Stamp Duty para compradores extranjeros en 2026: las bandas, el recargo del 5% y el cargo del 2% para no residentes
Un comprador que vive fuera del Reino Unido y ya tiene una vivienda en cualquier otro lugar del mundo pagará normalmente el Stamp Duty Land Tax de un apartamento en Londres con tres capas de tipos: las bandas estándar, un recargo del 5% por tener más de una vivienda y un cargo del 2% por ser no residente. Todo junto, el tramo del precio hasta £125,000 tributa al 7% y el tramo por encima de £1.5 millones al 19%. En un apartamento de £1 millón eso son £113,750, frente a £43,750 para un residente en el Reino Unido que compra su primera y única vivienda.
El impuesto lo paga el comprador, a través de su abogado (solicitor), cuando se cierra la compra (completion). Solo se aplica en Inglaterra e Irlanda del Norte; Escocia y Gales tienen sus propios impuestos. Hay dos detalles que importan más que los tipos principales. El 2% se puede recuperar si pasa suficiente tiempo en el Reino Unido en torno a la compra, y en un apartamento sobre plano se aplican los tipos vigentes en el cierre, no en la reserva.
Todo lo que sigue es a octubre de 2026, antes del Presupuesto de otoño (Autumn Budget) del 28 de octubre de 2026. Si el Presupuesto cambia el Stamp Duty, estas cifras cambiarán con él, y lo indicaremos aquí.
Las bandas vigentes desde el 1 de abril de 2025
El Stamp Duty es un impuesto por tramos. Cada tipo se aplica solo a la parte del precio que cae dentro de su banda, de forma parecida al impuesto sobre la renta. Las bandas estándar de abajo están en vigor desde el 1 de abril de 2025, cuando terminaron los umbrales temporales más altos de 2022 a 2025.
| Tramo del precio | Tipo estándar | Tiene otra vivienda (+5%) | No residente, sin otra vivienda (+2%) | No residente y con otra vivienda (+7%) |
|---|---|---|---|---|
| Hasta £125,000 | 0% | 5% | 2% | 7% |
| De £125,001 a £250,000 | 2% | 7% | 4% | 9% |
| De £250,001 a £925,000 | 5% | 10% | 7% | 12% |
| De £925,001 a £1.5 millones | 10% | 15% | 12% | 17% |
| Más de £1.5 millones | 12% | 17% | 14% | 19% |
La mayoría de los compradores extranjeros acaban en la columna de la derecha. Las dos secciones siguientes explican por qué.
Los tipos incrementados del 5%: por qué los paga la mayoría de los compradores extranjeros
Los tipos incrementados para viviendas adicionales suman 5 puntos porcentuales a cada banda si, después de la compra, va a tener más de una propiedad residencial. La prueba es mundial. HMRC cuenta cualquier derecho principal (major interest) sobre una vivienda en cualquier lugar del mundo que valga £40,000 o más, así que un apartamento en Dubái o una casa familiar en otro país pueden activarlo. El recargo subió del 3% al 5% para las compras con fecha de devengo (effective date) a partir del 31 de octubre de 2024.
Hay una vía principal para evitarlo. Si el apartamento de Londres sustituye a su residencia principal y la anterior se vende en un plazo de 36 meses, no se aplican los tipos incrementados. Para un comprador que va a conservar una vivienda en el extranjero y usar Londres como segunda base o como inversión, esa exención no sirve. En la práctica, la mayoría de los compradores extranjeros pagan el 5%.
El cargo del 2% para no residentes y la prueba de los 183 días
Desde el 1 de abril de 2021, los compradores que no son residentes en el Reino Unido pagan un 2% adicional sobre todos los demás tipos residenciales, incluidos los tipos incrementados del 5%, en las compras en Inglaterra e Irlanda del Norte.
La prueba de residencia de este cargo es propia, distinta del statutory residence test que se usa para el impuesto sobre la renta. Una persona física no es residente en el Reino Unido a efectos del Stamp Duty si no estuvo presente en el Reino Unido al menos 183 días durante los 12 meses anteriores a la compra. Las compras conjuntas siguen dos reglas que tiran en sentidos opuestos:
- si uno cualquiera de varios compradores conjuntos es no residente, todos se tratan como no residentes;
- pero si uno de los cónyuges o de los miembros de una pareja civil registrada (civil partners) es residente en el Reino Unido, ambos se tratan como residentes, salvo que estén separados o compren como fideicomisarios (trustees).
Así, un matrimonio o una pareja civil registrada en la que uno de los dos ya es residente en el Reino Unido puede evitar el 2% en una compra conjunta, mientras que dos amigos o familiares que compran juntos, uno de los cuales vive en el extranjero, no pueden.
Recuperar el 2%
El cargo para no residentes es la única parte de la factura que puede revertir. Una persona física que pase al menos 183 días en el Reino Unido en cualquier periodo continuo de 365 días comprendido entre 364 días antes y 365 días después de la fecha de devengo, normalmente el cierre, puede recuperar el 2% modificando la declaración del Stamp Duty. La solicitud debe hacerse en un plazo de dos años desde la fecha de devengo, y no es posible si alguno de los compradores es una sociedad.
Esto importa a los compradores que piensan mudarse a Londres, por ejemplo por trabajo o estudios, en torno a la fecha del cierre. No afecta a los tipos incrementados del 5%, que dependen de lo que usted posee, no de dónde vive. Pasar tanto tiempo en el Reino Unido también puede convertirle en residente a efectos del impuesto sobre la renta y del impuesto sobre las ganancias de capital, así que pida asesoramiento fiscal antes de planear una estancia pensando en la devolución. Tratamos el panorama general en nuestra guía sobre los impuestos para propietarios extranjeros.
Cuánto suma: tres ejemplos calculados
La tabla aplica las bandas a tres precios de compra. Son ilustraciones del cálculo, no precios de ningún apartamento concreto ni un presupuesto. La cifra real la calcula su abogado.
| Precio | Residente en el Reino Unido, única vivienda | No residente, sin otra vivienda | Residente en el Reino Unido, con otra vivienda | No residente y con otra vivienda |
|---|---|---|---|---|
| £600,000 | £20,000 | £32,000 | £50,000 | £62,000 |
| £1,000,000 | £43,750 | £63,750 | £93,750 | £113,750 |
| £2,000,000 | £153,750 | £193,750 | £253,750 | £293,750 |
Tome el caso de £600,000 en la columna de la derecha. Las primeras £125,000 tributan al 7% (£8,750), las siguientes £125,000 al 9% (£11,250) y las £350,000 restantes al 12% (£42,000), en total £62,000, algo más del 10% del precio. En el apartamento de £2 millones, el mismo comprador paga cerca del 15% del precio. La primera columna supone un comprador que no solicita la exención para primeros compradores, de la que hablamos más abajo.
Una calculadora del Stamp Duty en línea hace las mismas cuentas y sirve para contrastar, pero la cifra que paga es la del estado de cuentas del cierre (completion statement) de su abogado.
Comprar a través de una sociedad
Algunos compradores se plantean ser titulares del apartamento a través de una sociedad. Para un único apartamento residencial, rara vez ayuda con el Stamp Duty. Cuando una sociedad u otra persona no física compra una vivienda por más de £500,000, se aplica un tipo fijo del 17% sobre todo el precio en las operaciones desde el 31 de octubre de 2024 (antes era del 15%), y se le suma el cargo del 2% para no residentes. En un apartamento de £1 millón eso son £190,000.
Hay exenciones del tipo del 17%, por ejemplo para las empresas de alquiler de inmuebles y los promotores inmobiliarios. Cuando se solicita una exención, la sociedad sigue pagando los tipos incrementados del 5% y, cuando corresponde, el 2%. Una sociedad propietaria de una vivienda de más de £500,000 también paga el Annual Tax on Enveloped Dwellings, £4,600 al año por una vivienda de entre £500,000 y £1 millón en 2026-2027, salvo que se solicite una exención en una declaración. Y una estructura societaria no saca una vivienda de Londres del impuesto de sucesiones británico: desde el 6 de abril de 2017, las participaciones en sociedades que poseen inmuebles residenciales en el Reino Unido están sujetas a él. Además, cualquier sociedad extranjera debe figurar en el Register of Overseas Entities antes de poder inscribirse como propietaria.
La exención para primeros compradores, el calendario sobre plano y el Presupuesto
La exención para primeros compradores: no cuente con ella
Desde el 1 de abril de 2025, quienes compran por primera vez pagan el 0% hasta £300,000 y el 5% sobre el tramo de £300,001 a £500,000, sin ninguna exención si el precio supera las £500,000. Un primer comprador no puede haber adquirido nunca un derecho principal sobre una vivienda en ningún lugar del mundo. No está claro si un no residente puede solicitarla, con el 2% añadido encima, así que pregunte a su abogado antes de contar con ella. Con el tope de £500,000, la mayoría de los apartamentos de obra nueva de Londres superan el límite de todas formas. Nosotros no haríamos un presupuesto contando con esta exención.
Sobre plano: se aplican los tipos del cierre
En una obra nueva, la fecha de devengo del Stamp Duty suele ser el cierre. Se aplican los tipos vigentes ese día, no los vigentes cuando reservó o intercambió los contratos. Cuando los tipos incrementados pasaron del 3% al 5% en octubre de 2024, la protección transitoria solo cubrió los contratos intercambiados antes del 31 de octubre de 2024. Si hoy intercambia contratos por un apartamento que se entrega en 2028, pagará los tipos que estén vigentes en 2028.
El Presupuesto del 28 de octubre de 2026
Las cifras de este artículo son las vigentes a octubre de 2026, antes del Presupuesto de otoño del 28 de octubre de 2026. A 19 de octubre de 2026 no se esperaban cambios inmediatos en el Stamp Duty, aunque el gobierno no lo había dicho expresamente. Cualquier medida anunciada el día del Presupuesto necesitaría todavía una ley y una fecha de inicio antes de aplicarse. Vuelva a comprobar los tipos después del Presupuesto y otra vez antes del cierre.
Antes de hacer el presupuesto: qué comprobar
- ¿Tendrá alguna otra propiedad residencial que valga £40,000 o más, en cualquier lugar del mundo, cuando se cierre la compra? Si es así, dé por hecho que se aplica el 5%.
- ¿Ha pasado 183 días o más en el Reino Unido en los 12 meses anteriores al cierre, y es su cónyuge o pareja civil registrada residente en el Reino Unido?
- ¿Podría pasar 183 días en el Reino Unido dentro del plazo para la devolución, y ha pedido asesoramiento fiscal sobre cómo afecta eso al resto de su situación fiscal?
- ¿Compra a su nombre o a través de una sociedad, y ha comparado un asesor las dos opciones, incluidos el ATED y el impuesto de sucesiones?
- En un apartamento sobre plano, ¿ha previsto en su presupuesto la posibilidad de que los tipos cambien antes del cierre?
- ¿Ha confirmado su abogado la cifra por escrito, y tiene anotado el plazo de dos años si puede que reclame la devolución del 2%?
El Stamp Duty es solo uno de los costes de la compra. Nuestra guía paso a paso para comprar obra nueva en Londres desde el extranjero lo sitúa junto a los depósitos y los honorarios legales, y nuestra guía de costes de mantenimiento trata lo que viene después, cuando ya es propietario del apartamento. Las viviendas actuales de Londres están en nuestra página de propiedades.
