იურისტისას.

ცვლილების უფლება

ოფ-პლან ხელშეკრულებები დეველოპერს უფლებას აძლევს, გარკვეულ ფარგლებში შეცვალოს ბინის საბოლოო ფართი, დიზაინი და სპეციფიკაცია. ჰკითხეთ, რა ფარგლებია ეს: რამდენით შეიძლება ბინა პატარა გამოვიდეს, რომელი მასალების ჩანაცვლებაა შესაძლებელი და გაქვთ თუ არა რაიმე სამართლებრივი საშუალება, თუ ცვლილება ამ ფარგლებს სცდება.

საბოლოო ვადა (long-stop date)

ხელშეკრულებაში მითითებულია დასრულების სავარაუდო თარიღი და უფრო გვიანდელი საბოლოო ვადა. თუ ბინა საბოლოო ვადამდე არ აშენდა, შეგიძლიათ ხელშეკრულება შეწყვიტოთ და დეპოზიტები დაიბრუნოთ. სავარაუდო თარიღი დეველოპერის შეფასებაა, გაუქმების უფლებას კი საბოლოო ვადა გაძლევთ.

დასრულების შეტყობინება (notice to complete)

როცა ბინა მზად იქნება, დეველოპერი დასრულების შეტყობინებას გიგზავნით და დარჩენილი თანხის გადასახდელად ჩვეულებრივ 10 სამუშაო დღეს გაძლევთ. ეს მოკლე ვადაა მყიდველისთვის, რომლის სახსრებიც საზღვარგარეთაა ან რომლის იპოთეკური შეთავაზებაც უნდა განახლდეს, რადგან შეთავაზებებს, როგორც წესი, გაცემიდან სამიდან ექვს თვემდე ვადა აქვს. ფული და სესხი შეტყობინების მოსვლამდე მოამზადეთ.

ამავე დროს მიწის ქირაც შეამოწმეთ. 2022 წლის 30 ივნისის შემდეგ გაცემული ახალი იჯარების უმეტესობაში მიწის ქირა სიმბოლურია (peppercorn), მაგრამ ეს წესი არ ვრცელდება იმ იჯარებზე, რომლებიც ამ თარიღამდე გაცვლილი ხელშეკრულებებით გაიცა, რაც დიდი ხნის მიმდინარე პროექტებში შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს.

დეპოზიტის დაცვა და 10-წლიანი გარანტია

ახალი სახლები ჩვეულებრივ 10-წლიანი გარანტიით იყიდება, რომელსაც გასცემს ისეთი პროვაიდერი, როგორიცაა NHBC (მისი Buildmark პოლისი), Premier Guarantee ან LABC Warranty, და იპოთეკური კრედიტორები მას აუცილებლად მოითხოვენ. Buildmark სამი ეტაპისგან შედგება:

1. ხელშეკრულებების გაცვლიდან დასრულებამდე: დეპოზიტის დაკარგვის ან სახლის დასრულების დამატებითი ხარჯის დაფარვა, თუ მშენებელი გადახდისუუნარო გახდა.
2. დასრულების შემდეგ პირველ და მეორე წელს მშენებელი ვალდებულია გამოასწოროს თქვენ მიერ შეტყობინებული დეფექტები, ხოლო ამ ვალდებულებას NHBC უზრუნველყოფს.
3. მესამიდან მეათე წლამდე: დაზღვევა სახლის განსაზღვრულ ნაწილებში, მაგალითად კონსტრუქციაში, დეფექტებით გამოწვეული ზიანისგან, მოთხოვნის მინიმალური ოდენობის პირობით.

გარანტია შენობის დაზღვევა არ არის და დაფარვას ლიმიტები აქვს. კრედიტორები სულ მცირე 10-წლიან დაფარვას ელიან: პირველი 24 თვე უნდა მოიცავდეს სამშენებლო რეგულაციების (Building Regulations) დარღვევას და დეველოპერის პასუხისმგებლობას, გადახდისუუნარობის ჩათვლით, ხოლო 25-ე თვიდან 120-ე თვემდე ამინდისგან დაცულობას, კონსტრუქციასა და ახალ საკანალიზაციო სისტემას.

დაუსვით ადვოკატს ორი კითხვა. რომელი გარანტია ფარავს ამ შენობას და რა თანხამდე იცავს ის დეპოზიტებს? და როგორ ინახება თქვენი დეპოზიტი: დასრულებამდე ნეიტრალურ მესამე მხარესთან (stakeholder) თუ დეველოპერს გადაეცემა? პასუხებზეა დამოკიდებული, რამდენად დაუცველი იქნებით, თუ დეველოპერი ვერ გაართმევს თავს.

შენობის უსაფრთხოება ჩაბარებამდე: ეტაპები, დაგვიანებები და მეორე კიბე

ლონდონის მაღლივი კორპუსების უმეტესობა Building Safety Act 2022-ის მიხედვით მაღალი რისკის შენობაა, ანუ სულ მცირე 18 მეტრის ან შვიდსართულიანი, ორი ან მეტი საცხოვრებლით. 2023 წლის 1 ოქტომბრიდან ასეთი შენობის მშენებლობა Building Safety Regulator-ის თანხმობის გარეშე ვერ დაიწყება, ამ ეტაპს Gateway 2 ჰქვია. მშენებლობის შემდეგ მარეგულირებელმა დასრულების სერტიფიკატი უნდა გასცეს (Gateway 3), შენობა კი მარეგულირებელთან უნდა დარეგისტრირდეს, სანამ მასში ვინმე შესახლდება. მანამდე შესახლება სისხლის სამართლის დანაშაულია.

მარეგულირებელი ნელა მუშაობს. ახალ მშენებლობაზე Gateway 2-ის კანონით დადგენილი ვადა 12 კვირაა, მაგრამ 2025 წლის დასაწყისში თანხმობას საშუალოდ 25 კვირა სჭირდებოდა, იმავე წლის ბოლოსთვის ძველ საქმეებზე მედიანა 37 კვირა იყო, 2026 წელს კი ვადები ნაწილობრივ გაუმჯობესდა. ნუ დაეყრდნობით ჩაბარების არცერთ თარიღს იმის მიღმა, რაც თქვენს ხელშეკრულებაშია ჩაწერილი.

ორი ახალი წესი ახლა დაგეგმილ პროექტებზე მოქმედებს. 18 მეტრი ან უფრო მაღალ ახალ საცხოვრებელ შენობებს მეორე კიბე სჭირდება. გარდამავალი პერიოდი 2026 წლის 30 სექტემბერს დასრულდა, ხოლო უკვე წარდგენილი და საკმარისად წინ წაწეული პროექტები დაცულია. ამასთან, 2026 წლის 1 ოქტომბრიდან მოქმედებს Building Safety Levy: მოსაკრებელი ახალ საცხოვრებელ შენობებზე ფართის კვადრატულ მეტრზე, განაკვეთებით, რომლებიც ადგილობრივი ხელისუფლების მიხედვით განსხვავდება. ის დასრულებამდე ან პირველ შესახლებამდე იხდება. მყიდველები ამ მოსაკრებელს პირდაპირ არ იხდიან. Berkeley Group-ისთვის ლონდონში საცხოვრებელ კორპუსს ახლა მიწის შეძენიდან დასრულებამდე სულ მცირე რვა წელი სჭირდება, ათი წლის წინ კი ხუთი სჭირდებოდა.

შენობის უსაფრთხოება ჩაბარების შემდეგ: პასუხისმგებელი პირები და ხარჯები

მაცხოვრებლების შესახლების შემდეგ მაღალი რისკის შენობას ჰყავს Accountable Persons, ანუ პასუხისმგებელი პირები, მათ შორის Principal Accountable Person, რომლებიც ხანძრისა და კონსტრუქციულ უსაფრთხოებაზე კანონით არიან პასუხისმგებელნი. ისინი ვალდებულნი არიან შეაფასონ და მართონ რისკები, მოამზადონ უსაფრთხოების ანგარიში (safety case report), აწარმოონ შენობის ინფორმაციის უწყვეტი ჩანაწერი, ე.წ. „golden thread“, განახორციელონ მაცხოვრებლებთან ურთიერთობის სტრატეგია და საჩივრების სისტემა და მოთხოვნისამებრ მიაწოდონ მაცხოვრებლებს ხანძარსაწინააღმდეგო ინფორმაცია. მარეგულირებელს ასევე შეუძლია შენობას დაავალოს შენობის შეფასების სერტიფიკატის (building assessment certificate) მიღება, რომელიც შენობაში თვალსაჩინო ადგილას უნდა გამოიკრას.

ეს სამუშაო ფული ჯდება და ხარჯი, როგორც წესი, მომსახურების საფასურში გადადის. სთხოვეთ დეველოპერს პირველი წლის მომსახურების საფასურის ბიუჯეტი, ჰკითხეთ, რა ნაწილი მოდის შენობის უსაფრთხოების ვალდებულებებზე, და მოითხოვეთ დაგეგმილი საფასური კვადრატულ ფუტზე. ჩვენი მიმდინარე ხარჯების გზამკვლევი ხსნის, კიდევ რას ფარავს მომსახურების საფასური.

ძველ შენობებს სხვა ისტორია აქვს. Grenfell-ის ტრაგედიის შემდეგ UK Finance-მა, Building Societies Association-მა და RICS-მა 2019 წლის დეკემბერში 18 მეტრი და მეტი სიმაღლის კორპუსებისთვის გარე კედლების შემოწმება EWS1 შემოიღეს და ბევრ ბინაზე სესხების გაცემა შეჩერდა, სანამ მთავრობის სახელმძღვანელომ ასეთი შემოწმების საჭიროების მქონე შენობების რაოდენობა არ შეამცირა. მსხვილმა ბანკებმა დაზარალებულ ბინებზე სესხების გაცემა 2023 წლის იანვრიდან განაახლეს. Building Safety Act-ის დაცვის მექანიზმები, რომლებიც 2022 წლის 28 ივნისიდან მოქმედებს, არსებულ შენობებში შესაბამის მოიჯარეებს ფასადის მოპირკეთების გამოსწორების ხარჯებისგან იცავს და უსაფრთხოების სხვა ისტორიულ ხარჯებს ზღუდავს. მსხვილმა დეველოპერებმა, მათ შორის Berkeley-მ 2023 წლის 13 მარტს, ხელი მოაწერეს მთავრობის Self-Remediation Terms-ს, რომელიც მოიცავს სიცოცხლისთვის საშიშ ხანძარსაწინააღმდეგო დეფექტებს იმ შენობებში, რომლებიც მათ 2022 წლის აპრილამდე 30 წლის განმავლობაში ააშენეს. ახალ მშენებლობაზე მოითხოვეთ დასრულების სერტიფიკატი და რეგისტრაცია, მეორად ბინაზე კი შენობის ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოებისა და გამოსწორების სამუშაოების სტატუსი.

ფასის, შეფასებისა და გადასახადების რისკი

ოფ-პლან მყიდველები დღევანდელ ფასზე იღებენ ვალდებულებას ისეთი დასრულებისთვის, რომელიც შესაძლოა წლების შემდეგ იყოს. ლონდონის საშუალო ფასი 2026 წლის ივლისამდე 12 თვეში 3.3%-ით შემცირდა, ეს წლიური კლების ზედიზედ მეთერთმეტე თვე იყო. 2025 წელს ინგლისსა და უელსში ბინების გამყიდველთა 19.9%-მა ბინა იმაზე იაფად გაყიდა, ვიდრე იყიდა. 2026 წლის აპრილამდე ერთ წელიწადში Berkeley Group ფრთხილ ბაზარზე ყიდდა, სადაც აჩქარება თითქმის არ იგრძნობოდა, და მისი ოფ-პლან გაყიდვები დასრულებული სახლების გაყიდვებზე მეტად დაზარალდა.

თუ სესხს იღებთ, კრედიტორი ბინას დასრულებისას აფასებს, ხოლო უფრო დაბალი შეფასების შემთხვევაში სხვაობა თავად უნდა დაფაროთ. Stamp Duty დასრულების დროს მოქმედი განაკვეთებით იანგარიშება და არა დაჯავშნისას მოქმედით. ჩვენი მონაცემები 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობითაა, 2026 წლის 28 ოქტომბრის ბიუჯეტამდე, ხოლო გამოცხადებული ზომები კანონი არ არის, სანამ კანონმდებლობით არ დამტკიცდება. და ყოველი გადახდა ფუნტებშია, ამიტომ მყიდველი, რომელიც სხვა ვალუტიდან აფინანსებს, სავალუტო კურსის რისკს ატარებს ყოველ ეტაპობრივ გადახდაზე და დასრულებისას დარჩენილ თანხაზე.

ოფ-პლან შესყიდვის საკონტროლო სია

• რეგისტრირებულია თუ არა დეველოპერი New Homes Quality Code-ში და რას ამბობს დაჯავშნის ხელშეკრულება თანხის დაბრუნებაზე?
• როდის არის ხელშეკრულებების გაცვლის ბოლო ვადა, რამდენია დეპოზიტი გაცვლისას და როგორია ეტაპობრივი გადახდების გრაფიკი?
• როდის არის დასრულების სავარაუდო თარიღი და საბოლოო ვადა და რა ხდება, თუ საბოლოო ვადა გავიდა?
• რამდენად შეუძლია დეველოპერს შეცვალოს ფართი, გეგმარება და სპეციფიკაცია?
• რომელი გარანტია ფარავს შენობას, რა ლიმიტი აქვს დეპოზიტის დაცვას და როგორ ინახება დეპოზიტი?
• გაიარა თუ არა შენობამ Gateway 2 და შეესაბამება თუ არა დეველოპერის გრაფიკი მარეგულირებლის თანხმობის ვადებს?
• როგორია პირველი წლის მომსახურების საფასურის ბიუჯეტი, შენობის უსაფრთხოების ხარჯების ჩათვლით?
• არის თუ არა მიწის ქირა სიმბოლური და როდის გაიცვალა დეველოპერის თავდაპირველი ხელშეკრულება?
• შეძლებთ თუ არა დასრულებისას დარჩენილი თანხისა და Stamp Duty-ის დაფინანსებას, თუ შეფასება ან სავალუტო კურსი თქვენს საწინააღმდეგოდ შეიცვლება?

საკუთრების ფორმის საკითხებზე იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი გრძელვადიანი იჯარისა და სრული საკუთრების შესახებ. ლონდონის მიმდინარე სახლები ჩვენს ქონების გვერდზეა.