Comprar sobre plano en Londres: depósitos, intercambio de contratos, garantías y las comprobaciones de seguridad del edificio
Comprar sobre plano en Londres significa comprometerse con un apartamento antes de que esté terminado, a veces antes de que empiece la obra. Lo habitual es pagar una tarifa de reserva, luego alrededor del 10% del precio en el intercambio de contratos (exchange) y, posiblemente, más pagos por fases que pueden llevar el total a cerca del 30% antes del cierre de la compra (completion). A cambio, fija un precio y un apartamento concreto, y el contrato le da una fecha límite (long-stop date) a partir de la cual puede retirarse y recuperar sus depósitos si el edificio no se entrega.
Las protecciones existen, pero son concretas. Una garantía de vivienda nueva de 10 años suele cubrir la pérdida de su depósito si el constructor entra en insolvencia antes del cierre. La Building Safety Act 2022 hace que el cierre de la mayoría de las torres de Londres dependa de la aprobación de un regulador. Y el contrato de leasehold, las especificaciones y el presupuesto de gastos de comunidad figuran en documentos que puede leer antes de quedar obligado.
Esta guía repasa las comprobaciones en el orden en que se las encontrará, a octubre de 2026. No repite el proceso de compra completo, que está en nuestra guía paso a paso para comprar desde el extranjero.
Cómo se mueve el dinero en una compra sobre plano
| Fase | Qué paga | Qué lo protege |
|---|---|---|
| Reserva | Una tarifa de reserva fijada por el desarrollador | Un periodo de desistimiento de 14 días si el desarrollador está registrado en el New Homes Quality Code; después, la tarifa queda en riesgo |
| Intercambio de contratos | Normalmente el 10% del precio, menos la tarifa de reserva | La cobertura de la garantía antes del cierre frente a la insolvencia del constructor; la forma en que se custodia el depósito |
| Construcción | Posibles cuotas del 5% o el 10% cada 6 o 12 meses, hasta cerca del 30% en total | La misma cobertura de la garantía, dentro de sus límites; la fecha límite |
| Cierre | El resto del precio, más el Stamp Duty Land Tax | Inspección de desperfectos (snagging); empieza la cobertura de defectos de la garantía |
El acuerdo de reserva
El acuerdo de reserva retira el apartamento del mercado y fija un calendario para el intercambio de contratos, que a menudo está a solo unas semanas. Con los desarrolladores registrados en el New Homes Quality Code, el acuerdo incluye un periodo de desistimiento de 14 días en el que puede cancelar y recuperar la tarifa. Después todavía puede cancelar, pero el desarrollador puede quedarse con los costes razonables que haya comunicado. La versión 2 del Code se aplica a las viviendas reservadas desde el 2 de marzo de 2026.
No todos los acuerdos son tan flexibles. Muchos son vinculantes, y si se retira pierde la tarifa salvo en circunstancias limitadas. Las tarifas habituales van de £10,000 a £50,000 según el valor. Pregunte en qué código está registrado el desarrollador, lea la cláusula de reembolso y dé la tarifa por perdida en cuanto termine el periodo de desistimiento, si lo hay.
El contrato: modificaciones, fecha límite y cierre
Su abogado (solicitor) revisa el borrador del contrato y del leasehold antes del intercambio. Hay tres cláusulas que merecen su propia atención, no solo la de su abogado.
El derecho a modificar
Los contratos sobre plano permiten al desarrollador modificar la superficie final, el diseño y las especificaciones del apartamento dentro de ciertos límites. Pregunte cuáles son: cuánto más pequeño puede ser el apartamento, qué materiales se pueden sustituir y si tiene algún recurso si el cambio va más allá.
La fecha límite
El contrato indica una fecha prevista de cierre y una fecha límite posterior. Si el apartamento no está construido en la fecha límite, puede rescindir el contrato y recuperar sus depósitos. La fecha prevista es una estimación del desarrollador; la fecha límite es la que le da derecho a cancelar.
La notificación para completar
Cuando el apartamento está listo, el desarrollador envía la notificación para completar (notice to complete), que suele dar 10 días hábiles para pagar el resto. Es un plazo corto para un comprador con los fondos en el extranjero o con una oferta hipotecaria que hay que renovar, ya que las ofertas suelen caducar entre tres y seis meses después de emitirse. Tenga el dinero y el préstamo preparados antes de que llegue la notificación.
Compruebe a la vez la ground rent. La mayoría de los leaseholds nuevos concedidos desde el 30 de junio de 2022 llevan una ground rent simbólica (peppercorn), pero la norma no cubre los leaseholds concedidos en virtud de contratos intercambiados antes de esa fecha, algo que puede importar en proyectos que llevan años en marcha.
Protección del depósito y la garantía de 10 años
Las viviendas nuevas suelen venderse con una garantía de 10 años de un proveedor como NHBC (su póliza Buildmark), Premier Guarantee o LABC Warranty, y los prestamistas hipotecarios la exigen. Buildmark tiene tres fases:
- Desde el intercambio de contratos hasta el cierre, cobertura por la pérdida de su depósito, o por el coste adicional de terminar la vivienda, si el constructor entra en insolvencia.
- En los años uno y dos después del cierre, el constructor debe reparar los defectos que usted comunique, y NHBC respalda esa obligación.
- De los años tres a diez, seguro por los daños causados por defectos en partes concretas de la vivienda, como la estructura, con un valor mínimo de reclamación.
Una garantía no es un seguro del edificio, y la cobertura tiene límites. Los prestamistas esperan al menos 10 años de cobertura: los primeros 24 meses deben cubrir el incumplimiento de la normativa de edificación (Building Regulations) y la responsabilidad del desarrollador, incluida la insolvencia, y los meses 25 a 120 deben cubrir la estanqueidad, la estructura y el nuevo drenaje.
Hágale dos preguntas a su abogado. ¿Qué garantía cubre este edificio y hasta qué importe protege los depósitos? ¿Y cómo se custodia su depósito: lo guarda un tercero depositario (stakeholder) hasta el cierre o se entrega al desarrollador? De las respuestas depende cuánto se expone si el desarrollador quiebra.
Seguridad del edificio antes de la entrega: gateways, retrasos y segundas escaleras
La mayoría de las torres de Londres son edificios de mayor riesgo según la Building Safety Act 2022, es decir, de al menos 18 metros o siete plantas de altura y con al menos dos viviendas. Desde el 1 de octubre de 2023, un edificio así no puede empezar a construirse sin la aprobación del Building Safety Regulator, conocida como Gateway 2. Tras la construcción, el regulador debe emitir un certificado de finalización, el Gateway 3, y el edificio debe registrarse ante el regulador antes de que nadie se mude; ocuparlo antes es un delito.
El regulador ha sido lento. El plazo legal para el Gateway 2 en una obra nueva es de 12 semanas, pero las aprobaciones tardaron una media de 25 semanas a principios de 2025, los expedientes antiguos tenían una mediana de 37 semanas a finales de ese año y los plazos mejoraron algo en 2026. No cuente con ninguna fecha de entrega más allá de lo que diga su contrato.
Dos normas más recientes afectan a los proyectos que están ahora en marcha. Los edificios residenciales nuevos de 18 metros o más necesitan una segunda escalera; el periodo de transición terminó el 30 de septiembre de 2026, con protección para los proyectos ya presentados y suficientemente avanzados. Y desde el 1 de octubre de 2026 se aplica la Building Safety Levy, un gravamen sobre los edificios residenciales nuevos por metro cuadrado de superficie, con tipos que varían según la autoridad local, que se paga antes del cierre o de la primera ocupación. Los compradores no pagan el gravamen directamente. Para Berkeley Group, un edificio de apartamentos en Londres tarda ahora al menos ocho años desde la compra del suelo hasta su finalización, frente a cinco años hace una década.
Seguridad del edificio después de la entrega: responsables y costes
Una vez que los residentes se mudan, un edificio de mayor riesgo tiene Accountable Persons, entre ellas una Principal Accountable Person, que son legalmente responsables de la seguridad estructural y contra incendios. Deben evaluar y gestionar los riesgos, preparar un informe de seguridad (safety case report), mantener el «golden thread» de información del edificio, aplicar una estrategia de participación de los residentes y un sistema de reclamaciones, y facilitar a los residentes información sobre seguridad contra incendios cuando la pidan. El regulador también puede exigir que el edificio obtenga un certificado de evaluación (building assessment certificate), que debe estar expuesto en el edificio.
Este trabajo cuesta dinero, y el coste suele acabar en los gastos de comunidad. Pida al desarrollador el presupuesto de gastos de comunidad del primer año, qué parte corresponde a las obligaciones de seguridad del edificio y el importe presupuestado por pie cuadrado. Nuestra guía de costes de mantenimiento explica qué más cubren los gastos de comunidad.
Los edificios más antiguos tienen otra historia. Después de Grenfell, UK Finance, la Building Societies Association y RICS introdujeron en diciembre de 2019 la revisión de fachadas EWS1 para los bloques de 18 metros o más, y la financiación de muchos apartamentos se paralizó hasta que las directrices del gobierno redujeron el número de edificios que la necesitaban; los grandes bancos volvieron a prestar sobre los apartamentos afectados a partir de enero de 2023. Las protecciones de la Building Safety Act, vigentes desde el 28 de junio de 2022, eximen a los titulares de un leasehold que cumplen los requisitos en edificios existentes de los costes de reparación del revestimiento (cladding) y ponen un tope a otros costes de seguridad heredados. Los grandes desarrolladores, entre ellos Berkeley el 13 de marzo de 2023, firmaron las Self-Remediation Terms del gobierno, que cubren los defectos de seguridad contra incendios que ponen en riesgo la vida en los edificios que desarrollaron en los 30 años hasta abril de 2022. En una obra nueva, pida el certificado de finalización y el registro; en una reventa, pida la situación del edificio en cuanto a seguridad contra incendios y reparaciones.
Riesgo de precio, de tasación y fiscal
Quien compra sobre plano se compromete al precio de hoy por un cierre que puede estar a años de distancia. El precio medio de Londres cayó un 3.3% en los 12 meses hasta julio de 2026, el undécimo mes consecutivo de caídas interanuales. En 2025, el 19.9% de quienes vendieron un apartamento en Inglaterra y Gales lo hicieron por menos de lo que habían pagado. En el ejercicio hasta abril de 2026, Berkeley Group vendió en un mercado cauteloso y sin prisas, y sus ventas sobre plano sufrieron más que las de viviendas terminadas.
Si pide un préstamo, el prestamista tasa el apartamento en el momento del cierre, y si la tasación sale más baja, usted tiene que cubrir la diferencia. El Stamp Duty se cobra con los tipos vigentes en el cierre, no en la reserva; nuestras cifras son a octubre de 2026, antes del Presupuesto del 28 de octubre de 2026, y las medidas anunciadas no son ley hasta que se aprueban. Y todos los pagos son en libras, así que un comprador que se financia en otra moneda asume riesgo cambiario en cada pago por fases y en el saldo del cierre.
La lista de comprobaciones para comprar sobre plano
- ¿Está registrado el desarrollador en el New Homes Quality Code y qué dice el acuerdo de reserva sobre los reembolsos?
- ¿Cuáles son el plazo para el intercambio de contratos, el depósito en el intercambio y el calendario de pagos por fases?
- ¿Cuáles son la fecha prevista de cierre y la fecha límite, y qué ocurre si pasa la fecha límite?
- ¿Hasta dónde puede modificar el desarrollador la superficie, la distribución y las especificaciones?
- ¿Qué garantía cubre el edificio, cuál es el límite de protección del depósito y cómo se custodia el depósito?
- ¿Ha superado el edificio el Gateway 2, y es coherente el calendario del desarrollador con los plazos de aprobación del regulador?
- ¿Cuál es el presupuesto de gastos de comunidad del primer año, incluidos los costes de seguridad del edificio?
- ¿La ground rent es simbólica, y cuándo se intercambió el contrato original del desarrollador?
- ¿Puede pagar el saldo del cierre y el Stamp Duty si la tasación o el tipo de cambio se mueven en su contra?
Para cuestiones sobre la forma de tenencia, consulte nuestra guía sobre leasehold y freehold. Las viviendas actuales de Londres están en nuestra página de propiedades.
