Rynek nieruchomości w Londynie w 2026 roku: ceny, czynsze i podaż nowych mieszkań w liczbach
W 2026 roku londyński rynek mieszkaniowy jest słaby po stronie cen i mocny po stronie czynszów. Średnia cena nieruchomości mieszkaniowej w Londynie wyniosła w lipcu 2026 roku 569,000 GBP, o 3.3% mniej niż rok wcześniej. Był to jedenasty z rzędu miesiąc spadków rok do roku w stolicy i najsłabsza roczna zmiana spośród wszystkich regionów Anglii. Tymczasem średni czynsz na prywatnym rynku najmu w Londynie osiągnął w sierpniu 2026 roku 2,332 GBP miesięcznie, o 3.5% więcej niż rok wcześniej.
Trzecim elementem obrazu jest podaż. W okresie 2024/2025 w Londynie przybyło netto 32,680 mieszkań, ale w połowie 2026 roku liczba rozpoczynanych budów sięgała zaledwie około jednej dziesiątej rocznego celu miasta. Hamowały ją zatwierdzenia w zakresie bezpieczeństwa budynków i obciążenia podatkowe.
Poniżej podajemy dane według stanu na październik 2026 roku, każdą z jej datą. Dane o cenach są wstępne i w kolejnych miesiącach podlegają korektom. Nie prognozujemy cen i nie podajemy rentowności najmu.
Ceny: Londyn na tle reszty kraju
| Obszar | Średnia cena, lipiec 2026 | Zmiana w ciągu 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Londyn | 569,000 GBP | -3.3% |
| Anglia | 293,000 GBP | +1.1% |
| Wielka Brytania | 273,000 GBP | +1.4% |
Średnia londyńska jest niemal dwukrotnie wyższa niż średnia dla Anglii, ale ceny w Londynie zmieniają się w przeciwnym kierunku niż w pozostałej części kraju, gdzie najwyższy roczny wzrost, 4.9%, odnotowała Anglia Północno-Wschodnia. Spadki najmocniej dotknęły centralny Londyn (Inner London). Dla kupującego z zagranicy działa to w obie strony: ceny są niższe niż rok temu, a nic jeszcze nie wskazuje, kiedy spadki się zatrzymają.
Kolejna publikacja, z cenami za sierpień 2026 roku, ma się ukazać 21 października 2026 roku. Zanim oprą się Państwo na którejkolwiek z tych liczb, warto ją sprawdzić, razem z korektami wcześniejszych miesięcy.
Rynek pierwotny i wtórny
W podziale według rodzaju nieruchomości londyńskie dane za maj 2026 roku dają średnią cenę nowej nieruchomości na poziomie 509,334 GBP, o 1.2% niższą niż rok wcześniej, oraz średnią cenę nieruchomości z rynku wtórnego na poziomie 549,723 GBP, o 3.2% niższą.
Błędem byłoby odczytanie tego jako „nowe są tańsze”. Średnia dla nowych nieruchomości jest niższa głównie dlatego, że inna jest struktura sprzedaży: nowe inwestycje w Londynie to w większości mieszkania, a rynek wtórny obejmuje także domy każdej wielkości. Podział ten sugeruje natomiast, że w ciągu roku do maja 2026 roku średnia cena w sprzedaży nowych nieruchomości spadła mniej niż średnia dla nieruchomości istniejących. Dane z jednego miesiąca to tylko migawka, a liczby są wstępne, dlatego lepiej traktować to jako sygnał do obserwacji niż jako trend.
Mniej transakcji
Razem z cenami spadła liczba transakcji. W maju 2026 roku w Londynie sprzedano 4,006 nieruchomości, wobec 5,139 w maju 2025 roku. Dane o liczbie transakcji z ostatnich dwóch miesięcy nie są jeszcze wiarygodne, więc maj jest najnowszym miesiącem, który warto porównywać.
Przy odsprzedaży 19.9% sprzedających mieszkania w Anglii i Walii uzyskało w 2025 roku mniej, niż samo zapłaciło. Liczba ta obejmuje wszystkie mieszkania, nie tylko nowe mieszkania w Londynie, ale przypomina, że mieszkanie nie jest automatycznie warte więcej w chwili, gdy przychodzi je sprzedać.
Czynsze: wciąż w górę
Czynsze zmierzają w przeciwną stronę. Średni czynsz na prywatnym rynku najmu w Londynie wyniósł w sierpniu 2026 roku 2,332 GBP miesięcznie, przy rocznej inflacji czynszów 3.5%, wobec 3.0% w lipcu. Średnia dla Wielkiej Brytanii wyniosła 1,400 GBP miesięcznie, o 3.8% więcej niż rok wcześniej. Londyn nie jest ani najszybciej, ani najwolniej rosnącym regionem: prowadziły Anglia Północno-Wschodnia i Północno-Zachodnia z wynikiem 5.8%, a najniższy wzrost, 3.0%, odnotowała Anglia Południowo-Wschodnia.
Dla kupującego, który planuje wynajem, ważne są dwie kwestie. To średnie dla wszystkich prywatnych najmów, a nie czynsz, jaki osiągnie konkretne mieszkanie. Poza tym od 1 maja 2026 roku ustawa Renters’ Rights Act ogranicza podwyżki czynszu w trwającym najmie do jednej w roku, a najemcy mogą zaskarżyć podwyżkę powyżej stawek rynkowych przed trybunałem. Zasady omawia nasz przewodnik o wynajmie mieszkania w Londynie.
Wzrosły też koszty po stronie właściciela. Średnie opłaty eksploatacyjne (service charge) za mieszkania wystawione na sprzedaż w Londynie wyniosły w 2025 roku 2,801 GBP rocznie, o 6.4% więcej niż rok wcześniej i o 41.2% więcej niż pięć lat wcześniej. To, ile zostaje wynajmującemu, zależy od obu tych pozycji, a nie od samego czynszu.
Podaż nowych mieszkań: ukończone budowy i projekty w przygotowaniu
W okresie 2024/2025 w Anglii przybyło netto 208,600 mieszkań, o 6% mniej niż rok wcześniej, z czego 190,600 stanowiły ukończone nowe budynki. W Londynie przybyło netto 32,680 mieszkań.
Napływ nowych projektów dalej zwalnia. W czerwcu 2026 roku liczba rozpoczynanych budów w Londynie wynosiła około 10% rocznego celu dla nowych mieszkań wyznaczonego przez ministerstwo mieszkalnictwa, a realizacja londyńskiego budynku mieszkalnego trwała co najmniej osiem lat od zakupu gruntu do ukończenia, wobec pięciu lat dekadę wcześniej. 1 kwietnia 2026 roku Berkeley Group, deweloper działający w Londynie i na południu Anglii, przestał kupować nowe grunty, z wyjątkiem wspólnych przedsięwzięć (joint venture), na tak długo, jak utrzymają się obecne warunki podatkowe i regulacyjne. Jednym z powodów była opłata Building Safety Levy.
Częścią tej historii jest tempo pracy regulatora. Zatwierdzenia projektów wysokościowych na etapie Gateway 2 trwały znacznie dłużej niż ustawowe 12 tygodni: na początku 2025 roku średnio 25 tygodni, a pod koniec tego roku mediana dla starszych spraw wynosiła 37 tygodni. W 2026 roku sytuacja nieco się poprawiła. Od 1 października 2026 roku obowiązuje też nowa opłata od powierzchni mieszkalnej. Mniej rozpoczętych budów dziś oznacza mniej ukończonych w kolejnych latach. Jak odbije się to na cenach, wciąż pozostaje otwartym pytaniem.
Jak rynek wygląda z perspektywy dewelopera
Rok obrotowy Berkeley zakończony 30 kwietnia 2026 roku pokazuje rynek od strony biura sprzedaży. Rezerwacje były o około 15% niższe niż średnie tempo z dwóch poprzednich lat, na rynku naznaczonym ostrożnością i brakiem pośpiechu, a sprzedaż off-plan ucierpiała z powodu tego braku pośpiechu bardziej niż sprzedaż ukończonych domów.
Dla kupującego off-plan to przydatny kontekst do negocjacji i oceny ryzyka. Kto zobowiązuje się wcześnie, płaci dzisiejszą cenę za ukończenie, które może nastąpić dopiero za kilka lat, a średnia cena w Londynie spadała przez większą część minionego roku. Zabezpieczenia i ryzyka omawia nasza lista kontrolna przy zakupie off-plan.
Daty, które warto śledzić
| Data | Co się wydarzy | Status |
|---|---|---|
| 21 października 2026 | Publikacja cen nieruchomości za sierpień 2026 roku i czynszów za wrzesień | Zaplanowane |
| 28 października 2026 | Jesienny budżet (Autumn Budget), w tym zasady proponowanego programu „Your First Home” | Zaplanowane |
| 5 listopada 2026 | Kolejna decyzja Banku Anglii w sprawie stopy Bank Rate (obecnie 3.75%) | Zaplanowane |
| Koniec 2026 | Regionalne wdrażanie bazy danych prywatnych wynajmujących | Zapowiedziane |
| 6 kwietnia 2027 | Stawki podatku od dochodów z nieruchomości w wysokości 22%, 42% i 47% | Uchwalone |
| Kwiecień 2028 | Dopłata High Value Council Tax Surcharge od domów wartych 2 mln GBP lub więcej | Zapowiedziane, jeszcze nieuchwalone |
Jeśli chodzi o finansowanie, 17 września 2026 roku Bank Rate utrzymano na poziomie 3.75%. Nie podajemy oprocentowania kredytów hipotecznych, bo zależy ono od kredytodawcy i kredytobiorcy. Nasz przewodnik o kredytach hipotecznych dla osób mieszkających poza Wielką Brytanią wyjaśnia, na co patrzą kredytodawcy.
Rozwiązania podatkowe przedstawiamy według stanu na październik 2026 roku, sprzed ogłoszenia budżetu. Zapowiedziane zmiany nie są prawem, dopóki nie zostaną uchwalone.
Jak czytać liczby przed zakupem
Nie publikujemy rentowności najmu dla nowych mieszkań w Londynie. Jeśli ktoś ją Państwu przedstawi, warto zapytać, z jakiego czynszu i jakiej ceny została wyliczona. Liczy się wyłącznie rentowność konkretnego mieszkania, obliczona z jego realnie oczekiwanego czynszu i z ceny po uwzględnieniu kosztów.
Drugą ważną liczbą jest kurs walutowy. Ceny, czynsze i opłaty eksploatacyjne są w funtach szterlingach, więc kupujący, którego pieniądze są w innej walucie, ponosi ryzyko kursowe przy każdej płatności i przy przyszłych wpływach ze sprzedaży. Londyńska cena, która w funtach stoi w miejscu, w dolarach, euro czy dirhamach może wyglądać zupełnie inaczej.
- Sprawdzać datę każdej liczby. Dane o cenach mają około dwóch miesięcy opóźnienia i podlegają korektom.
- Porównywać podobne z podobnym: średnia dla całego Londynu niewiele mówi o jednym budynku w jednej dzielnicy (borough).
- Uwzględnić w budżecie koszty, których średnie nie obejmują: Stamp Duty według stawek dla kupujących z zagranicy, opłaty eksploatacyjne i podatek od dochodu z najmu. Opisują je nasze przewodniki o Stamp Duty i kosztach utrzymania.
- Po budżecie z 28 października 2026 roku jeszcze raz sprawdzić dane podatkowe.
Londyńskie nieruchomości, z którymi obecnie współpracujemy, znajdą Państwo na naszej stronie z nieruchomościami w Wielkiej Brytanii.
