Il mercato immobiliare di Londra nel 2026: prezzi, affitti e offerta di nuove costruzioni in cifre
Nel 2026 il mercato residenziale londinese è debole sui prezzi e solido sugli affitti. A luglio 2026 il prezzo medio di una casa a Londra era di £569,000, il 3.3% in meno rispetto a un anno prima. È stato l'undicesimo mese consecutivo di calo annuo nella capitale e la variazione annua più bassa tra tutte le regioni inglesi. Nel frattempo, ad agosto 2026 l'affitto privato medio a Londra ha raggiunto £2,332 al mese, il 3.5% in più rispetto a un anno prima.
L'offerta è il terzo elemento del quadro. Nel periodo 2024-2025 Londra ha aggiunto 32,680 abitazioni nette, ma a metà 2026 i nuovi cantieri aperti erano circa un decimo dell'obiettivo annuale della città, frenati dalle autorizzazioni sulla sicurezza degli edifici e dal carico fiscale.
Di seguito i dati aggiornati a ottobre 2026, ciascuno con la sua data. I dati sui prezzi delle case sono provvisori e vengono rivisti nei mesi successivi. Non facciamo previsioni sui prezzi e non indichiamo un rendimento da locazione.
Prezzi delle case: Londra a confronto con il resto del paese
| Zona | Prezzo medio, luglio 2026 | Variazione in 12 mesi |
|---|---|---|
| Londra | £569,000 | -3.3% |
| Inghilterra | £293,000 | +1.1% |
| Regno Unito | £273,000 | +1.4% |
La media di Londra è quasi il doppio di quella dell'Inghilterra, ma i suoi prezzi vanno in direzione opposta rispetto al resto del paese, dove il Nord-Est ha registrato la crescita annua più alta, pari al 4.9%. I cali hanno colpito soprattutto la Londra centrale (Inner London). Per un acquirente dall'estero la situazione ha due facce: i prezzi sono più bassi di un anno fa, ma non c'è ancora alcun segnale di quando smetteranno di scendere.
Il prossimo aggiornamento, con i prezzi di agosto 2026, è atteso per il 21 ottobre 2026. Lo controlli, insieme alle revisioni dei mesi precedenti, prima di fare affidamento su uno qualsiasi di questi numeri.
Nuove costruzioni e abitazioni esistenti
Suddivisi per tipologia, i dati di Londra di maggio 2026 danno un prezzo medio di £509,334 per le nuove costruzioni, in calo dell'1.2% in un anno, e di £549,723 per le abitazioni esistenti, in calo del 3.2%.
Sarebbe sbagliato leggerci un «le nuove costruzioni costano meno». La media delle nuove costruzioni è più bassa soprattutto perché il mix è diverso: a Londra le nuove costruzioni sono per lo più appartamenti, mentre le abitazioni esistenti comprendono case di ogni dimensione. Quello che la suddivisione suggerisce è che, nell'anno fino a maggio 2026, la media delle vendite di nuove costruzioni è scesa meno di quella delle abitazioni esistenti. La suddivisione di un solo mese è un'istantanea e i dati sono provvisori, quindi va presa come un segnale da tenere d'occhio più che come una tendenza.
Meno compravendite
I volumi di vendita sono scesi insieme ai prezzi. A maggio 2026 Londra ha registrato 4,006 compravendite, contro le 5,139 di maggio 2025. I volumi degli ultimi due mesi non sono ancora affidabili, quindi maggio è il mese più recente su cui ha senso fare un confronto.
Quanto alla rivendita, nel 2025 il 19.9% di chi ha venduto un appartamento in Inghilterra e Galles lo ha ceduto a meno di quanto lo aveva pagato. Il dato riguarda tutti gli appartamenti, non solo le nuove costruzioni di Londra, ma ricorda che un appartamento non vale automaticamente di più nel momento in cui lo si vende.
Affitti: ancora in aumento
Gli affitti vanno nella direzione opposta. Ad agosto 2026 l'affitto privato medio a Londra era di £2,332 al mese, con un'inflazione annua degli affitti del 3.5%, in salita dal 3.0% di luglio. La media del Regno Unito era di £1,400 al mese, in aumento del 3.8%. Londra non è né la regione che cresce più in fretta né quella che cresce più lentamente: in testa ci sono il Nord-Est e il Nord-Ovest con il 5.8%, mentre il Sud-Est è ultimo con il 3.0%.
Per chi compra con l'idea di affittare contano due aspetti. Si tratta di medie calcolate su tutti gli affitti privati, non dell'affitto che otterrà un determinato appartamento. E dal 1° maggio 2026 il Renters' Rights Act limita a uno all'anno gli aumenti del canone su un contratto in corso, e gli inquilini possono contestare davanti a un tribunale gli aumenti superiori ai valori di mercato. La nostra guida su come affittare un appartamento a Londra spiega le regole.
Sono aumentati anche i costi a carico del proprietario. Nel 2025 le spese condominiali (service charge) medie degli appartamenti in vendita a Londra erano di £2,801 all'anno, il 6.4% in più rispetto all'anno prima e il 41.2% in più in cinque anni. Quello che resta a un locatore dipende da entrambe le voci, non dal solo affitto.
Offerta di nuove costruzioni: completamenti e progetti in arrivo
Nel periodo 2024-2025 l'Inghilterra ha aggiunto 208,600 abitazioni nette, il 6% in meno rispetto all'anno precedente, di cui 190,600 erano nuove costruzioni completate. Per Londra il dato è stato di 32,680 abitazioni nette aggiuntive.
I progetti in arrivo stanno rallentando ancora. A giugno 2026 i nuovi cantieri a Londra erano circa il 10% dell'obiettivo annuale di nuove abitazioni fissato dal ministero dell'edilizia abitativa, e per un edificio residenziale londinese servivano almeno otto anni dall'acquisizione al completamento, contro i cinque di un decennio prima. Il 1° aprile 2026 Berkeley Group, un costruttore attivo a Londra e nel Sud dell'Inghilterra, ha smesso di acquistare nuovi terreni, salvo tramite joint venture, finché dureranno le attuali condizioni fiscali e normative. Tra le sue ragioni c'era il Building Safety Levy.
Una parte della storia sono i tempi dell'ente regolatore. Le approvazioni al Gateway 2 per i progetti di edifici alti hanno superato di molto l'obiettivo di legge di 12 settimane, con una media di 25 settimane all'inizio del 2025, una mediana di 37 settimane per le pratiche pregresse alla fine di quell'anno e qualche miglioramento nel 2026. Dal 1° ottobre 2026 si applica inoltre una nuova imposta sulla superficie residenziale. Meno cantieri oggi significano meno completamenti negli anni a venire. Che effetto avrà tutto questo sui prezzi resta una questione aperta.
Il mercato visto da un costruttore
L'esercizio di Berkeley chiuso al 30 aprile 2026 offre il punto di vista dell'ufficio vendite. Le sue prenotazioni erano circa il 15% sotto il ritmo dei due anni precedenti, in un mercato segnato da prudenza e poca urgenza, e le vendite sulla carta (off-plan) hanno risentito di questa mancanza di urgenza più delle vendite di case già completate.
Per chi compra off-plan è un contesto utile sia per trattare sia per valutare il rischio. Chi si impegna presto lo fa al prezzo di oggi per un completamento che può essere lontano anni, e il prezzo medio di Londra è sceso per gran parte dell'ultimo anno. La nostra checklist per l'acquisto off-plan illustra tutele e rischi.
Date da segnare
| Data | Che cosa succede | Stato |
|---|---|---|
| 21 ottobre 2026 | Escono i prezzi delle case di agosto 2026 e gli affitti di settembre | In calendario |
| 28 ottobre 2026 | Autumn Budget, con le regole del programma proposto «Your First Home» | In calendario |
| 5 novembre 2026 | Prossima decisione della Bank of England sul Bank Rate (oggi al 3.75%) | In calendario |
| Fine 2026 | Avvio regione per regione del registro dei locatori privati | Annunciato |
| 6 aprile 2027 | Aliquote del 22%, 42% e 47% sui redditi da immobili | Già legge |
| Aprile 2028 | High Value Council Tax Surcharge sulle case dal valore di £2 milioni o più | Annunciato, non ancora legge |
Come riferimento sul credito, il 17 settembre 2026 il Bank Rate è stato mantenuto al 3.75%. Non indichiamo tassi di mutuo, che dipendono dalla banca e dal mutuatario; la nostra guida ai mutui per chi non risiede nel Regno Unito spiega che cosa guardano le banche.
Le misure fiscali sono riportate come erano a ottobre 2026, prima del Budget; le misure annunciate non sono legge finché non vengono approvate.
Leggere i numeri prima di comprare
Non pubblichiamo un rendimento da locazione per gli appartamenti di nuova costruzione a Londra. Se gliene viene proposto uno, chieda su quale affitto e su quale prezzo è stato calcolato. L'unico rendimento che conta è quello dello specifico appartamento, calcolato sull'affitto che ci si può realmente attendere e sul prezzo, costi inclusi.
L'altro numero da guardare è il cambio. Prezzi, affitti e spese condominiali sono tutti in sterline, quindi chi ha il proprio denaro in un'altra valuta corre un rischio di cambio su ogni pagamento e sul ricavato della vendita finale. Un prezzo londinese fermo in sterline può apparire molto diverso in dollari, euro o dirham.
- Controlli la data di ogni dato. I dati sui prezzi delle case arrivano con circa due mesi di ritardo e vengono rivisti.
- Confronti dati omogenei: una media su tutta Londra dice poco di un singolo edificio in un singolo borough.
- Metta in conto i costi che le medie non comprendono: lo Stamp Duty con le aliquote per gli acquirenti esteri, le spese condominiali e le imposte sull'affitto. Le nostre guide allo Stamp Duty e ai costi di gestione li illustrano.
- Ricontrolli i dati fiscali dopo il Budget del 28 ottobre 2026.
Le abitazioni di Londra con cui lavoriamo oggi sono nella nostra pagina degli immobili nel Regno Unito.
