Louer un appartement à Londres en 2026 : Renters’ Rights Act, dépôts de garantie, licences et règle des 90 nuits
Si vous achetez un appartement à Londres pour le louer, vous le louerez dans un nouveau cadre. Depuis le 1er mai 2026, la plupart des baux privés en Angleterre sont des assured periodic tenancies, des baux périodiques sans date de fin, les expulsions « sans faute » au titre de la section 21 ont été supprimées, et un bailleur qui veut récupérer son appartement doit invoquer l’un des motifs légaux de reprise. Un locataire qui paie et respecte le bail peut rester aussi longtemps qu’il le souhaite, et partir avec un préavis de deux mois.
Les autres règles que rencontre un bailleur établi à l’étranger sont en place depuis plus longtemps. Les dépôts de garantie doivent être protégés dans un dispositif public dans les 30 jours, et sont plafonnés à cinq semaines de loyer pour la plupart des locations. Plusieurs boroughs londoniens exigent une licence pour une partie ou la totalité des logements loués. Enfin, dans le Grand Londres, louer un logement en courte durée plus de 90 nuits par an nécessite un permis d’urbanisme.
Nous passons ci-dessous chacun de ces points en revue à octobre 2026, puis l’impôt sur les loyers, prélevé sur le loyer lui-même lorsque le bailleur vit à l’étranger. Les chiffres fiscaux sont ceux en vigueur avant le budget d’automne du 28 octobre 2026.
Ce qui a changé le 1er mai 2026
Le Renters’ Rights Act 2025 a reçu la sanction royale le 27 octobre 2025, et les collectivités ont obtenu de nouveaux pouvoirs d’enquête et de sanction à partir du 27 décembre 2025. Les principaux changements pour les bailleurs sont entrés en vigueur le 1er mai 2026 :
- Les expulsions « sans faute » au titre de la section 21 ont été supprimées. Les avis de section 21 délivrés avant le 1er mai 2026 ne laissaient qu’une fenêtre limitée pour saisir le tribunal : six mois à compter de leur délivrance ou trois mois à compter du 1er mai 2026, selon l’échéance la plus proche.
- La plupart des assured shorthold tenancies, nouvelles comme existantes, sont devenues des assured periodic tenancies, qui se prolongent sans date de fin. Les locataires peuvent partir avec un préavis de deux mois.
- Les bailleurs ne peuvent pas accepter d’offres supérieures au loyer annoncé, les annonces doivent indiquer le loyer demandé, et un bailleur ne peut pas exiger plus d’un mois de loyer d’avance.
- Les bailleurs ne peuvent pas écarter les locataires qui ont des enfants ou qui perçoivent des aides sociales. Les locataires peuvent demander à garder un animal, et le bailleur ne peut refuser que pour un motif valable.
- Les amendes civiles maximales pour certaines infractions en matière de logement sont passées de 30 000 £ à 40 000 £, et les ordonnances de remboursement de loyer peuvent atteindre deux ans de loyer.
Les bailleurs devaient aussi remettre aux locataires en place, avant le 31 mai 2026, la fiche d’information officielle sur le Renters’ Rights Act (Information Sheet). Si vous achetez un appartement déjà loué, demandez au vendeur la preuve que cela a été fait.
Mettre fin à un bail : les motifs et le préavis
Pour récupérer son bien, un bailleur doit désormais invoquer un motif légal et délivrer un avis au titre de la section 8. Les motifs comprennent la vente du bien ou la reprise pour y habiter soi-même, aucun des deux ne pouvant être invoqué pendant les 12 premiers mois du bail, ainsi que les arriérés de loyer et les comportements antisociaux. Le préavis est en général de quatre mois pour la plupart des motifs. Pour que le motif des arriérés soit impératif, c’est-à-dire que le tribunal soit tenu d’accorder la reprise, trois mois de loyer doivent être dus.
Pour un investisseur, la conséquence pratique est simple. Vous ne pouvez pas mettre fin à un bail simplement pour relouer plus cher, et si vous comptez vendre le bien libre d’occupation, vous devez prévoir au moins quatre mois de préavis et tenir compte de la restriction des 12 mois. Un appartement loué à un bon locataire s’apparente davantage à un revenu de long terme qu’à un actif de court terme que l’on peut vider à volonté.
Les dépôts de garantie conditionnent désormais aussi la reprise. Depuis le 1er mai 2026, le tribunal n’accorde la reprise que si les règles sur les dépôts ont été respectées, ou si le dépôt a été restitué ou le litige réglé. Un bailleur à l’étranger qui saute l’étape de la protection risque de ne pas obtenir d’ordonnance de reprise tant que le dépôt n’a pas été restitué ou le litige résolu.
Fixer et augmenter le loyer
Vous fixez le loyer de départ au moment de l’annonce, et vous devez vous y tenir : pas de surenchère entre candidats. Ensuite, le loyer ne peut augmenter qu’une fois par an au plus, selon la procédure de la section 13 et au moyen du formulaire réglementaire Form 4A, avec un préavis d’au moins deux mois. Un locataire qui estime la hausse supérieure au niveau du marché peut la contester devant le tribunal.
Pour donner un ordre d’idée du marché, le loyer moyen du parc privé à Londres était de 2 332 £ par mois en août 2026, en hausse de 3,5 % sur un an. C’est une moyenne sur l’ensemble des logements londoniens, pas une prévision pour un appartement donné.
Dépôts de garantie et sommes versées à l’entrée
En vertu du Tenant Fees Act 2019, le dépôt de garantie est plafonné à cinq semaines de loyer lorsque le loyer annuel est inférieur à 50 000 £, et à six semaines lorsqu’il atteint 50 000 £ ou plus. Un dépôt de réservation (holding deposit), versé pour bloquer l’appartement pendant les vérifications, est plafonné à une semaine de loyer. Avec la limite d’un mois de loyer d’avance, cela fixe le maximum que vous pouvez percevoir au départ.
Pour un assured tenancy, le dépôt doit être protégé dans un dispositif agréé par l’État, le Deposit Protection Service, mydeposits ou le Tenancy Deposit Scheme, dans les 30 jours suivant sa réception. Nous conseillons aux bailleurs établis à l’étranger d’en confier la gestion à un agent de location réglementé, puisque c’est aussi l’agent qui applique la retenue fiscale décrite plus bas.
Licences : vérifier le borough et la rue
Trois types de licence peuvent s’appliquer à un logement loué à Londres. Une licence obligatoire est requise pour un logement en colocation (house in multiple occupation, HMO) loué à cinq personnes ou plus formant plus d’un ménage et partageant des équipements ; ces licences durent jusqu’à cinq ans, et louer un HMO sans licence expose à une amende illimitée. Les collectivités peuvent aussi exiger des licences pour les HMO plus petits, c’est l’additional licensing, ou pour tous les logements locatifs privés de certains secteurs désignés, c’est le selective licensing.
Le selective licensing est devenu plus facile à instaurer. En vertu d’une autorisation générale en vigueur depuis le 23 décembre 2024, les collectivités anglaises n’ont plus besoin de l’accord du ministre (Secretary of State) pour des dispositifs sélectifs de quelque taille que ce soit, même si des conditions légales et une consultation de 10 semaines s’appliquent toujours. Les boroughs londoniens se sont saisis de ce pouvoir : Barking and Dagenham a instauré le selective licensing sur tout son territoire à partir du 6 avril 2025, Wandsworth dans des secteurs désignés à partir du 1er juillet 2025, Lambeth à partir du 1er septembre 2025, et Hackney a adopté une désignation d’additional licensing le 1er décembre 2025.
Les dispositifs varient d’une rue à l’autre. Avant de louer, consultez la page consacrée aux licences sur le site du borough pour l’adresse exacte, et pas seulement pour le secteur postal.
Locations de courte durée et règle des 90 nuits
Dans le Grand Londres, louer un logement comme hébergement temporaire constitue un changement d’usage significatif qui nécessite un permis d’urbanisme. Depuis le Deregulation Act 2015, il existe une exception : un logement peut être loué en courte durée jusqu’à 90 nuits au total par année civile sans permis, à condition que la personne qui le loue soit redevable de la council tax pour ce logement. Dépasser les 90 nuits sans permis constitue une infraction aux règles d’urbanisme. La collectivité peut délivrer une mise en demeure (enforcement notice), et poursuivre après cette mise en demeure est une infraction. Le contrôle est difficile, faute pour les collectivités de disposer des données de réservation, mais cela ne rend pas l’infraction légale.
Le bail et le prêt comptent souvent davantage que la règle d’urbanisme. La plupart des baux d’appartement et des prêts buy-to-let restreignent la location de courte durée, par exemple au moyen de clauses « résidence privée uniquement » ou de conditions de prêt qui imposent des baux d’au moins six mois. Vérifiez ce point dans le bail d’un appartement neuf avant de compter sur des revenus de location courte durée. Un dispositif national d’enregistrement des locations de courte durée pour l’Angleterre devrait désormais démarrer en mars 2027, ses modalités pratiques restant à préciser.
L’impôt sur les loyers, et ce qui reste à venir
Les loyers d’un bailleur établi à l’étranger sont imposés au Royaume-Uni. Dans le cadre du Non-Resident Landlord Scheme, l’agent de location retient l’impôt sur le revenu au taux de base, actuellement 20 %, sur le loyer net de charges et le reverse chaque trimestre au HMRC, sauf si le HMRC a autorisé le bailleur à percevoir le loyer brut et à déposer à la place une déclaration Self Assessment. À partir du 6 avril 2027, des taux d’imposition des revenus fonciers de 22 %, 42 % et 47 %, déjà votés, s’appliquent en Angleterre, et le taux de retenue passe à 22 %. Ces taux sont ceux d’octobre 2026, avant le budget du 28 octobre 2026, et les mesures annoncées mais non votées n’ont pas force de loi. Notre guide sur la fiscalité des propriétaires étrangers les présente en détail.
Plusieurs réformes locatives sont annoncées mais pas encore en vigueur :
| Mesure | Statut en octobre 2026 | Calendrier attendu |
|---|---|---|
| Private Rented Sector Database, avec enregistrement obligatoire des bailleurs et redevance annuelle | Annoncée | Déploiement régional à partir de fin 2026 |
| PRS Landlord Ombudsman, adhésion obligatoire | Annoncée | Attendu en 2028 |
| Decent Homes Standard pour les locations privées | Proposée | 2035 ou 2037 |
| Awaab’s Law pour les locations privées | Annoncée | Pas de date |
| Enregistrement national des locations de courte durée | Annoncée | Attendu en mars 2027 |
| Taux d’impôt sur les revenus fonciers de 22 % / 42 % / 47 % | Votée, pas encore en vigueur | À partir du 6 avril 2027 |
Avant de louer : ce qu’il faut vérifier
- Le bail autorise-t-il la location, et à quelles conditions ? Interdit-il la location de courte durée ?
- Si vous avez un prêt, ses conditions autorisent-elles le bail que vous prévoyez, et s’agit-il d’un prêt buy-to-let ?
- L’adresse relève-t-elle d’un dispositif de selective ou d’additional licensing, et le borough exige-t-il une licence avant l’entrée du locataire ?
- Qui protégera le dépôt dans les 30 jours, et qui gérera l’impôt au titre du Non-Resident Landlord Scheme ?
- Qui paie la council tax pendant la location, et pendant la vacance entre deux locataires ? Faites-le confirmer par le borough et l’agent.
- Êtes-vous prêt à un bail sans date de fin, et à des préavis d’environ quatre mois si vous voulez récupérer l’appartement ?
Pour le coût complet de la détention d’un appartement loué, consultez notre guide des frais courants. Les logements londoniens avec lesquels nous travaillons actuellement figurent sur notre page des biens.
