居住在英国境外、并且在世界其他地方已经拥有住房的买家，购买伦敦公寓时缴纳的印花税（Stamp Duty Land Tax）通常由三层税率叠加而成：标准税档、因拥有不止一套住房而加征的 5% 附加税，以及因非居民身份而加征的 2%。叠加之后，房价中 125,000 英镑以内的部分按 7% 征税，150 万英镑以上的部分按 19% 征税。一套 100 万英镑的公寓要缴 113,750 英镑，而英国居民购买首套且唯一一套住房只需缴 43,750 英镑。
这笔税由买家在交割时通过律师缴纳。它只适用于英格兰和北爱尔兰；苏格兰和威尔士各有自己的税种。比起表面上的税率，有两个细节更重要。如果您在购房前后在英国停留足够长的时间，那 2% 可以申请退还；如果买的是期房公寓，适用的是交割时而非预订时的税率。
以下内容均截至 2026 年 10 月，即 2026 年 10 月 28 日秋季预算案公布之前。如果预算案调整了印花税，这些数字也会随之变化，我们会在这里说明。
2025 年 4 月 1 日起实行的税档
印花税是分档计税的。和所得税一样，每档税率只适用于房价中落在该档内的部分。下表的标准税档自 2025 年 4 月 1 日起实行，那一天 2022 年至 2025 年间临时提高的起征点到期结束。
| 房价区间 | 标准税率 | 拥有其他住房（+5%） | 非居民，无其他住房（+2%） | 非居民且拥有其他住房（+7%） |
|---|---|---|---|---|
| 125,000 英镑以内 | 0% | 5% | 2% | 7% |
| 125,001 至 250,000 英镑 | 2% | 7% | 4% | 9% |
| 250,001 至 925,000 英镑 | 5% | 10% | 7% | 12% |
| 925,001 至 150 万英镑 | 10% | 15% | 12% | 17% |
| 150 万英镑以上 | 12% | 17% | 14% | 19% |
大多数海外买家适用的是最右边一栏。接下来两节解释原因。
5% 附加税：为什么大多数海外买家都要缴
如果购房完成后您将拥有不止一处住宅房产，额外住宅的较高税率就会在每一档上加 5 个百分点。这项认定是全球范围的。HMRC 会把您在世界任何地方拥有的、价值 40,000 英镑或以上的住宅主要权益都计算在内，所以一套迪拜的公寓，或海外其他地方的一栋家庭住宅，都可能触发这项附加税。对于生效日期在 2024 年 10 月 31 日或之后的交易，附加税从 3% 提高到了 5%。
主要的豁免途径只有一个。如果这套伦敦公寓取代您的主要住所，并且旧住所在 36 个月内售出，就不适用较高税率。对于打算保留海外住房、把伦敦当作第二居所或投资的买家，这项豁免帮不上忙。实际上，大多数海外买家都要缴这 5%。
2% 非居民附加税与 183 天测试
自 2021 年 4 月 1 日起，非英国居民在英格兰和北爱尔兰购买住宅，要在所有其他住宅税率（包括 5% 的较高税率）之上再加 2%。
这项附加税的居民身份认定是一项独立的测试，与所得税使用的法定居住测试（statutory residence test）不同。如果个人在购房前的 12 个月内在英国停留不足 183 天，就印花税而言属于非英国居民。联合购房适用两条方向相反的规则：
- 如果多名联合买家中有任何一人是非居民，所有人都被视为非居民；
- 但如果配偶或民事伴侣中有一方是英国居民，双方都被视为英国居民，除非两人已分居或以受托人身份购房。
因此，一方已是英国居民的已婚夫妇或民事伴侣联合购房时，可以免缴这 2%；而两位朋友或亲属一起购房，其中一人住在海外，则不能免缴。
申请退还 2%
非居民附加税是整笔税款中唯一可以退回的部分。生效日期通常是交割日，从生效日期前 364 天到生效日期后 365 天这段时间里，如果个人在任意连续 365 天内在英国停留至少 183 天，就可以通过修改印花税申报表申请退还这 2%。申请必须在生效日期后两年内提出；如果买方中有公司，则不能申请。
对于打算在交割前后搬到伦敦（例如工作或求学）的买家，这一点很重要。它不影响 5% 的较高税率，因为后者取决于您拥有什么，而不是您住在哪里。在英国停留这么长时间，还可能使您在所得税和资本利得税方面成为英国居民，所以在为了退税而安排停留之前，请先咨询税务意见。更全面的情况，见我们的海外业主税务指南。
合计多少：三个计算示例
下表按三个购房价格套用各税档。这些只是演示算法，并不是某套公寓的价格，也不是报价。实际金额由您的律师计算。
| 房价 | 英国居民，唯一住房 | 非居民，无其他住房 | 英国居民，拥有其他住房 | 非居民且拥有其他住房 |
|---|---|---|---|---|
| 600,000 英镑 | 20,000 英镑 | 32,000 英镑 | 50,000 英镑 | 62,000 英镑 |
| 1,000,000 英镑 | 43,750 英镑 | 63,750 英镑 | 93,750 英镑 | 113,750 英镑 |
| 2,000,000 英镑 | 153,750 英镑 | 193,750 英镑 | 253,750 英镑 | 293,750 英镑 |
以最右边一栏中 600,000 英镑的情况为例。前 125,000 英镑按 7% 征税（8,750 英镑），接下来的 125,000 英镑按 9% 征税（11,250 英镑），剩余的 350,000 英镑按 12% 征税（42,000 英镑），合计 62,000 英镑，略高于房价的 10%。同一位买家买 200 万英镑的公寓，要缴接近房价 15% 的税。第一栏假设买家没有申请首次购房者减免，这项减免在下文介绍。
网上的印花税计算器也是按同样的方法算的，可以用来核对，但您实际要缴的是律师交割结算单上的数字。
通过公司购买
有些买家考虑通过公司持有公寓。对于单套住宅公寓，这在印花税上很少有好处。公司或其他非自然人以超过 500,000 英镑的价格购买住宅，自 2024 年 10 月 31 日起的交易要按全价统一适用 17% 的税率（此前为 15%），并在此基础上再加 2% 的非居民附加税。一套 100 万英镑的公寓就要缴 190,000 英镑。
17% 的税率有一些减免，例如针对房产出租业务和房地产开发商的减免。申请减免后，公司仍要缴 5% 的较高税率，适用时还要缴 2%。持有价值超过 500,000 英镑住宅的公司，还须缴纳封装住宅年度税（Annual Tax on Enveloped Dwellings）：2026 至 2027 年度，价值 500,000 至 100 万英镑的住宅每年 4,600 英镑，除非在申报表中申请了减免。公司架构也不能让伦敦住宅免于英国遗产税：自 2017 年 4 月 6 日起，持有英国住宅房产的公司权益已纳入遗产税范围。任何海外公司在登记为业主之前，还必须先在海外实体登记册（Register of Overseas Entities）上登记。
首次购房者减免、期房的时间点与预算案
首次购房者减免：不要指望
自 2025 年 4 月 1 日起，首次购房者在 300,000 英镑以内的部分适用 0%，300,001 至 500,000 英镑的部分适用 5%；房价超过 500,000 英镑则完全不能享受减免。首次购房者必须从未在世界任何地方取得过住宅的主要权益。非居民能否申请这项减免（并另加 2%），并没有明确的定论，所以在依赖它之前请先咨询律师。由于有 500,000 英镑的上限，伦敦大多数新房公寓本来就超出了范围。我们不会围绕这项减免来做预算。
期房：适用交割时的税率
对新房而言，印花税的生效日期通常是交割日。适用的是当天的现行税率，而不是您预订或交换合同时的税率。2024 年 10 月较高税率从 3% 提高到 5% 时，过渡保护只覆盖 2024 年 10 月 31 日之前交换的合同。如果您今天就一套 2028 年交付的公寓交换合同，就要按 2028 年的税率缴税。
2026 年 10 月 28 日的预算案
本文数字为截至 2026 年 10 月、2026 年 10 月 28 日秋季预算案公布前的现行标准。截至 2026 年 10 月 19 日，外界预计印花税不会立即调整，但政府本身并未这样表态。预算案当天宣布的任何措施，仍需立法并确定生效日期后才会适用。请在预算案公布后重新核对税率，交割前再核对一次。
做预算之前：需要核查的事项
- 交易完成后，您在世界任何地方是否还拥有价值 40,000 英镑或以上的其他住宅房产？如果有，就按适用 5% 来计算。
- 交割前的 12 个月里，您在英国是否停留了 183 天或以上？您的配偶或民事伴侣是否为英国居民？
- 您能否在退税期限内在英国停留 183 天？这对您整体税务状况的影响，是否已经咨询过税务意见？
- 您是以个人名义还是通过公司购房？顾问是否把 ATED 和遗产税都算进去，比较过两种方式？
- 如果是期房公寓，您是否考虑过交割前税率变化的可能，并留出了预算？
- 您的律师是否已经书面确认税额？如果您可能申请退还 2%，是否已经把两年的截止日期记入日程？
印花税只是购房成本之一。我们的从海外购买伦敦新房分步指南把它与定金和律师费放在一起说明，持有成本指南则介绍了买下公寓之后的各项开支。我们目前的伦敦房源，请见房源页面。
