Wynajem mieszkania w Londynie w 2026 roku: Renters’ Rights Act, kaucje, licencje i zasada 90 nocy
Kupując mieszkanie w Londynie pod wynajem, będą je Państwo wynajmować w nowym systemie. Od 1 maja 2026 roku większość prywatnych umów najmu w Anglii to umowy assured periodic tenancy bez ustalonej daty zakończenia, eksmisje „bez winy” (no-fault) na podstawie section 21 zostały zniesione, a wynajmujący, który chce odzyskać mieszkanie, potrzebuje jednej z ustawowych podstaw. Najemca, który płaci i przestrzega warunków umowy, może zostać, jak długo chce, a odejść może z dwumiesięcznym wypowiedzeniem.
Pozostałe zasady, z którymi spotyka się wynajmujący z zagranicy, obowiązują od dawna. Kaucję trzeba zabezpieczyć w rządowym systemie w ciągu 30 dni, a przy większości najmów nie może ona przekraczać czynszu za pięć tygodni. Kilka londyńskich dzielnic wymaga licencji dla części lub wszystkich wynajmowanych lokali. W Wielkim Londynie (Greater London) wynajem lokalu krótkoterminowo przez ponad 90 nocy w roku wymaga natomiast pozwolenia planistycznego.
Poniżej omawiamy każdą z tych kwestii według stanu na październik 2026 roku, a potem podatek od czynszu, który w przypadku wynajmującego mieszkającego za granicą jest potrącany bezpośrednio z czynszu. Dane podatkowe to te obowiązujące przed jesiennym budżetem (Autumn Budget) z 28 października 2026 roku.
Co zmieniło się 1 maja 2026 roku
Renters’ Rights Act 2025 otrzymał sankcję królewską (Royal Assent) 27 października 2025 roku, a samorządy zyskały nowe uprawnienia kontrolne i egzekucyjne od 27 grudnia 2025 roku. Najważniejsze dla wynajmujących zmiany weszły w życie 1 maja 2026 roku:
- Zniesiono eksmisje „bez winy” na podstawie section 21. Dla wypowiedzeń z section 21 doręczonych przed 1 maja 2026 roku przewidziano tylko ograniczony termin na wniesienie pozwu: sześć miesięcy od doręczenia albo trzy miesiące od 1 maja 2026 roku, zależnie od tego, który upływa wcześniej.
- Większość nowych i istniejących umów assured shorthold tenancy stała się umowami assured periodic tenancy, które trwają bez daty końcowej. Najemcy mogą odejść z dwumiesięcznym wypowiedzeniem.
- Wynajmujący nie mogą przyjmować ofert powyżej czynszu z ogłoszenia, ogłoszenia muszą podawać oczekiwany czynsz, a wynajmujący nie może żądać z góry więcej niż czynszu za jeden miesiąc.
- Wynajmujący nie mogą dyskryminować najemców z dziećmi ani pobierających świadczenia. Najemcy mogą poprosić o zgodę na zwierzę, a wynajmujący może odmówić tylko z uzasadnionego powodu.
- Maksymalne kary administracyjne za niektóre wykroczenia mieszkaniowe wzrosły z 30,000 do 40,000 GBP, a nakazy zwrotu czynszu (rent repayment orders) mogą obejmować czynsz za dwa lata.
Do 31 maja 2026 roku wynajmujący musieli też przekazać dotychczasowym najemcom rządowy dokument Renters’ Rights Act Information Sheet. Jeśli kupują Państwo mieszkanie, które jest już wynajęte, warto poprosić sprzedającego o dowód, że to zrobiono.
Zakończenie najmu: podstawy i wypowiedzenie
Aby odzyskać lokal, wynajmujący potrzebuje teraz podstawy ustawowej i wypowiedzenia na podstawie section 8. Wśród podstaw są sprzedaż nieruchomości lub zamieszkanie w niej samemu, przy czym żadnej z nich nie można wykorzystać w pierwszych 12 miesiącach najmu, a także zaległości czynszowe i zachowania aspołeczne. Okres wypowiedzenia dla większości podstaw wynosi zasadniczo cztery miesiące. Aby podstawa zaległości czynszowych była obligatoryjna, czyli aby sąd musiał orzec o zwrocie lokalu, zaległość musi sięgać czynszu za trzy miesiące.
Dla inwestora praktyczne znaczenie jest proste. Nie można zakończyć najmu tylko po to, by wynająć mieszkanie ponownie za wyższy czynsz, a planując sprzedaż wolnego lokalu, trzeba uwzględnić co najmniej czteromiesięczne wypowiedzenie i ograniczenie pierwszych 12 miesięcy. Mieszkanie wynajęte dobremu najemcy bliższe jest długoterminowemu źródłu dochodu niż krótkoterminowemu aktywu, który można opróżnić w dowolnej chwili.
Z odzyskaniem lokalu wiążą się teraz także kaucje. Od 1 maja 2026 roku sąd orzeknie o zwrocie lokalu tylko wtedy, gdy spełniono zasady dotyczące kaucji albo kaucję zwrócono lub spór rozstrzygnięto. Wynajmujący z zagranicy, który pominie zabezpieczenie kaucji, może nie uzyskać nakazu zwrotu lokalu, dopóki kaucja nie zostanie zwrócona albo spór rozstrzygnięty.
Ustalanie i podnoszenie czynszu
Czynsz początkowy ustalają Państwo w ogłoszeniu i trzeba się go trzymać, bez licytowania stawki między chętnymi. Później czynsz można podnosić najwyżej raz w roku, w procedurze z section 13 i na urzędowym formularzu Form 4A, z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem. Najemca, który uważa, że podwyżka przekracza stawkę rynkową, może ją zaskarżyć przed trybunałem.
Dla orientacji: średni czynsz na prywatnym rynku najmu w Londynie wyniósł w sierpniu 2026 roku 2,332 GBP miesięcznie, o 3.5% więcej niż rok wcześniej. To średnia dla wszystkich londyńskich lokali, a nie prognoza dla konkretnego mieszkania.
Kaucje i płatności z góry
Zgodnie z Tenant Fees Act 2019 kaucja nie może przekraczać czynszu za pięć tygodni, jeśli roczny czynsz jest niższy niż 50,000 GBP, albo czynszu za sześć tygodni, jeśli wynosi 50,000 GBP lub więcej. Kaucja rezerwacyjna (holding deposit), pobierana, aby zarezerwować mieszkanie na czas weryfikacji najemcy, nie może przekraczać czynszu za tydzień. Razem z limitem czynszu za jeden miesiąc płatnego z góry wyznacza to maksymalną kwotę, jaką można pobrać na początku.
Kaucję przy umowie assured tenancy trzeba zabezpieczyć w zatwierdzonym przez rząd systemie, czyli w Deposit Protection Service, mydeposits lub Tenancy Deposit Scheme, w ciągu 30 dni od jej otrzymania. Wynajmującym z zagranicy proponujemy powierzenie tego agentowi najmu podlegającemu nadzorowi, ponieważ agent obsługuje też opisane niżej potrącanie podatku.
Licencje: sprawdzić dzielnicę i ulicę
Wynajmowany lokal w Londynie może podlegać trzem rodzajom licencji. Licencja obowiązkowa jest potrzebna dla lokalu wieloosobowego (house in multiple occupation, HMO) wynajmowanego pięciu lub więcej osobom, które tworzą więcej niż jedno gospodarstwo domowe i dzielą wspólne pomieszczenia. Licencję wydaje się na maksymalnie pięć lat, a wynajem HMO bez licencji grozi grzywną bez górnej granicy. Samorządy mogą też wymagać licencji dla mniejszych HMO (additional licensing) albo dla wszystkich prywatnych lokali na wynajem w wyznaczonych obszarach (selective licensing).
Selective licensing łatwiej teraz wprowadzić. Na mocy ogólnej zgody obowiązującej od 23 grudnia 2024 roku samorządy w Anglii nie potrzebują już zgody ministra (Secretary of State) na programy selektywne dowolnej wielkości, choć nadal obowiązują warunki ustawowe i 10-tygodniowe konsultacje. Londyńskie dzielnice z tego skorzystały: Barking and Dagenham wprowadziła selective licensing w całej dzielnicy od 6 kwietnia 2025 roku, Wandsworth w wyznaczonych obszarach od 1 lipca 2025 roku, Lambeth od 1 września 2025 roku, a Hackney 1 grudnia 2025 roku wyznaczyła obszar additional licensing.
Programy różnią się nawet między ulicami. Przed wynajmem warto sprawdzić dokładny adres na stronie dzielnicy poświęconej licencjom, a nie tylko obszar kodu pocztowego.
Najem krótkoterminowy i zasada 90 nocy
W Wielkim Londynie wynajem lokalu jako tymczasowego miejsca noclegowego jest istotną zmianą sposobu użytkowania i wymaga pozwolenia planistycznego. Od czasu Deregulation Act 2015 istnieje jeden wyjątek: lokal można wynajmować krótkoterminowo łącznie do 90 nocy w roku kalendarzowym bez pozwolenia, pod warunkiem że osoba wynajmująca jest zobowiązana do płacenia za niego Council Tax. Przekroczenie 90 nocy bez pozwolenia narusza przepisy planistyczne. Samorząd może wydać nakaz egzekucyjny (enforcement notice), a kontynuowanie najmu po jego doręczeniu jest przestępstwem. Egzekwowanie jest trudne, bo samorządy nie mają danych o rezerwacjach, ale to nie czyni naruszenia legalnym.
Umowa leasehold i kredyt hipoteczny mają często większe znaczenie niż przepisy planistyczne. Większość umów leasehold na mieszkania i kredytów buy-to-let ogranicza najem krótkoterminowy, na przykład przez klauzule „wyłącznie prywatne miejsce zamieszkania” (private residence only) albo warunki kredytu wymagające umów najmu na co najmniej sześć miesięcy. Zanim zaplanują Państwo dochód z najmu krótkoterminowego, warto sprawdzić to w umowie leasehold nowego mieszkania. Krajowy system rejestracji najmu krótkoterminowego w Anglii ma teraz ruszyć w marcu 2027 roku, a jego szczegóły operacyjne nie są jeszcze znane.
Podatek od czynszu i zmiany, które dopiero nadejdą
Czynsz uzyskiwany przez wynajmującego z zagranicy jest opodatkowany w Wielkiej Brytanii. W ramach Non-Resident Landlord Scheme agent najmu potrąca z czynszu po odliczeniu kosztów podatek dochodowy według stawki podstawowej, obecnie 20%, i co kwartał przekazuje go do HMRC, chyba że HMRC zezwolił wynajmującemu na otrzymywanie czynszu bez potrąceń i składanie zeznania Self Assessment. Od 6 kwietnia 2027 roku w Anglii będą obowiązywać uchwalone stawki podatku od dochodów z nieruchomości w wysokości 22%, 42% i 47%, a stawka potrącenia wzrośnie do 22%. Stawki podajemy według stanu na październik 2026 roku, sprzed budżetu z 28 października 2026 roku, a zmiany zapowiedziane, lecz nieuchwalone, nie są prawem. Szczegółowo omawia je nasz przewodnik o podatkach dla zagranicznych właścicieli.
Kilka reform najmu zapowiedziano, ale jeszcze nie weszły w życie:
| Rozwiązanie | Status na październik 2026 | Przewidywany termin |
|---|---|---|
| Private Rented Sector Database z obowiązkową rejestracją wynajmujących i roczną opłatą | Zapowiedziane | Regionalne wdrażanie od końca 2026 roku |
| PRS Landlord Ombudsman, obowiązkowe członkostwo | Zapowiedziane | Przewidywany 2028 rok |
| Decent Homes Standard dla prywatnego najmu | Proponowane | 2035 lub 2037 |
| Awaab’s Law dla prywatnego najmu | Zapowiedziane | Brak daty |
| Krajowa rejestracja najmu krótkoterminowego | Zapowiedziane | Przewidywany marzec 2027 |
| Stawki podatku od dochodów z nieruchomości 22% / 42% / 47% | Uchwalone, jeszcze nieobowiązujące | Od 6 kwietnia 2027 roku |
Przed wynajmem: co sprawdzić
- Czy umowa leasehold pozwala na wynajem i na jakich warunkach? Czy zakazuje najmu krótkoterminowego?
- Jeśli mają Państwo kredyt hipoteczny, czy jego warunki dopuszczają planowany najem i czy jest to produkt buy-to-let?
- Czy adres leży w obszarze selective lub additional licensing i czy dzielnica wymaga licencji, zanim najemca się wprowadzi?
- Kto zabezpieczy kaucję w ciągu 30 dni i kto zajmie się podatkiem w ramach Non-Resident Landlord Scheme?
- Kto płaci Council Tax, gdy mieszkanie jest wynajęte, a kto, gdy stoi puste między najmami? Warto potwierdzić to w dzielnicy i u agenta.
- Czy są Państwo przygotowani na najem bez daty końcowej i na okresy wypowiedzenia rzędu czterech miesięcy, jeśli zechcą Państwo odzyskać mieszkanie?
Pełne koszty utrzymania wynajmowanego mieszkania opisuje nasz przewodnik po kosztach utrzymania. Londyńskie nieruchomości, z którymi obecnie współpracujemy, są na naszej stronie z nieruchomościami.
