2026 年的伦敦住房市场，房价疲软，租金坚挺。2026 年 7 月伦敦平均房价为 569,000 英镑，同比下跌 3.3%。这是伦敦房价连续第十一个月同比下跌，年度变化在英格兰各地区中垫底。与此同时，2026 年 8 月伦敦私人租赁住房的平均租金达到每月 2,332 英镑，同比上涨 3.5%。
供应是市场的第三个方面。2024 至 2025 年度，伦敦净增住宅 32,680 套，但到 2026 年年中，新开工量只有全市年度目标的十分之一左右，拖累因素是建筑安全审批和沉重的税负。
以下是截至 2026 年 10 月的各项数据，每项都注明了日期。房价数据为初步数据，会在之后几个月修订。我们不预测房价，也不给出租金收益率。
房价：伦敦与全国其他地区对比
| 地区 | 2026 年 7 月平均房价 | 12 个月变化 |
|---|---|---|
| 伦敦 | 569,000 英镑 | -3.3% |
| 英格兰 | 293,000 英镑 | +1.1% |
| 英国 | 273,000 英镑 | +1.4% |
伦敦的平均房价接近英格兰整体水平的两倍，走势却与全国其他地区相反：英格兰东北部的年涨幅最高，达到 4.9%。跌幅最大的是内伦敦。对海外买家来说，这有利也有弊：房价比一年前低，但目前还看不出下跌会在什么时候结束。
下一次数据发布（2026 年 8 月房价）定于 2026 年 10 月 21 日。在依据上述任何数字做决定之前，请先查看这次发布以及对之前月份的修订。
新房与二手房
按类型划分，2026 年 5 月伦敦新房平均价格为 509,334 英镑，同比下跌 1.2%；二手房平均价格为 549,723 英镑，同比下跌 3.2%。
但不能据此得出“新房更便宜”的结论。新房均价较低，主要是因为房源构成不同：伦敦的新房大多是公寓，而二手房里还有大大小小的整栋住宅。这组数据真正能说明的是，在截至 2026 年 5 月的一年里，新房成交均价的跌幅小于二手房。单月数据只是一个快照，而且属于初步数据，应当把它看作一个值得关注的信号，而不是趋势。
成交量减少
成交量随房价一同下滑。2026 年 5 月伦敦成交 4,006 套，2025 年 5 月为 5,139 套。最近两个月的成交量数据还不可靠，所以 5 月是目前最值得比较的月份。
再看转售：2025 年，英格兰和威尔士有 19.9% 的公寓卖家以低于买入价的价格出售。这一数字涵盖所有公寓，并不只是伦敦的新房，但它提醒买家，公寓到出售时并不一定会升值。
租金：仍在上涨
租金的走势恰好相反。2026 年 8 月伦敦私人租赁住房的平均租金为每月 2,332 英镑，年涨幅为 3.5%，高于 7 月的 3.0%。英国平均租金为每月 1,400 英镑，上涨 3.8%。伦敦的涨幅在各地区中既不是最快的，也不是最慢的：英格兰东北部和西北部以 5.8% 领先，东南部最低，为 3.0%。
打算出租的买家要注意两点。第一，这些是所有私人租赁房源的平均值，并不代表某一套公寓能租到的价格。第二，自 2026 年 5 月 1 日起，《租户权利法》（Renters’ Rights Act）规定，现有租约每年只能涨租一次，租户如认为涨幅高于市场水平，可以向裁判庭提出异议。我们的伦敦公寓出租指南介绍了相关规定。
业主这一边的成本也在上升。2025 年，伦敦挂牌出售公寓的平均物业费（service charge）为每年 2,801 英镑，同比上涨 6.4%，五年累计上涨 41.2%。房东最终能留下多少，要同时看这两项，而不只是看租金。
新房供应：竣工量与后续项目
2024 至 2025 年度，英格兰净增住宅 208,600 套，比上一年减少 6%，其中新建竣工 190,600 套。伦敦净增住宅 32,680 套。
后续供应正在进一步放缓。到 2026 年 6 月，伦敦的新开工量只有住房部设定的年度新房目标的 10% 左右；一栋伦敦公寓楼从购地到竣工至少要八年，而十年前只需五年。2026 年 4 月 1 日，在伦敦和英格兰南部开发项目的开发商 Berkeley Group 停止购买新地块（合资项目除外），并表示只要当前的税收和监管环境不变，就会维持这一做法。建筑安全税（Building Safety Levy）是其理由之一。
监管机构的审批进度也是原因之一。高层项目在 Gateway 2 阶段的审批用时远超 12 周的法定目标，2025 年初平均为 25 周，到当年年底，遗留案件的中位数为 37 周，2026 年有所改善。此外，自 2026 年 10 月 1 日起，住宅建筑面积还要缴纳一项新的税费。今天开工少，意味着未来几年竣工也少。这会给房价带来什么影响，目前仍无定论。
开发商眼中的市场
Berkeley 截至 2026 年 4 月 30 日的财年，让人看到了售楼处里的情况。其销售预订量比前两年的平均水平低约 15%，市场整体谨慎，买家并不急于出手；期房销售受这种观望情绪的影响比现房更大。
对期房买家来说，这一背景对议价和评估风险都有参考价值。提早签约的买家，是按今天的价格买下一套可能数年后才竣工的房子，而伦敦平均房价在过去一年的大部分时间里一直在下跌。我们的期房核查清单介绍了相关保障和风险。
值得关注的日期
| 日期 | 事项 | 状态 |
|---|---|---|
| 2026 年 10 月 21 日 | 公布 2026 年 8 月房价和 9 月租金 | 已排期 |
| 2026 年 10 月 28 日 | 秋季预算案，包括拟议中的“Your First Home”计划的具体规则 | 已排期 |
| 2026 年 11 月 5 日 | 英格兰银行下一次基准利率（Bank Rate）决议（目前为 3.75%） | 已排期 |
| 2026 年底 | 私人房东数据库在各地区陆续上线 | 已宣布 |
| 2027 年 4 月 6 日 | 房产收入所得税税率改为 22%、42% 和 47% | 已立法 |
| 2028 年 4 月 | 对价值 200 万英镑及以上的住宅征收高价值市政税附加费（High Value Council Tax Surcharge） | 已宣布，尚未立法 |
借贷方面可作参考的是，英格兰银行于 2026 年 9 月 17 日将基准利率维持在 3.75%。我们不提供按揭利率，因为利率取决于贷款机构和借款人；我们的非英国居民按揭指南说明了贷款机构看重哪些条件。
表中的税收措施反映的是 2026 年 10 月预算案公布前的状态；已宣布的措施在完成立法之前不具法律效力。
购房前如何解读这些数字
我们不公布伦敦新房公寓的租金收益率。如果有人给您看收益率，请问清楚它是用哪个租金、哪个价格算出来的。真正有意义的只有具体那套公寓的收益率，也就是按它实际可预期的租金和计入各项费用后的价格算出的结果。
另一个要看的数字是汇率。房价、租金和物业费都以英镑计价，资金为其他货币的买家，每一笔付款以及将来的售房所得都面临汇率风险。以英镑计价持平的伦敦房价，换算成美元、欧元或迪拉姆之后，可能是另一番景象。
- 核对每个数字的日期。房价数据大约滞后两个月，而且会被修订。
- 同类相比：全伦敦的平均值，很难说明某个行政区里某一栋楼的情况。
- 为平均数据没有涵盖的成本留出预算：按海外买家税率缴纳的印花税（Stamp Duty）、物业费以及租金收入要缴的税。我们的印花税指南和持有成本指南对此有详细说明。
- 2026 年 10 月 28 日预算案公布后，重新核对税收数字。
我们目前合作的伦敦房源，可在英国房源页面查看。
