2026 में लंदन का फ्लैट किराए पर देना:…

अगर आप किराए पर देने के लिए लंदन में फ्लैट खरीदते हैं, तो आप एक नई व्यवस्था के तहत किराए पर दे रहे हैं। 1 मई 2026 से इंग्लैंड में ज़्यादातर निजी किरायेदारियाँ assured periodic tenancy हैं, जिनकी कोई तय अंतिम तारीख नहीं होती, सेक्शन 21 के तहत "no-fault" बेदखली खत्म कर दी गई है, और जो मकान मालिक फ्लैट वापस चाहता है, उसे कब्ज़े के लिए किसी कानूनी आधार की ज़रूरत होती है। जो किरायेदार किराया देता है और शर्तों का पालन करता है, वह जब तक चाहे रह सकता है, और दो महीने के नोटिस पर जा सकता है।

विदेश में रहने वाले मकान मालिक के सामने आने वाले बाकी नियम पहले से लागू हैं। डिपॉज़िट को 30 दिनों के भीतर सरकारी योजना में सुरक्षित करना होता है, और ज़्यादातर किरायेदारियों में यह पाँच हफ़्ते के किराए तक सीमित है। लंदन के कई बरो कुछ या सभी किराए के घरों के लिए लाइसेंस माँगते हैं। और ग्रेटर लंदन में किसी घर को साल में 90 रातों से ज़्यादा शॉर्ट लेट पर देने के लिए प्लानिंग अनुमति चाहिए।

नीचे हम अक्टूबर 2026 की स्थिति के हिसाब से इनमें से हर एक को देखते हैं, फिर किराए पर टैक्स को, जो मकान मालिक के विदेश में रहने पर किराए से ही काट लिया जाता है। टैक्स के आँकड़े 28 अक्टूबर 2026 के ऑटम बजट से पहले लागू दरों के हैं।

1 मई 2026 को क्या बदला

रेंटर्स राइट्स एक्ट 2025 को 27 अक्टूबर 2025 को शाही स्वीकृति (Royal Assent) मिली, और 27 दिसंबर 2025 से काउंसिलों को जाँच और कार्रवाई की नई शक्तियाँ मिलीं। मकान मालिकों के लिए मुख्य बदलाव 1 मई 2026 से लागू हुए:

सेक्शन 21 वाली "no-fault" बेदखली खत्म कर दी गई। 1 मई 2026 से पहले दिए गए सेक्शन 21 नोटिसों पर कोर्ट में दावा करने के लिए सीमित समय था: नोटिस देने से छह महीने या 1 मई 2026 से तीन महीने, जो भी पहले हो।
ज़्यादातर नई और मौजूदा assured shorthold tenancies, assured periodic tenancies बन गईं, जो बिना अंतिम तारीख के चलती रहती हैं। किरायेदार दो महीने के नोटिस पर जा सकते हैं।
मकान मालिक विज्ञापित किराए से ऊँचे ऑफ़र स्वीकार नहीं कर सकते, विज्ञापन में माँगा गया किराया दिखाना ज़रूरी है, और मकान मालिक एक महीने से ज़्यादा का अग्रिम किराया नहीं माँग सकता।
मकान मालिक बच्चों वाले या सरकारी सहायता (benefits) पाने वाले किरायेदारों के साथ भेदभाव नहीं कर सकते। किरायेदार पालतू जानवर रखने की अनुमति माँग सकते हैं, और मकान मालिक सिर्फ़ किसी ठोस कारण से ही मना कर सकता है।
कुछ आवास संबंधी अपराधों पर अधिकतम सिविल जुर्माना £30,000 से बढ़कर £40,000 हो गया, और rent repayment order दो साल के किराए तक पहुँच सकता है।

मकान मालिकों को 31 मई 2026 तक मौजूदा किरायेदारों को सरकार की Renters’ Rights Act Information Sheet भी देनी थी। अगर आप ऐसा फ्लैट खरीद रहे हैं जो पहले से किराए पर है, तो विक्रेता से इसका सबूत माँगें।

किरायेदारी खत्म करना: आधार और नोटिस

कब्ज़ा वापस पाने के लिए मकान मालिक को अब एक कानूनी आधार और सेक्शन 8 नोटिस चाहिए। आधारों में प्रॉपर्टी बेचना या खुद रहने आना शामिल है, जिनमें से किसी का इस्तेमाल किरायेदारी के पहले 12 महीनों में नहीं हो सकता, साथ ही किराया बकाया और असामाजिक व्यवहार भी। ज़्यादातर आधारों पर नोटिस अवधि आम तौर पर चार महीने है। किराया बकाया वाले आधार को अनिवार्य बनाने के लिए, यानी ताकि कोर्ट को कब्ज़ा देना ही पड़े, तीन महीने का किराया बकाया होना चाहिए।

निवेशक के लिए इसका व्यावहारिक मतलब सीधा है। आप सिर्फ़ ऊँचे किराए पर दोबारा देने के लिए किरायेदारी खत्म नहीं कर सकते, और अगर आप खाली कब्ज़े के साथ बेचना चाहते हैं, तो कम से कम चार महीने के नोटिस और 12 महीने की पाबंदी का हिसाब रखना होगा। अच्छे किरायेदार को दिया गया फ्लैट लंबी अवधि की आय के ज़्यादा करीब है, ऐसी कम अवधि की संपत्ति नहीं जिसे आप जब चाहें खाली करा लें।

डिपॉज़िट अब कब्ज़े से भी जुड़ गए हैं। 1 मई 2026 से कोर्ट कब्ज़ा तभी देगा जब डिपॉज़िट के नियमों का पालन हुआ हो, या डिपॉज़िट लौटा दिया गया हो या विवाद सुलझ गया हो। जो विदेशी मकान मालिक सुरक्षा वाला कदम छोड़ देता है, उसे तब तक कब्ज़े का आदेश नहीं मिल सकता जब तक डिपॉज़िट लौटाया न जाए या विवाद सुलझ न जाए।

किराया तय करना और बढ़ाना

शुरुआती किराया आप विज्ञापन देते समय तय करते हैं, और आपको उसी पर टिके रहना होता है: बोली लगवाने की होड़ नहीं चलेगी। उसके बाद किराया साल में ज़्यादा से ज़्यादा एक बार बढ़ सकता है, सेक्शन 13 की प्रक्रिया और तय Form 4A के ज़रिए, कम से कम दो महीने के नोटिस के साथ। जिस किरायेदार को लगे कि बढ़ोतरी बाज़ार दर से ज़्यादा है, वह ट्रिब्यूनल में उसे चुनौती दे सकता है।

बाज़ार का अंदाज़ा देने के लिए: अगस्त 2026 में लंदन का औसत निजी किराया £2,332 प्रति माह था, जो एक साल पहले से 3.5% ज़्यादा है। यह लंदन के सभी घरों का औसत है, किसी एक फ्लैट का पूर्वानुमान नहीं।

डिपॉज़िट और शुरुआती भुगतान

Tenant Fees Act 2019 के तहत किरायेदारी डिपॉज़िट पाँच हफ़्ते के किराए तक सीमित है जहाँ सालाना किराया £50,000 से कम है, या छह हफ़्ते के किराए तक जहाँ यह £50,000 या उससे ज़्यादा है। होल्डिंग डिपॉज़िट, जो जाँच होने तक फ्लैट को रिज़र्व रखने के लिए लिया जाता है, एक हफ़्ते के किराए तक सीमित है। अग्रिम किराए की एक महीने की सीमा के साथ मिलकर इससे तय होता है कि आप शुरुआत में ज़्यादा से ज़्यादा कितना ले सकते हैं।

Assured tenancy का डिपॉज़िट मिलने के 30 दिनों के भीतर उसे सरकार से मान्यता प्राप्त योजना में सुरक्षित करना होता है: Deposit Protection Service, mydeposits या Tenancy Deposit Scheme। हमारा सुझाव है कि विदेशी मकान मालिक यह काम किसी नियमित (regulated) लेटिंग एजेंट से करवाएँ, क्योंकि एजेंट नीचे बताई गई टैक्स कटौती भी संभालता है।

लाइसेंसिंग: बरो और सड़क दोनों जाँचें

लंदन में किराए के घर पर तीन तरह के लाइसेंस लागू हो सकते हैं। ऐसे house in multiple occupation (HMO) के लिए अनिवार्य लाइसेंस चाहिए जो पाँच या ज़्यादा लोगों को किराए पर दिया गया हो, जो एक से ज़्यादा परिवार बनाते हों और सुविधाएँ साझा करते हों। लाइसेंस पाँच साल तक चलते हैं, और बिना लाइसेंस के HMO किराए पर देने पर असीमित जुर्माना हो सकता है। काउंसिलें छोटे HMO के लिए भी लाइसेंस माँग सकती हैं, जिसे additional licensing कहते हैं, या तय इलाकों में सभी निजी किराए के घरों के लिए, जिसे selective licensing कहते हैं।

Selective licensing लागू करना अब आसान हो गया है। 23 दिसंबर 2024 से प्रभावी एक सामान्य मंज़ूरी के तहत, इंग्लैंड की काउंसिलों को किसी भी आकार की selective योजना के लिए अब Secretary of State की सहमति की ज़रूरत नहीं है, हालाँकि वैधानिक शर्तें और 10 हफ़्ते का परामर्श अब भी लागू हैं। लंदन के बरो ने इस शक्ति का इस्तेमाल किया है: Barking and Dagenham ने 6 अप्रैल 2025 से पूरे बरो में selective licensing शुरू की, Wandsworth ने 1 जुलाई 2025 से तय इलाकों में, Lambeth ने 1 सितंबर 2025 से, और Hackney ने 1 दिसंबर 2025 को additional licensing का पदनाम किया।

योजनाएँ सड़क दर सड़क अलग होती हैं। किराए पर देने से पहले बरो के अपने लाइसेंसिंग पेज पर सटीक पते की जाँच करें, सिर्फ़ पोस्टकोड डिस्ट्रिक्ट की नहीं।

शॉर्ट लेट और 90 रातों का नियम

ग्रेटर लंदन में किसी घर को अस्थायी रूप से सोने की जगह के तौर पर किराए पर देना उपयोग में एक महत्वपूर्ण बदलाव (material change of use) है, जिसके लिए प्लानिंग अनुमति चाहिए। Deregulation Act 2015 के बाद से एक अपवाद है: किसी घर को प्रति कैलेंडर वर्ष कुल 90 रातों तक बिना अनुमति शॉर्ट लेट पर दिया जा सकता है, बशर्ते किराए पर देने वाला व्यक्ति उस घर का काउंसिल टैक्स देने के लिए उत्तरदायी हो। बिना अनुमति 90 रातों से आगे जाना प्लानिंग नियमों का उल्लंघन है। काउंसिल enforcement notice दे सकती है, और नोटिस के बाद भी जारी रखना अपराध है। काउंसिलों के पास बुकिंग का डेटा न होने से कार्रवाई मुश्किल है, लेकिन इससे उल्लंघन कानूनी नहीं हो जाता।

प्लानिंग नियम से ज़्यादा अक्सर लीज़ और मॉर्गेज मायने रखते हैं। फ्लैटों की ज़्यादातर लीज़ और बाय-टू-लेट मॉर्गेज शॉर्ट लेट पर रोक लगाते हैं, उदाहरण के लिए "सिर्फ़ निजी निवास" वाली शर्तों (covenants) के ज़रिए या ऐसी मॉर्गेज शर्तों से जिनमें कम से कम छह महीने की किरायेदारी ज़रूरी है। शॉर्ट लेट से आय की कोई योजना बनाने से पहले नए फ्लैट की लीज़ में यह बात पढ़ लें। इंग्लैंड के लिए शॉर्ट टर्म लेट के राष्ट्रीय पंजीकरण की योजना अब मार्च 2027 में शुरू होने की उम्मीद है, और इसके परिचालन ब्योरे अभी आने हैं।

किराए पर टैक्स, और आगे क्या आने वाला है

विदेशी मकान मालिक के किराए पर यूके में टैक्स लगता है। नॉन-रेज़िडेंट लैंडलॉर्ड स्कीम के तहत लेटिंग एजेंट खर्च घटाने के बाद किराए से बेसिक रेट इनकम टैक्स, अभी 20%, काटता है और हर तिमाही HMRC को जमा करता है, जब तक कि HMRC ने मकान मालिक को बिना कटौती किराया लेने और उसकी जगह Self Assessment रिटर्न भरने की मंज़ूरी न दी हो। 6 अप्रैल 2027 से इंग्लैंड में प्रॉपर्टी आय पर 22%, 42% और 47% की दरें लागू होंगी, जो कानून बन चुकी हैं, और कटौती की दर 22% हो जाएगी। ये दरें अक्टूबर 2026 की स्थिति के अनुसार हैं, 28 अक्टूबर 2026 के बजट से पहले की, और जो उपाय घोषित हैं लेकिन विधायी रूप नहीं ले पाए, वे कानून नहीं हैं। विदेशी मालिकों के टैक्स पर हमारी गाइड इन्हें पूरी तरह समझाती है।

किराए से जुड़े कई सुधार घोषित हो चुके हैं लेकिन अभी लागू नहीं हुए:

उपाय	अक्टूबर 2026 तक स्थिति	अपेक्षित समय
Private Rented Sector Database, मकान मालिकों के अनिवार्य पंजीकरण और सालाना फ़ीस के साथ	घोषित	2026 के अंत से क्षेत्रवार रोलआउट
PRS Landlord Ombudsman, अनिवार्य सदस्यता	घोषित	2028 में अपेक्षित
निजी किराए के घरों के लिए Decent Homes Standard	प्रस्तावित	2035 या 2037
निजी किराए के घरों के लिए Awaab’s Law	घोषित	कोई तारीख नहीं
शॉर्ट टर्म लेट का राष्ट्रीय पंजीकरण	घोषित	मार्च 2027 में अपेक्षित
प्रॉपर्टी आय पर 22% / 42% / 47% की टैक्स दरें	कानून बन चुका, अभी लागू नहीं	6 अप्रैल 2027 से

किराए पर देने से पहले: क्या जाँचें

क्या लीज़ किराए पर देने की अनुमति देती है, और किन शर्तों पर? क्या यह शॉर्ट लेट पर रोक लगाती है?
अगर आपके पास मॉर्गेज है, तो क्या उसकी शर्तें आपकी योजना वाली किरायेदारी की इजाज़त देती हैं, और क्या यह बाय-टू-लेट प्रोडक्ट है?
क्या पता किसी selective या additional licensing योजना के अंदर है, और क्या किरायेदार के आने से पहले बरो को लाइसेंस चाहिए?
30 दिनों के भीतर डिपॉज़िट कौन सुरक्षित करेगा, और नॉन-रेज़िडेंट लैंडलॉर्ड टैक्स कौन संभालेगा?
फ्लैट किराए पर रहने के दौरान, और दो किरायेदारों के बीच खाली रहने पर, काउंसिल टैक्स कौन देगा? बरो और एजेंट से पुष्टि करें।
क्या आप बिना अंतिम तारीख वाली किरायेदारी के लिए तैयार हैं, और फ्लैट वापस चाहने पर लगभग चार महीने की नोटिस अवधि के लिए?

किराए पर दिए फ्लैट को रखने के पूरे खर्च के लिए हमारी नियमित खर्चों वाली गाइड देखें। जिन लंदन के घरों पर हम अभी काम कर रहे हैं, वे हमारे प्रॉपर्टी पेज पर हैं।

2026 में लंदन का फ्लैट किराए पर देना: रेंटर्स राइट्स एक्ट, डिपॉज़िट, लाइसेंसिंग और 90 रातों का नियम