Comprar un apartamento de obra nueva en Londres desde el extranjero: todo el proceso, de la reserva al cierre
Si vive fuera del Reino Unido, puede comprar a su nombre un apartamento de obra nueva en Londres. La ley inglesa no pone ninguna restricción a los extranjeros que compran inmuebles residenciales, y la propiedad es independiente de la situación migratoria. Lo que no puede hacer es saltarse las fases: un acuerdo de reserva con su tarifa, las comprobaciones legales de su propio abogado (solicitor), el intercambio de contratos (exchange) con un depósito que suele ser del 10% del precio, y el cierre de la compra (completion), cuando se pagan el resto del precio y el Stamp Duty Land Tax.
En un apartamento comprado sobre plano, esas fases pueden alargarse durante años. El desarrollador puede pedir más pagos mientras se levanta el edificio, y el contrato fija una fecha límite (long-stop date) a partir de la cual puede rescindirlo y recuperar sus depósitos si la vivienda no está terminada. La mayor parte de las comprobaciones se hacen antes del intercambio de contratos, cuando todavía puede cambiar de opinión.
A continuación repasamos el proceso en orden, tal como funciona en Inglaterra en octubre de 2026, con el dinero que se paga en cada momento. Las cifras fiscales son las vigentes antes del Presupuesto de otoño (Autumn Budget) del 28 de octubre de 2026, y lo que se ha anunciado pero todavía no es ley aparece indicado como tal.
Quién puede comprar y lo que una compra no le da
Los propietarios legales deben tener 18 años o más, y en Inglaterra y Gales pueden inscribirse como máximo cuatro personas como propietarias legales de un inmueble, aunque un inmueble puede tenerse en fideicomiso (trust) para los hijos. Una vez inscrita la compra, los nombres de los compradores y el precio pagado figuran en el registro público del HM Land Registry.
Comprar a través de una sociedad es otra vía, con sus propias obligaciones. Una entidad extranjera que compra suelo en el Reino Unido debe inscribirse primero en el Register of Overseas Entities de Companies House, identificar a sus titulares reales, obtener un Overseas Entity ID y presentar una actualización cada año, y el HM Land Registry no inscribirá la compra de una entidad que no lo haya hecho. La tasa de inscripción era de £250 en febrero de 2026. Para un único apartamento, la parte fiscal de comprar con una sociedad suele ser desfavorable, como explicamos en nuestra guía del Stamp Duty para compradores extranjeros.
Un apartamento en Londres no da derecho a vivir en el Reino Unido. No existe ninguna vía de visado ni de residencia basada en la compra de inmuebles. El visado Tier 1 (Investor) se cerró a nuevos solicitantes el 17 de febrero de 2022, y la inversión inmobiliaria nunca contó para él en ningún caso. Si la residencia le importa, hable con un asesor de inmigración regulado antes de comprar.
Paso 1: la reserva, la tarifa y el periodo de desistimiento
Una vez acordado el precio, firma un acuerdo de reserva y paga una tarifa de reserva. El desarrollador retira el apartamento del mercado durante un periodo acordado y fija un calendario para el intercambio de contratos. Las tarifas varían mucho. Suelen ir de £10,000 a £50,000 según el valor, y son bastante más bajas en las viviendas más baratas. La única cifra que cuenta es la de su acuerdo.
Que pueda recuperar la tarifa depende del código en el que esté registrado el desarrollador. Los desarrolladores registrados en el New Homes Quality Code dan un periodo de desistimiento de 14 días en el que puede cancelar y recuperar la tarifa. Después todavía puede cancelar, pero el desarrollador puede quedarse con los costes razonables que haya comunicado. La versión 2 del Code se aplica a las viviendas reservadas desde el 2 de marzo de 2026. Sin esa protección, un acuerdo de reserva suele ser vinculante, y si se retira pierde la tarifa salvo en circunstancias limitadas. Dé la tarifa por perdida en cuanto termine el periodo de desistimiento, si lo hay, y pregunte qué código sigue el desarrollador antes de pagar.
Los plazos para el intercambio de contratos que fijan los acuerdos de reserva suelen ser cortos, cuestión de semanas. Contrate a su abogado antes de reservar, para que el reloj no empiece a correr mientras todavía lo está buscando.
Paso 2: su abogado, la documentación legal y las comprobaciones del dinero
Necesita su propio abogado o un conveyancer con licencia. Se encargan de la revisión legal (due diligence), negocian el contrato, gestionan el intercambio de contratos y el cierre, presentan la declaración del Stamp Duty y le inscriben en el Land Registry. El abogado del desarrollador envía un paquete con el borrador del contrato, el borrador del leasehold, los documentos del título y las respuestas a las preguntas estándar. Su abogado plantea más preguntas, hace las consultas registrales (searches) y le envía un informe sobre el título.
El informe debe tratar al menos estos puntos:
- la duración del leasehold y la renta del suelo (ground rent), que en la mayoría de los leaseholds nuevos concedidos desde el 30 de junio de 2022 debería ser un peppercorn, en la práctica cero;
- cómo se calculan los gastos de comunidad (service charge) y cuál es el presupuesto del primer año;
- las especificaciones que compra y hasta dónde puede modificar el desarrollador la superficie final, el diseño y las especificaciones;
- cualquier restricción del leasehold sobre el alquiler, incluidos los alquileres de corta duración.
Cuente con comprobaciones detalladas del dinero. Según las Money Laundering Regulations 2017 y la Proceeds of Crime Act 2002, los abogados deben verificar su identidad y el origen de sus fondos, y también pueden preguntarle por el origen de su patrimonio, es decir, cómo lo ha ido formando. En la práctica, eso significa meses de extractos bancarios que muestren cómo se acumuló el dinero, más documentos que concuerden con su explicación, como nóminas o un contrato de compraventa. Los fondos del extranjero y las donaciones tardan más en verificarse. Empiece a reunir documentos el mismo día en que reserve.
La forma de tenencia merece una lectura atenta. Nuestra guía sobre leasehold, freehold y share of freehold explica qué le da un leasehold de Londres y qué no.
Paso 3: el intercambio de contratos y el depósito del 10%
Con el intercambio de contratos queda legalmente obligado a comprar. En este momento, el desarrollador suele pedir el 10% del precio, menos la tarifa de reserva ya pagada. Todas las preguntas del paso 2 deberían tener respuesta antes de firmar, porque retirarse después del intercambio pone en juego ese depósito.
Si el cierre está lejos, el contrato puede exigir más depósitos, a menudo en cuotas del 5% o el 10% del precio cada 6 o 12 meses. En total, quien compra sobre plano puede pagar hasta el 30% antes del cierre. El contrato también indica una fecha prevista de cierre y una fecha límite: si el apartamento no está construido en la fecha límite, puede rescindir el contrato y recuperar sus depósitos.
Pregunte a su abogado cómo se custodia su depósito, porque la respuesta determina cuánto se expone si el desarrollador quiebra. Las viviendas nuevas suelen venderse con una garantía de 10 años, y la póliza Buildmark de NHBC cubre la pérdida del depósito entre el intercambio de contratos y el cierre si el constructor entra en insolvencia. Otros proveedores ofrecen coberturas parecidas; compruebe los límites en la propia póliza. Repasamos con más detalle las garantías y la protección del depósito en nuestra lista de comprobaciones para comprar sobre plano.
Paso 4: la construcción y la aprobación de seguridad del edificio
La mayoría de las torres de obra nueva de Londres son edificios de mayor riesgo según la Building Safety Act 2022: al menos 18 metros o siete plantas de altura, con al menos dos viviendas. Desde el 1 de octubre de 2023, la construcción de un edificio así no puede empezar sin la aprobación del Building Safety Regulator. Una vez construido, el regulador debe emitir un certificado de finalización y el edificio debe registrarse antes de que nadie se mude, y ocuparlo antes es un delito.
Para usted como comprador, el cierre depende por tanto de la aprobación de un regulador además del constructor. Las aprobaciones de la fase anterior han tardado mucho más que el plazo legal de 12 semanas. Fueron de 25 semanas de media a principios de 2025, los expedientes más antiguos tenían una mediana de 37 semanas a finales de ese año y los plazos mejoraron algo en 2026. Fíese de las fechas de su contrato y no de un folleto de ventas.
Paso 5: la notificación para completar, la inspección de desperfectos y el cierre
Cuando el apartamento está listo, el desarrollador envía la notificación para completar (notice to complete), que suele dar 10 días hábiles. Usted paga el resto del precio más el Stamp Duty Land Tax a través de su abogado, y el apartamento es suyo.
Lo habitual es hacer una inspección antes del cierre, la visita de desperfectos (snagging). Una inspección profesional de desperfectos cuesta unas £300 a £600 según el tamaño de la vivienda. Una obra nueva no suele necesitar un estudio completo del edificio.
Si pide un préstamo, el calendario importa. Las ofertas hipotecarias suelen caducar entre tres y seis meses después de emitirse, así que quien compra sobre plano suele gestionar el préstamo cerca del cierre, y el prestamista tasa el apartamento en ese momento. Si la tasación sale por debajo del precio del contrato, usted pone la diferencia. Nuestra guía sobre hipotecas para no residentes en el Reino Unido explica qué piden los prestamistas.
El Stamp Duty se cobra con los tipos vigentes en la fecha de devengo (effective date), que en una obra nueva suele ser el cierre, no la fecha en que reservó o intercambió los contratos. Por eso quien compra sobre plano queda expuesto a cualquier cambio de tipos que se haga antes de la entrega de las llaves.
Qué paga y cuándo
La tabla recoge los pagos de una compra sobre plano típica en el orden en que se producen. Los porcentajes son sobre el precio de compra. Los honorarios son medias o rangos habituales, no presupuestos.
| Fase | Pago |
|---|---|
| Reserva | Tarifa de reserva fijada por el desarrollador (habitualmente de £10,000 a £50,000 según el valor) |
| Intercambio de contratos | Normalmente el 10% del precio, menos la tarifa de reserva |
| Durante la construcción | Posibles pagos por fases del 5% o el 10%, hasta cerca del 30% en total antes del cierre |
| Antes del cierre | Inspección de desperfectos, unas £300 a £600 |
| Cierre | Resto del precio más el Stamp Duty Land Tax |
| A lo largo de la compra | Honorarios del abogado: media de £1,509 con gastos suplidos e IVA (VAT) incluidos; el trabajo de un leasehold suele costar unas £300 más |
Entre los gastos suplidos habituales están las consultas a la autoridad local, de £250 a £450, y las comprobaciones contra el blanqueo de capitales, de £6 a £20. Los despachos de Londres que trabajan para compradores internacionales pueden cobrar más, así que pida un presupuesto por escrito.
A octubre de 2026, un no residente en el Reino Unido que tiene una vivienda en otro lugar paga el Stamp Duty a los tipos estándar más un recargo del 5% y un cargo del 2% para no residentes, aplicados a cada tramo del precio. Son los tipos vigentes antes del Presupuesto del 28 de octubre de 2026. El antiguo programa Help to Buy cerró a nuevas solicitudes el 31 de octubre de 2022, y el programa propuesto «Your First Home» no está abierto y sus reglas todavía no dicen si los no residentes podrían usarlo.
Antes de reservar: qué comprobar
- ¿Está registrado el desarrollador en el New Homes Quality Code y qué dice el acuerdo de reserva sobre los reembolsos después del periodo de desistimiento?
- ¿Ha contratado a un abogado y ha empezado a reunir los documentos sobre el origen de los fondos?
- ¿Cuáles son el plazo para el intercambio de contratos, los pagos por fases, la fecha prevista de cierre y la fecha límite?
- ¿Qué garantía cubre el apartamento y cómo se custodia su depósito entre el intercambio de contratos y el cierre?
- ¿Lleva el leasehold una ground rent simbólica, y restringe el alquiler?
- ¿Ha calculado el Stamp Duty con los tipos actuales y ha comprobado si el Presupuesto del 28 de octubre de 2026 los cambió?
- Si necesita una hipoteca, ¿ha confirmado un intermediario especializado que algún prestamista le tendrá en cuenta, dado su país de residencia?
Las viviendas de Londres con las que trabajamos están en nuestra página de propiedades en el Reino Unido, y el resto de esta serie está en la sección del Reino Unido.
